メイン

これからお出かけ。

おはようございます。
久しぶりに、早起きしました。( u _ u )


今日はこれから、北陸出張です。

午前中にリフォームの打ち合わせをしまして、
お昼過ぎからは、富山の管理会社さんを訪問です。

リフォームについては、今月の音声セミナーで、
うっちゃんから学んだノウハウを、試してみようと思います。


今日の予定はこれだけ。

夜は、保険エージェントの川西さんと
岩ガキなどを食べる予定です。。ふふふ。(^∇、^ )


難しいこと考えずに、現地へ行けばいいのです(笑)
そうすれば、たぶん上手く行くようになります。


あと、金沢でちょっと良さげな物件を見付けたので、
時間があれば、見てくるかもしれません。


■来月お会いすることになりました。

 日本で一人しかいない、不動産投資専門の税理士さん。
 消費税還付のレポートは必見です。
 

うっちゃんトーク

激安戸建てを購入した絶好調のNSX松田さん
愛車(もちろんNSX)も、シルバーから赤色に買い換えました。

誰を乗せるんでしょうかねぇ・・(=´∇`=)


その松田さんが、一緒に行ったユニットバス工場(杭州)の
製造過程の動画をアップしてくれました。

ふにゃふにゃのプラスチックが
みるみるうちに、バスタブの形になっていきます。

後ろから空気を吸い込んで、成形しているのです。
マジックみたいですよね(笑)


上海&杭州の詳細については、
今晩配信する財布の中身レポートをどうぞ。

音声セミナーは、セレブうっちゃんです。

 ・本能の赴くままの不動産投資
 ・試行錯誤でも、失敗しなかった理由
 
 ・リノベーションを始めた意外なきっかけ
 ・うっちゃん独自の「人を見る目」とは
 ・これからリノベ&リフォームをする方へのアドバイス
 
 ・費用対効果の良いアイテム
 ・リノベできない物件は?
 ・賃貸用と、販売用で違う物件選びの秘訣

 ・予想外の販売ルートを公開
 ・だんだん楽になる運営のコツ
 ・収益に反映しなくても、出費が必須の場所
 ・買ってからリノベ計画を立てるまでの流れ
 
 ・誰をターゲットにして戦略を立てるのか
 ・リノベ好きの人は、リノベ物件に住まない?
 ・値切るところと値切らないところの、長期戦略
 ・リノベに失敗しやすいポイントを伝授
 ・実体験で学んだ、不要なアイテム
 
 ・四国の不動産市況について
 ・利回り53%の物件購入の裏話
 ・戦略ミスで、税金にがっくりの話
 
 ・ご主人と毎日20時間一緒にいるとどうなるか
 ・高松随一の「鵜匠」の誘導テクニック
 ・うっちゃん3つの目標

 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けるための唯一の掟
 ・うっちゃんが気分を切り替える場所
 ・やっぱり行動が大切
 
 ・メンバー3人のぶっちゃけトーク


今まででいちばん盛り上がった収録でした。


■リノベと言えば、参加したセミナーのDVDが出てます。
 
 このDVDが良いのは、終始「リノベを発注する立場」で
 話されていることです。

相場以上の家賃?

北陸出張のスケジュールも確定しました。

財布レポートの編集をして、
明後日の早朝に配信後、現地へ行きます。

レンタカーの予約もしました。
久しぶりの運転ですから、ちょっと怖いです。(^^;)


さて、今日は最近読んだ本からの話です。


よく「相場より○割増しなのに、満室経営!」
っていう言葉を見かけます。

「高利回り」とか「フルローン」のように、
飛びつかれやすいキーワードなんだと思います。

これに、ぼくは疑問を感じます。


相場より○割増し!と書いてある場合は、
かなりの割合で、「相場通りの家賃」です。

周辺の同じ間取りの平均よりは高いのかもしれませんが、
それって、「相場の家賃」ではありません。

設備を増強し、内装に凝って魅力を増した部屋は、
家賃を「周辺の平均」より上げた金額が、
もともと「相場の家賃」です。

リッツカールトンホテルが、
「うちのホテルは、六本木の相場より高い」と
言ってるのと同じです。


もしかしたら、本当にグレードや価値が同じなのに、
相場以上の家賃を取っている場合があるかもしれません。


同じ価値でもっと安い物件があるのに、
それを知らないから、自分の物件に入居する。

これは、お客の無知を前提としたビジネスですから、
やってはいけないと思います。


少なくとも、公言してはいけないですよね。
ぼったくってるのと、同じですから。

 うちのコンビニでは、爽健美茶のペットボトルを
 定価の2割増の180円で売ってますよ。( ̄▽ ̄)

 バイトに高い時給払って薦めさせてるから、
 結構、売れちゃうんですよね~。イヒヒ。


と同じです。
バイトの時給=広告料とお考え下さい。


濱口さんのように、
家賃以上の価値を提供するのが、真の大家だと思います。

久しぶりの税務相談

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に1度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。(´。`) 


昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について(個人、法人、家族など)
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費(社宅と社員旅行)

などです。


先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に2回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ~ヽ(^◇^*)/


ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、2倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。


今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税&2棟分の取得税&登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
800万円以上のお金が、出ていきそうです。(^^;)


いや~、大変ですね(笑)

ぼくの場合は、RCの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。


ただ、一般的には
「融資が通りやすい」=「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

全賃フェアの整理券

大家業界の最大イベントである賃貸住宅フェアには、
3年前から毎年参加しています。

役立つセミナーやアパート経営に役立つブースなど、
無料で多くの情報が得られる、ナイスなイベントです。


東京会場は年末開催が恒例でしたが、今年は8月。
規模も拡大されて3日間の開催です。


予定では、3日間連続で出るつもりです。
去年も丸々2日間入り浸りでした。


今年の東京で、開催期間以上の変更点は、
セミナーを聴講するときに、整理券が必要だということです。

全部のセミナーで必要な訳ではありませんが、
人気のある「現役大家系」のセミナーは、ほぼ必須。


ちなみに午後のセミナーは、
開始2時間前から整理券を配布します。

そして、午前のセミナーは
なんと前日の15時に整理券配布とのこと。

当日も整理券を配るみたいですが、
先着順なので前日のうちに満席になる可能性もあります。

これは厳しいですね~。ふざけてます。(^^;)


ちなみに、整理券が必要な
2日目以降の午前中開催セミナーは

 ・FPコミュニケーションズ 浦田健さん
 ・オーナーズエージェント 藤澤雅義さん
 ・リノベで有名な、吉原勝巳さん


それから、午後の部は2時間前配布ですので、
立て続けにセミナーを観ることができません。

例えば、北野琴奈さん(初日12:30)を観た場合は、
沢孝史さん(初日14:00)を観ることができません。


沢さんが、ガラガラだったら笑えますね。(^^;)


これについて、全賃の方に聞いてみたのですが、
整理券配布について、一切の例外なし・・なんだそうです。

全賃新聞や「家主と地主」を定期購読していても、
事前に整理券をもらったりはできません。

インタビューに協力しても、ダメ。

講師の方もダメなんだそうです(笑)


フェアの巨大スポンサーである、東京電力とか
大和ハウスの関係者の方もダメ。


ただ、整理券などなくても、
例年のように立って観れば済む話です。

後ろじゃなく、横から見るのがオススメです。

返済以外の出費

昨日は自宅に籠もって、
財布の中身レポートを書いてました。

今回で記念すべき、創刊40号です。


家賃収入は、ほぼ予定通りなんですが、
6月は、出費がめちゃめちゃ多くて大変でした。(^^;)

敷金返還で35万円、リフォームで81万円、
広告宣伝費が22万円・・・という感じです。


ローンの返済や管理料以外にも、
出ていくお金がたくさんあるのが、アパート経営です。

例えば、エレベータが1機付いてると、
メンテナンス費用と電気代で、月7~8万
出ていきます。


家賃-返済がキャッシュフローなんてことが
本を読むと書いてあったりしますが、とんでもないです。

ぼくは前のブログの時から、
「キャッシュフローで月額100万円をめざす」と書いてましたが、
それが実現できたのは、「家賃-返済」が
150万円を大きく超えてからです。

270万円収入で、返済が95万円。
これで、毎月の手残りが100万円くらいでした。


賃貸経営がいかに、経費・税金などが掛かるかは、
購入前に、イメージを掴んでいた方がいいです。


ちなみに、今月の音声セミナーは、
高松のセレブ大家(笑)、うっちゃんです。



 ・センスがなくても、かっこいいリノベをする方法。
 ・高利回りの物件を取得する心構え。
 ・チームの協力を得て、サポートしてもらう仕組み。
 ・物件の善し悪しを見分けるテクニック。
 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けていく秘訣。

などを惜しげもなく教えてくれてます。


7/2のブログに、いいこと書いてありました。

「賃貸も売買も、自分が動けば物件も動く」

洗濯機の法則と同じですね。

出張の準備

肩のあたりの皮が、
過度の日焼けで、剥けてきました。

リュックを背負うと、泣きそうなくらい痛いです。。(;_;) 


昨日は、全賃新聞の方が取材に来られました。

「若手大家さんが、管理会社とどう付き合っているか」
というテーマで、現在の管理会社さんに決めた経緯とか、
日頃どういうやりとりをしているかについて、
色々聞かれました。


上手な記者さんですと、
取材といっても、延々質問に答えていく訳ではなく、
普通に会話をしているような感じです。

でも、できあがった記事は、
いかにも「取材」して書いたようになってます。

前に、めちゃめちゃなことを(他社で)書かれましたが、
今回は、きちんと書いてくれそうです。(^▽^)


さて、11日の朝から北陸に2泊出張ですので、
今週はその準備です。

準備といっても、大したことはありません。
何度もやってるので、ルーティーンワークです。


1.近くのJR駅で、北陸フリー切符を購入。

2.適当に、良さそうなホテルをネット予約。

3.回る順番を決めて、管理会社さんに連絡。
  連絡にはメールを使います。

4.必要な場合は、このサイトでレンタカーを予約。
  富山駅で借りて、高岡で返すプランです。

5.夕ご飯のプランを決める。
  管理会社さんを誘ったり、地元の大家友達を誘ったり、
  ここが結構重要です。


最近、JTBの方を自分のチームに引き入れたので、
今回は1と2の代わりに、JTBのビジネスパックにしました。

飛行機とホテルがセットになったプランです。

値段は電車と変わらないくらい安いし、
ホテルのグレードが、かなりアップします。

しかも、電話して概略を伝えるだけで済むので、
駅に出向いたり、PCとにらめっこしながら
予約をする手間も省けます。


今日これから、3と4をやります。
場合によっては、レンタカーは不要かも。

あと、移動中かなりヒマなので、
アマゾンで、本をたくさん買っておきます。

最近読めてないので、ちょうどいいです。

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事