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全賃新聞の記事

2日遅れで全賃新聞を読みました。

住所変更の手続きを、未だにしていないので、
届くのがちょっと遅れるのです。(´~`ヾ)


「本紙記者に開き直った姜社長」

なんてリプラスの記事が大きく載ってました。

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「滞納保証は小口現金回収マシーンだ」
とおっしゃっていたそうです。(^^;) 


保険でもそうですが、
保証料や保険料の領収から、事故や滞納の発生までは、
かなりタイムラグがあります。


有事の際に、すぐ現金化するための流動性確保と、
運用先の破綻などに備えるリスクヘッジのために、

保険会社には不動産、貸付、株式などの運用種類や、
同一の運用先への資金配分割合について、
かなり厳しい制限があります。

詳しくは、保険業法施行細則に書いてありますが、
読んでもよく意味が分かりませんね(笑)


要するに、不動産が良さそうだからって、
そればかりに資金を回せないようになってます。

バランスのよい安全運用が、
義務づけられているということです。


滞納保証会社は、その辺の規定がないか、
あっても相当ゆるいものだと思われます。

一時的に資金が流れ込んで来たのに浮かれて、
適当な運用をしている可能性は、かなりあります。


そういうのと、先日書きました逆選択の怖さがあって、
滞納保証については、「???」ってのが消えません。

確率が高めで、PMLの額が低いリスクの引受は、
会社的に儲からないというのが定説です。


それから、2ページにめぼくのインタビューがありますが、
ちょっと意味が分からない文章になってます(笑)


これは、3億とか金額が大きな物件の大家さんは、
経営力がある場合が多いので、破格値で売られにくい。

1億以下くらいまでの物件だと、
空室だらけで高利回りっていうのあるので、

そういうのを狙えば、相場無視の破格値物件が
買えると思いますよー・・っていう話です。


あと、東京都中央区じゃなく横浜市中区に住んでます。
ここは美化しすぎです(*/∇\*)

イベントいっぱい

今日から10月ですねー。
早いです。

長いこと、「上半期/下半期」という括りの仕事だったので、
10月に入ると、なぜかリセットされる気がします(=´∇`=)


さて、今月は不動産関連のイベントいっぱいです。


まずは週末に、アパート経営フェスタ

準備もほぼ終了・・・と言いたいところですが、
今日これから、パフレットの印刷に行ってこないと
いけません。全然終わってないです。(^^;)


昨日は会場のライトやプロジェクターなどのチェックを
コテツさんと一緒にしてきました。

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当日は、多くのサポーターさんにお手伝いいただきます。
ありがとうございます。感謝感激です。ヽ(^◇^*)/ 


9~11日までは、富山と金沢です。

マサさんや赤井さんと一緒に、
満室経営セミナーというのをやります。

詳しくはこちらのページ
まだ満席じゃないんですね。


ちなみに、11日の懇親会に出れないので、
10日に金沢で自主開催しようかな~と企画中です。

空室激増のマンションのテコ入れや、
リノベ物件の募集打ち合わせなどを、してきます。


それから大阪の賃貸住宅フェアにも行きます。

検討した結果、16~18日にしました。

19日に学びの会の勉強会があるのと、
3泊もすると、食べ過ぎて大変だと思ったからです(笑)


その他、セミナーにも出席しますし、
気合いを入れて、バッチリ乗り切ろうと思います。

松田さん&進藤さん

フェスタまで残り5日ということで、
いよいよ準備の最終段階です。


昨日は3コマ目の「リフォーム対談」の打ち合わせで、
松田さん、建築士の進藤さんにお会いしました。

大家さんで進藤さんをご存じの方は少ないですが、
アパート経営の収益性を考えた建築ができる、
数少ない建築士さんです。


打ち合わせ・・・ではあるのですが、
もう、その場の会話が対談そのものです。

端で聞いているだけで、かなりのノウハウと、
リフォームセンスが付いてしまいました。( ̄ー ̄)v


しかし、対面での打ち合わせをするのは、
この松田&進藤ペアだけ。

ぼくと今田さんは、メールでのやりとりですし、
西山雄一さんに至っては、完全にぶっつけ本番です(笑)


コテツさん&北野琴奈さんのナイスなリードで、
ノウハウ満載かつライブ感のある対談を、
お届けできればな~と思ってます。


ところで、財布の中身レポートの9月号。
「マサさんを交えて4人で語る、全賃フェアのポイント」は、
本日お申込の方までの配信です。


特筆すべきセミナーや出展企業、
全賃を効率的に、疲れず楽しむ方法など、

こちらも楽しく勉強することができます。


今日はまた会場に行って、
ライトやプロジェクター関連のチェックです。

最近、毎日上京してます。ε= (´∞` )

物件購入のタイミング

そういえば、先週の全賃新聞に、
フェスタの記事が掲載されていました。

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最近夜更かしして、いろんな人のブログを読みながら、
不動産投資のことを考えています。

フェスタで購入・融資系の話をするので、
その方面について、自分のスタンスを固めるためです。


ぼくが不動産投資を始めて4年ですが、
4年前がどういう市況で、どういう融資環境だったか、
もう既に、記憶が薄れています。

おそらく、今の融資姿勢が4年前に比べて、
劇的に厳しいということはないのですが、
その頃を忘れているので、厳しく感じますよね。


ぼくが4年半前に買った不動産の教材でも、
「金利は4~5%、頭金2割は必須」って記載があります。

融資してくれる金融機関も、
スルガ銀行とか、ノンバンクが中心。


でも、その頃は投資の最重要指標である
「利回り」が高かった訳ですので、

そういう厳しい時期に頭金を入れて買った人は
短期譲渡の対象から外れた物件を売却して、
かなりの転売益を得ています。


1年半くらい前に、
「5年前に戻れたら、買いまくるのにーー!!」
ということを言う人もいましたが、

今って5年前の状況に近いかもしれません。


都内でも利回り12%以上の築浅RCがバンバン出て、
しかも低金利のフルローンが簡単に引ける。

そんな状況はあり得ません。
融資が通りやすいか、利回りが高いかどちらか。


「不動産を買う、最も良いタイミングは今日である」

という説を、ぼくは信じてます。


◆いつの時期でも使える普遍の法則です。

 光速!収益不動産投資成功法を読んでおくと、
 厳しい時期ほど「差が付く」はずです。

やることリストと「お金の教養」の感想

昨日は時間に余裕があったので、
ランドマークタワーに遊びに行きました。

コールドストーンのアイスを食べたり、
久しぶりに服を買ったりしました。


スーツを着なくなったにも関わらず、
普段の服を買うペースは退社前と同じなので、
いつも同じような格好をしてる感じです。

このあたりは、もう少し予算を取りたいです。


さて、そんな中でも不動産活動はします。

富山の3棟(4棟あるけど1つはなにもなし)について、
今度の課題を一覧表にしました。

管理会社さんにお願いするところも一覧にして、
メールに添付して送ります。


具体的には・・・・

・不要品の撤去(家財や干した魚)
・屋上に捨てないように、通路を封鎖する
・空室のガスレンジと照明交換

・雑草の刈り取り
 →専用庭の草が伸び放題になってるので、
  入居者さんに通知の上、こちらで伐採する。

・駐車場の部屋番号プレートの修
・入居者さん用の物置の扉を修理


というような、細々したものです。
大家さんって、地味な作業ですよね(笑)


あとは、アマゾンから届いたお金の教養を、
じっくり読んでました。

収入が高い人も、低い人のどちらも
役立つ内容がたくさん書かれています。


それから、あとがきに書いてありましたが、
書籍の売り上げの一部が、寄付されるそうです。

買うまで一切言わないところが、
またカッコイイのではないかと思います。


しかも、今日から「仕組み」整理術の発売だそうです。


レバレッジシリーズみたいな
「仕組み」シリーズになってきました(笑)


こっちは苦手にしている分野。
さっそく読んで、参考にしたいと思います。

大阪の賃貸住宅フェア

先日ご紹介したうっちゃんのセミナー


販売ページがちょっと変わりましたね。
ノウハウが色々書いてあるし、写真も追加されてます。


センスいいな~って思いますね。

地方でも敬遠されない、
ちょうど良い感じのデザイナーズ物件です。





さて、昨日メルマガを書いていて思いだしたのですが、
大阪の賃貸住宅フェアに行くんでした。

10月17日~18日。


東京では出展者として店番をしていた関係で、
見逃したセミナーやブースが、結構ありました。

大阪でしか見れない・聴けないものも、
いくつかありそうです。ヽ(^◇^*)/


さっそく、素晴らしい対応をしてくれる
いつものJTBに連絡だー!と思ったのですが、


 新横浜~新大阪~会場と、
 羽田空港~伊丹空港~会場までの
 どっちが時間&費用的にオトクか分からない。

 会場は繁華街とは言えない場所にあり、
 近くのホテルに宿泊すると、夜つまんなそう。

 前泊して16日~18日にするべきか、
 18日は絶対飲み会とかあるので、
 やっぱり日程通りの17日~19日が妥当か、

 またはゴージャスに16日~19日にするか。
 シンプルに17~18の1泊だけにして、
 最終の飛行機か新幹線で、横浜に帰るか・・。


以上3点の理由から、連絡を延期しました。

土地勘がない場所なので、
こんなことでも、結構悩んでしまいます。ヽ(´~`;)


ちなみに3年前に大阪に参加した時は、
富山(高岡駅)から6時前発の特急に乗って、
根性で開門時刻に間に合いました。


初日は会場近くのいいホテルに泊まりましたが、
名幹事さんが全部やってくれて割安だった)

2日目の夜は大家さん数人で焼肉食べて、
確かおざわさんと一緒に、心斎橋のカプセルホテルに
泊まりました。

低コストで、体力の要る遠征でした(笑)


今日1日悩んで、明日には決断します。

保証ビジネス

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。


放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。


手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
9月中にはキレイにしたいと思っています。


さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。


リプラスは本業(?)の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来2年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。


本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」
掛かっています。


審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い(=甘い)保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択(逆選抜)と言います。


だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。


とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。


そうすれば、万一(よりは高い確率で)保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。


このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。


保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

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