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これからセミナーです。

昨日、今日と新宿のホテルに2泊です。
静かで空調が良いので、PC仕事もはかどります。

ハッピー&リッチなブログも、更新しました。


ちなみにここは、アームの練習や都内で飲み会がある時など、
月に3泊くらいはするところなんですが、
昨日は初めて、お部屋のアップグレードが実現しました。(^○^)

ようやく、VIP・・・までいきませんが、特別待遇。

人は誰でも、特別扱いが好きなのです。


さて、10日連続の、プレセミナーも終了しました。

ウルトラ物件獲得術は、不動産投資における
ちょっと偏ったスタンスのひとつですから、

事前に読んでおいていただくと、理解しやすいと思います。


ちなみに、「やっぱり地方が有利な理由」というネタで
資料1ページ分だけ話をしますが、
このセミナーは地方投資をテーマにしたものではありません。

地方投資については、すでに無料レポートで、
いつでもお読みいただけるようになってます☆


それから、昨日取得税払いました。

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いいことに使って欲しいものです。(^^;)


ということで、ブログは1~5月まで連日更新達成☆

でも、6月2日から1週間くらい、
ブログはお休みしようかなーと思ってます。

義務になってしまうと、よくないですからね。(^^)v

プレセミナー10 空室の埋まり方

昨日は起業家支援で有名な、福島正伸さんの
1dayセミナーに参加しました。

福島さんの講演を聴くのは2度目ですが、
毎回最高です。(^▽^)


さて、プレセミナーも今日で最終日。
明日が本番になります。

結構いろんなことを話しましたが、まだまだ全然。(^▽^)
勉強と、実戦で身につけたノウハウをお伝えします。


最終日は空室対策の具体的な話。

今のところ、効果があった空室対策としては、

 ・独自チラシを作成
 ・複数の仲介会社に客付けを依頼
 ・業者さん向けのFAX

効果がなかった空室対策は

 ・部屋にPOPを飾る
 ・インターネット導入
 ・大家の手紙を部屋に設置
 ・メジャーの設置

これって、どうですかねぇ。(^^;)

入居を決めるということは、
その部屋に一定期間住む権利を買うということで、
普通の買い物であるとも言えます。

ということは、普通に買い物をするときに
どんな基準で購入を決めるのか・・を考えるべきでは
ないでしょうか。


POPやメーカー社長の手紙では決めません。

でも車や家電を買うとき、
セールスの方や店員さんの意見には影響されます。

結局、モノは「売る人」次第なんだと思います。
販売力のあるところが強いんです。

多くの会社で、営業部というのが花形部署であることや、
浜崎あゆみよりもavexの方が、売上の取り分が多いことが
それを象徴しています。


一方、貴重な入居が決まっても、
販売者である仲介会社の取り分は、ごくわずか。
大家さんは、とても恵まれていると思います。

でしたら、もう少し「販売力」の強化に
取り組んでみてはどうかな~ということです。

募集力と言ってもいいかもしれません。

ぼくは、大して競争力のある物件を持ってませんが、
この募集力はすごいものがあります。

ここについては、時間を掛けてやり方を説明します。


ということで、10日間のプレセミナーおしまいです。
あと1日+αで、先行割引も終了。


投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術。
これまでの集大成です。

31日 23:59で割引終了です。

プレセミナー9 90%以上で稼働させる

おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)


さて、プレセミナーも残り2日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。


利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて7つになりました。

先月の段階では3つでした。
94戸あるので、前月は97%、今は92.5%の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)


利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。


利回り20%で入居率50%のアパートと、
利回り10%で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は3つあって、当日話します。


そもそも、空室率が慢性的に20%以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
90%以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている=家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、100戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。


こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は20%くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。(^▽^)

明日は、具体的な方法についてお話します。


あと2日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー8 融資テク

セミナーの準備その他で、
最近は本がほとんど読めていませんでしたが、
ようやく落ち着いてきたので、昨日たくさん注文しました。

6月もいろいろ忙しいのですが、
たくさん読んで、知識を拡充したいと思います。


さて、プレセミナーも大詰めの8日目です。

融資の王道についての話を昨日しましたが、
今日は、アパートローンについて。


いろいろな条件が重なれば、
銀行は物件の購入資金全額を貸してくれます。

1億を超える金額であっても、
その銀行と、それまで何の取引もなくても、です。


これって、結構すごくないですか?

他の業種で同じようなことを実現するのは、
非常に難しいことだと感覚で分かると思います。


不動産投資をやってると、
銀行でお世話になるのはアパートローンばかりなので、
アパートローンが、いかに特殊な融資なのかを忘れます。

購入金額全額の融資が可能であったり、
20年を超える返済期間であったり、
2%前後という、非常に低い金利が適用されたり。


アパートローンは、ある一定の要件のもとで
めちゃめちゃ好条件の貸出を可能とする「制度融資」です。

いちばんメジャーな制度融資は、住宅ローンです。


制度融資である以上、銀行が決めた「一定の要件」を
ヒト・モノ・カネの3点で満たしている必要があります。

一定の要件は、銀行が過去の経験から定めたもので、
物件の善し悪しや、リスクの大小とは必ずしも一致しません。


貸すのは銀行なんですから、
借りたいなら「一定の要件」に合わせるのが秘訣です。

ぼくがフルローンで次々借りれているのは、

 ・「一定の要件」を知っていること
 ・要件を満たした状態で購入していること

というのが理由です。

銀行を説得する必要はありません。
要件さえ満たせば、向こうから借りてくれと言ってきます。

あと3日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー7 融資の打診

さぁ、いよいよ後半戦です。

今日から2日間は融資の話をします。


実は、セミナーでは融資についての話は
2時間弱のうち、せいぜい20分程度の予定です。

そんなにたくさん、話すことないんですよ。(^^;)


テクニック自体が少ないということと、
購入や運営の話とも、被る部分が多いからです。


フルローンを通すことは、簡単です。
ある条件を満たせば。

フルローンを通せるようになるための話はします。

それは、決してテクニック的なことではなく、
融資と銀行のしくみを理解していれば、
普通に導き出せるものです。


よく、メルマガでは
「アパート融資も、ラーメン屋さんを開業するときと同じ」
というような説明をしています。

アパート経営も、普通の商売です。
ちょっとBS上の固定資産が多いだけのことです。


ということで、融資については
王道を歩むことが重要です。

なぜなら、銀行が金融機関の王道だから。(*^▽^*)


ただ、王道という言葉は
勘違いされやすいと感じてます。


例えば、信金で積立預金をするのは、
融資の王道でも何でもありません。

「いや~、積立預金の実績が認められましたので、
○○さんには、どんな物件でも融資ができることになりました」

なんて話を聞いたことがありません。

投資信託の勧誘をされるのがオチです。


あと4日で4千円の値上げです。

プレセミナー6 買付から契約まで

昨日は特売のステーキ肉を買ってきて、
自分で焼いて食べました。

フランベ(ブランデーなどを入れて火を付ける作業)もします。
結構、本格的です。(^∇、^ )

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やりすぎると、換気扇のフィルターが焦げます(^^;)



さて、プレセミナーも後半戦です。

今日は契約までの話をしまして、
明日から融資のことと、その後は運営の部分。

最後に、まとめ的な話をしようと思います。(^▽^)


買付がいろんなテクニックを使って通ったとしますと、
ぼくの場合は融資の審査と並行して、物件調査、契約と
いう感じで進みます。

買付が通って、融資もまぁいけるだろうという状態になると、
こちらとしては、非常に「堅いお客さん」になります。


売主さんとの立場は、ぼくの買う物件では
元々こちらが強気であることが多いのですが、
この段階へ来ると、さらにその傾向が強くなります。

融資も確定してるお客さんを逃がすことは、
売主さんにとって、大きなダメージになるからです。


ということは・・・??

もう少し良い取引にすることも
可能かもしれません☆


それから、契約書についてもよーく読んで、
自分ができるだけ有利になるような取引をしたいです。

よく、win-winという言葉が使われますが、
売主さんとは継続的な取引が発生しない以上、
物件の売買はこちらのwinのみを考えます。


買付が通った後の交渉、契約書。
融資にも絡む、重要な部分です。

具体的な話は、セミナーで。ヽ(^◇^*)/ 

DVDの先行優待割引 あと5日です


今日はこれから国金へ書類を提出してきます。

審査が通って書類を出すと、
なんと2日後に振り込まれるんだそうです。

スピードキャッシングという感じです。(笑)

プレセミナー5 買付を入れる

ちょっと前にブログで紹介した、youpublish。

どんなファイルも、無料公開・有料出版が簡単にできるという
画期的なサイトだと思います。

なんと現在、Yahoo!で「youpublish」を検索すると、
ぼくのページがトップに出るのです。

検索結果はこちら

個人のアカウントがメインページより上位に出るとは、
まだまだyoupublishも改善の余地ありです(笑)


さて、プレセミナーも5日目ということになりました。
もう、本番まであんまり時間もないですよね。

上手に話せるかな・・・(*/∇\*)


今日のプレセミナーは、買付を入れるところです。


買付なんて、簡単ですよ。
もっと、どんどん入れた方がいいです。

郵便を出しにいく方が、よっぽど面倒です。


もちろん、どうせ入れるなら、
通りやすい買付にしたいです。

サンディエゴに行ったときに、現地の専門家に聞きましたが、
金持ち父さんの本に書いてあるような、

「全ての物件に半額のオファーを入れる」

という手法は、実際には全く効果がないそうです。
本が出た頃に、一時流行ったらしいですが。


日本でもダメですよね。
不動産取引には、業者さんが絡んでいますから、
そういう業者さんに相手にされなくなるのは、致命的です。

前に、ご相談メールをいただいた方で、
指値買付を連発して、業者さんに取り合ってもらえない
というケースもありました。


でも、実際には加藤ひろゆきさんのように
6割引きの鬼指しが成功する場合もあります。

ぼくも、これまでの購入物件で

 2000万 → 1600万
 8800万 → 6300万 & 固定資産税精算なし
 9500万 → 8000万 & 固定資産税精算なし
 6300万 & 敷金引継なし(関西方式)
    → 6000万 & 敷金引継あり & 2年分の固定資産税精算なし

という指値を成功させています。


指値が通る、通らないの差は
実は、誰でも聞けば納得する4つの要素があります。

公式でいうと

 「○○原理 + 売主の○○ + 売主の○○ + ○○要因」

ということになります。


答えは・・・・


以下同文です(笑)


DVDの先行割引予約は、あと6日間です。

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