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プレセミナー9 90%以上で稼働させる

おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)


さて、プレセミナーも残り2日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。


利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて7つになりました。

先月の段階では3つでした。
94戸あるので、前月は97%、今は92.5%の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)


利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。


利回り20%で入居率50%のアパートと、
利回り10%で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は3つあって、当日話します。


そもそも、空室率が慢性的に20%以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
90%以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている=家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、100戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。


こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は20%くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。(^▽^)

明日は、具体的な方法についてお話します。


あと2日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー8 融資テク

セミナーの準備その他で、
最近は本がほとんど読めていませんでしたが、
ようやく落ち着いてきたので、昨日たくさん注文しました。

6月もいろいろ忙しいのですが、
たくさん読んで、知識を拡充したいと思います。


さて、プレセミナーも大詰めの8日目です。

融資の王道についての話を昨日しましたが、
今日は、アパートローンについて。


いろいろな条件が重なれば、
銀行は物件の購入資金全額を貸してくれます。

1億を超える金額であっても、
その銀行と、それまで何の取引もなくても、です。


これって、結構すごくないですか?

他の業種で同じようなことを実現するのは、
非常に難しいことだと感覚で分かると思います。


不動産投資をやってると、
銀行でお世話になるのはアパートローンばかりなので、
アパートローンが、いかに特殊な融資なのかを忘れます。

購入金額全額の融資が可能であったり、
20年を超える返済期間であったり、
2%前後という、非常に低い金利が適用されたり。


アパートローンは、ある一定の要件のもとで
めちゃめちゃ好条件の貸出を可能とする「制度融資」です。

いちばんメジャーな制度融資は、住宅ローンです。


制度融資である以上、銀行が決めた「一定の要件」を
ヒト・モノ・カネの3点で満たしている必要があります。

一定の要件は、銀行が過去の経験から定めたもので、
物件の善し悪しや、リスクの大小とは必ずしも一致しません。


貸すのは銀行なんですから、
借りたいなら「一定の要件」に合わせるのが秘訣です。

ぼくがフルローンで次々借りれているのは、

 ・「一定の要件」を知っていること
 ・要件を満たした状態で購入していること

というのが理由です。

銀行を説得する必要はありません。
要件さえ満たせば、向こうから借りてくれと言ってきます。

あと3日で値上げです。ウルトラ物件獲得術DVD。

プレセミナー7 融資の打診

さぁ、いよいよ後半戦です。

今日から2日間は融資の話をします。


実は、セミナーでは融資についての話は
2時間弱のうち、せいぜい20分程度の予定です。

そんなにたくさん、話すことないんですよ。(^^;)


テクニック自体が少ないということと、
購入や運営の話とも、被る部分が多いからです。


フルローンを通すことは、簡単です。
ある条件を満たせば。

フルローンを通せるようになるための話はします。

それは、決してテクニック的なことではなく、
融資と銀行のしくみを理解していれば、
普通に導き出せるものです。


よく、メルマガでは
「アパート融資も、ラーメン屋さんを開業するときと同じ」
というような説明をしています。

アパート経営も、普通の商売です。
ちょっとBS上の固定資産が多いだけのことです。


ということで、融資については
王道を歩むことが重要です。

なぜなら、銀行が金融機関の王道だから。(*^▽^*)


ただ、王道という言葉は
勘違いされやすいと感じてます。


例えば、信金で積立預金をするのは、
融資の王道でも何でもありません。

「いや~、積立預金の実績が認められましたので、
○○さんには、どんな物件でも融資ができることになりました」

なんて話を聞いたことがありません。

投資信託の勧誘をされるのがオチです。


あと4日で4千円の値上げです。

プレセミナー6 買付から契約まで

昨日は特売のステーキ肉を買ってきて、
自分で焼いて食べました。

フランベ(ブランデーなどを入れて火を付ける作業)もします。
結構、本格的です。(^∇、^ )

080526000.jpg
やりすぎると、換気扇のフィルターが焦げます(^^;)



さて、プレセミナーも後半戦です。

今日は契約までの話をしまして、
明日から融資のことと、その後は運営の部分。

最後に、まとめ的な話をしようと思います。(^▽^)


買付がいろんなテクニックを使って通ったとしますと、
ぼくの場合は融資の審査と並行して、物件調査、契約と
いう感じで進みます。

買付が通って、融資もまぁいけるだろうという状態になると、
こちらとしては、非常に「堅いお客さん」になります。


売主さんとの立場は、ぼくの買う物件では
元々こちらが強気であることが多いのですが、
この段階へ来ると、さらにその傾向が強くなります。

融資も確定してるお客さんを逃がすことは、
売主さんにとって、大きなダメージになるからです。


ということは・・・??

もう少し良い取引にすることも
可能かもしれません☆


それから、契約書についてもよーく読んで、
自分ができるだけ有利になるような取引をしたいです。

よく、win-winという言葉が使われますが、
売主さんとは継続的な取引が発生しない以上、
物件の売買はこちらのwinのみを考えます。


買付が通った後の交渉、契約書。
融資にも絡む、重要な部分です。

具体的な話は、セミナーで。ヽ(^◇^*)/ 

DVDの先行優待割引 あと5日です


今日はこれから国金へ書類を提出してきます。

審査が通って書類を出すと、
なんと2日後に振り込まれるんだそうです。

スピードキャッシングという感じです。(笑)

プレセミナー5 買付を入れる

ちょっと前にブログで紹介した、youpublish。

どんなファイルも、無料公開・有料出版が簡単にできるという
画期的なサイトだと思います。

なんと現在、Yahoo!で「youpublish」を検索すると、
ぼくのページがトップに出るのです。

検索結果はこちら

個人のアカウントがメインページより上位に出るとは、
まだまだyoupublishも改善の余地ありです(笑)


さて、プレセミナーも5日目ということになりました。
もう、本番まであんまり時間もないですよね。

上手に話せるかな・・・(*/∇\*)


今日のプレセミナーは、買付を入れるところです。


買付なんて、簡単ですよ。
もっと、どんどん入れた方がいいです。

郵便を出しにいく方が、よっぽど面倒です。


もちろん、どうせ入れるなら、
通りやすい買付にしたいです。

サンディエゴに行ったときに、現地の専門家に聞きましたが、
金持ち父さんの本に書いてあるような、

「全ての物件に半額のオファーを入れる」

という手法は、実際には全く効果がないそうです。
本が出た頃に、一時流行ったらしいですが。


日本でもダメですよね。
不動産取引には、業者さんが絡んでいますから、
そういう業者さんに相手にされなくなるのは、致命的です。

前に、ご相談メールをいただいた方で、
指値買付を連発して、業者さんに取り合ってもらえない
というケースもありました。


でも、実際には加藤ひろゆきさんのように
6割引きの鬼指しが成功する場合もあります。

ぼくも、これまでの購入物件で

 2000万 → 1600万
 8800万 → 6300万 & 固定資産税精算なし
 9500万 → 8000万 & 固定資産税精算なし
 6300万 & 敷金引継なし(関西方式)
    → 6000万 & 敷金引継あり & 2年分の固定資産税精算なし

という指値を成功させています。


指値が通る、通らないの差は
実は、誰でも聞けば納得する4つの要素があります。

公式でいうと

 「○○原理 + 売主の○○ + 売主の○○ + ○○要因」

ということになります。


答えは・・・・


以下同文です(笑)


DVDの先行割引予約は、あと6日間です。

benkyou.bmp

プレセミナー4 購入判断

4日目になりました。

このセミナーは、別に上級者向けという訳ではありませんが、
(ぼくも、特に上級者だとは思っていません)
不動産投資の基礎、用語の解説などはしません。

一通りの基礎知識は必要だと思うので、
20代不動産投資法などで、事前準備をお願いします。


今日は物件を買うかどうかの判断について。

立地、利回り、築年数、構造、間取りなど、
購入判断には、いろいろな要素があるかと思います。

ぼくの場合は、まず融資が通るかどうかで足切りがあります。

耐用年数に近かったり、過ぎていたりは×です。

その他の要素ははまぁ、できれば競争力のある方がいいですが、
全て総合的に判断するべきだと思います。


なぜなら、どんな物件であっても、
適正家賃なら、必ず入居者はいるというのが
ぼくの持論だからです。

駅から徒歩2時間で、14㎡の木造風呂なしの物件でも、
家賃が5千円だったら入居は付きます。

080524000.jpg
こういう場所は、さすがにダメですよ(笑)



その「適正家賃」でも、十分に収支がプラスになれば、
汲み取りトイレの物件でも、買うかもしれません。


将来に渡り、キャッシュフローを生んでくれるかどうか。
大きなメンテナンス費用が発生する場合は、
それをカバーするだけの収益があるかどうか。

だから、耐用年数以外では、
足切りの要素はありません。

フルローンかどうかは、あまり気にしていません。
利回りも気にしていません。


気にしないのは、買付を入れるまでの話ですが。
買うからには、もちろんどちらも狙っていきます。

実際、販売ページに散々書いてあるように、
ほとんどフルローンですし、平均利回りも高いです。

そういう条件で買っているからですよね。


その辺の秘密は、当日で。


DVDの先行割引予約は、あと7日間です。


benkyou.bmp

プレセミナー3 現地での確認事項

最近、また売れているそうです。

光速!収益不動産投資成功法

今田さんは、超丁寧なメールサポートをされますので、
購入者はリタイヤできても、今田さんのリタイヤは遠のきます(笑)


さて、プレセミナー3日目です。
今日は、現地に行った場合の確認事項について。

ぼくの場合は、この時点で買付が通っている訳ですが、
一般的な「物件を見に行った場合」でお話をします。


まず、一般的な構造・駆体について見ます。
基礎の部分や壁面のクラックに注意します。

この辺は、滅多にNGになることはありませんが、
欠陥があると致命的なので、よく見ます。


部屋の中を見るときは、
「自分でチラシを作るとき、何が書けるかな~」
という視点でいるようにします。

物件のUSPですね。
周辺の施設(スーパー、コンビニ、病院など)も、
同じような視点でチェックしていきます。


部屋の中は、どこを手直ししなければいけないのか。
お金がどれくらい掛かりそうかを考えます。


それから、郵便受け、自転車置き場、掲示板、ゴミ置き場。

この辺の「管理面」についてよくチェックします。


 ・郵便受けにはチラシが散乱。

 ・自転車は無秩序に並び、放置自転車も。

 ・掲示板には2年前の風化したチラシが・・・。

 ・ゴミ置き場には、来週まで収集されない空き缶多数。

こんなヒドイ物件は、



超狙い目です(^▽^)9



しかも空室が40%もある!!

さらに狙い目です。ヽ(^◇^*)/ 



なぜ、管理最悪で高い空室率が「買い」なのか。

答えは当日のセミナーでお話します。(^▽^)

DVDの先行割引は、あと8日です。

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