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イケてない場所での検討。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

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豚肉の仕上がりが素晴らしかった!!


不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート(軽量鉄骨造)を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。


これまでの経験では、
「2つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。(^^;)


空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。


人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
(別に、東京でということではありません)


明日は、神奈川のアパートの現地調査(2回目)で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。


売主の前に交渉する相手。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は8,800万円→6,300万円なので、
金額で2,500万円。値引率でいうと約30%です。


そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。


指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がYESと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。


ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか?」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。


もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。


ぼくのDVD「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、9つの方法を紹介しています。

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9番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。


最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか?」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。


になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。


淡々とした年末。

12月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。(融資付けも)
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

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右側の建物が山手に見に行ったアパート。


見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。


金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです(笑)

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所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。


ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。


来年の計画も立てないといけませんね。


2014年の読者交流会。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞&MSP会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢130名もの方に、お越しいただくことができました。

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読者交流会 2014


これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に12年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、6年ぶりなんだそうです。


おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

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懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

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ご参加いただいた皆さま&関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった1日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。



駅近は全てを良くする。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。


以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。


いい機会なので数えてみたところ、
これまで、6戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。(=´∇`=)


不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、100万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。


では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。


駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場(とよばれる価格帯)の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩10分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。


駅遠(というかは分かりませんが)の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩10分を基準に進めていくことにしました。


ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩10分圏内  5戸。
10~15分   2戸。
それ以上(バス便など) 3戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。


だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。( ̄Д ̄;)


今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。



PR動画の撮影が見学できます。

石川県の能美市に持っているマンションの対策で、
以前、入居者さん向けのプロモーション動画を作ってもらいました。

こちらの効果は素晴らしく、撮影日にもお部屋が決まるなど、
満室達成に大きく貢献をしてくれました。

そのときの記事


動画制作をお願いしたNoblueさんが、
今月、収録の様子を見学させてくれるということなので、
ぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

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大きいサイズのチラシ(印刷用PDF)はこちらから


来場に予約は要らないそうですが、
だいたいの時刻をあらかじめ報告のうえ参加された方には、
プレゼントがあるんだそうです。

info@noblue.jp に名前とだいたいの時刻をお知らせのうえ、
当日、しっかり見てきて下さいね。


金沢など、ほかのマンションでも作ろうかと思ってます。


頑張れば地方でも埋まる。

年末に向けて、賃貸のちょっとした閑散期ですが、
持ち物件の入居率は、まずまずの水準をキープしています。

今日現在の入居率は、

金沢 27/28(1戸申込あり)
富山 14/16
加賀 19/19
能美 42/42(1戸解約予告あり)

ということで、売りに出していない区分マンション11戸を含めると、
なんと97.4%という実績です。

部屋ごとの家賃、購入金額、融資を受けた銀行、金利、
委託している管理会社などは満室経営新聞プレミアムで分かります。


不動産投資を始めて10年を超えましたが、
持ち物件全体の入居率は、始めた頃に比べて格段に上昇しており、
人口減や過剰供給による市況の悪化は感じていません。


では、地方でも都市部と同じように入居が決まるかというと、
全然そんなことはありません。

まだ賃貸経営が下手くそだった頃は、
有効な対策を打ったり、管理会社さんをやる気にさせられず、
埋まらない空室にイライラすることもありました。


でも、最初の木造アパートで、入居付けに苦しんでいる中、
同じ年に買った名古屋の区分は、数日で複数の申込が入りました。

一昨年の秋に横浜で買った一棟ものマンションは、
3点ユニットの狭い間取りではありますが、
ちょっとキレイにしただけで、5部屋がすぐに埋まりました。


明らかに、都市部の物件は埋まりやすいです。

一部屋埋めるのに必要な努力が、3分の1くらいで済みます。


ただ、いくら決まりやすい場所や物件であっても、
満室以上にするのは無理ですから、
しっかり勉強して、入居付けをずっと頑張る気概があるのなら、
やはり利回りの高い地方の中古投資はオススメです。


でも、だんだん面倒くさくなってくるのが賃貸経営。

多くの大家さんは、キャリアが進む中で、
都市部で、しかも新築をするようになるようです。


ただ実際は、地方投資というのは出口の面で弱い部分もあるので、
一概に優れているという訳ではないのですが、
資金が少ない状況で、爆発的なキャッシュフローを得るためには、
最良の方法のひとつではないかと思います。


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