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超強力なUSP?

先日、自分の物件に、
全盲の方が入居されました。

入居してもらって大丈夫かなぁ・・って、
ちょっと迷いました。


最初に管理会社さんから打診があった時は、
「問題ありません。全然オッケーです!」なんて
即答したのですが(笑)、あとから問題点が浮かびます。

この辺、リスク感覚が鈍いっていうことです。(^^;)


例えば、火事漏水を起こしやすいでしょうし、
ゴミを溜めちゃったり、部屋を汚くしたりという、
生活上の懸念点もあります。

自分の物件が盲人対応になっている訳ではないので、
移動時に怪我をされるかもしれません。


で、いろいろ考えたのですが、

 ・盲人になったのは、何十年も前から
 ・定期的にヘルパーの方が訪問して確認する
 ・引越前の部屋を管理会社の方が確認していた

 ・物件はオール電化で、火災のリスクが低い
 ・エレベーター&内階段なので、移動もしやすい
 ・長期入居につながる可能性が高い

ということらしいので、
まぁ、大丈夫かな~と判断した訳です。


自分は視力がすっごく悪くて、たぶん0.01くらいです。

寝てる時に大地震があって、眼鏡なしで避難したら、
間違いなくガケか地割れなどに落ちて死にます。(><)

それでも、視力0.01と全盲の間には、
ものすごく大きな「見え方の違い」がありますから、
それで普通に近い状態で生活できるなんて、驚きです。


ここからすぐに商売色の強い話になって恐縮ですが、
全盲の方がそれなりに多いということなら、
そういう対応の物件にすることで、相当な競争力が付くと思います。

点字の案内が付いていて、防災設備が強力で、
管理料を多めに払って、毎日巡回してもらうようにすれば、
かなり喜ばれるのではないかと思います。

「ペット可」どころではない、強力なUSPです。
少し、研究してみようかな~と思いました。


さて、今日は埼玉でアームレスリングです。

最近弱くなったので、今日は応援だけ。
モチベーションを高めて、次へつなげたいと思います。


◆参加される方の中にも、著名な方が増えてきました。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

◆ブログを読んでてメルマガに登録していない方。
 メルマガの方が10倍面白いです。こちらから今すぐどうぞ。

金沢で講演します

ブロードバンド会社のベンディアムが主催する、
大家さん向け全国セミナーツアー。

先日、生徒として参加したのですが、
10月11日の金沢セミナーでは、
講師として、お話させていただくことになりました。

三代目大家マサさんも一緒です。(≧∇≦)


金沢と言えば、第2のホームグラウンドであり、
利回り24.5%ウルトラ物件の所在地でもあります。

都内や横浜にいるときより、
元気な講演を、お届けいたします。


11日はセミナーが終わってからすぐ帰京するので、
9~10日あたりから、北陸入りします。

正式な案内は、まだのようですが、
福井~新潟あたりにお住まいの方はぜひ。


今日は、対談相手の今田信宏さんに、
進行のラフ案を作って送らなければいけません。

 ・ズバリ、今でもフルローンを通す方法は?
 ・コンサル会員の方しかしらないノウハウを教えて下さい。
 ・どの銀行が、どういう融資傾向なんですか?

・・・ていう殺されそうな質問も、考えてみました(*/∇\*)
顔色を見ながら、ぶつけてみたいと思います。

答えにくそうな際どい質問をしたら、
大拍手して、「後に引けない」状況にしちゃってください(笑)


もちろんぼくも、「お~!」って言ってもらえるような
役立つこと、元気のでることをお話したいと思います。


◆プラチナは昨日で満席。一般席のみ募集中。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

どうしようもない人

夜逃げされてしまった部屋を確認しました。

ほとんど家財もなく、ペットボトルのゴミ
台所用品などがいくつかある程度。

片付けにはさほどお金は掛かりませんが、
もうちょっと早く対処しておけば良かったなぁ・・と
反省しております。


微妙に入金が遅れているくらいの入居者さんだと、
引っ越す費用を捻出できなかったりするので、
長期入居につながる場合も多いのです。

引っ越す費用が出せなくても、
夜逃げはできるのを、忘れてました(笑)


でも、4万ちょっとの家賃を踏み倒して夜逃げなんて、
うだつの上がらない人生に、情けなくなります。

収入不足で払えなくなる金額じゃないですからね。
ギャンブルとか、消費者金融とか、バカな支払のせいです。

ぼくがこの人じゃなくて、良かったです。


さて、こんなどうしようもない人もいれば、
お手紙を書いてくれた方もいらっしゃいます。

080905000.jpg

お掃除をお願いしているシルバーさんのお手紙。

足の手術でお休みされたので、
お見舞い金を少しお送りした件のお礼です。(^ー^* )


日頃の仕事も丁寧で、申し分ありません。

ムリをせず、末永く頑張っていただきたいと思います。


アパート経営フェスタのプラチナ席は、
 いよいよ残席「2」になりました。

5.5兆円で大丈夫?

昨日は、アパート経営フェスタの会場に行って、
施設の人との打ち合わせなどをしてきました。

あと100人ちょっとです。
たくさん寄付できるよう、頑張ります☆


さて、昨日の話の続きです。

阪神大震災の時でも、
地震保険金の全社総支払額は783億円。

現在の地震保険の支払限度額5.5兆円の、
わずか1.4%ということです。


もちろん、首都圏直下型の大地震が起これば、
災害規模は阪神の比になりません。

一説では、経済損失100兆円なんて言われてます。


でも、この「経済損失」というのは、
道路や電線、水道などのインフラ農作物の被害、
地震保険の対象とならない商業ビルなどの損害も、
もちろん含まれています。

また、いろんな施設が崩壊したことによって
経済活動が阻害されることによる損害も含みます。


それでも、地震保険の対象である「民家」の損害は、
限度額である5.5兆円を上回ると思います。

でも、地震意識の高い東京都でさえ、
地震保険の加入率は28.8%という低いレベル。

地震で全ての建物が全壊する訳でもありません。
少しエリアを外れたり、屈強な建物の場合は、
被害がない、または少ないと予想されます。


以上を総合すると、
阪神大震災の70倍もの支払が発生するようには、
ぼくには思えません。

ちなみに、阪神大震災での「経済的損失」は、
だいたい10兆円程度だったと言われています。


災害当時の兵庫県の地震保険加入率は、
12.4%(低いっ)でした。

経済損失の規模が10倍あって、
地震保険の加入率が約2.3倍として計算すると・・・

783億円 × 10 × 2.3 = 約1.8兆円

5.5兆円には、かなり余裕があるように思えます。
あくまで予測ではありますが、こういう原理です。


ぼくの保険セミナーDVDでは、
このような話を10倍詳しく説明しています。(=´∇`=)

地震保険の支払限度額

銀行の担保評価である「積算法」について
分かりやすく解説しているレポートを見つけました。

「サルでも出来る・・・」という言い方は、
あまり好きではないですが、内容は良いです。

健美家に掲載されている物件を例題にしていたり、
路線価の調べ方が具体的に載っていたり、
丁寧だな~と思いました。 

超簡単!高利回り物件の積算評価

DL専用のアドレスを使ってくださいね。(^▽^)


さて、先日の記事でコメントをいただいた
地震保険限度額の話です。

内容としては
「保険会社の倒産を守るため、大規模な災害の場合は
 逆徳政令のように、免責になる規定があるのでは?」
というものです。


これは免責規定ではなくて、
大規模災害の支払限度額の規定です。

4月からさらに引き上げられて、
1災害あたり5.5兆円になりました。

保険会社全社合計で、これ以上の災害が発生した場合、
保険金の支払いが、割合に応じて削減されます。


5.5兆円といったら、日本の軍事予算レベルの金額。
そう簡単に超過しそうにありません。

これまで最も大きな地震保険金を支払ったのは、
もちろん阪神・淡路大震災ですが、

その支払額は・・・


783億円でした。

現在の限度額の1.4%でしかありません。


長くなりそうなので、明日に続きます。


今日は、アパート経営フェスタの会場下見で、
南大塚ホールに行ってきます。

ネットコンサルタント平賀正彦さんのメルマガで、
フェスタのご紹介をいただきました。

プラチナ席は、まもなく満席です。

9月の入居率

昨日は久しぶりにアームの練習に行きました。
フォームが崩れているようで、弱くなってました・・。

ちょっとがっかりです。


さて、樹木の剪定作業も始まりましたし、
いなくなってしまった入居者の残置物も、
片付けの見積もりを取りました。

加賀温泉にあった2戸の空室は、
昨日から入居開始。

短期の予定でしたが、
1戸は普通の契約に変更になりました。(^▽^)


月初めからツイてます。

・・・と思ったら、
夜逃げと倒産されてるんだった(×へ×)

これでイーブンです。


今月は22日から北陸遠征なんですが、
23日から実家の両親も合流して、
加賀温泉の旅館(大口の入居者さん)に宿泊予定です。

22~23日には旅館ある地域で
「こいこい祭り」というイベントがあり、
何だか盛り上がりそうで、楽しみです。


現在の入居率は・・・

 1棟目     9/9   安定経営中 
 2棟目    2/8   ダブルショック!(><)
 3棟目   12/13  実質的に満室
 4棟目   28/28  安定経営中
 5棟目   15/15  安定経営中
 6棟目   19/19  昨日から満室


さすがに、87/94に落ちてしまいました。

破産と夜逃げがダブル発生ですから、
これはもう、仕方ありません。(^^;)

入居割合は92.5%になり、
全体的には、まずまず良い水準です。
家賃ベースでいえば、94%くらいです。


遠征の頃には荷物の撤去も終わっているだろうから、
徹底的な入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせになりそうです。


行った時の用事ができて、良かったです。
な~んて(笑)

防災の日

今日は9月1日ということで、
防災の日ですね。

会社にいた頃は、避難訓練的なイベントがありました。

ビルの1フロアに、テナントとして入っていたのですが、
「各テナントから2名ずつ参加」みたいに、
ビルのオーナーさんからの通達があるのです。

3セクのビルだったから、まじめにやってたのかも。

ぼくは訓練参加の担当になることが多く、
毎年、ダラダラと訓練に参加してました。ε= (´∞` )


さて、この時期に損害保険会社では、
地震保険の加入推進の取り組みをします。

「今ご加入の火災保険では、地震による火災は補償されません」
というようなDMハガキが届きます。

地震保険に加入済みの契約には、
DMハガキは来ません。


地震保険は必ず入りましょう。
財務省の解説ページ

人間の通常、「損害規模」よりも「発生頻度」を重視する
リスク感覚を持っています。

地震のような確率の低い大災害よりも、
身近で小さなトラブルを心配します。


ひとつのエリアで大規模地震が発生するのは、
せいぜい何十年に1回程度ですが、
その時には建物が完全に崩壊するかもしれません。


30年に1回の確率・・・というのは、
別に、30年後に発生するということではありません。

30年後の今日と、2008年9月1日とは、
理論上は同じ確率で地震が起こります。


保険証券を見て、万一の際に耐えうる内容か、
一度、確認してみることを、オススメします。


◆アパート経営フェスタの告知、ありがとうございます。
  もうすぐ半分埋まります。(≧∇≦)

 yokoさん  大家さん学びの会さん
 

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