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財布レポート ビアパーティー

昨日は午前中はのんびりしてましたが、
お昼過ぎの飛行機で帰京し、そのまま九段下。

九段会館というところの屋上で、
財布レポート会員さんとの、ビアパーティーでした。(^▽^)

080714000.jpg

ゲストとして、三代目大家マサさん、鈴木ゆり子さん
北野琴奈さんなど、多数の方にお越しいいただきました。


いつもながらですが、超盛り上がります。
5時半から、9時近く(=閉店)まで。
その後、過半数の参加者さんが二次会に行かれました。


学びの会の懇親会でもそう思うのですが、
大家さんって、平均的にかなり体力あります(笑)

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました☆

今回、青森や大阪からお越しいただいた方もいらっしゃいますが、
首都圏以外の方は、イベントに参加しにくく申し訳ないです。


さて、明日詳細を書こうと思いますが、
メンター泉さんが、ようやくIZUMI塾を再開します。


日本最強の不動産投資セミナー IZUMI塾


ウルトラ物件獲得術は・・?!

ん~・・・・2位・・・かな(笑)

もちろん、ぼくも参加します!
一緒に行きましょう☆

消防署メール

今日は金沢のJALホテルにいます。
眺めがいいです。(^○^)

昨日はお昼に加賀温泉で、管理会社さんと待ち合わせ。

駅周辺にはマックと、ココスがありましたが、
さすがにイヤなので(笑)、車で10分先の割烹で
打ち合わせを兼ねた昼食を取りました。

メルマガにも書きましたが、
打ち合わせは楽しく、を心掛けてます。


ちなみに、写真撮れませんでしたが、
ポークステーキが絶品でした。


旅館関係の方、近くの病院勤務の方への、
入居PR策を考えました。

横浜に帰ったら、いくつかツールを作ります。


それから金沢に戻って、別の管理会社さんに連絡。
夕ご飯を一緒に食べることにしました。

打ち合わせというより、ほとんど雑談です。


ひとつすごいなぁと思ったことを紹介。

080713000.jpg

これは、消防署から配信される
火事と救急の出動情報メールです。


自社の管理物件で、火災や急病などがないか
いつも確認しているとのことです。

食事の間も、2回くらい消防署からのメールが来てました。

もちろん、メールの大半・・というか99%以上は
管理物件とは関係ない出動情報ですが、
万一の時に大家さんより早く現場に到着するために、
消防署メールはすぐにチェックするんだそうです。


こういうメール配信があること自体も驚きましたが、
管理会社さんにも、Good Job!という感じでした。


今日はお昼の飛行機で帰京して、
夜は財布の中身レポート読者さん限定の、
懇親会(ビアガーデン)です。

雨でも開催可能な会場にしましたが、
ばっちり晴れそうです☆

打ち合わせ

今朝はゆっくり寝てました。

最近、富山は天気がおかしいらしく、
数日前は洪水寸前の大雨だったようですし、
昨晩は南国のような、スコール的豪雨が15分くらい降りました。

ぼくが外に出ると、雨は止むんですけどね。
自宅にも、折りたたみの傘しかありません(笑)


さて、昨日はレンタカーで県内各所を移動しながら、
リフォームのデザイナーさん、管理会社さんと打ち合わせ。
県内の持ち物件も、だいたい見てきました。

リフォームは、見積もりを精査して検討するのではなく、
予算も含めたこちらの考え方を伝えるだけにしました。

うっちゃんの音声セミナーを参考にしています。


見積もりは6月初旬にいただいていたのですが、
知識もないのに、見積もりを「解読」しようと頑張ってました。

そんな必要なかったです。
結局、解読できませんでしたし(笑)


全体の費用はいくらがMAXなのか。
どこにお金を掛けて、どこは抜くのか(これのヒントも音声にあります)。

そういう話をしっかりしておけば、
デザイナーさんが、自分の10倍上手に考えてくれます。


管理会社さんの方は、最近は何の問題もなく、
入居率も上がってきてるので、打ち合わせというよりは
雑談&情報交換という感じでした。

高岡駅近くにある大きなショッピングモールが、
来年早々に閉店するというのが、ビッグニュースです。


今日はこれから、加賀温泉です。

駅近くで、管理会社の方とランチを・・・と思ったのですが、
検索の結果、ショッキングな結果になりました。


080712000.JPG

駅名と距離以外、なんの絞り込みもしてないのに該当なし。

待合室で、駅弁でも食べようかな・・(^^;)


あ、そうだ。
昨晩は予定通り、超おいしい岩ガキを食べました。

瑞々しいお姿を撮影したので、載せときます。

080712001.jpg

これからお出かけ。

おはようございます。
久しぶりに、早起きしました。( u _ u )


今日はこれから、北陸出張です。

午前中にリフォームの打ち合わせをしまして、
お昼過ぎからは、富山の管理会社さんを訪問です。

リフォームについては、今月の音声セミナーで、
うっちゃんから学んだノウハウを、試してみようと思います。


今日の予定はこれだけ。

夜は、保険エージェントの川西さんと
岩ガキなどを食べる予定です。。ふふふ。(^∇、^ )


難しいこと考えずに、現地へ行けばいいのです(笑)
そうすれば、たぶん上手く行くようになります。


あと、金沢でちょっと良さげな物件を見付けたので、
時間があれば、見てくるかもしれません。


■来月お会いすることになりました。

 日本で一人しかいない、不動産投資専門の税理士さん。
 消費税還付のレポートは必見です。
 

うっちゃんトーク

激安戸建てを購入した絶好調のNSX松田さん
愛車(もちろんNSX)も、シルバーから赤色に買い換えました。

誰を乗せるんでしょうかねぇ・・(=´∇`=)


その松田さんが、一緒に行ったユニットバス工場(杭州)の
製造過程の動画をアップしてくれました。

ふにゃふにゃのプラスチックが
みるみるうちに、バスタブの形になっていきます。

後ろから空気を吸い込んで、成形しているのです。
マジックみたいですよね(笑)


上海&杭州の詳細については、
今晩配信する財布の中身レポートをどうぞ。

音声セミナーは、セレブうっちゃんです。

 ・本能の赴くままの不動産投資
 ・試行錯誤でも、失敗しなかった理由
 
 ・リノベーションを始めた意外なきっかけ
 ・うっちゃん独自の「人を見る目」とは
 ・これからリノベ&リフォームをする方へのアドバイス
 
 ・費用対効果の良いアイテム
 ・リノベできない物件は?
 ・賃貸用と、販売用で違う物件選びの秘訣

 ・予想外の販売ルートを公開
 ・だんだん楽になる運営のコツ
 ・収益に反映しなくても、出費が必須の場所
 ・買ってからリノベ計画を立てるまでの流れ
 
 ・誰をターゲットにして戦略を立てるのか
 ・リノベ好きの人は、リノベ物件に住まない?
 ・値切るところと値切らないところの、長期戦略
 ・リノベに失敗しやすいポイントを伝授
 ・実体験で学んだ、不要なアイテム
 
 ・四国の不動産市況について
 ・利回り53%の物件購入の裏話
 ・戦略ミスで、税金にがっくりの話
 
 ・ご主人と毎日20時間一緒にいるとどうなるか
 ・高松随一の「鵜匠」の誘導テクニック
 ・うっちゃん3つの目標

 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けるための唯一の掟
 ・うっちゃんが気分を切り替える場所
 ・やっぱり行動が大切
 
 ・メンバー3人のぶっちゃけトーク


今まででいちばん盛り上がった収録でした。


■リノベと言えば、参加したセミナーのDVDが出てます。
 
 このDVDが良いのは、終始「リノベを発注する立場」で
 話されていることです。

相場以上の家賃?

北陸出張のスケジュールも確定しました。

財布レポートの編集をして、
明後日の早朝に配信後、現地へ行きます。

レンタカーの予約もしました。
久しぶりの運転ですから、ちょっと怖いです。(^^;)


さて、今日は最近読んだ本からの話です。


よく「相場より○割増しなのに、満室経営!」
っていう言葉を見かけます。

「高利回り」とか「フルローン」のように、
飛びつかれやすいキーワードなんだと思います。

これに、ぼくは疑問を感じます。


相場より○割増し!と書いてある場合は、
かなりの割合で、「相場通りの家賃」です。

周辺の同じ間取りの平均よりは高いのかもしれませんが、
それって、「相場の家賃」ではありません。

設備を増強し、内装に凝って魅力を増した部屋は、
家賃を「周辺の平均」より上げた金額が、
もともと「相場の家賃」です。

リッツカールトンホテルが、
「うちのホテルは、六本木の相場より高い」と
言ってるのと同じです。


もしかしたら、本当にグレードや価値が同じなのに、
相場以上の家賃を取っている場合があるかもしれません。


同じ価値でもっと安い物件があるのに、
それを知らないから、自分の物件に入居する。

これは、お客の無知を前提としたビジネスですから、
やってはいけないと思います。


少なくとも、公言してはいけないですよね。
ぼったくってるのと、同じですから。

 うちのコンビニでは、爽健美茶のペットボトルを
 定価の2割増の180円で売ってますよ。( ̄▽ ̄)

 バイトに高い時給払って薦めさせてるから、
 結構、売れちゃうんですよね~。イヒヒ。


と同じです。
バイトの時給=広告料とお考え下さい。


濱口さんのように、
家賃以上の価値を提供するのが、真の大家だと思います。

久しぶりの税務相談

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に1度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。(´。`) 


昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について(個人、法人、家族など)
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費(社宅と社員旅行)

などです。


先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に2回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ~ヽ(^◇^*)/


ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、2倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。


今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税&2棟分の取得税&登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
800万円以上のお金が、出ていきそうです。(^^;)


いや~、大変ですね(笑)

ぼくの場合は、RCの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。


ただ、一般的には
「融資が通りやすい」=「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

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