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物件購入のタイミング

そういえば、先週の全賃新聞に、
フェスタの記事が掲載されていました。

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最近夜更かしして、いろんな人のブログを読みながら、
不動産投資のことを考えています。

フェスタで購入・融資系の話をするので、
その方面について、自分のスタンスを固めるためです。


ぼくが不動産投資を始めて4年ですが、
4年前がどういう市況で、どういう融資環境だったか、
もう既に、記憶が薄れています。

おそらく、今の融資姿勢が4年前に比べて、
劇的に厳しいということはないのですが、
その頃を忘れているので、厳しく感じますよね。


ぼくが4年半前に買った不動産の教材でも、
「金利は4~5%、頭金2割は必須」って記載があります。

融資してくれる金融機関も、
スルガ銀行とか、ノンバンクが中心。


でも、その頃は投資の最重要指標である
「利回り」が高かった訳ですので、

そういう厳しい時期に頭金を入れて買った人は
短期譲渡の対象から外れた物件を売却して、
かなりの転売益を得ています。


1年半くらい前に、
「5年前に戻れたら、買いまくるのにーー!!」
ということを言う人もいましたが、

今って5年前の状況に近いかもしれません。


都内でも利回り12%以上の築浅RCがバンバン出て、
しかも低金利のフルローンが簡単に引ける。

そんな状況はあり得ません。
融資が通りやすいか、利回りが高いかどちらか。


「不動産を買う、最も良いタイミングは今日である」

という説を、ぼくは信じてます。


◆いつの時期でも使える普遍の法則です。

 光速!収益不動産投資成功法を読んでおくと、
 厳しい時期ほど「差が付く」はずです。

やることリストと「お金の教養」の感想

昨日は時間に余裕があったので、
ランドマークタワーに遊びに行きました。

コールドストーンのアイスを食べたり、
久しぶりに服を買ったりしました。


スーツを着なくなったにも関わらず、
普段の服を買うペースは退社前と同じなので、
いつも同じような格好をしてる感じです。

このあたりは、もう少し予算を取りたいです。


さて、そんな中でも不動産活動はします。

富山の3棟(4棟あるけど1つはなにもなし)について、
今度の課題を一覧表にしました。

管理会社さんにお願いするところも一覧にして、
メールに添付して送ります。


具体的には・・・・

・不要品の撤去(家財や干した魚)
・屋上に捨てないように、通路を封鎖する
・空室のガスレンジと照明交換

・雑草の刈り取り
 →専用庭の草が伸び放題になってるので、
  入居者さんに通知の上、こちらで伐採する。

・駐車場の部屋番号プレートの修
・入居者さん用の物置の扉を修理


というような、細々したものです。
大家さんって、地味な作業ですよね(笑)


あとは、アマゾンから届いたお金の教養を、
じっくり読んでました。

収入が高い人も、低い人のどちらも
役立つ内容がたくさん書かれています。


それから、あとがきに書いてありましたが、
書籍の売り上げの一部が、寄付されるそうです。

買うまで一切言わないところが、
またカッコイイのではないかと思います。


しかも、今日から「仕組み」整理術の発売だそうです。


レバレッジシリーズみたいな
「仕組み」シリーズになってきました(笑)


こっちは苦手にしている分野。
さっそく読んで、参考にしたいと思います。

大阪の賃貸住宅フェア

先日ご紹介したうっちゃんのセミナー


販売ページがちょっと変わりましたね。
ノウハウが色々書いてあるし、写真も追加されてます。


センスいいな~って思いますね。

地方でも敬遠されない、
ちょうど良い感じのデザイナーズ物件です。





さて、昨日メルマガを書いていて思いだしたのですが、
大阪の賃貸住宅フェアに行くんでした。

10月17日~18日。


東京では出展者として店番をしていた関係で、
見逃したセミナーやブースが、結構ありました。

大阪でしか見れない・聴けないものも、
いくつかありそうです。ヽ(^◇^*)/


さっそく、素晴らしい対応をしてくれる
いつものJTBに連絡だー!と思ったのですが、


 新横浜~新大阪~会場と、
 羽田空港~伊丹空港~会場までの
 どっちが時間&費用的にオトクか分からない。

 会場は繁華街とは言えない場所にあり、
 近くのホテルに宿泊すると、夜つまんなそう。

 前泊して16日~18日にするべきか、
 18日は絶対飲み会とかあるので、
 やっぱり日程通りの17日~19日が妥当か、

 またはゴージャスに16日~19日にするか。
 シンプルに17~18の1泊だけにして、
 最終の飛行機か新幹線で、横浜に帰るか・・。


以上3点の理由から、連絡を延期しました。

土地勘がない場所なので、
こんなことでも、結構悩んでしまいます。ヽ(´~`;)


ちなみに3年前に大阪に参加した時は、
富山(高岡駅)から6時前発の特急に乗って、
根性で開門時刻に間に合いました。


初日は会場近くのいいホテルに泊まりましたが、
名幹事さんが全部やってくれて割安だった)

2日目の夜は大家さん数人で焼肉食べて、
確かおざわさんと一緒に、心斎橋のカプセルホテルに
泊まりました。

低コストで、体力の要る遠征でした(笑)


今日1日悩んで、明日には決断します。

保証ビジネス

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。


放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。


手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
9月中にはキレイにしたいと思っています。


さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。


リプラスは本業(?)の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来2年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。


本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」
掛かっています。


審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い(=甘い)保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択(逆選抜)と言います。


だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。


とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。


そうすれば、万一(よりは高い確率で)保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。


このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。


保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

加賀と金沢

昨晩、北陸ツアーから帰ってきました。

温泉と郷土の料理で心も身体もリフレッシュ・・と
言いたいところですが、長い移動で疲れました。(´。`) 


おとといは加賀温泉駅で両親&弟と合流して、
旅館にチェックインしたあと、物件を披露。

加賀のマンションは、なぜか共有の応接室があり、
自慢っぽい話をするには好都合でした(笑)


自慢ばかりでは仕事にならないので、
物件周辺を見て、掃除とか入居者さんの
マナーなどをチェックします。

幸いとてもキレイに維持されていて安心です。


昨日は加賀温泉駅で車を借りて金沢へ移動。
距離はだいたい、50kmくらいです。

金沢のマンションは佇まいが立派なので、
これまた、得意げになってしまいます。


親や弟に自慢なんかしてるようでは、
ぼくもまだまだです。(´~`ヾ)


偶然シルバーさんが物件の掃除をされていて、
初めて挨拶をすることができました。

77歳だそうですが、超元気でした。


そのあと、金沢で最も人気があるとされる
回転寿司のお店に行きました。

地元の愛知には「アトムボーイ」という
おいしいとは言えない回転寿司チェーンがありますが、
同じ食べ物とは思えないほどの差です。(゜▽゜;)


管理会社さんに教えてもらった店ですが、
物件以上に自慢することができました( ̄ー ̄)v


ですが、弟が高い皿ばかり注文するので、
ちょっとキレました。

プラマイゼロって感じです。

富山物件めぐり

富山市内のホテルから更新してます。

昨日は朝10時前に、富山空港に到着。
電車で行くより、かなり早いです。


レンタカーを借りて、富山の物件4棟を回りました。

走行距離は約70kmでした。
エリアを集中させると、何かと効率がいいです。


まずはリノベーション中のマンションを見学。
ほとんど空洞状態になっていました。

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10月初旬に完成するんだそうです。
壊してしまってからは、時間掛からないみたいですね。


リノベの秘訣は → こちら


あと、反省しなきゃな~と思ったのが、
夜逃げ&倒産で空室激増のマンション。

自分も管理会社さんも、日頃の対応が手薄になっていて、
物件がかなり荒れちゃっています。(><)
全体的に、きたなーい感じです。


屋上には、夜逃げした入居者さんの残置物なのか、
家財が一通り捨てられていました。

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そして・・・

こ、これは・・・っ?!(゚Д゚ ;)

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全長50cmくらいの魚が、
物干し竿に長期間干されていたようです。


何の心構えもなしで屋上のドアを開けたのですが、
目の前にこの魚ミイラが現れて、相当へこみました。


なんだろう・・・、干して食べようと思ったのか、
釣りの成果を示す魚拓みたいな役割を果たすのか、
まったく検討がつきません。

とにかく恐いので、すぐ撤去しようと思います。


物件への気合いの入れ方は、
入居率とか、荒れ度合いに直結しますね。


さて、今日はこれから加賀温泉です。

たぶん現地ではネットが使えないので、
明日のブログ更新は、お休みです。

お金の教養

今日から3日間、北陸です。

羽田空港から富山で、今日は富山市内で宿泊。
明日は加賀温泉泊です。


3月に購入した加賀温泉の物件には、
地元の旅館に何部屋も契約してもらっているので、
日頃のお礼も兼ねて、そこに泊まります。

部屋専用の露天風呂がついた、スゴイ旅館です。

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崖ギリギリのところに建築されています。
コスト高そう~。(^^;)


愛知の春日井市というところから、
両親もやってきます。

たぶん自分の物件を見せたりするんだと思います。
よく考えてみれば、これまでで初めて。

物件を見て喜んでもらえるのか、
大きな負債に引いてしまうのか分かりません。(*/∇\*)


さて、今日からメンター泉正人師匠の会心作である、
お金の教養のアマゾンキャンペーンです。

ただ、キャンペーンの具体的な内容について、
メルマガなどでの案内がないような気が・・・。

その辺、ちょっと要確認です。

 ※夜になって発表されました。
 こちらのリンクから申し込みができます。


ある分野で目標としている人がいるとして、
「その人が書いた、その分野の本」は、
全て読むことにしています。

今日アマゾンで注文して、
旅行から戻ってきたら、届いている感じです。

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