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保証ビジネス

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。


放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。


手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
9月中にはキレイにしたいと思っています。


さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。


リプラスは本業(?)の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来2年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。


本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」
掛かっています。


審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い(=甘い)保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択(逆選抜)と言います。


だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。


とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。


そうすれば、万一(よりは高い確率で)保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。


このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。


保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

加賀と金沢

昨晩、北陸ツアーから帰ってきました。

温泉と郷土の料理で心も身体もリフレッシュ・・と
言いたいところですが、長い移動で疲れました。(´。`) 


おとといは加賀温泉駅で両親&弟と合流して、
旅館にチェックインしたあと、物件を披露。

加賀のマンションは、なぜか共有の応接室があり、
自慢っぽい話をするには好都合でした(笑)


自慢ばかりでは仕事にならないので、
物件周辺を見て、掃除とか入居者さんの
マナーなどをチェックします。

幸いとてもキレイに維持されていて安心です。


昨日は加賀温泉駅で車を借りて金沢へ移動。
距離はだいたい、50kmくらいです。

金沢のマンションは佇まいが立派なので、
これまた、得意げになってしまいます。


親や弟に自慢なんかしてるようでは、
ぼくもまだまだです。(´~`ヾ)


偶然シルバーさんが物件の掃除をされていて、
初めて挨拶をすることができました。

77歳だそうですが、超元気でした。


そのあと、金沢で最も人気があるとされる
回転寿司のお店に行きました。

地元の愛知には「アトムボーイ」という
おいしいとは言えない回転寿司チェーンがありますが、
同じ食べ物とは思えないほどの差です。(゜▽゜;)


管理会社さんに教えてもらった店ですが、
物件以上に自慢することができました( ̄ー ̄)v


ですが、弟が高い皿ばかり注文するので、
ちょっとキレました。

プラマイゼロって感じです。

富山物件めぐり

富山市内のホテルから更新してます。

昨日は朝10時前に、富山空港に到着。
電車で行くより、かなり早いです。


レンタカーを借りて、富山の物件4棟を回りました。

走行距離は約70kmでした。
エリアを集中させると、何かと効率がいいです。


まずはリノベーション中のマンションを見学。
ほとんど空洞状態になっていました。

080923001.jpg


10月初旬に完成するんだそうです。
壊してしまってからは、時間掛からないみたいですね。


リノベの秘訣は → こちら


あと、反省しなきゃな~と思ったのが、
夜逃げ&倒産で空室激増のマンション。

自分も管理会社さんも、日頃の対応が手薄になっていて、
物件がかなり荒れちゃっています。(><)
全体的に、きたなーい感じです。


屋上には、夜逃げした入居者さんの残置物なのか、
家財が一通り捨てられていました。

080923000.jpg


そして・・・

こ、これは・・・っ?!(゚Д゚ ;)

080923002.jpg


全長50cmくらいの魚が、
物干し竿に長期間干されていたようです。


何の心構えもなしで屋上のドアを開けたのですが、
目の前にこの魚ミイラが現れて、相当へこみました。


なんだろう・・・、干して食べようと思ったのか、
釣りの成果を示す魚拓みたいな役割を果たすのか、
まったく検討がつきません。

とにかく恐いので、すぐ撤去しようと思います。


物件への気合いの入れ方は、
入居率とか、荒れ度合いに直結しますね。


さて、今日はこれから加賀温泉です。

たぶん現地ではネットが使えないので、
明日のブログ更新は、お休みです。

お金の教養

今日から3日間、北陸です。

羽田空港から富山で、今日は富山市内で宿泊。
明日は加賀温泉泊です。


3月に購入した加賀温泉の物件には、
地元の旅館に何部屋も契約してもらっているので、
日頃のお礼も兼ねて、そこに泊まります。

部屋専用の露天風呂がついた、スゴイ旅館です。

080922000.jpg

崖ギリギリのところに建築されています。
コスト高そう~。(^^;)


愛知の春日井市というところから、
両親もやってきます。

たぶん自分の物件を見せたりするんだと思います。
よく考えてみれば、これまでで初めて。

物件を見て喜んでもらえるのか、
大きな負債に引いてしまうのか分かりません。(*/∇\*)


さて、今日からメンター泉正人師匠の会心作である、
お金の教養のアマゾンキャンペーンです。

ただ、キャンペーンの具体的な内容について、
メルマガなどでの案内がないような気が・・・。

その辺、ちょっと要確認です。

 ※夜になって発表されました。
 こちらのリンクから申し込みができます。


ある分野で目標としている人がいるとして、
「その人が書いた、その分野の本」は、
全て読むことにしています。

今日アマゾンで注文して、
旅行から戻ってきたら、届いている感じです。

メルマガ飲み会

毎月1回、メルマガの読者の方との
飲み会を開催しています。


これまでの開催実績は、
新宿(2回)、横浜(2回)、亀戸、名古屋、札幌。

昨日は、浅草の焼き鳥屋さんでした。

080921000.jpg


出席するのに勇気が要る・・・という声もありましたが、
全然そんなことはありません(笑)

昨日も、3次会(0:15終了)まで盛り上がりました。


飲み会の告知はメルマガで行っていますので、
登録の上、勇気を出して(笑)参加してみてください☆


さて、昨日は金沢セミナーの原稿を書いてました。

「利回り20%と入居率95%を実現する
 投資家けーちゃん流不動産投資術 北陸地方限定版」

というタイトルにしました。(^○^)


不動産投資に向いている(と思う)北陸地方で、
どう物件を買い、どう運用するか・・・というテーマです。

ベンディアムのHPから申し込みできるので、
新潟~福井あたりまでの方は、ぜひご参加下さい。


飲み会の会場近くに、有名な「神谷バー」がありました。

080921001.jpg

電気ブランを飲んでみたかったのですが、
2次会が終わった後(22:15)に寄ってみたら、
早々と閉店していました。(^^;)

写真は、1次会が始まる前に撮ったものです。


「バー」って名前が付いてるんですから、
最低でも1時くらいまでは、やってて欲しいですよね~。

リノベセミナー

メルマガにも書きましたが、
うっちゃんが、セミナーします。

ソロ書籍も出版されるということで、
何かとおめでたいです。(^▽^)

IZUMI塾と被ってるので残念ですが、
被らない方は、ぜひご参加下さい。


お宝不動産セミナー リノベーション投資のヒミツ


うっちゃんの目を見て真剣に聞くと、
本当の意味での「ヒミツ」を、話しそう。

ノリノリなうっちゃんは、誰にも止められません(笑)

080920000.JPG


セキュリティで有名な佐藤直希さんとの、
ジョイントセミナーだそうです。


今日はメルマガ読者さんとの飲み会。

3日前の天気予報では、今晩が雨のピークだったのですが、
約20時間早く、台風に通過してもらいました。(=´∇`=)


飲み会までは来週の富山行きに備えて、
リフォーム会社さんや管理会社さんに連絡するなど、
準備をしようと思います。

スタッフミーティング

夜逃げ&倒産のお部屋はそれぞれ片付き、
募集ができるようになりました。


8部屋中、5部屋空きの状態。

しばらくは家賃とローン返済額はほぼ同じで、
諸々の支払をしたらマイナスですが、
早期脱却できるよう、頑張らないといけません。(;_;)

まぁでも、この状態で利回り9.78%です。
そう思うと何とかなりそうです。


昨日は、アパート経営フェスタのスタッフミーティング。

運営サポーターとして
20名近くの方にご協力いただきますので、
昨日はその役割分担とか、当日のシミュレーション。


受付が混乱しないような工夫なんかを、
2時間以上も掛けて、じっくり考えました。

皆さん忙しいのに、ご支援ありがとうございます。


来週は月曜日から、北陸遠征です。

今日と週末のうちに、溜まった仕事を片付けます。

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