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管理会社さんとのコミュニケーション

今日から10日間、
町内のラジオ体操に行くことになりました。

早起きして運動するのも、いいですね。(^▽^)


先日ご紹介したゼロからはじめるRC建築入門は、
読まれましたでしょうか。

ぼくも、実は全部読み切れてないんですが(笑)、
これは相当良い本ですね。

RC物件を持っていたり、これから買おうとする人は、
必ず読んでおいた方がいいです。


さて、昨日は管理会社さんから、
いつものメーリングリスト報告がありました。

080722000.jpg

大したことのない報告ですが、
このくらいのことでも、ちゃんと連絡が来るのが
素晴らしいです。

もちろん、何の修理なのかも事前に連絡来てますが、
管理会社さんとのコミュニケーションが悪いと、
翌月の収支明細を見た大家さんが、

「え?なにこの3,675円って?」
「実はキッチンの下の部分に破損がありまして・・・」

「聞いてねーよ。相見積もり取らずに、勝手に修理するなんて!」

なんてことが、よく発生します。


まず、メールによる連絡が確立できてない場合に、
このレベルの報告を望むのは無理です。

いちいち、電話する話じゃないですよね。(^^;)


それから、こんな金額で相見積もりを取るようでは、
管理会社さんに嫌われます。

よい関係を築いて、入居率を上げる方が
トータルの収益はずっと良くなると思います。

管理会社さんにも、しっかり稼いでもらって、
それによって大家さんも儲かるというのが、
いちばん良いパターンだと思います。


IZUMI塾は、8名申込みに増えました。

 でも、開催まであと3ヶ月もあるんですね。
 早めに満席になりそうな感じです。

イラストが完成間近

国内最高峰の不動産投資セミナー IZUMI塾
ブログ&メルマガ経由で、申込み7名になりました。
 
ぼくの家賃収入の約37%が、
IZUMI塾でのノウハウを、直接使って得たものです。ヽ(^◇^*)/

さらに間接的に使ったノウハウや、
IZUMI塾&泉さんからのモチベーションアップを含めると、
大半と言っても過言ではありません。


さて、連休も最終日になりましたが、特に退去も入居もなく、
平穏なアパート経営が続いています。

漏水とか、トラブルもありません。


何かあったとしても、
以前と比べて、ひとつひとつの出来事に対して、
感情を乱されることがなくなりました。

強くなりましたね。( ̄▽ ̄)v


ブログのイラストが完成に近づいてます。
お願いしている漫画家さんから、サンプルが届きました。

080721000.jpg

現在のものより、数倍クオリティが高いです。
背景の山や海の写真も、完成版はイラストになります。


ちなみに、下書きはこんな感じ。


小学生の頃は、漫画家になろうと思ったこともあって、
「ヘタッピマンガ研究所」という本を買って、勉強しました。

080721001.jpg


うまく描ける人、うらやましいです。


今日は1日、原稿を書かなければいけません。

もちろんマンガではなく、文章の原稿です。
地道な作業ですが、がんばります。

一部が飲食店の物件

昨日はポケモンの映画見ました。

今の映画館は、イスとか音響とか、
かなり良くなってるんですね。びっくりしました。


映画館に行った特典、前売り券を買った特典、
先着何万名だけがゲットできる特典・・・・など、

多くの子供が家族連れで映画を観るように、
マーケティングテクニックが駆使されています。

とても勉強になりました。(^▽^)


しかしながら、このポケモンはテレビ放映分も含めて、
ストーリーがめちゃめちゃですね。(^^;)

自分が子供の頃に観ていたドラえもんとは、
完成度が大違いだな~と思いました。


さて、今日は久しぶりに保険の話です。

保険料を決める要因は、地域、物件の構造のほかに、
「職作業」というのがあります。

建物がどんな用途に使われているかで判断するのですが、
専用事務所や住居は、リスクが低いと見なされますし、
飲食店や電気や火を使う工場は、高いです。

飲食店と住居では、2倍以上も保険料が違います。


では、建物の一部が飲食店で、一部が住居という場合。

これは、基本的には「保険料率の高い方」で計算します。
だから建物全体に、飲食店の保険料が適用されます。

ですが、一定の要件を満たすと、
「平均用法割増」という規定を使って、
保険料を下げることができます。


10階建ての店舗併用のマンションで、
そのうち1階部分だけが飲食店という場合に、
飲食店の割増分を、10分の1に引き下げるのです。

10階のうち1階だけが飲食店なので、
建物全体のリスクも、10分の1であろう・・ということです。


ホントはそんなはずないのですが(笑)、
規定でそういうことになってます。


最近は契約是正が進んで減ってきましたが、
以前は、この「平均用法」の適用が漏れている契約が
結構たくさんありました。

もし、お心当たりのある方は、
保険証券を見直すか、担当の方に聞いてみてください。


意欲あるシルバーさん

今日から3連休ですね。

来ると分かっていたんですが、
一昨日届いた取得税通知のおかげで、
ちょっと新規購入意欲が減退しました。(^^;)

税金を払い終わると、たぶんまた復活します。
だから、今のうちから探しておかないといけません。


やる気減退期には、機械的に見ていくだけです。
ルーティン・ワークですね。


さて、昨日は金沢のシルバーさんから
電灯の不具合について連絡が来ました。

管理会社さんにその旨を連絡して、
現地へ行ってもらって完了。

フットワークの軽い管理会社さんなので、
連絡してから完了報告まで、約30分でした。


シルバーさんは、勤労意欲が旺盛なので、
担当の清掃業務以外のことも、
いろいろと気に掛けてくれています。

物件への愛着も、大家さんよりあると思います(笑)


時々シルバーさんのメリットについて書いてますが、
実際に委託をしてる人は、あまり見かけません。

シルバーさん、めちゃめちゃ働きものです。
時給も安いし、利用して損はありません。


「シルバー人材センター ○○(地名)」で検索して、
事務局に業務内容の相談をすればOKです。

現地で事務局の人と打ち合わせして、
あとは数日のうちに、候補者を探してくれます。


ぼくは、シルバー事務局さんとの打ち合わせが、
決済日の恒例行事になってます。


午前中に決済が終わって、お昼食べて、
1時くらいから夕方まで、現地で打ち合わせです。

管理会社さん、ガス会社さん、リフォーム業者さん
便利屋さん、そしてシルバーの事務局さん。

入れ替わりで現地にお越しいただき、
1日で全部終わらせてしまうようにしています。


仕事の機会を創出して、役立ってるな~と、
ささやかにですが、感じられるイベントです。(=´∇`=)

IZUMI塾の申込み、
 メルマガ&ブログ経由は6名になりました。

 豪華特典付きです。 詳しくは → こちらをどうぞ。

200万円の出費

昨日は、久々にNSX松田さんに会って、
レポートやインタビューの打ち合わせをしました。

面白い人にインタビューできそうですので、
楽しみにお待ち下さい(^▽^)


ちなみに、ニューNSXです。

080718000.jpg

現実感のない車高の低さです。

200万円台前半で、
良い状態のものをゲットしてるそうです。

不動産と同じく、目利き力がありますよね。


ぼくの方は同じ200万円の出費でも、
お馴染みの取得税通知が来ました。

080718001.jpg

3月購入の、加賀温泉の分。
過去、最高額ですね。ε= (´∞` )

高い取得税=積算価格的に良い物件ということで、
決められた通り、支払うしかありません。


IZUMI塾の参加、4名になりました。

 投資家けーちゃん特典もついてます。
 詳しくは、16日のメルマガをお読み下さい。

RC造を極める!

昨日配信したメルマガで、
過去の気持ちよかった経験を、紹介しています。

よければ、読んでみてください。

メルマガ 「何と比べて?」


今のところ、メルマガ経由のIZUMI塾申込みは3名。
みんなでツアー行けたら、楽しそう・・・(≧∇≦)/


さて、こちらも思い切って買ってみました。

ゼロからはじめる「RC造建築」入門


東大卒の大家さん&一級建築士さんが書いてます。

表紙のイラストを見ると予想がつきますが、
難しい建築用語を、できるだけ簡単に解説しています。


建築士をめざす人には簡単すぎるし、
普通に家を建てようかな~・・・というくらいの人は、
たぶん買わないレベルの書籍です。

大家さんにとっては、ちょうど良いレベルの本で、
工務店や建築家の人と、普通に話ができるくらいの
知識はつきそうです。


中身も、分かりやすく書かれています。


例えば「土丹盤」という専門用語があります。

「堅く締め固められた土の層」という意味なんですが、
これの解説イラストでは


「ドタンドタンしても、ビクともしないのが土丹」

なんて書いてあります(笑)

ローンの返済日

ウルトラ物件獲得術のDVDが、
本日から発送作業に入るそうです。

早い人だと、4月に予約申込みをされてます。
お待たせしました。(≧∇≦)/


さて、昨日は8月中旬の退去連絡が1件ありましたが、
15日は家賃の入金日でもあります。

5日、10日、15日が、家賃の入金日です。
先月ほど出費がなく、いい感じです。


ローンの支払いは、
10日、15日、20日、25日に分かれてます。

最初の頃は、適当に返済日を決めていたものを、
IZUMI塾に出てからは、できるだけ遅らせるようにしました。


年間8億円の融資を引くための壮大なテクニックから、
銀行返済日についての、細かいノウハウまで。

多岐に渡って学べます。(=´∇`=)


あと、来月の賃貸住宅フェアのために
新橋のホテルを3日分予約しました。


自宅から会場のビッグサイトまでは、
だいたい1時間20分くらいです。

通勤するにはキツイです。(^^;)

これで、心おきなく懇親会に参加できます(笑)


マサさん主催の懇親会案内

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