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プレセミナー4 購入判断

4日目になりました。

このセミナーは、別に上級者向けという訳ではありませんが、
(ぼくも、特に上級者だとは思っていません)
不動産投資の基礎、用語の解説などはしません。

一通りの基礎知識は必要だと思うので、
20代不動産投資法などで、事前準備をお願いします。


今日は物件を買うかどうかの判断について。

立地、利回り、築年数、構造、間取りなど、
購入判断には、いろいろな要素があるかと思います。

ぼくの場合は、まず融資が通るかどうかで足切りがあります。

耐用年数に近かったり、過ぎていたりは×です。

その他の要素ははまぁ、できれば競争力のある方がいいですが、
全て総合的に判断するべきだと思います。


なぜなら、どんな物件であっても、
適正家賃なら、必ず入居者はいるというのが
ぼくの持論だからです。

駅から徒歩2時間で、14㎡の木造風呂なしの物件でも、
家賃が5千円だったら入居は付きます。

080524000.jpg
こういう場所は、さすがにダメですよ(笑)



その「適正家賃」でも、十分に収支がプラスになれば、
汲み取りトイレの物件でも、買うかもしれません。


将来に渡り、キャッシュフローを生んでくれるかどうか。
大きなメンテナンス費用が発生する場合は、
それをカバーするだけの収益があるかどうか。

だから、耐用年数以外では、
足切りの要素はありません。

フルローンかどうかは、あまり気にしていません。
利回りも気にしていません。


気にしないのは、買付を入れるまでの話ですが。
買うからには、もちろんどちらも狙っていきます。

実際、販売ページに散々書いてあるように、
ほとんどフルローンですし、平均利回りも高いです。

そういう条件で買っているからですよね。


その辺の秘密は、当日で。


DVDの先行割引予約は、あと7日間です。


benkyou.bmp

プレセミナー3 現地での確認事項

最近、また売れているそうです。

光速!収益不動産投資成功法

今田さんは、超丁寧なメールサポートをされますので、
購入者はリタイヤできても、今田さんのリタイヤは遠のきます(笑)


さて、プレセミナー3日目です。
今日は、現地に行った場合の確認事項について。

ぼくの場合は、この時点で買付が通っている訳ですが、
一般的な「物件を見に行った場合」でお話をします。


まず、一般的な構造・駆体について見ます。
基礎の部分や壁面のクラックに注意します。

この辺は、滅多にNGになることはありませんが、
欠陥があると致命的なので、よく見ます。


部屋の中を見るときは、
「自分でチラシを作るとき、何が書けるかな~」
という視点でいるようにします。

物件のUSPですね。
周辺の施設(スーパー、コンビニ、病院など)も、
同じような視点でチェックしていきます。


部屋の中は、どこを手直ししなければいけないのか。
お金がどれくらい掛かりそうかを考えます。


それから、郵便受け、自転車置き場、掲示板、ゴミ置き場。

この辺の「管理面」についてよくチェックします。


 ・郵便受けにはチラシが散乱。

 ・自転車は無秩序に並び、放置自転車も。

 ・掲示板には2年前の風化したチラシが・・・。

 ・ゴミ置き場には、来週まで収集されない空き缶多数。

こんなヒドイ物件は、



超狙い目です(^▽^)9



しかも空室が40%もある!!

さらに狙い目です。ヽ(^◇^*)/ 



なぜ、管理最悪で高い空室率が「買い」なのか。

答えは当日のセミナーでお話します。(^▽^)

DVDの先行割引は、あと8日です。

プレセミナー2 物件調査

ようやく、オススメ本と教材のページを編集。
浦田さんの教材を、坂本さんの教材に入れ替えました。

ぼく自身、とてもお世話になった浦田さんの教材ですが、
時代も変わっていますので、仕方ないです。


さて、10日連続のプレセミナーは2日目です。

今日は、「物件の調査方法」について。

これも、購入系のセミナーでありながら、
当日1秒も話をしません。


ブログをお読みの方ならお分かりかと思いますが、
ぼくは買付が通るまで、物件を見ません。

東京や横浜にいながら、北陸の物件を見に行って、
通らない買付を入れて玉砕するほど、
ヒマでもお金持ちでもありません。(^^;)


指値もきついですから、通らない可能性が高く、
毎回見に行くことは、どう考えても非効率です。


「見ないで買付を入れる」ことができるためには、
前提条件があります。

 1.物件の状況を正確に把握すること

 2.的確な金額で買付が入れられること

入れた買付が通って、
現地に行ってから取り消すのはNGです。

業者さんに相手にしてもらえなくなります。


それから、現地で見た結果「もっと安く買うべきだった」なんて
後悔しても始まりません。

だからといって、欲をかいて低く入れすぎた結果
ちょっとだけ上の金額で獲られてもいけません。


解決する方法は、ただひとつで、
自分の代わりに、自分が物件を見るような
調査をしてくれる人が必要です。


「ま、まさか・・・誰かバイトを雇うとか?」


そうではありません。(^▽^)
ちゃんと、不動産会社さんがぼくだけのために、
極めて詳細な調査をしてくれます。

登記簿やレントロールを送ってくるのなんて、
調査のうちに入らないですよ。

その、100倍くらい詳細なものです。


どうやってこの仕組みを作ったのか。

答えは31日の当日か、あと9日間で終了の
DVD先行割引予約にて。


・・・とこんな感じで、
あと8日間DVD予約を募ります(笑)

プレセミナー1 物件検索

セミナーまで残り10日になりました(^▽^)

早いですね~、当日よろしくお願いしますとともに、
DVDの先行割引予約は、31日で終了です。


セミナーの内容は、かなりマニアックなものです。
難しいのではありませんが、内容が偏ってます。


そこで、これから10日間はプレセミナーということで、
当日話をしないことについて、書いていきます。


まず、物件の検索方法について。

当日は一切話をしません。
「獲得術」なのに、ゼロです(笑)


ぼくは健美家とか、不動産投資連合隊に出てる情報を
あまり良いものとは思っていません。

中には良いものもあるのですが、
競争相手が多く、素早い動きができないと買えません。


ですから、そういう大手の検索サイトに掲載されない
こっそりと売られている物件を買ってます。

これまでの購入物件では、

 ・地元の検索サイト  2件
 ・サイト掲載なし    3件
 ・オークション流れ   1件
 ・Yahoo!不動産(笑) 1件

最後のは、名古屋のファミリータイプ区分です。
我ながら良い買い物で、唯一の例外です。


でも、物件を買うためには、インターネットを活用してます。
検索サイトも、結構たくさん見ていました。

あるシステムを築くために、
買うつもりもないのにサイトを見ていたのです。


なぜか???

「ははーん。分かった。(*`ー´)」

と思われた方、当日答え合わせしてください。


先行割引予約はあと10日です。

マンション値下がり

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
あと10日になりました。

昨日は原稿を最終チェックして、
ファーストロジック(お宝不動産サイトの運営をしてる会社)へ
メールで送りました。

20日締め切りでしたが、1日前倒しで提出。(^○^)
あとは話をするだけです。


さて、昨日のYahoo!ニュースに
マンション値下がりの記事が出ましたね。

こんなの当たり前です。

別にさらなる値上がりを狙ったバブルとかではなく、
普通にサラリーマン家庭が買える価格帯でなくなっただけ。

買えないから、売れない。だから下がる。

こういう普通の経済の理論です。


これまで売れていたのは、経済を無視した要因。

例えば、親が多額の援助をしたので、
普通では買えないマンションを買えてしまったなどの理由です。

そういう層が魅力的な立地にある物件購入で
ひとまず落ち着いてしまったので、
場所的に劣る物件が売れなくなってしまったということです。


珍しく、経済的な話を流ちょうにしています(笑)

なぜなら、これは全部、
賃貸不況に勝ち残る投資家CD
森岡節雄さんのお話のウケウリだから。(^^;)


これくらいのことを、2年前の開催時に
ちゃんと予想しています。

詳しくは3月のブログをご覧下さい。


収益物件を含めて、
今後の予測と対策を、分かりやすく説明してくれています。


you publish

ジェームス・スキナーさんの講演で紹介されていた
you publishというサイトがありまして、
さっそくアカウント登録をしてみました。

誰でも、どんなファイル形式でも出版ができるという、
画期的なサービスです。


お金をチャージすることもできますので、
稼ぐこともできそうです。

you publish 投資家けーちゃんのページ

今はまだ、何のファイルも置いてません(笑)
随時充実させていこうと思います。


080519000.jpg

メインページの、画面右上「register」というところから
アカウントを作成できます。

不動産関連のファイルをアップされた方は、
教えていただければブログで紹介します。


さて、今日は国金に連絡して書類を郵送するのと、
管理会社さんにメールです。

最近、あんまり仕事がないです。(^^;)

セミナーに参加

昨日は、ジェームス・スキナーさんの
ビジネスマインドセミナーに参加しました。


相変わらずの、素晴らしい講演でした。
元を取るとか、そういう低い次元の話ではありません。
感動しました。


ぼくは一昨年の11月に、
成功の9ステップセミナーに出ています。

ホントに人生、変わりますね。(^▽^)


書籍、オーディオブック、セミナーなど色々あります。

書籍:成功の9ステップ

オーディオコース特別版


昨日は大家さん学びの会の勉強会があったのですが、
このセミナーに参加するので、出席できませんでした。

ちょっとその辺は残念です。(;_;)

でも、正会員になっていると、
勉強会の音声をあとから聞くことができます。


今日はこれからお出かけですが、
帰ったら、国金融資のいろんな書類を書かないと
いけません。

物件を買うときに比べれば、簡単な書式ですが、
面倒くさいな~という気になってしまいます(笑)


あとは管理会社さんに、特に用事はないけどメールして、
リフォームの見積の打ち合わせもしようかな、という感じです。

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