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退去を食い止める?

サブプライム問題などの報道で、
「何億円、何兆円が消えた」というような言い方をします。


消えた??燃えたの?(◎-◎;)


この「巨額のお金が消える」からくりを、
分かりやすく解説したレポートがありました。

130兆円はどこに消えた?アメリカ金融機関の破綻から考える


なぜか、節約についてのメルマガを書いてる人が、
レポートを提供しています(笑)

いつものように、専用アドレスでどうぞ。


さて、ここ最近のできごとについて。

まず、退去の予告がどどっと来ました。(^^;)
長く住んでいただいてる入居者さんからが多いです。


よく、満室経営ノウハウなどでは、
「退去をさせないことが、最も大切」なんて言いますが、

ぼくはこれ、結構ギモンです。ヽ(´~`;)


収納が大きくても、住みよくても、
転勤、退職、結婚、離婚、卒業、退学などがあれば、
必ず退去してしまいます。

住み心地などの問題で退去されるようなことが、
そんなに頻繁にあるのかなぁ・・??

ぼくは一度もないです。


いずれにしても、年末に掛けて気合いを入れて、
入居率95%復帰を目指したいと思います。


それから、ベンディアムのセミナー、
金沢に続いて、名古屋でも出演することになりました。

詳細はこちらです。

まだぼくの名前が載ってませんが、
4人中、3番目に話しをさせていただく予定です。

名古屋は地元なので、楽しみです。(^▽^)

学びの会に参加

昨日は、大家さん学びの会に参加。
久しぶりに、地元横浜での開催でした。


学びの会の勉強会は、

 ・外部講師によるミニセミナー
 ・参加会員相互の情報交換
 ・飲み会

という、3部構成になっています。


昨日来られていたのは、
インサイトという会社の方で、
家賃決済のアウトソーシングを請け負っています。

リプラスの破綻についての詳しい話や、
家賃滞納会社の、非常に危ういビジネスモデルを、
とても分かりやすく解説してもらいました。


簡単にいうと、滞納保証会社は保険会社のような、
リスクの引き受けをしている会社ではなく、

滞納者の追い出しを代行している会社だということです。


保険会社ではあり得ない簡便な審査や、
リスクに見合わない保証料についても、納得できました。

納得できましたが、怖くなりました。(^^;)


さて、今日はいろいろと事務的な仕事ばかりです。

机の前で1日頑張ります。

賃貸住宅フェア 大阪2日目

昨日も大阪泊の予定だったのですが、
学びの会が本日あるので、帰ってきました。


初日と同じく、9時半くらいに難波のホテルを出て、
電車を乗り継いで10時に会場入り。

セミナーを5つハシゴして、ブースも回ってきました。


昨日ので特に良かったのは、
がんばる家主の会を主催されている松浦さんの講演。

入居者さんに携帯番号を公開してる話で、
浦田さんの書籍にも載った方です。


セミナーで配布される資料にも番号が載っていて、
「24時間、いつでも電話くださーい」と笑顔でトーク。

賃貸業に対する、真剣度が違うなと思いました。(^^;)


大阪会場では、このところの景気を反映してか、
新築系の会社のブースがぐっと減りました。

代わりに増えたのは、
「リノベ&リフォーム」「サブリース」「クリーニング」

セミナーも、リノベ系のが多かったです。

出展企業のリスト


融資に積極的だと言われる関西アーバン銀行が、
無料相談をやってたので、いろいろ聞いてきました。


自己資金が多少必要な感じですが、
担保評価はさほど厳しくなく、なんだかイケそうな感じ。

行員さん自身も「これからもう一段階、厳しくなる」
話していたので、早めに利用してみたいところです。


夜はマサさん&レポートVIP会員のばふさんとで、
ホルモン系の焼肉を食べてきました。

1年ぶりに行きましたが、やっぱり旨い!(^▽^)
ぼくの中では、日本ランキング1位です。


2日前のブログに書いたおでん屋さんにも、
焼肉の後でちょっと寄りました。

結局、3日連続で行ったことになります。
早くも常連に昇格できました(笑)

賃貸住宅フェア 大阪1日目

大阪3日目になりました。
毎日快晴で、いい感じです。(^▽^)


昨日は1日、会場内を回ってセミナーを聴講して、
勉強をさせていただきました。

セミナーは昨日のブログの通りですが、
建築会社さん向けの「地主の落とし方」セミナーが、
珍しさもあって、一番良かったです。


建築会社としては、アパート建築をしたがっている地主さんより、
そんな気はさらさらなくて、話も聞いてくれない人の方が、
圧倒的に良いお客さんなんだそうです。

興味がない方を落とした時には、
合い見積もりを取られることもないので、
利幅が大きいから。


自分が将来建築するときは、

絶対に合い見積もりを取りまくろうって
心に誓いました(笑)


ブースは、リフォーム&リノベーション系の会社の
出店が多かったです。

リノベした後で、その部屋の家賃保証をするというような
複合的サービスをする会社もいくつかありました。


こちらは、壁紙を自分で貼る大家さんを、
支援するツールやサービスを提供している会社。

081018000.jpg


壁紙貼り無料体験をやっていて、大人気でした。


081018001.jpg

糊付きの壁紙15mと、工具7点セット。
壁の隙間補修材と、作業マニュアルが付いたものです(笑)


楽天のサイトを見ると、床や塗装関連もやってるようです。


さて、今日もこれから会場に行きます。

聴講予定のセミナーは、

 ①キャッシュフローを向上させる節税術

 ②外国人共生社会へ 賃貸住宅業界が取るべき道

 ③法人のマンスリー客 獲得のコツ

 ④どこにでもある「物件」を魅力的な「物語」に変える
  リノベーション術

 ⑤実践!誰でもできる家主の満室経営塾


昨日より忙しそうです。(^^;)


①は叶税理士さん、④はリノベで有名なブルースタジオ。

⑤は昨日飲み会に参加させていただいた、
がんばる家主の会の代表をされている松浦さんが講師です。

これから全賃フェア

おはようございます。

昨日から道頓堀近くのホテルに泊まってます。

全賃フェアの会場からは遠いのですが、
遊びイベントの利便性重視です(笑)


なんば駅から、会場のある中ふ頭駅までは、
地下鉄などを乗り継いで30分くらいです。

東京の時は新橋に泊まってましたので、
時間的には同じくらいです。


さて、今日見ようと思っているセミナーは、
全部で3つです。

 ①「飛び込み訪問アポイント獲得率30%の地主商談法」

 ②「10人中9人に嫌われるお部屋作りで満室経営」

 ③「空室を満室に変えるための不動産会社との賢い付き合い方」

東京ではブースの店番をしている時間が長く、
3日ともいた割には、セミナーを聴講できてません。

今日と明日は、しっかり勉強してこようと思います。


昨日食べに行ったお店。

道頓堀のおでん屋さんは、
学生の時に一度行ったことがあるのですが、
当時に比べて、雰囲気がかなり大衆化していました。

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お店の大将が、お笑い芸人のように面白い。(^○^)
今日も行くかもしれません(笑)


次に、カウンターのテレビでボクシング中継やってたので、
釣られて入店した串カツ屋さん。(店名不明)

081016001.jpg

大丈夫なのか・・と思う程の安さ。(^^;)
ほとんどのお客さんが、千円でお釣りもらってました。


大阪は楽しいですね。

久しぶりの税務相談

昨日はすっごく久しぶりに、
税理士さんのとことろに行きました。

四半期に1度くらいしか行ってません。
これは真似をせず、頻繁に行った方がいいです。(^^;)


主な目的は、年末に向けての税務対策について。

今年はたぶん、物件の追加購入はないので、
それを踏まえてどうするか、アドバイスを頂きました。


ぼくの財務収支の特徴は

・低利短期(10~20年)の融資ばかりで、金利払いが少ない。
・RCの築浅が多いので、減価償却があまり取れない
・遠方所有なので、交通費など一般の経費は多め。

という感じです。


元金の返済分は経費にならない支出ですが、
ぼくの場合は、これが年間1400万円くらいあります。

減価償却で経費にできる金額の約3倍。
実際のCF以上に、課税されるという訳です。(;_;) 


あとは、遅ればせながらで設立した法人のことと、
家賃以外の収入(講演料、印税、雑収入など)
の分散について教えてもらいました。

いやー、面倒くさいです。


前にも何度か書いていますが、
これから物件を増やして行く方については、

税務対策を疎かにせず、早い段階で
専門家(=税理士さん)に相談した方がいいです。


さて、これから荷物をまとめて大阪に行きます。

全賃フェア大阪&一時的に減量解禁のグルメツアー。
楽しんできます。(^∇、^ ) 

排水栓の恐怖・・・!!

昨日は、超久しぶりに株を買ってみました。
ささやかに60万円分くらい(笑)

不動産と違って、買った後は見守るしかありません。


さて、水道の問題について。

簡単に言うと、こんな感じでした。


◇当該部屋の契約は法人でしたが、
 管理会社さんも知らないうちに、入居者が変更していた。

◇入居者さんは部屋の使い方について勝手が分からず、
 お湯の出が悪いと思って、給湯器の排水栓を開放。
 

◇排水栓は、給湯器内に不純物が入った際や、
 点検などの時に使いますが、普段は開けません。

◇タンクの満水を維持するべく水が入ってきますが、
 排水栓が開けっ放しなので、絶対に満水になりません。


◇結果的に、給湯器内ではありますが、
 本当に「源泉掛け流しごっこ」が成立!( ̄Д ̄;) 

081015000.JPG


話を総合すると、排水栓を開放していたのは
せいぜい3日間程度らしいです。

たった3日で、10万円分くらい流れるようです。
恐るべし、排水栓。。


今回については、いろんな教訓があります。

入居者変更の通知は徹底してもらうことと、
変更の都度、部屋の使い方について説明してもらうこと。


さて、肝心の水道代負担者をどうするか。


「あなたが開けたんですから、全額払ってください」
「入居者変更は要通知事項です。違反ですので払ってください」


・・・って言えたら楽なんですが、
そこはまぁ、商売ですので上手くやろうと思います。

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