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土地値物件が買いづらい理由。

チャレンジ面談などで、不動産の相談に乗る機会も増えましたが、
いくつかの、「よくある誤解・間違い」についてお話します。

最初のテーマは・・・

「土地値物件」についての誤解です。



土地値物件という言葉を聞いて、
「積算が出やすい」とイメージされた方は正しいです。
もちろん「安い」と感じるのも、高確率で正しい判断だろうと思います。

建物がどうなろうと、一定の価値が確保されている訳です。


でも、「高利回り」だと考えるのは、多くの場合で間違っています。

土地値物件 = 高利回り ではないのです。


理由の解説をしましょう。

通常、不動産の価格は区分マンションなどを除けば、
「収益還元」「積算」を基準に決まることが多いです。


前者は、要するに利回りのことで、
地域や築年数、構造に応じた利回り相場というものがあり、
その値段であれば誰かが買ってくれます。

後者は、土地の評価と築年と構造に応じた建物の㎡単価があり、
それを合計した価格を、一応の目安とするものです。


ここまでは、不動産を勉強した方ならみんな知ってますが、
大事なのは積算と収益還元の価格に差異がある場合は、
ほとんどの場合で「より高い方」に近い価格で売れるということです。

積算が高ければ、利回りが多少犠牲になっても、
評価を重視している投資家さんが買ってくれますし、
その逆もまた然りです。


土地値ということは安いってことだから、
利回りも高いんじゃないの?という疑問があるかもしれませんが、
土地値以下で取引されている物件は、

・建蔽率や容積率に、かなり余裕がある建て方をしている。
・建物が古いので、家賃単価は高くない。

という特徴があるので、利回りは意外と低いものなのです。


容積率いっぱいに効率良く建築されていて築浅であれば、
収益還元価格の方が高くなるので、土地値以下には売られません。


逆に、木造アパートで利回り20%!なんていうのは、
路線価が2~5万円/㎡くらいの、土地が極めて安い地域が多いです。

ぼくが買った最初のアパートも、それくらいの利回りでしたが、
1980万円の買値のうち、土地値が1100万円くらいでした。

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土地値以下で売ると、利回り30%超になってしまうので、
古くなった建物に価値がないにも関わらず、
積算価格よりはるかに高く売れてしまうのです。


また上述した通り、土地値案件は建物が古いことが多いので、
融資期間を短くされてしまうことがよくあります。

期間が短い上に、利回りもさほど高くないので、
キャッシュフローが生まれず、買えずに終わるということも・・。


土地値投資を実践されている方が、意外と少ないのは、
利回りの低さと融資の受けづらさに、原因があるんだと思います。



神奈川の全空案件。

年明けから、いろいろと案件が出ていまして、
現地を観に行ったり、買付を入れたりということをやってます。

もしかしたら買えるかも・・というのが、
神奈川県の外れにある、全空の軽量鉄骨アパートで、
今は売主さんの回答待ちという状況です。

150111000.png
ストリートビューで見ると、こんな感じ。


敷地内に複数棟のアパートが建っていまして、
まとめて売却されるという情報を得て、急いで検討しました。

更地にして建売業者に売ろうとした物件なので、
解体費が掛からない分、土地値以下で購入できる可能性が高いです。

もちろん、運営が超大変ですが・・。ε= (´∞` )


ただ、田舎とはいえ駅から徒歩圏ですし、
アパートも今年で築21年程度ということですので、
スペック的には悪くありません。バストイレも別ですし。

神奈川の全空でも融資が下りるのか・・ということと、
どのくらいの費用を投下して、どの家賃水準を目指すのかが、
今後の課題になりそうです。


そんな中、月内に売り決済が2つあったり、
1泊セミナーや大阪への取材出張も予定されていたりで、
年明け早々、かなり忙しいです。


イケてない場所での検討。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

150104000.jpg
豚肉の仕上がりが素晴らしかった!!


不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート(軽量鉄骨造)を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。


これまでの経験では、
「2つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。(^^;)


空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。


人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
(別に、東京でということではありません)


明日は、神奈川のアパートの現地調査(2回目)で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。


売主の前に交渉する相手。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は8,800万円→6,300万円なので、
金額で2,500万円。値引率でいうと約30%です。


そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。


指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がYESと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。


ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか?」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。


もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。


ぼくのDVD「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、9つの方法を紹介しています。

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9番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。


最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか?」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。


になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。


淡々とした年末。

12月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。(融資付けも)
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

141215000.JPG
右側の建物が山手に見に行ったアパート。


見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。


金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです(笑)

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所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。


ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。


来年の計画も立てないといけませんね。


2014年の読者交流会。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞&MSP会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢130名もの方に、お越しいただくことができました。

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読者交流会 2014


これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に12年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、6年ぶりなんだそうです。


おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

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懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

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ご参加いただいた皆さま&関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった1日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。



駅近は全てを良くする。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。


以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。


いい機会なので数えてみたところ、
これまで、6戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。(=´∇`=)


不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、100万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。


では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。


駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場(とよばれる価格帯)の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩10分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。


駅遠(というかは分かりませんが)の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩10分を基準に進めていくことにしました。


ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩10分圏内  5戸。
10~15分   2戸。
それ以上(バス便など) 3戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。


だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。( ̄Д ̄;)


今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。



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