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頑張れば地方でも埋まる。

年末に向けて、賃貸のちょっとした閑散期ですが、
持ち物件の入居率は、まずまずの水準をキープしています。

今日現在の入居率は、

金沢 27/28(1戸申込あり)
富山 14/16
加賀 19/19
能美 42/42(1戸解約予告あり)

ということで、売りに出していない区分マンション11戸を含めると、
なんと97.4%という実績です。

部屋ごとの家賃、購入金額、融資を受けた銀行、金利、
委託している管理会社などは満室経営新聞プレミアムで分かります。


不動産投資を始めて10年を超えましたが、
持ち物件全体の入居率は、始めた頃に比べて格段に上昇しており、
人口減や過剰供給による市況の悪化は感じていません。


では、地方でも都市部と同じように入居が決まるかというと、
全然そんなことはありません。

まだ賃貸経営が下手くそだった頃は、
有効な対策を打ったり、管理会社さんをやる気にさせられず、
埋まらない空室にイライラすることもありました。


でも、最初の木造アパートで、入居付けに苦しんでいる中、
同じ年に買った名古屋の区分は、数日で複数の申込が入りました。

一昨年の秋に横浜で買った一棟ものマンションは、
3点ユニットの狭い間取りではありますが、
ちょっとキレイにしただけで、5部屋がすぐに埋まりました。


明らかに、都市部の物件は埋まりやすいです。

一部屋埋めるのに必要な努力が、3分の1くらいで済みます。


ただ、いくら決まりやすい場所や物件であっても、
満室以上にするのは無理ですから、
しっかり勉強して、入居付けをずっと頑張る気概があるのなら、
やはり利回りの高い地方の中古投資はオススメです。


でも、だんだん面倒くさくなってくるのが賃貸経営。

多くの大家さんは、キャリアが進む中で、
都市部で、しかも新築をするようになるようです。


ただ実際は、地方投資というのは出口の面で弱い部分もあるので、
一概に優れているという訳ではないのですが、
資金が少ない状況で、爆発的なキャッシュフローを得るためには、
最良の方法のひとつではないかと思います。


電気料金が安くなりました。

共用部分の電気料金を削減するため、
自分の物件に「電子ブレーカー」を導入してみるという企画を、
満室経営新聞でやってみました。

今日配信の新聞に、その結果が載るのですが、
ブログの方でも一部ご報告です。


導入はもちろん自腹で支出をしていますので、
ちゃんと投資対効果が得られないと困ります。(^^;)


9月の半ばに電子ブレーカーの設置工事があり、
その後、計算によって求められた数値に契約内容を変更すると・・・

こんな感じで削減できました。金沢マンションの明細です。

141115000.jpg


8月に20,307円だった電気料金が、
翌月(期中に導入)には、15,327円に減りました。

そして、10月にはなんと10,795円と、
ほとんど半額というところまで、電気代を下げることができたのです。
これから、導入費用は余裕でペイできます。


ただ、削減できる電気料金については、
物件ごとに違いますので、調査をしないといけません

後日、新聞のメルマガで「無料診断キャンペーン」のご案内がありますので、
エレベーター付きの物件をお持ちの方は、トライしてみて下さい。


区分が増えてからの仕組み作り。

区分マンションに注力をし始めて2年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。


現在保有が12戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、100戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、100戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。


今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。


◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が2千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。


1件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が1件あたり150円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。


◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、1ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、1ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。


更新は2年に1度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
(見づらくてすみません)

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更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却&利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。


◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。


入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱UFJ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。


楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

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区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。


ちょっと狭い区分の契約。

先日、また区分マンションの購入契約をしました。
今年はこれで、5件目の契約になります。売ったのは2件。

なかなか投資に値する基準の物件が出てきませんので、
最近は、従来「55㎡以上」としていて面積を、
少し狭いものまで基準を拡大して探していました。

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今回は、専有面積50㎡ちょい。
登記上は47㎡くらいになる狭めの2LDKです。

141102000.png


区分マンション投資は、賃貸中に購入するのがポイントで、
入居者が退去したら、実需向けに売却します。

ですから、今までは住宅ローン減税が使えるような、
登記面積50㎡以上のものばかりを購入してきましたが、
もっと狭いものを、実需で買う人もいるようです。


DINKSさんか、当面結婚を予定しない女性か、
そのあたりが購入層でしょうか。。

だとすると、今回の物件でいえば和室をつぶして、
リビングと繋げて広めの1LDKとして売るのが良いのかも。
種々調べながら、進めていくことになりそうです。


それから、尾嶋健信さんの最新刊を読みました。

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税務経理協会
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前の書籍よりも読みやすく、初心者から上級者まで、
幅広いレベルの方に有益だと思いました。


タイル張りでも補修は必要。

月曜日の夕方から北陸に来ていまして、
このブログを更新したら、ホテルを出て横浜に戻ります。

短い滞在期間でしたが、今回も頑張りました。

美味しいものも食べましたよ(=´∇`=)
こちらの写真は、カワハギの薄造り。肝醤油で頂きます。

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いつもの入居促進活動のほかには、
金沢の管理会社さんと、地元の売り物件を観に行きました。
利回りもまずまずで化けそうなマンション。

しかし現地に行ってみると、外壁のタイルに所々剥がれがあって、
こんな感じで落ちているのを発見しました。

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たまたま同席していた工務店の方に、
剥離状況を調べるパールハンマーを使って調べてもらいました。

ものすごい頻度で異音がします。。(^^;)

141029002.JPG

※パールハンマーの使い方(動画)はこちらで観れます。


このマンションは築20年も経っておらず、
今のご時世だと「割と新しい」なんて言われたりするレベルですが、
何もメンテナンスをしないと、当然劣化していきます。

内部もひび割れだらけでした。

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販売資料とか、業者さんからの物件紹介メールなどには、
「タイル張りなのでメンテナンスフリー」なんて書かれていますが、
全くそうではないことが分かります。

補修費などを勘案した、大幅指し値買付を入れる予定ですが、
売主さんが強気な姿勢で、なかなか難しそう・・。


ちなみに、持ち物件の方は満室が確定していまして、
入居待ちのお部屋も、キレイにディスプレイされていました。

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年内にもう一度行けるかどうか・・・もうすぐ雪が降りますからね。



税理士さんとの打ち合わせと、今年の決算。

不動産投資がそれなりの規模になると、
税理士さんと顧問契約をしますし、打ち合わせの頻度も増えます。

特に最近は、銀行から期中の状況報告を求められることが多く、
「試算表」と呼ばれる中間決算のような書類を作るために、
打ち合わせや資料のやりとりを頻繁にしてます。


税務関連は、直接お金を稼ぐ業務ではありませんが、
自社の状況を把握する、非常に大切なことだと思ってます。

今日は、2~3ヶ月に1回やっている、
税理士さんとの打ち合わせ内容についてご紹介です。


まず、税理士さんがいらっしゃる前には、
会計ソフトに、小口勘定(現金で支払ったもの)のデータ入力や、
直近分の通帳をスキャンなどの準備をします。

そうすると、貸借対照表と損益計算書の大雑把な数字を、
おおざっぱに出してきてもらえます。

それをチェックしながら、疑問点を質問していきます。


「ここの数字が、こんなに多い(少ない)のはなぜ?」

「この月だけ売上高が膨らんでいるのが変ですね。」

というような確認をしていくと、
費目が間違ってたり、新規の物件が反映されていなかったり、
いくつか不備が見つかることがあります。

物件を売り買いしたら、報告しなければならないのですが、
区分の購入などは報告を忘れちゃうことが多いです・・(笑)


で、各種の修正作業ののちに、
例の試算表というものが完成するという訳です。

141023000.jpg


サラリーマンの頃には「決算書が読める」的な本を、
何冊読んでもよく分からなかったのですが
自社で決算をするようになって、簡単に分かるようになりました。

何事も、実地がいちばんですね。


自社の経理では、「支払手数料」「修繕費」「外注費」が、
金額も多くて間違えやすいところです。

交際費というのは、総額で観ると何十万円もあるのですが、
全体の経費の中では少額の部類なので、あまり気にならないです。


先日の打ち合わせでの決算予想は、
おかげさまで結構な黒字になりそうです。

利益をたくさん出した方が、銀行の評価は良くなりますが、
納税でキャッシュが激減するのも考え物です。
そこで、今年も節税対策をしようということになりました。

今年度までの節税といえば、もちろん太陽光パネルです。


一括償却するためには、年度内に売電を開始している必要があるので、
そういうパネルを仕入れるのに、かなり苦労しました。

なんとか連携時期が確定している売りパネルを見つけて、
知らない業者さんで不安になりながらも、
できる限り裏を取って、購入契約直前まで進めている状況です。


ヨドバシカメラのアプリが便利!

ラーメンの研究をしている間に、
いくつか募集中の部屋が決まったりして良い感じです。

今週と来週は出張もありませんので、
売り物件の決済をしたり、購入物件を探したりという仕事です。


さて、決算が近いので年度内にパソコンを買い換えようかな・・と、
先日ヨドバシカメラに行った時に、

「ヨドバシカメラのスマホアプリ」の存在を知りました。


エアコンを中心とした家電製品やPC関連で、
量販店を利用する大家さんには、メリットが大きそうですね。


iPhoneのダウンロード画面は、こんな感じです。

141014000.jpg


では使い方の説明をします。

まず、ヨドバシに限らず、量販店やホームセンターなどで、
買いたいなという商品を探します。
ここでは、8畳用のエアコンを例に取ってみます。

141014001.jpg


商品には、共通企画であるバーコードが設定されているので、
アプリを立ち上げて、カメラで読み取ります。

141014002.jpg


ヨドバシカメラの通販サイトで、該当商品があった場合、
以下のような感じで価格と一緒に表示されます。

同じヨドバシでも、サイトはちょっと安いですね。

141014003.jpg


通販の方が価格競争力がある場合、そこから販売ページに行って、
非常にスムーズに購入することができます。

以下、店員さんに確認したQ&Aです。
これを見る限りは、利用者にデメリットがありません。


Q:通販の送料はどういう設定でしょうか?

 → 通販は価格に関わらず、送料無料です。電池1個でもお届けします。


Q:ヨドバシの店舗で使われたら、店舗が迷惑では?

 → アプリを設定した店舗、または購入した店舗の実績になるので、
   そこのお気遣いは不要です。


Q:ヨドバシといえばポイントカードですが、通販でも付きますか?

 → もちろんです。お持ちのカードのポイントも統合できます。


以前、古本やDVDブックオフで購入して、
ヤフオクやAmazonで売る「せどり」というビジネスで、
このようなアプリが流行ったことがありました。

今は、ブックオフ店舗でスキャンを禁止していることが多いので、
しばらくしたら、家電も同じ運命になるかもしれません。


ビックカメラやヤマダ電機でも、同じようなアプリができて、
結局、双方が禁止→アプリの機能縮小・・という運命を辿るのかも。


今のうちだけかもしれませんが、便利でメリットも大きいので、
家電に限らず、使ってみようと思います。

ドラッグストアで売っているような商品とか、
文具や食品などもあるようです。


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