メイン

旅行中にも案件が進捗。

17日の夜から昨晩まで、海外に行ってましたが、
その間にも、いろいろと不動産関連の動きがありました。

具体的には、

・ずっと売りに出していた川崎マンションの契約が決まった。
・亀有の区分は再賃貸に出していて、入居申込が入った。
・北陸の一棟ものは、何の動きもなかった。


ということで、特に川崎マンションが決まったのが、
本当にありがたいです。
区分は空いてる間も、管理費なんかが掛かりますからね。ε= (´∞` )


北陸の管理会社さんは全部で4社の取引ですが、
示し合わせたかのように、旅行中どこからも連絡がなく、
雑事に追われることがありませんでした。

日本にいる時よりも、良い感じで進んだみたいです。。(^^;)

良かった良かった。


以下、旅行中の写真を載せてみました。

140923001.jpg

140923002.jpg

140923000.jpg


140923003.jpg

140923004.jpg

一緒に映っている人は、25年くらい前の世界チャンピオン。
現役時代の写真はこんな感じ。

14092300.jpg



140923005.jpg

140923013.jpg


140923006.jpg


140923007.jpg

140923008.jpg


140923009.jpg

140923012.jpg



140923011.jpg

カジノはブラックジャックしかしませんが、
昔からけっこう強くて、今回は3万円弱の勝ちでした。(=´∇`=)



140923010.jpg

140923014.jpg


BBTスタジオは緑色禁止。

ビジネス・ブレークスルー(BBT)の収録が大詰めで、
先週、今週と連日スタジオに通っています。


横浜から六番町(千代田区)に行くのは、
あまりアクセスが良くなく、1時間以上掛かります。

夜に収録をするので、帰宅は10時を過ぎてしまいますが、
まあ、サラリーマンの頃よりは楽ちんです。


スタジオには、講師しか入室しないので思ったより狭く、
影ができないようライトがたくさんあります。

140916000.jpg


講師席に座ると、正面には無人カメラが3台と時計、
実際に撮影されている画面を確認するモニターがあります。

140916001.jpg
※机上にも小さいライトがあって、これはかなり効果的です。
 女性の方には必須かも。


実際に受講生が視聴をする画面はこんな感じ。
オシャレな外国の風景は、もちろんはめ込み合成です。

140916002.png
※2年前に収録した「不動産投資入門講座」の講義風景。


スタジオの壁が緑のシートで覆われており、
「緑色の部分は、オシャレな風景にはめ込み合成される」という
機械的な処理のもと、映像が完成します。

なので、緑色の服を着てスタジオに入ってしまうと・・・

140916003.jpg
※担当してくれているスタッフさん。


モニター上では透明人間みたいになってしまうのです(笑)

140916004.jpg


ですから、緑の服を着たり、スライドで緑色を使うのは、
控えるように事前の注意があります。


スタジオを出ると、打ち合わせスペースとPA席があります。
ゲスト出演いただいた猪俣さんの自画撮り。

140916005.jpg


いつも、和やかな雰囲気の中で仕事ができて、
大変ありがたいなと思ってます。


この不動産投資実践講座は、10月から募集を開始して、
11月に配信がスタートされる予定です。


毎月変化する自己資金利回り。

先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。


不動産投資を始めて10年。
所有物件の中で、8年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。


例えば、自己資金10%を投入して、
諸費用込みの1億円の物件を購入したとします。

ネット利回り8%、金利2%25年の融資を受けた場合、
年間家賃は800万円、返済額は約458万円です。
投下した自己資金に対する利回り(CCR)は、34.2%になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。


一方、この条件で20年経過すると残債は2,176万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは36.8%にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676


ところが、この物件がその時点で8千万円で売れるとすると、
残債との差額5,824万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、5,824万円を投入して、
8千万円の物件を購入した
のと同じ状態になります。


最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは9千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのCCRを再計算してみると、何と5.87%にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587


このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、CCRが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り8%、返済が消えたことでCCRも8%に上がります。


ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。



一泊セミナーに行ってきました。

昨日までの2日間、宿泊型のセミナーを受けてきました。
参加者としてちゃんと受講するのは久しぶり。

不動産コンサルティング業界の雄、CFネッツの主催で、
名称は「コンサルタント養成講座」となっているのですが、
普通の投資家でも参加できるということで、申し込んだという経緯です。


三浦海岸を一望する、ゲストハウスがセミナー会場。

140905000.jpg


GMの猪俣淳さんがメインの講師となって、
専門用語がバンバン出てくる&金融電卓フル活用の長時間講義。

猪俣さんのブログ「不動産投資にまつわる100の話」


おそらく、参加していない方がこのホワイトボードを見ても、
何について説明してるのか、全然分からないと思います。

140905001.jpg


資料を無断掲載するのは、マナー違反なんですが、
「これくらいややこしい資料だよ」ということを紹介する目的なので、
1枚載せても、構わないでしょう・・。(笑)

140905002.jpg


ただ、難しい内容を学んでいること自体に価値があるのではなく、
これを誰もが理解できるように説明してもらえるのが、
このセミナーの本当に凄いところです。

参加して、本当に良かった☆


夜は、代表の倉橋社長も参加しての懇親会。
料亭顔負けの料理と、厳選された地酒が飲み放題。⊂(^^ )

140905003.jpg

140905004.jpg


毎回テーマは違うのですが、単発参加もできるので、
一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

平日にやってるところが、プロっぽいです。

【CFネッツ】不動産コンサルタント養成講座


今月の予定。

9月になりました。

今日は「防災の日」ということで、
非常持ち出し袋の中身や、避難場所の確認をされた方も、
多いんじゃないかと思います。

損害保険会社からは「地震保険に入りましょう」という、
お知らせハガキが来たかもしれません。


どんなに耐震性や免震性が高い建物であっても、
燃えない建物は、今のところありません。

不動産オーナーの皆さんは、必ず入っておきましょう。

損害保険協会 地震保険の解説


さて、今月の行動予定なんですが、
先月から始まった不動産投資実践講座(BBT)の収録が、
週に2~3回のペースで続いています。

それが一段落した後、遅めの夏休みということで、
短い期間ですが海外に行ってきます。海外は1年以上ぶり。


月末には、名古屋で新しく購入する区分の決済と、
退去が出た部屋のリフォーム完成チェックで出張があります。


旅行は不動産とは関係ないので、
ブログに大々的に載せるようなことはありません。
講演で飛び回ったり、イベントがあるような月に比べると、
かなり地味な感じがしますね(笑)

一棟もの検索もずっとしてるんですけど、
何年も載ってる同じ物件ばかりで、買える気がしません。(^^;)


VIPセミナーの収録と懇親会。

満室経営新聞には、プレミアム会員制度(MSP)がありまして、
運営メンバーの収支や活動報告が読めたり、
「お悩み解決隊」という、質問ができる仕組みがあります。

満室経営新聞プレミアム 入会はこちら


さらに、MSPには招待制の「VIP会員」がありまます。
一般会員を長く続けていると、
事務局からランクアップのオファーが届くのです。


とても優れたビジネスモデルではありますが(笑)、
ここまで来ると、もう運営メンバーのお友達のような感じです。

ぼくが原告になった、明け渡し訴訟の公判に参加したり、
一緒に売り物件を観に行ったり、
もちろん、飲み会などの懇親イベントもあります。

今年の誕生日は、VIP会員さんと焼き肉を食べました。(=´∇`=)


そして月曜日には、VIP限定のセミナー収録会がありまして、
沢孝史さんと、楽待コラムで最近売り出し中の、
蘭木(あららぎ)緑さんに、講師をお願いしました。

140828001.jpg
所有法人に残高がいくらあるか・・という、超リアルな内容でした。

140828000.jpg
蘭木さんは、激安リフォームの秘訣について。
こんな感じの部屋で収録をしています。


終わったあとは、恒例の飲み会がありまして、
今回は沢さんが泊まりがけでお越しいただいたこともあり、
遅くまで盛り上がりました。

この写真は、二次会ですね。久しぶりにコテツさんもいます。

140828002.jpg


最近、原稿を書いたりセミナー資料を作ったりという、
黙々とした仕事が多かったので、良い気分転換になりました。


今日で投資家デビュー10周年。

2004年の8月25日。ちょうど10年前に、
富山県射水郡小杉町(今の射水市)に、木造アパートを決済しました。

140825000.bmp


1980万円。表面利回り20%。
公庫から1700万円の融資を受けて購入しています。

当時のブログでは、大金が振り込まれた通帳や、
大量(といっても10本くらいですが)の鍵や賃貸借契約書の写真を、
喜び勇んで載せております・・(*/∇\*)

140825001.png
8桁の残高が刻まれたのは、生まれて初めてでした。

140825002.png
当時はこの鍵束に感動していました。


当時のブログは、今は閉鎖されてしまったのですが、
レポート形式にまとめてあるので、今でも読むことができます。

インデックス・ワン時代のブログを読む方法


当時は「公庫で融資を受ける」というだけでも、
それなりに話題になったくらいです。

1億超の物件を買うような話も、滅多に聞きませんでした。
今の不動産投資を取り巻く状況と比べると、隔世の感があります。


確かに相場的には上がってしまったのかもしれませんが、
例えば、「毎月のCF100万円」くらいの規模に至るまでの時間は、
以前よりぐっと短くなっていますね。

時代に合わせ、近い将来への潮の流れも読みつつ、
これからも頑張って行きたいと思います。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事