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活動再開でーす。

ご無沙汰でした。

一週間ブログを書くのを休みましたが、
またお読みいただきまして、ありがとうございます。


さて、先月の終わりに取得税を支払いまして、支出も一段落。

国金から融資を受けた380万円も手つかずで残っていますので、
売り物件でも探してみようかなという気になってきました。

あと6戸で100戸達成です。
なんとなく区切りがよいので、狙いたいですね。


取りあえず自分のセミナーで話していたノウハウを活用するために、
まずは検索の王道の健美家で、北陸情報をチェック。


いや~、しばらく見ないうちに、
高利回りの物件が増えてますね。

20%超の物件がぞろぞろ出ているという訳ではないのですが、
「ふざけるな~」というような低い利回りが少ないのと、
全体的なレートが上がっている感じです。

もちろん、買える物件がすぐに見つかる訳ではありませんが、
なんとなく、いけそうな予感が・・・。(^○^)


現金買いで担保力&与信をアップする物件と、
手堅く法人または家族名義で融資を受けられる物件。

両方の面で探してみようと思います。


あと、関係ないですが、ブログのイラストを変えようと思って
イラストを描いてくれるプロの方と打ち合わせ中です。

もう飽きましたし、
そもそも、そんなに好評じゃなかったので(笑)


■最近また売れてます。
 光速!収益不動産投資成功法は、
 「読む」タイプでは、最も内容の優れた購入系教材です。

セミナーご参加ありがとうございました。

おっはようございま~す。
ちょっと飲み過ぎで、ふらふらしてます。(^^;)

昨日はセミナーのあと、
お宝不動産恒例の懇親会。

参加率高すぎで、すごいことになってました(笑)


その後、大学時代に所属していた
筋トレサークルのOB会にも出ましたので、
5時半~12時くらいまでずっと飲んでました。


さて、昨日ご参加いただいた皆様、
それからDVDの予約をしていただいた皆様、
ありがとうございました。(^○^)


アパート経営という、ちょっと特殊な業界で、
普通の企業なら当たり前に大事にしてることを、やっていく。

そういうスタンスの話です。


生まれた時から専業の大家さんという方以外は、
何かの職業に就いたことがあるはずですが、
そこで培ったスキルを、アパート経営に役立てるということも、
うまく行く秘訣かなとも思います。

ぼくの場合は、損害保険会社でしたので、

「手紙や企画書を作る」
「コミュニケーション」
「相手を乗せて、頑張ってもらう」

というようなことが得意なのですが、
それぞれのご職業に、強みはあると思います。


アパート経営は楽しいですね。(^^)

これからセミナーです。

昨日、今日と新宿のホテルに2泊です。
静かで空調が良いので、PC仕事もはかどります。

ハッピー&リッチなブログも、更新しました。


ちなみにここは、アームの練習や都内で飲み会がある時など、
月に3泊くらいはするところなんですが、
昨日は初めて、お部屋のアップグレードが実現しました。(^○^)

ようやく、VIP・・・までいきませんが、特別待遇。

人は誰でも、特別扱いが好きなのです。


さて、10日連続の、プレセミナーも終了しました。

ウルトラ物件獲得術は、不動産投資における
ちょっと偏ったスタンスのひとつですから、

事前に読んでおいていただくと、理解しやすいと思います。


ちなみに、「やっぱり地方が有利な理由」というネタで
資料1ページ分だけ話をしますが、
このセミナーは地方投資をテーマにしたものではありません。

地方投資については、すでに無料レポートで、
いつでもお読みいただけるようになってます☆


それから、昨日取得税払いました。

080531000.jpg

いいことに使って欲しいものです。(^^;)


ということで、ブログは1~5月まで連日更新達成☆

でも、6月2日から1週間くらい、
ブログはお休みしようかなーと思ってます。

義務になってしまうと、よくないですからね。(^^)v

プレセミナー10 空室の埋まり方

昨日は起業家支援で有名な、福島正伸さんの
1dayセミナーに参加しました。

福島さんの講演を聴くのは2度目ですが、
毎回最高です。(^▽^)


さて、プレセミナーも今日で最終日。
明日が本番になります。

結構いろんなことを話しましたが、まだまだ全然。(^▽^)
勉強と、実戦で身につけたノウハウをお伝えします。


最終日は空室対策の具体的な話。

今のところ、効果があった空室対策としては、

 ・独自チラシを作成
 ・複数の仲介会社に客付けを依頼
 ・業者さん向けのFAX

効果がなかった空室対策は

 ・部屋にPOPを飾る
 ・インターネット導入
 ・大家の手紙を部屋に設置
 ・メジャーの設置

これって、どうですかねぇ。(^^;)

入居を決めるということは、
その部屋に一定期間住む権利を買うということで、
普通の買い物であるとも言えます。

ということは、普通に買い物をするときに
どんな基準で購入を決めるのか・・を考えるべきでは
ないでしょうか。


POPやメーカー社長の手紙では決めません。

でも車や家電を買うとき、
セールスの方や店員さんの意見には影響されます。

結局、モノは「売る人」次第なんだと思います。
販売力のあるところが強いんです。

多くの会社で、営業部というのが花形部署であることや、
浜崎あゆみよりもavexの方が、売上の取り分が多いことが
それを象徴しています。


一方、貴重な入居が決まっても、
販売者である仲介会社の取り分は、ごくわずか。
大家さんは、とても恵まれていると思います。

でしたら、もう少し「販売力」の強化に
取り組んでみてはどうかな~ということです。

募集力と言ってもいいかもしれません。

ぼくは、大して競争力のある物件を持ってませんが、
この募集力はすごいものがあります。

ここについては、時間を掛けてやり方を説明します。


ということで、10日間のプレセミナーおしまいです。
あと1日+αで、先行割引も終了。


投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術。
これまでの集大成です。

31日 23:59で割引終了です。

プレセミナー9 90%以上で稼働させる

おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)


さて、プレセミナーも残り2日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。


利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて7つになりました。

先月の段階では3つでした。
94戸あるので、前月は97%、今は92.5%の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)


利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。


利回り20%で入居率50%のアパートと、
利回り10%で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は3つあって、当日話します。


そもそも、空室率が慢性的に20%以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
90%以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている=家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、100戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。


こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は20%くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。(^▽^)

明日は、具体的な方法についてお話します。


あと2日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー8 融資テク

セミナーの準備その他で、
最近は本がほとんど読めていませんでしたが、
ようやく落ち着いてきたので、昨日たくさん注文しました。

6月もいろいろ忙しいのですが、
たくさん読んで、知識を拡充したいと思います。


さて、プレセミナーも大詰めの8日目です。

融資の王道についての話を昨日しましたが、
今日は、アパートローンについて。


いろいろな条件が重なれば、
銀行は物件の購入資金全額を貸してくれます。

1億を超える金額であっても、
その銀行と、それまで何の取引もなくても、です。


これって、結構すごくないですか?

他の業種で同じようなことを実現するのは、
非常に難しいことだと感覚で分かると思います。


不動産投資をやってると、
銀行でお世話になるのはアパートローンばかりなので、
アパートローンが、いかに特殊な融資なのかを忘れます。

購入金額全額の融資が可能であったり、
20年を超える返済期間であったり、
2%前後という、非常に低い金利が適用されたり。


アパートローンは、ある一定の要件のもとで
めちゃめちゃ好条件の貸出を可能とする「制度融資」です。

いちばんメジャーな制度融資は、住宅ローンです。


制度融資である以上、銀行が決めた「一定の要件」を
ヒト・モノ・カネの3点で満たしている必要があります。

一定の要件は、銀行が過去の経験から定めたもので、
物件の善し悪しや、リスクの大小とは必ずしも一致しません。


貸すのは銀行なんですから、
借りたいなら「一定の要件」に合わせるのが秘訣です。

ぼくがフルローンで次々借りれているのは、

 ・「一定の要件」を知っていること
 ・要件を満たした状態で購入していること

というのが理由です。

銀行を説得する必要はありません。
要件さえ満たせば、向こうから借りてくれと言ってきます。

あと3日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー7 融資の打診

さぁ、いよいよ後半戦です。

今日から2日間は融資の話をします。


実は、セミナーでは融資についての話は
2時間弱のうち、せいぜい20分程度の予定です。

そんなにたくさん、話すことないんですよ。(^^;)


テクニック自体が少ないということと、
購入や運営の話とも、被る部分が多いからです。


フルローンを通すことは、簡単です。
ある条件を満たせば。

フルローンを通せるようになるための話はします。

それは、決してテクニック的なことではなく、
融資と銀行のしくみを理解していれば、
普通に導き出せるものです。


よく、メルマガでは
「アパート融資も、ラーメン屋さんを開業するときと同じ」
というような説明をしています。

アパート経営も、普通の商売です。
ちょっとBS上の固定資産が多いだけのことです。


ということで、融資については
王道を歩むことが重要です。

なぜなら、銀行が金融機関の王道だから。(*^▽^*)


ただ、王道という言葉は
勘違いされやすいと感じてます。


例えば、信金で積立預金をするのは、
融資の王道でも何でもありません。

「いや~、積立預金の実績が認められましたので、
○○さんには、どんな物件でも融資ができることになりました」

なんて話を聞いたことがありません。

投資信託の勧誘をされるのがオチです。


あと4日で4千円の値上げです。

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