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23区が安全かどうかの話

昨日は、夜逃げ&倒産マンションについて、
荷物の撤去や新規募集の進捗を確認。


管理会社さんとは良い関係を築いていますが、
それでも、期待値通りに動いてもらえるなんて
大それたことは考えていません。

遅れている作業については、やんわり督促します。


倒産した会社の事務机や備品が、
いつの間にか持ち出されていました。

まぁ、面倒がなくて良かったかもしれません(笑)

今回は正規の手続きを踏みませんが、
契約が終了したと判断して、次の募集をします。


さて、昨日は購読しているメルマガで
「投資は東京、しかも23区が一番であーる」
というような記事がありました。

このような記事を書いているのは、
23区の物件を販売してる業者さんであることが多いです。


一番であるという根拠としては、
人口が増えているからなんだそうです。

しかも、転入者の83.7%が23区に転入するので、
23区の物件が良いんだそうです。

投資としての収益性は、完全無視でした。


しかも面白いのは、
「首都圏の住宅着工数が大幅に増えている」ので、

「それだけ需要が増しているから、
   投資家にとっても今後が期待できる」

なんて書いてあるのです。

住宅の供給が人口増より多いので、
東京でも安心はできない・・・とは書いてありません。


サイトや活字になっているからといって、
むやみに信じ込むのは危険です。

専門家っぽい人も、普通に間違えることがありますし、
上記の23区ネタのように、思惑絡みのこともあります。


ちなみに、「東京が必ずしも安心ではない」という話は、
ぼくのレポートでも書いてます。

600名以上にダウンロードいただいてます。
まだの方は、ぜひお読み下さい。


利回り20%のアパート経営を成功させる方法

融資の話

昨日は、加賀温泉の管理会社さんから、
収支の連絡と、家賃の送金がありました。

満室になったので、送金額が増えてます。
いい感じです。( ̄ー ̄)v


さて、融資が厳しくなったと言われて久しいですが、
聞き込み情報を総合すると、厳しい理由として

・最も積極的だった、SMBCがトーンダウンしている。
・都銀でも、購入エリアについての基準が厳格になった。
・評価に関わらず、一定割合の自己資金が必要になった。

という感じです。

収益物件への融資を全廃した・・・という話は、
以前はいくつかありましたが、最近は聞きません。


昨日のメルマガにも書いたんですが、
いつの時代でも、不動産以上に確実は担保はなく、
収益物件への融資は、常に行われてきました。

良い物件さえ見つけられれば、
融資をする銀行は、必ずあると思っています。


また、昨日は全賃の方から電話があって、

「物件価格が下げ止まっているという話を聞きますが、
不動産投資家はどう考えているか?」

みたいなことを聞かれました。


相場に関わらず、破格値の物件はあるので、
経済予測的なことには興味がありません。

そもそも、よく分からないし。(^^;)


◆着々と準備が進んでいます。
 アパート経営フェスタ2008に、ぜひお越し下さい。

 赤井さんの新しいイラストが、ナイスです。

リノベーション中の写真

昨日はアームレスリングの応援&観戦。
アパート経営については、何もしませんでした。

CAWP9444.jpg

チャンピオン同士の、スペシャルマッチ。
スゴイ迫力です。(゜▽゜;) 


さて、リノベーション中の3棟目マンションの、
中途報告の写真が届きました。

080908000.JPG

「気が利くなぁ~。(^▽^)」って思ったら、
一緒に、中間金の請求書も入ってました(笑)


ハウスメーカーや大企業からの発注は、
工事代金完全後払いが多いんだそうです。

早く払ってあげれば喜ばれると思います。

080908001.JPG


バスタブが設置されているようです。
水回りから先に、工事していくみたいですね。

今日はレポートの執筆と編集などをします。

超強力なUSP?

先日、自分の物件に、
全盲の方が入居されました。

入居してもらって大丈夫かなぁ・・って、
ちょっと迷いました。


最初に管理会社さんから打診があった時は、
「問題ありません。全然オッケーです!」なんて
即答したのですが(笑)、あとから問題点が浮かびます。

この辺、リスク感覚が鈍いっていうことです。(^^;)


例えば、火事漏水を起こしやすいでしょうし、
ゴミを溜めちゃったり、部屋を汚くしたりという、
生活上の懸念点もあります。

自分の物件が盲人対応になっている訳ではないので、
移動時に怪我をされるかもしれません。


で、いろいろ考えたのですが、

 ・盲人になったのは、何十年も前から
 ・定期的にヘルパーの方が訪問して確認する
 ・引越前の部屋を管理会社の方が確認していた

 ・物件はオール電化で、火災のリスクが低い
 ・エレベーター&内階段なので、移動もしやすい
 ・長期入居につながる可能性が高い

ということらしいので、
まぁ、大丈夫かな~と判断した訳です。


自分は視力がすっごく悪くて、たぶん0.01くらいです。

寝てる時に大地震があって、眼鏡なしで避難したら、
間違いなくガケか地割れなどに落ちて死にます。(><)

それでも、視力0.01と全盲の間には、
ものすごく大きな「見え方の違い」がありますから、
それで普通に近い状態で生活できるなんて、驚きです。


ここからすぐに商売色の強い話になって恐縮ですが、
全盲の方がそれなりに多いということなら、
そういう対応の物件にすることで、相当な競争力が付くと思います。

点字の案内が付いていて、防災設備が強力で、
管理料を多めに払って、毎日巡回してもらうようにすれば、
かなり喜ばれるのではないかと思います。

「ペット可」どころではない、強力なUSPです。
少し、研究してみようかな~と思いました。


さて、今日は埼玉でアームレスリングです。

最近弱くなったので、今日は応援だけ。
モチベーションを高めて、次へつなげたいと思います。


◆参加される方の中にも、著名な方が増えてきました。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

◆ブログを読んでてメルマガに登録していない方。
 メルマガの方が10倍面白いです。こちらから今すぐどうぞ。

金沢で講演します

ブロードバンド会社のベンディアムが主催する、
大家さん向け全国セミナーツアー。

先日、生徒として参加したのですが、
10月11日の金沢セミナーでは、
講師として、お話させていただくことになりました。

三代目大家マサさんも一緒です。(≧∇≦)


金沢と言えば、第2のホームグラウンドであり、
利回り24.5%ウルトラ物件の所在地でもあります。

都内や横浜にいるときより、
元気な講演を、お届けいたします。


11日はセミナーが終わってからすぐ帰京するので、
9~10日あたりから、北陸入りします。

正式な案内は、まだのようですが、
福井~新潟あたりにお住まいの方はぜひ。


今日は、対談相手の今田信宏さんに、
進行のラフ案を作って送らなければいけません。

 ・ズバリ、今でもフルローンを通す方法は?
 ・コンサル会員の方しかしらないノウハウを教えて下さい。
 ・どの銀行が、どういう融資傾向なんですか?

・・・ていう殺されそうな質問も、考えてみました(*/∇\*)
顔色を見ながら、ぶつけてみたいと思います。

答えにくそうな際どい質問をしたら、
大拍手して、「後に引けない」状況にしちゃってください(笑)


もちろんぼくも、「お~!」って言ってもらえるような
役立つこと、元気のでることをお話したいと思います。


◆プラチナは昨日で満席。一般席のみ募集中。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

どうしようもない人

夜逃げされてしまった部屋を確認しました。

ほとんど家財もなく、ペットボトルのゴミ
台所用品などがいくつかある程度。

片付けにはさほどお金は掛かりませんが、
もうちょっと早く対処しておけば良かったなぁ・・と
反省しております。


微妙に入金が遅れているくらいの入居者さんだと、
引っ越す費用を捻出できなかったりするので、
長期入居につながる場合も多いのです。

引っ越す費用が出せなくても、
夜逃げはできるのを、忘れてました(笑)


でも、4万ちょっとの家賃を踏み倒して夜逃げなんて、
うだつの上がらない人生に、情けなくなります。

収入不足で払えなくなる金額じゃないですからね。
ギャンブルとか、消費者金融とか、バカな支払のせいです。

ぼくがこの人じゃなくて、良かったです。


さて、こんなどうしようもない人もいれば、
お手紙を書いてくれた方もいらっしゃいます。

080905000.jpg

お掃除をお願いしているシルバーさんのお手紙。

足の手術でお休みされたので、
お見舞い金を少しお送りした件のお礼です。(^ー^* )


日頃の仕事も丁寧で、申し分ありません。

ムリをせず、末永く頑張っていただきたいと思います。


アパート経営フェスタのプラチナ席は、
 いよいよ残席「2」になりました。

5.5兆円で大丈夫?

昨日は、アパート経営フェスタの会場に行って、
施設の人との打ち合わせなどをしてきました。

あと100人ちょっとです。
たくさん寄付できるよう、頑張ります☆


さて、昨日の話の続きです。

阪神大震災の時でも、
地震保険金の全社総支払額は783億円。

現在の地震保険の支払限度額5.5兆円の、
わずか1.4%ということです。


もちろん、首都圏直下型の大地震が起これば、
災害規模は阪神の比になりません。

一説では、経済損失100兆円なんて言われてます。


でも、この「経済損失」というのは、
道路や電線、水道などのインフラ農作物の被害、
地震保険の対象とならない商業ビルなどの損害も、
もちろん含まれています。

また、いろんな施設が崩壊したことによって
経済活動が阻害されることによる損害も含みます。


それでも、地震保険の対象である「民家」の損害は、
限度額である5.5兆円を上回ると思います。

でも、地震意識の高い東京都でさえ、
地震保険の加入率は28.8%という低いレベル。

地震で全ての建物が全壊する訳でもありません。
少しエリアを外れたり、屈強な建物の場合は、
被害がない、または少ないと予想されます。


以上を総合すると、
阪神大震災の70倍もの支払が発生するようには、
ぼくには思えません。

ちなみに、阪神大震災での「経済的損失」は、
だいたい10兆円程度だったと言われています。


災害当時の兵庫県の地震保険加入率は、
12.4%(低いっ)でした。

経済損失の規模が10倍あって、
地震保険の加入率が約2.3倍として計算すると・・・

783億円 × 10 × 2.3 = 約1.8兆円

5.5兆円には、かなり余裕があるように思えます。
あくまで予測ではありますが、こういう原理です。


ぼくの保険セミナーDVDでは、
このような話を10倍詳しく説明しています。(=´∇`=)

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