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全空アパート決済。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築20年。5棟合計で31戸あります。
4千万円で購入しました。

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当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の16戸。
約2倍の空き部屋を、埋めないといけません。(^^;)


繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。


いろんな方が出入り&作業されているところを、
動画に撮ってみました。


天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした(笑)

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。



入居者さんの電気代。

前回の記事で、
「区分を売却した際に、手続き漏れが起きやすい」
という話を書きましたが、似たようなことが発生しました。

区分ではなく、一棟ものの方です。(^^;)


通常、退去が発生した場合でも、部屋の電気は止めず、
オーナー負担に切り替える作業をします。
リフォームで電気を使いますし、内見時に暗いと不便だからですね。

もちろん、入居決まったら電気を止めますし、
その後は住んでいる人が、新しく契約をして電気を使います。


手続きは、電力会社に電話をするだけなので簡単なんですが、
この手続きを忘れてしまい、1年以上の期間に渡って

入居者さんの電気代を、そのまま支払い続けていた

ことが判明しました。

電気の明細を見て「あれ?この部屋もう決まってない?」
と確認して気付いたということですね。


加賀のマンションは、満室経営が続いていたのですが、
なんとなく空室があるような錯覚をしていて、
個別(共用ではなく)の電気代請求にも、違和感がありませんでした。

手続き自体は管理会社さんがするものですが、不覚でした。
反省しなければいけません。


幸い、管理会社さんが入居者さんと話をしてくれたので、
分割にはなるものの、払っていただけそうです。ε= (´∞` )

総額10万円を超える金額ですので、助かりました。


ちなみに、電力会社に連絡すると、
このような「支払証明書」というものが、もらえます。

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用紙の下の方に、200円の収入印紙が貼ってあります。

今は無料で取得できますが、もうすぐ有料化するということで、
そういう意味でも、ラッキーでした。


今後は、よりきめ細かい賃貸経営を心掛けたいものですが、
入居者さんは、ずっと電気代の支払いがないことに気付かなかったのか、
気付いていたけど黙っていたのかは、分からないままです。



忘れやすい売却後の後処理。

ぼくは区分マンションを投資対象としているので、
規模の割には、買ったり売ったりの取引回数が多いです。

また、区分のほとんどは自主管理をしていますので、
売買に付随するいろんな手続きは、自分でしないといけません。


これが、項目も多くて煩雑ですし、
うっかりしていると、重要なことを忘れてしまいます。(^^;)
特に売った時の手続きは漏れやすいですね。

例えば、

・電気や水道を止める(名義変更)
・火災保険の解約
・郵便受けのダイヤル鍵番号を連絡
・管理費と修繕積立金の送金を止める

などなど。


管理費・修繕積立金は、口座引落の場合もありますが、
使える金融機関の関係で、毎月振り込んでいる物件もあります。

ネット銀行の「振込予約」機能を使っているので、
自分で止めないと、売却後も振込が続いてしまうのです。


火災保険も、最近は遡及解約(期日を遡って受付すること)も、
しづらくなっているので注意が必要ですね。


急遽北陸に出張。

この時期、北陸は雪が降ることが多いし寒いので、
滅多に訪問することはないのですが、先日急遽行ってきました。

売り物件の現地確認が目的で、行って、見て、買付を入れました。
金沢で一泊しましたが、日帰りでもこなせる活動です。
価格交渉が通るかどうかは、まだ分かりません。


室内を見る限り、まだまだ改善の余地がありそうで、
空室も少なくないマンションですが、埋められると思ってます。

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エアコンとか照明などから、改善の余地ありと判断してます。
モニターホンではなくチャイムのままでした。


融資はちょっと前に打診をしていて、ゼロ回答ではないものの、
もうちょっと金額が伸びて欲しい・・ということで、
現在、こちらも交渉中です。

夜は軽くですが、北陸の海の幸を・・・(=´∇`=)

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このお刺身は、北陸では「ガンド」「ばい貝」と呼びますが、
関東だと、それぞれ「ワラサ」「つぶ貝」です。

カニの呼び方なんかも違いますし、最初はかなり混乱しますね。


現在の保有戸数と入居率。

先月末に、富山市のマンションを売却しました。
6年ちょっとの保有期間でした。

持ち物件の中では空室が多く(入居期間が短いので)、
リフォーム費用も高くなっていたためです。


これによって、現在の保有戸数は3物件4棟と区分が11戸。
合計の戸数はちょうど100戸になりました。
今月、区分1戸とアパート31戸を購入決済する予定です。

現時点での入居率は・・・

金沢  27/28(申込済み)
加賀  19/19
能美  40/42
区分  11/11


空き部屋3戸ですから、入居率97%ということになります。
地方であっても、ちゃんと運営すれば大丈夫。

部屋ごとの詳しい家賃、借入金融機関、調達金利や期間、残債などは、
すべて満室経営新聞プレミアムで公開中です。

満室経営新聞プレミアム(1900円)


先週の不動産活動。

先週末は、久しぶりにセミナー講師のお仕事でした。

既に物件を保有している人「のみ」が対象で、
規模も平均2億円くらいと、知識のある人ばかりなので、
難しめのテーマを選んで話しました。

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豪華なセミナールームですね。快適に受講できそうです。


で、週明けに購入の契約が2件。
前回のブログで紹介した能見台の区分マンションと、
神奈川の東の方にある全空アパート。

次の日は、全空アパートの現地調査に行きまして、
どの程度のリフォームをするかという、大まかな判断をしました。


現場では、最後の入居者さんが引っ越し作業をしています。

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売主さんは当初、更地として売却するつもりだったので、
募集を掛けずに退去を推進していたんだそうです。


寒風吹きすさぶ中、

「お風呂の壁にパネルを貼るかどうか」
「古くてみずぼらしい棚を、修理するか撤去するか」
「各戸の内装は同じにするか変化をつけるか」

というような大雑把なことを、業者さんと相談します。


物件の決済・引渡は2月20日頃を予定しているのですが、
繁忙期で職人さんの確保が難しくなるので、
決済前に、残置物や撤去の作業をさせてもらえないかという交渉を、
売主さんとしているところです。

31戸も空きがあるので、さすがに年度末満室は難しいですが、
少しでも埋めて、家賃収入を発生させたいです。

全空でも、返済は待ってくれませんからね。。(^^;)


そして、木曜の夜から名古屋に出張して、
金曜の朝は、所有している区分マンションの売却決済でした。

以前に「琉球畳のリフォーム」という記事で紹介した部屋。
場所も良いので、割とすぐに買付が入りました。

リフォームの記事


前日は、両親と一緒に祝勝会。
年末年始に帰ってなかったので、久しぶりに会いました。

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金沢に本店があるお寿司屋さんの名古屋の支店では、
この時期でも、ホタルイカの刺身を食べることができましたよ☆



複雑な区分マンション。

昨日は、購入の契約が2件ありました。

横浜の能見台(のうけんだい)というところの区分マンションと、
先日記事にした、全空物件のふたつ。


区分の方は、販売図面に「表面利回り」として載っていたのが、
実はネット利回りだったというラッキーな案件。
しかも、5%くらいの指値も通してもらえました。

駅からほど近い場所に、壮大なスケールで建築されています。

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エントランスには、全貌を把握するための模型がありますが、
これを見ると、元が相当な山地だったことが分かります。

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目的の建物に到着するまでに、複雑なルートを辿る必要がありますし、
例えば「101」という部屋でも3階の高さにあるなど、
初めて訪問した人は、かなり混乱しそうです。

エレベーターの表記もおかしい・・・(^^;)

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横浜という場所は、本当に坂が多くて大変ですね。

東京に隣接していて、古くから港町として価値があったので、
日本で二番目に多い人口を擁していますが、
そういう理由がなかったら、めちゃめちゃ住みづらい場所です。


この区分、全空アパートとも、2月下旬の決済予定。
忙しくなりそうですね。


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