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防災の日

今日は9月1日ということで、
防災の日ですね。

会社にいた頃は、避難訓練的なイベントがありました。

ビルの1フロアに、テナントとして入っていたのですが、
「各テナントから2名ずつ参加」みたいに、
ビルのオーナーさんからの通達があるのです。

3セクのビルだったから、まじめにやってたのかも。

ぼくは訓練参加の担当になることが多く、
毎年、ダラダラと訓練に参加してました。ε= (´∞` )


さて、この時期に損害保険会社では、
地震保険の加入推進の取り組みをします。

「今ご加入の火災保険では、地震による火災は補償されません」
というようなDMハガキが届きます。

地震保険に加入済みの契約には、
DMハガキは来ません。


地震保険は必ず入りましょう。
財務省の解説ページ

人間の通常、「損害規模」よりも「発生頻度」を重視する
リスク感覚を持っています。

地震のような確率の低い大災害よりも、
身近で小さなトラブルを心配します。


ひとつのエリアで大規模地震が発生するのは、
せいぜい何十年に1回程度ですが、
その時には建物が完全に崩壊するかもしれません。


30年に1回の確率・・・というのは、
別に、30年後に発生するということではありません。

30年後の今日と、2008年9月1日とは、
理論上は同じ確率で地震が起こります。


保険証券を見て、万一の際に耐えうる内容か、
一度、確認してみることを、オススメします。


◆アパート経営フェスタの告知、ありがとうございます。
  もうすぐ半分埋まります。(≧∇≦)

 yokoさん  大家さん学びの会さん
 

映画鑑賞&セミナー出席

昨日はブロードバンドのベンディアム主催の、
アパート経営セミナーに出てきました。(^▽^)

講師は、和合実さん、西山雄一さん、
JFAの束田光陽さん、学びの会の水澤さん。

名講師揃いで、かなり充実したセミナーでした。


企業のPR目的のセミナーで、
これだけの高品質も珍しいです。

今後も継続して開催されるそうですので、
詳しくはベンディアムのサイトをご覧下さい。

10月の金沢は、ぼくも出席予定です。


午前中には、前にネタにした
「受験のシンデレラ」も観てきました。

すっごい良い映画でした。
もっと流行ればいいのに・・・と思うのですが、
お客さんは30名くらい。(^^;)

監督にも会って、サインもらいました(笑)


朝の移動で、久々に満員電車に乗りましたが、
とても良い1日でした。

樹木の剪定

20代不動産投資法のサイトが、
いつの間にか、かなり格好良くなってました。

金持ち父さんや金森重樹さんの書籍から、
ナイスな引用がされています。

サイトを読むだけでも、勉強になりますよ☆


さて、滞納&破産のマンションについては
粛々と事務的に対処をしています。

こんなのでモチベーションを下げられてはいけません。
クールに乗り切ろうと思います。( ̄ー ̄)


昨日はハートブレインの3人で集まって、
全賃フェアについての音声録りをしてきました。

マサさんも都内から来てくれて、
トークにゲスト参加いただきました。

「賃貸住宅フェアの効率の良い回り方」はもちろん、
エアコンの仕入れ、IHヒーターの共同購入など、
大家さんの利益につながることを、常に考え続けている方です。

アパート経営フェスタにも協力いただいてます。
ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/ 


金沢のマンションで、チームのシルバーさんから、
「玄関の植木が伸びすぎて、落ち葉の掃除が大変」という
ご意見がありました。

事務局の人を通じて、メールが来ます。

080830000.jpg

ふむふむ。確かに伸びてます。ヽ(´~`;)


そこで、エントランスの観葉植物をメンテをしてもらっている、
緑化木センターというところに、お願いしました。

見積を見ても、妥当な金額だったので、
そのまま発注することにしました。


要望には早く対応してあげると、シルバーさんに感謝されて、
日頃の掃除も頑張ってくれそうな気がします。(≧∇≦)

自分の物件には、色んな業者さんが出入りするようにしておくと、
不具合やトラブルに、素早く対応できると思います。

全て含めて大家業

BIGtomorrowに掲載されてから、
ブログのアクセスが、1.5倍くらいに増えました。

メルマガにも、ぜひご登録下さい。
ブログより、実践的なことが書いてあります。


テナント破産疑惑の件については、
昨日、奇跡的に元経営者と連絡が取れました。

現在は経営者ではなく、
別の会社でしっかり働いているそうです。


具体的なことはまだ確定していないのですが、
取りあえず法的手段は、回避できそうです。(´。`) 

テナントは当然退去するのですが、
10万円くらいの滞納家賃は回収できる見込み。


しかし、これで3戸の退去。
せっかく調子よかったのになぁ・・・(--;)

まぁ、でも、こういうのも含めて大家業です。


さて、昨日は国民の義務である納税をしてきました。

個人事業税、住民税の2期目、
それから超高額な不動産取得税。

080829000.bmp


自己資金ゼロでの投資をしているので、
納税額にも、レバレッジが掛かってしまいます。

3月に当該物件を購入しましたが、
これまでのキャッシュフローが、
取得税の支払で、一気に吹っ飛びました(笑)


メインにしている地銀からお金をおろすのですが、
近隣に店舗がなく、コンビニを使います。

一度に20万ずつしか引出しできず、
10回も暗証番号を入力しました。(。>_<。)


まぁ、でも、こういうのも含めて大家業です。


アパート経営フェスタ、まだまだご参加受付中です。
 いい話を聞いて、途上国の子供にもいいことしましょう☆

今日からトラブル処理

昨日は管理会社さんが休みでしたので、
テナントの破産問題は一旦記憶から消してました。

今日からまた、行動開始です。

行動・・・と行っても動くのは自分じゃないし、
数%の管理料で色々やってもらって、申し訳ないです。


取りあえず、法務局で会社の登記簿を見て、
会社が現在どうなっているのかを確認。

消滅したのか、どこかの会社に買収されたのか。
それによって、対処方法も違ってきます。

もし、会社が消滅している場合に、
残置物の処理について、法的にどうなのかは
調べておかないといけません。


それから現地で営業状態の再確認。

社宅として社員さんが住んでいたので、
まだ住んでいるようなら、事情も聞いてもらいます。

保証人さんには、お金の面ももちろんですが、
こういう確認作業でも、協力をお願いしなければいけません。


このマンションにはもう一人、
購入時から住んでる方で、滞納者がいるんですよね。

家賃ぐらい、ちゃんと払えよって思います。(^^;)


さて、御大の沢孝史さんにも、
ブログでアパート経営フェスタのPRをしていただきました。

引き続き、よろしくお願いします。

ぼくもそろそろ、今田信宏さんと打ち合わせをして、
何を話すか考えないといけません。


◆今田さんの教材

 光速!収益不動産投資成功法
 不動産投資の教材で、もっとも売れています。戦略の重要性が分かる。

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 不動産投資で極めて重要な「会話術」が学べます。
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入居者が破産?

昨日は「入居が好調」なんて調子のいいこと書きましたが、
バッドニュースが飛び込んで来ました。

ひとつの物件のうち、
2部屋と倉庫を借りてもらっている会社が、
どうやら倒産(破産?)しているらしいのです。(´~`ヾ) 


会社自体は年明けくらいに消滅したのですが、
別の会社に吸収されて、営業は普通に続けてました。

ですので「している」という書き方なんですが、
家賃も先月までは、払われています。


ただ、今月は家賃が払われず、
現地に行っても誰もいないことから、事件が発覚。

会社の代表者のお父さん(保証人さん)に、
電話で事情を聞いて、上記の経緯が分かったのです。


2部屋+駐車場での家賃も10万円しませんので、
収支に与える影響は大したことないですが、
何か、これからややこしくなりそうです。ε= (´∞` )

ブログのネタには、ちょうどいいですが(笑)


思えばこういうトラブルも久しぶりですが、
事務的に、淡々と解決していくしかありません。

とりあえず、今日は管理会社さんが休みなので、
明日から事実の詳細確認に動いてもらいます。


さて、そんなアパート経営でも不労所得を得る大家さん。

日本はもとより、世界レベルで見れば、
他人に貸す家を多数所有している、
極めて恵まれた境遇であることは明らかです。


おかげさまで、アパート経営フェスタの参加が、
ものすごいスピードで、100名を超えました。

多くの方が、告知に協力してくれてます。
ありがとうございます(=´∇`=)

ヒロシ夫妻さん  夏野ひまわりさん  浅輪裕彦さん
デザイナーtakaさん  ぼのろんろんさん  


でも、あと170人くらい収容できる会場です。
まだまだ頑張ります。

告知ありがとうございます。

入居の調子がいいです。

北陸地方の人口が増えたのでは・・・?(゜▽゜;) 
と、勘違いしそうです(笑)


金沢マンションで、9月末の退去連絡が来たのですが、
富山(5棟目)で8月20日頃に空いた部屋に、
9月1日から決まりました。

これで、9月の入居状況(予定)は、

 1棟目    9/9
 2棟目    6/8
 3棟目   12/13  空室1戸はリノベ中(9末完成予定)
 4棟目   28/28  9末に1戸が退去
 5棟目   15/15  9/20退去→10/1から入居予定
 6棟目   19/19  2戸は短期限定入居中

あと、区分1戸は長期入居中です。

94戸の持ち物件で、91戸入居 → 入居率96.8%
入居可能な部屋に限定すれば 91/93 →97.8%。


ポイントは、ウルトラ物件獲得術でも話してますが、
結局、入居を決めるのは管理会社や仲介会社なので、
そういう人を大切にするということだと思います。

あとは、実践バイブルに書いてある、
「USP(2章)」の内容を参考にすることが多いです。


アパート経営フェスタの告知PRに、
多くの方からご協力いただいてます。

三代目大家マサさん  赤井誠(あかちゃん)さん  キートス妻さん
北野琴奈さん  NSX松田さん  tysさん  ポチおさん

ご支援、ありがとうございます。(-^〇^-)


今日は、6月に宇都宮で撮影した、
NSX松田さんの「リフォーム作業映像」の編集で、
業者さんのところに行ってきます。

ちょっと寒くなってきましたが、がんばりましょう。

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