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久しぶりの税務相談

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に1度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。(´。`) 


昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について(個人、法人、家族など)
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費(社宅と社員旅行)

などです。


先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に2回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ~ヽ(^◇^*)/


ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、2倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。


今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税&2棟分の取得税&登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
800万円以上のお金が、出ていきそうです。(^^;)


いや~、大変ですね(笑)

ぼくの場合は、RCの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。


ただ、一般的には
「融資が通りやすい」=「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

全賃フェアの整理券

大家業界の最大イベントである賃貸住宅フェアには、
3年前から毎年参加しています。

役立つセミナーやアパート経営に役立つブースなど、
無料で多くの情報が得られる、ナイスなイベントです。


東京会場は年末開催が恒例でしたが、今年は8月。
規模も拡大されて3日間の開催です。


予定では、3日間連続で出るつもりです。
去年も丸々2日間入り浸りでした。


今年の東京で、開催期間以上の変更点は、
セミナーを聴講するときに、整理券が必要だということです。

全部のセミナーで必要な訳ではありませんが、
人気のある「現役大家系」のセミナーは、ほぼ必須。


ちなみに午後のセミナーは、
開始2時間前から整理券を配布します。

そして、午前のセミナーは
なんと前日の15時に整理券配布とのこと。

当日も整理券を配るみたいですが、
先着順なので前日のうちに満席になる可能性もあります。

これは厳しいですね~。ふざけてます。(^^;)


ちなみに、整理券が必要な
2日目以降の午前中開催セミナーは

 ・FPコミュニケーションズ 浦田健さん
 ・オーナーズエージェント 藤澤雅義さん
 ・リノベで有名な、吉原勝巳さん


それから、午後の部は2時間前配布ですので、
立て続けにセミナーを観ることができません。

例えば、北野琴奈さん(初日12:30)を観た場合は、
沢孝史さん(初日14:00)を観ることができません。


沢さんが、ガラガラだったら笑えますね。(^^;)


これについて、全賃の方に聞いてみたのですが、
整理券配布について、一切の例外なし・・なんだそうです。

全賃新聞や「家主と地主」を定期購読していても、
事前に整理券をもらったりはできません。

インタビューに協力しても、ダメ。

講師の方もダメなんだそうです(笑)


フェアの巨大スポンサーである、東京電力とか
大和ハウスの関係者の方もダメ。


ただ、整理券などなくても、
例年のように立って観れば済む話です。

後ろじゃなく、横から見るのがオススメです。

返済以外の出費

昨日は自宅に籠もって、
財布の中身レポートを書いてました。

今回で記念すべき、創刊40号です。


家賃収入は、ほぼ予定通りなんですが、
6月は、出費がめちゃめちゃ多くて大変でした。(^^;)

敷金返還で35万円、リフォームで81万円、
広告宣伝費が22万円・・・という感じです。


ローンの返済や管理料以外にも、
出ていくお金がたくさんあるのが、アパート経営です。

例えば、エレベータが1機付いてると、
メンテナンス費用と電気代で、月7~8万
出ていきます。


家賃-返済がキャッシュフローなんてことが
本を読むと書いてあったりしますが、とんでもないです。

ぼくは前のブログの時から、
「キャッシュフローで月額100万円をめざす」と書いてましたが、
それが実現できたのは、「家賃-返済」が
150万円を大きく超えてからです。

270万円収入で、返済が95万円。
これで、毎月の手残りが100万円くらいでした。


賃貸経営がいかに、経費・税金などが掛かるかは、
購入前に、イメージを掴んでいた方がいいです。


ちなみに、今月の音声セミナーは、
高松のセレブ大家(笑)、うっちゃんです。



 ・センスがなくても、かっこいいリノベをする方法。
 ・高利回りの物件を取得する心構え。
 ・チームの協力を得て、サポートしてもらう仕組み。
 ・物件の善し悪しを見分けるテクニック。
 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けていく秘訣。

などを惜しげもなく教えてくれてます。


7/2のブログに、いいこと書いてありました。

「賃貸も売買も、自分が動けば物件も動く」

洗濯機の法則と同じですね。

出張の準備

肩のあたりの皮が、
過度の日焼けで、剥けてきました。

リュックを背負うと、泣きそうなくらい痛いです。。(;_;) 


昨日は、全賃新聞の方が取材に来られました。

「若手大家さんが、管理会社とどう付き合っているか」
というテーマで、現在の管理会社さんに決めた経緯とか、
日頃どういうやりとりをしているかについて、
色々聞かれました。


上手な記者さんですと、
取材といっても、延々質問に答えていく訳ではなく、
普通に会話をしているような感じです。

でも、できあがった記事は、
いかにも「取材」して書いたようになってます。

前に、めちゃめちゃなことを(他社で)書かれましたが、
今回は、きちんと書いてくれそうです。(^▽^)


さて、11日の朝から北陸に2泊出張ですので、
今週はその準備です。

準備といっても、大したことはありません。
何度もやってるので、ルーティーンワークです。


1.近くのJR駅で、北陸フリー切符を購入。

2.適当に、良さそうなホテルをネット予約。

3.回る順番を決めて、管理会社さんに連絡。
  連絡にはメールを使います。

4.必要な場合は、このサイトでレンタカーを予約。
  富山駅で借りて、高岡で返すプランです。

5.夕ご飯のプランを決める。
  管理会社さんを誘ったり、地元の大家友達を誘ったり、
  ここが結構重要です。


最近、JTBの方を自分のチームに引き入れたので、
今回は1と2の代わりに、JTBのビジネスパックにしました。

飛行機とホテルがセットになったプランです。

値段は電車と変わらないくらい安いし、
ホテルのグレードが、かなりアップします。

しかも、電話して概略を伝えるだけで済むので、
駅に出向いたり、PCとにらめっこしながら
予約をする手間も省けます。


今日これから、3と4をやります。
場合によっては、レンタカーは不要かも。

あと、移動中かなりヒマなので、
アマゾンで、本をたくさん買っておきます。

最近読めてないので、ちょうどいいです。

セミナー申込み

昨日のお昼に自宅に戻ってきて、
とりあえず、ネットで物件探しをしてみました。

夜は、国金レポートの購入者さんに
スカイプによる相談をさせていただきました。
(特典になってます)


頭の中が、だんだん不動産モードになってます。

日焼けして体力ついたみたいな気がしますし(笑)、
なかなか良い感じです。(*`∇´*)v


さて、8月2日に開催される中山道子さんのセミナー
申込みしました。

海外投資についてのセミナーです。

国内しか興味のない方にも、オススメします。


日本の不動産投資が、普通の国と比べてどうなのか。
知っておくことは、とてもプラスになると思うからです。

日本の大家さん&不動産投資の環境が、
ものすごく恵まれていることが分かると思います。


SBI(ソフトバンク・インベストメント)が主催のセミナーは、
いつも参加費が超安いですね(笑)

3,150円です。


このセミナーに限った話ではないですが、
セミナーの料金と、内容はまったく比例しません。
(ひも付きの無料セミナーは例外)

お客さんを呼べる範囲で、
価格設定されているというだけです。


ブログをお読みの方で、参加される方。
よろしければ、セミナー後にごはんでも行きましょう。

■メール下さい toushika_keichan@yahoo.co.jp

何しろ、六本木ですからねー☆
美味しいお店も、たくさんありそうです。

中山さんのアメリカ不動産投資成功法

上半期のまとめ

昨日の夜、サイパンから戻りました。

080703000.jpg


空港近くのホテルに後泊して、
今日もホテルの部屋からブログを更新してます。


自分の誕生日は、1年の折り返しでもあります。
早いですね~。今年も残り半分です。(^^;)

ブログ廻りをしていると、
「上半期の総決算」みたいな記事が多かったので、
ぼくも振り返ってみました。

ところが、去年の年末にも今年の念頭にも、
はっきりとした「2008年の目標」みたいなものが
書いてありません。

2007年12月のブログ
2008年 1月のブログ


漠然と書いてあるもので、

「入居率を維持したまま、もう一棟買う」
「お金を貯める」
「楽しく過ごす」

といようなものです。

数値目標とか、一切ないですね。
プレッシャーに押しつぶされそうで、自粛したのかも(笑)


で、上半期の大きな出来事と言えば、

・3月に19戸のマンションを購入。合計94戸に。

・入居率は若干のダウン。平均で93%くらい。
 リフォーム待ちで、物理的に入居できない部屋2戸が痛い。

1月2月に主催セミナー。5月に共催&出演セミナー。
 ご参加されたお客様と、DVDをご購入された方の合計が、
 延べ600名を超えました。

・3月にも、こっそりとセミナー講師してます。
 NSX松田さんとの、共同出演でした。
 
メルマガの読者が3千人突破。(^○^)

・メルマガ飲み会を毎月開催。
 告知後すぐに満席となる、人気企画になりました☆

・漏水が大小合わせて5件。
 1棟目から4棟目まで、全ての物件で発生しました。(><)

・屋上防水(3棟目)、外壁修繕(4棟目)、火災報知器設置など、
 メンテナンスの出費が重なりました。
 例に出した3つだけで、200万円コースです。

 従って、預金残高はあまり増えてません。。


いいことも、そうでないこともありますね。


あと、とにかく外泊が多かったです。

3回も海外旅行に行きましたし(合計12泊)、
メルマガ飲み会とかアームレスリングの練習とかで
都内に泊まることが月に3~4回。

北陸にも4回行きました(合計6泊)。

時間に余裕ができたので、
愛知県の実家にも、2回行きました(合計6泊)。


それから自分としては、6月初旬の1週間を除いて、
毎日ブログを更新したことを、褒めたいです。

下期も続けようと思います。

これから帰ります。

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おはようございます。
あっという間に帰国の日です。

長期休暇の最終日って、以前はすごく憂鬱でした。

仕事自体はぜんぜん嫌いじゃなかったんですが、
必要以上に溜まっていたり、トラブルが起きてたりで、
自分のペースでできなくなるのは辛いですね。^^;

いまは、PCとネットが使えるところなら、
ある程度、どこでも仕事ができる環境にあるので、
その辺は助かってます。


昨日はバスで10分、船で15分のところにある
マニャガハ島に行ってきました。

尋常じゃないくらい水がきれいだったので、
20年ぶりくらいに海水浴しました。

プラネット・アース 第7話みたいに
魚やサンゴを、くっきり見ることができました。

080702000.jpg

ダイビングにはまる人の気持ちも、
ちょっと分かります。


さて、すっかりリフレッシュできたので、
帰国したら不動産投資・アパート経営をガンガンやります。

ちゃんと「買う気」で物件探しをするのと、
空室対策、リフォームなど、気合い入れて頑張ります。
新しい融資先も、開拓します。


あとは一度、完全満室にしてみたいです。
そうしたら、また海外でお祝いしたいと思います(笑)

6棟ある持ち物件のうち3棟が、
夏の時期に買付を入れて購入しています。


いい時期ですね。がんばりましょう~☆

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  | All pages

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