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本格始動☆

このブログは、ムーバブルタイプというソフトを使って、
自分でドメインを取って、サーバーを借りて運営してます。

そのサーバー会社から連絡がありました。

コメント欄に過剰な負荷が掛かったので、
改善されるまでコメント機能を停止する・・・とのことです。


迷惑コメントが異常に多く、外人さんからのコメントが、
1日1000件以上入ることもよくあります。
負荷が掛かっているというのも、よく分かります。


でも改善・・・といっても手段を知りません。(^^;)
どうしたらいいのかな。


さて、今はまだのんびりしていますが、
今日の夕方から、本格始動するつもりです。


まずは一昨日もらった見積もりの、
検討と発注の返事をしなければいけません。

今月中には工事に入ってもらって、
6月いっぱいで完成→夏休みまでには入居という
スケジュールにしたいところです。


それから加賀市マンションの入居付け。

いつものパターンですが、チラシを作ってみましたので、
その反応がどうか聞きつつ、次の手を考えます。


それとウルトラセミナーの準備ですよね。
これは連休中にも、いろいろ考えてました。

マインドマップという手法を使ってレジュメを書いていくのですが、
これさえ完璧に作ることができれば、
パワーポイントの資料や話の展開などは、簡単なものです。


あと、連休中に20代不動産投資法という
DVD教材を見ました。

かなり良くできていますね。
1棟目を買うまでに、見ておいた方がよい教材です。
別に20代じゃなくても、大丈夫です(笑)


ぼくは浦田健さんのホームスタディ講座で勉強しましたが、
時代的なものと、費用対効果的に数段優れています。

作者の方には、唐突にメールを入れてみました。
近々、お会いできないか突撃打診中です。

リフォームの見積もり

今日でGWも終わりですね。
ぼくもお昼すぎの新幹線で戻ります。

もう1日のんびりしますけど(笑)


さて、昨日は富山のマンションのリフォーム見積もりが
業者さんから届きました。

購入前まで売主さんが住んでいた部屋で、
3LDK,110㎡。トリプレックス(メゾネットが3階建てになったもの)で
大きな吹き抜けがある贅沢な間取りです。


間取りは良く希少価値もあるのですが、
キッチン、浴室、トイレなどが他の部屋と同じなので、
他の部屋以上にチープに見えています。

13年間リフォームなしなので、床・壁なども劣化しており、
全面的にグレードアップさせようと思いました。


で、このような見積もりが出てきました。

080506000.jpg


すごい金額ですね。
でも思ったほどではありませんでした。

ここから、施主支給や仕様変更などを含めて
価格の交渉をしていきます。

目標としては、250万円以下に落としたいです。

この辺は得意な分野ではありませんので、
詳しい人にどんどん聞いてみるつもりです。

まずは、大家さん学びの会のMLに質問してみます。


■ようやく明日発送の2大ブロガーセミナー
 赤井さん、松田さんのノウハウが丸ごと学べます。
 

名古屋飲み会

昨日はお昼過ぎから外出して、
栄周辺をお散歩した後、飲み会に出席しました。

東海地区にも、メルマガをお読みいただいている方が多くて
嬉しかったです。(^▽^)


一次会は、「世界の山ちゃん」という手羽先のお店。
「風来坊」というお店と、手羽先二大巨頭という感じです。

080505000.jpg ビールとベストマッチ!


100名以上収容できるお店が、6時に既に満席という繁盛ぶり。
予約しておいて良かったです。


参加いただいた皆様のお話を聞いて感じたのは、
地元で物件を購入している方が少なかったことです。

もちろんゼロではないんですが、
意外とよい物件が出ないのかもしれませんね。


ぼくは北陸地方一本で物件を購入していますが、
次のエリアを狙うとすれば、東海地方がいいと思ってます。

好きなエリアで投資をするのが一番です。


実はまだ栄駅周辺にいるのですが(笑)、
今日はこのあとお気に入りのカツサンドのお店に行って、
それから実家に戻って原稿を仕上げます。



■赤井誠&松田淳の2大ブロガーセミナー
  
 高利回り物件をこっそり見つけたい方や
 どう考えても失敗しな立地で、利回り11%の新築を建てたい方は必見。

DVD完成しました。

昨日から、愛知県の春日井市というところにある
実家に来ています。

新幹線、混んでましたね~。(^^;)
GWに帰省することは分かっているはずなのに、
なぜ指定席を予約しないのか不思議です。


実家ではあまりすることがないので、
100巻以上もある美味しんぼを読んだり、財布レポートを
書いたりして過ごしています。


さて、赤井誠&松田淳のセミナーDVD。
ようやく完成です。


詳しくはこちらのページで。

ちなみに、最近のNSX松田さんはちょっとロン毛になってます。

ぼくも一時的に髪を伸ばして、10cmくらいにまでなったのですが、
邪魔くさくなって、切ってしまいました。


今日はメルマガ読者の方と、手羽先屋さんで飲み会です。
予定では13~14名参加されます。

マサさんの音声セミナー

今日はこれから新横浜まで出まして、
新幹線で名古屋に行きます。

N700系という、カッコイイタイプの車両にしました。(^▽^)


さて、昨日は8時間以上も掛けて、
財布の中身レポート音声セミナーの編集作業をしていました。
眠いので、移動中はずっと寝てると思います。

今回の音声セミナーは、所有物件20棟・406戸の
三代目大家マサさんです。


マサさん自身もレポートの読者さんです。
レポートの感想がブログに詳しく書かれています。
これを読むだけでも、かなり勉強になります。

080503000.jpg
マサさんブログ(http://realblog.seesaa.net/)より。


インタビューは過去最長に及びまして、
トータル2時間20分もあります。普段の2ヶ月分。

MP3で120MBもあります(笑)


特に今回は、購入系の集大成という感じです。
一部を紹介しますと、

 ・「一代目大家」さんの、凄いビジネスセンス

 ・手間を掛けずに売り物件情報をもらう意外な方法

 ・築40年超。風呂なし共同トイレの物件も?

 ・物件調査で大切なのは、何と○○○で見ること

 ・1年で7棟! 連続融資を成功させるポイント

 ・融資「1億の壁」&「2億の壁」をどう超えるか

 ・管理と入居付けの独自スタンス

 ・所得税&相続税対策 どのように考え、取り組んでいるか

 ・知識量が勝敗を分ける!セミナー大量出席のメリット

 ・マサさん流 指値の論理

 ・マサさんの不動産以外の趣味って・・?

とにかくすごい情報量です。
5月11日に配信ですので、ぜひお聴き下さい。

初月無料の財布の中身レポート


■2月23日 70名が10日で満席になった
 赤井誠&松田淳セミナーのDVDが、連休明けにようやく配送です。

 購入方法は、ブログとメルマガでご案内いたします。
 いつも遅くてすいません・・・。

自殺を心配するかどうか。

「自分の物件で自殺者が出たらどうするのか?」

よくある「不動産投資をしない理由」に出てきます。

これと、「奥さんが反対した」という理由が
いちばん(^^;)←こんな顔になります。


結論から言うと、自殺について心配する方は、
「リスク感覚がない、乏しい」と思います。

以下、説明文です。


日本人は、だいたい年間3万人以上が自殺するようですが、
赤ちゃんや小中学生を除いて、

だいたい人口1億人に対して、3万人と考えます。
10000分の3という確率です。

ぼくの所有物件94戸には、
たぶん合計100名くらいの人が住んでます。

その中で、1人以上の自殺者が出る確率は
1万分の300。→3%です。


これは1年ですので、アパート経営を30年以上やってると、
1人くらいは統計的に自殺するみたいです。
(30年後の自殺率は分かりませんが)


しかし、自殺場所が自宅とは限りません。

資料を見ますと、約50%の方が自宅のようなので、
60年に1度くらいの割合で、建物内で自殺者が出ます。

080502000.jpg


あくまで「100人が住んでる場合」です。

6世帯の単身アパート1棟を持っているだけなら、
1002年に1度あるくらいの確率になります。


あと、リスクと保険のページでも説明していますが、
重要なのはPML(=最大損害額)がいくらか、っていうことです。

その部屋の家賃も、未来永劫下がる訳ではありませんし、
重要事項としての説明義務も、直後の入居者にだけです。


大したPMLではありません。


買い取り価格がその後永久に下がることもないし、
全ての損失は、保証人などに損害賠償請求可能です。

保証人から支払ってもらえなかった場合に、
最大で、その部屋の家賃の何年分かが飛ぶってだけです。


自殺もひとつの「よくある」死亡原因ですので、
過剰反応するのは、おかしいと思ってます。

入居者の自殺で破綻した大家・・・って聞かないですが、
「30年一括家賃保証を信じて破綻」はたくさんあります(笑)


リスクの頻度と大小を、冷静に把握できる必要があります。


という訳で、自殺について心配するような方は、
自殺以上の重大なリスクが、もっとたくさんあることに
気づいていないと思います。


っていうことで、「リスク感覚」ですね。


空室、老朽化、金利の上昇、滞納、配管破裂、雨漏り
地震、地盤沈下、犯罪、宗教・右翼・暴力団関連の入居、
自治体の破綻、近隣店舗の閉店、近隣校舎の閉鎖や移転、
人口減少、騒音、悪臭、迷惑行為、競合物件の建築。


とりあえず20個書きましたが、頻度やPMLの面で、
全て「自殺より危険」だと思われるリスクです。

上記の心配をひとつ残らず解決してから、
自殺について考えればいいかと思います。

不動産が危ない!

今日から5月ですね。

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
1ヶ月になりました。着々と準備してます。

昨日はDVDの予約をたくさんいただき、感謝です。
今月末まで、4千円引きで予約受付中です。



さて、不動産が危ない!という本を読みました。

山本勇作著 扶桑社


前向きなブログを書いてますが、こういうのも読みます(笑)

たぶんこの方は、ファンドの元社員か内部の方で、
現在の不動産市場が、どういう仕組みで形成されているかを
かなり具体的に書かれていました。


不動産ファンドは、どれくらい時間を掛けて物件を検討するのか。
海外と日本の不動産は、どうつながっているのかなど。

読んでおいた方がいいと思います。


このような「ネガティブ系」の本や評論などを読んだときは、
自分はそれに当てはまっていないか、対策はあるのか、
実際に危機が訪れた時は、どうするのかを自問してみます。

だいたい、「地方は危険だ」って書いてあるんですが、
理由が自分に該当していなければ、大丈夫かな、と思います。


ちなみにこの本ですと、不動産価格が下落するので、
一等地に投資するべきだ、と書かれていました。

下落した価格以下で買うことについては、
ファンドの方なので、想定外なんだと思います。

キャップレートなんかで買っては、もちろん危険です。(^^;)

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