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DVD完成しました。

昨日から、愛知県の春日井市というところにある
実家に来ています。

新幹線、混んでましたね~。(^^;)
GWに帰省することは分かっているはずなのに、
なぜ指定席を予約しないのか不思議です。


実家ではあまりすることがないので、
100巻以上もある美味しんぼを読んだり、財布レポートを
書いたりして過ごしています。


さて、赤井誠&松田淳のセミナーDVD。
ようやく完成です。


詳しくはこちらのページで。

ちなみに、最近のNSX松田さんはちょっとロン毛になってます。

ぼくも一時的に髪を伸ばして、10cmくらいにまでなったのですが、
邪魔くさくなって、切ってしまいました。


今日はメルマガ読者の方と、手羽先屋さんで飲み会です。
予定では13~14名参加されます。

マサさんの音声セミナー

今日はこれから新横浜まで出まして、
新幹線で名古屋に行きます。

N700系という、カッコイイタイプの車両にしました。(^▽^)


さて、昨日は8時間以上も掛けて、
財布の中身レポート音声セミナーの編集作業をしていました。
眠いので、移動中はずっと寝てると思います。

今回の音声セミナーは、所有物件20棟・406戸の
三代目大家マサさんです。


マサさん自身もレポートの読者さんです。
レポートの感想がブログに詳しく書かれています。
これを読むだけでも、かなり勉強になります。

080503000.jpg
マサさんブログ(http://realblog.seesaa.net/)より。


インタビューは過去最長に及びまして、
トータル2時間20分もあります。普段の2ヶ月分。

MP3で120MBもあります(笑)


特に今回は、購入系の集大成という感じです。
一部を紹介しますと、

 ・「一代目大家」さんの、凄いビジネスセンス

 ・手間を掛けずに売り物件情報をもらう意外な方法

 ・築40年超。風呂なし共同トイレの物件も?

 ・物件調査で大切なのは、何と○○○で見ること

 ・1年で7棟! 連続融資を成功させるポイント

 ・融資「1億の壁」&「2億の壁」をどう超えるか

 ・管理と入居付けの独自スタンス

 ・所得税&相続税対策 どのように考え、取り組んでいるか

 ・知識量が勝敗を分ける!セミナー大量出席のメリット

 ・マサさん流 指値の論理

 ・マサさんの不動産以外の趣味って・・?

とにかくすごい情報量です。
5月11日に配信ですので、ぜひお聴き下さい。

初月無料の財布の中身レポート


■2月23日 70名が10日で満席になった
 赤井誠&松田淳セミナーのDVDが、連休明けにようやく配送です。

 購入方法は、ブログとメルマガでご案内いたします。
 いつも遅くてすいません・・・。

自殺を心配するかどうか。

「自分の物件で自殺者が出たらどうするのか?」

よくある「不動産投資をしない理由」に出てきます。

これと、「奥さんが反対した」という理由が
いちばん(^^;)←こんな顔になります。


結論から言うと、自殺について心配する方は、
「リスク感覚がない、乏しい」と思います。

以下、説明文です。


日本人は、だいたい年間3万人以上が自殺するようですが、
赤ちゃんや小中学生を除いて、

だいたい人口1億人に対して、3万人と考えます。
10000分の3という確率です。

ぼくの所有物件94戸には、
たぶん合計100名くらいの人が住んでます。

その中で、1人以上の自殺者が出る確率は
1万分の300。→3%です。


これは1年ですので、アパート経営を30年以上やってると、
1人くらいは統計的に自殺するみたいです。
(30年後の自殺率は分かりませんが)


しかし、自殺場所が自宅とは限りません。

資料を見ますと、約50%の方が自宅のようなので、
60年に1度くらいの割合で、建物内で自殺者が出ます。

080502000.jpg


あくまで「100人が住んでる場合」です。

6世帯の単身アパート1棟を持っているだけなら、
1002年に1度あるくらいの確率になります。


あと、リスクと保険のページでも説明していますが、
重要なのはPML(=最大損害額)がいくらか、っていうことです。

その部屋の家賃も、未来永劫下がる訳ではありませんし、
重要事項としての説明義務も、直後の入居者にだけです。


大したPMLではありません。


買い取り価格がその後永久に下がることもないし、
全ての損失は、保証人などに損害賠償請求可能です。

保証人から支払ってもらえなかった場合に、
最大で、その部屋の家賃の何年分かが飛ぶってだけです。


自殺もひとつの「よくある」死亡原因ですので、
過剰反応するのは、おかしいと思ってます。

入居者の自殺で破綻した大家・・・って聞かないですが、
「30年一括家賃保証を信じて破綻」はたくさんあります(笑)


リスクの頻度と大小を、冷静に把握できる必要があります。


という訳で、自殺について心配するような方は、
自殺以上の重大なリスクが、もっとたくさんあることに
気づいていないと思います。


っていうことで、「リスク感覚」ですね。


空室、老朽化、金利の上昇、滞納、配管破裂、雨漏り
地震、地盤沈下、犯罪、宗教・右翼・暴力団関連の入居、
自治体の破綻、近隣店舗の閉店、近隣校舎の閉鎖や移転、
人口減少、騒音、悪臭、迷惑行為、競合物件の建築。


とりあえず20個書きましたが、頻度やPMLの面で、
全て「自殺より危険」だと思われるリスクです。

上記の心配をひとつ残らず解決してから、
自殺について考えればいいかと思います。

不動産が危ない!

今日から5月ですね。

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
1ヶ月になりました。着々と準備してます。

昨日はDVDの予約をたくさんいただき、感謝です。
今月末まで、4千円引きで予約受付中です。



さて、不動産が危ない!という本を読みました。

山本勇作著 扶桑社


前向きなブログを書いてますが、こういうのも読みます(笑)

たぶんこの方は、ファンドの元社員か内部の方で、
現在の不動産市場が、どういう仕組みで形成されているかを
かなり具体的に書かれていました。


不動産ファンドは、どれくらい時間を掛けて物件を検討するのか。
海外と日本の不動産は、どうつながっているのかなど。

読んでおいた方がいいと思います。


このような「ネガティブ系」の本や評論などを読んだときは、
自分はそれに当てはまっていないか、対策はあるのか、
実際に危機が訪れた時は、どうするのかを自問してみます。

だいたい、「地方は危険だ」って書いてあるんですが、
理由が自分に該当していなければ、大丈夫かな、と思います。


ちなみにこの本ですと、不動産価格が下落するので、
一等地に投資するべきだ、と書かれていました。

下落した価格以下で買うことについては、
ファンドの方なので、想定外なんだと思います。

キャップレートなんかで買っては、もちろん危険です。(^^;)

アメリカでも高利回り

今日から、「ウルトラ物件獲得術」のDVDが、
先行予約販売されてます。

DVD予約ページ


これまで、色々試行錯誤しながらやってきて、
まだまだ規模などでは上の方がたくさんいますが、

・担保評価の高い、RCや鉄骨の物件を

・すごい利回りで購入する

・当然、購入はフルローン


という分野では、少なくともセミナーをやってる人では
トップのお話ができるのかなぁ・・と思います。

予約してから届くまで、ちょっと長いんですけどね(笑)


さて、昨日はアメリカ不動産投資を実践されている
中山道子さん主催のランチに参加しました。


場所はなんと、六本木ヒルズクラブ

入会金なんと126万円!
毎年年会費が掛かる上に、50万円の預託金まで必要な
セレブ感たっぷりのレストランでした。(^◇^ ;)

080430000.jpg
すごい高級感です。


先月、サンディエゴで不動産を見てきましたが、
低い利回り、高い金利の中でのキャピタル狙いが主流でした。

中山さんは、利回り20%以上の物件を現地で購入し、
インカム狙いの投資を実践されてます。


あっちでも、利回りの高い物件ってあるんですね。

最初はそれなりに、手間が掛かるようですが、
軌道に乗れば、現地へ頻繁に行く必要もないみたいです。


日本に比べて有利かどうかは、まだ分かりませんが、
海外に不動産を持ってるっていうのが、いい気分ですよね☆

ブログがものすごく充実してるので、
読むだけでも、かなり勉強になりそうです。

ぼくもこれから、読み込んでみます(≧∇≦)

メールセミナー

おはようございます。(^▽^)

昨日のブログに書きました選択の結果なんですが、
なんと4月末に退去を申し出て、それを取りやめていた人が・・・



「やっぱり退去する」



という結果になりました。(゜▽゜;)

管理会社さんに部屋を移るように言われたからではなく、
単純に、再び気が変わったのです。 



がっかりしました(笑)



幸いもうひとつの空き部屋も、入居者候補がいらっしゃるようなので、
何とかそちらで決まって欲しいところです。


さて、昨日から「メールセミナー」というものを
書き始めています。

メルマガシステムの機能で、「ステップメール」というのがあり、
登録されたアドレスに対して、自動で一定間隔のメールを送れます。

通常は、お店がお客さんに対して
フォローや追販をするために使うようですが、

メールセミナーというのもいいかな~と思って着手しました。
西山雄一さんのサイトでも、満室経営のセミナーがあります。


セミナーのネタはいくつか候補があるのですが、
まずは本当の初心者の方向けのものを、作ってます。

メルマガはブログとは違った面白さがありますよね。
直接話せてるっていう感じが強いです。



■明日から、「ウルトラ物件獲得術」の
 DVD先行予約開始。4千円引きで販売です。
 

難しい選択

11月に購入したマンション。

購入時6戸空室&その後に退去1戸の状態から、
現在は満室になっています。

そのあと4月末と5月15日の予定で、
2戸の退去連絡を受けていました。


ちょっとイヤだな~と思っていたのですが、
幸い、3月のテコ入れ効果がまだ持続しており、
1件は退去前から申込が入りました。(^▽^)

この方は5月20日からの入居を希望していて、
4月末退去の部屋のほうに、入っていただく予定でした。


ところが、4月末退去の入居者さんが、
「やっぱり退去しない」と申し出てきました。

勝手な方ですが、まぁ有り難いです。


しかし、その部屋に入居を希望している人がいます。

予定の部屋は角部屋だそうで、
できれば5月15日退去の部屋は避けたいんだそうです。

この状態での、管理会社さんのベストな選択はどれでしょうか?


 1.4月末に何としても退去させ、新しい人を入れる。
   住み続けたければ、5月15日に退去する部屋に移動。

 2.新しい入居希望者を説得して、5月15日に空く部屋に入れる。

 ちなみに、4月末退去の入居者が別部屋に移っても、
 それによる仲介料などは発生しないことになってます。


管理会社さんは、1の方を選んでいました。

1のメリットは、「申し出は守るべき」という理屈が立つのと、
入居申込がキャンセルにならずに済むこと。

デメリットは、別部屋に移ってもらえない場合は、
退去が確定してしまうこと。2部屋分の原状回復が必要。


ぼくはこの経過を聞いて、2でお願いしたいと伝えました。

2のメリットは、もちろん満室になること。
しかも、5月15日空き→20日入居とロスが少ない。

あと、新規のお客さんよりも
以前からのお客さんを大切にするのが、筋だと思いました。

デメリットは、入居予定者を怒らせる可能性があり、
キャンセルもあり得ること。


キャンセルを防ぐために、
20日からの日割家賃をサービスするなどの妥協案を
提示して欲しいと伝えています。


うーん・・・どうでるか。ヽ(´~`;)
数日のうちには、結果が出ると思います。



■「ウルトラ物件獲得術」のDVD先行割引予約は、
 30日からになりました。ブログとメルマガでお伝えします。

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