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不動産が危ない!

今日から5月ですね。

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
1ヶ月になりました。着々と準備してます。

昨日はDVDの予約をたくさんいただき、感謝です。
今月末まで、4千円引きで予約受付中です。



さて、不動産が危ない!という本を読みました。

山本勇作著 扶桑社


前向きなブログを書いてますが、こういうのも読みます(笑)

たぶんこの方は、ファンドの元社員か内部の方で、
現在の不動産市場が、どういう仕組みで形成されているかを
かなり具体的に書かれていました。


不動産ファンドは、どれくらい時間を掛けて物件を検討するのか。
海外と日本の不動産は、どうつながっているのかなど。

読んでおいた方がいいと思います。


このような「ネガティブ系」の本や評論などを読んだときは、
自分はそれに当てはまっていないか、対策はあるのか、
実際に危機が訪れた時は、どうするのかを自問してみます。

だいたい、「地方は危険だ」って書いてあるんですが、
理由が自分に該当していなければ、大丈夫かな、と思います。


ちなみにこの本ですと、不動産価格が下落するので、
一等地に投資するべきだ、と書かれていました。

下落した価格以下で買うことについては、
ファンドの方なので、想定外なんだと思います。

キャップレートなんかで買っては、もちろん危険です。(^^;)

アメリカでも高利回り

今日から、「ウルトラ物件獲得術」のDVDが、
先行予約販売されてます。

DVD予約ページ


これまで、色々試行錯誤しながらやってきて、
まだまだ規模などでは上の方がたくさんいますが、

・担保評価の高い、RCや鉄骨の物件を

・すごい利回りで購入する

・当然、購入はフルローン


という分野では、少なくともセミナーをやってる人では
トップのお話ができるのかなぁ・・と思います。

予約してから届くまで、ちょっと長いんですけどね(笑)


さて、昨日はアメリカ不動産投資を実践されている
中山道子さん主催のランチに参加しました。


場所はなんと、六本木ヒルズクラブ

入会金なんと126万円!
毎年年会費が掛かる上に、50万円の預託金まで必要な
セレブ感たっぷりのレストランでした。(^◇^ ;)

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すごい高級感です。


先月、サンディエゴで不動産を見てきましたが、
低い利回り、高い金利の中でのキャピタル狙いが主流でした。

中山さんは、利回り20%以上の物件を現地で購入し、
インカム狙いの投資を実践されてます。


あっちでも、利回りの高い物件ってあるんですね。

最初はそれなりに、手間が掛かるようですが、
軌道に乗れば、現地へ頻繁に行く必要もないみたいです。


日本に比べて有利かどうかは、まだ分かりませんが、
海外に不動産を持ってるっていうのが、いい気分ですよね☆

ブログがものすごく充実してるので、
読むだけでも、かなり勉強になりそうです。

ぼくもこれから、読み込んでみます(≧∇≦)

メールセミナー

おはようございます。(^▽^)

昨日のブログに書きました選択の結果なんですが、
なんと4月末に退去を申し出て、それを取りやめていた人が・・・



「やっぱり退去する」



という結果になりました。(゜▽゜;)

管理会社さんに部屋を移るように言われたからではなく、
単純に、再び気が変わったのです。 



がっかりしました(笑)



幸いもうひとつの空き部屋も、入居者候補がいらっしゃるようなので、
何とかそちらで決まって欲しいところです。


さて、昨日から「メールセミナー」というものを
書き始めています。

メルマガシステムの機能で、「ステップメール」というのがあり、
登録されたアドレスに対して、自動で一定間隔のメールを送れます。

通常は、お店がお客さんに対して
フォローや追販をするために使うようですが、

メールセミナーというのもいいかな~と思って着手しました。
西山雄一さんのサイトでも、満室経営のセミナーがあります。


セミナーのネタはいくつか候補があるのですが、
まずは本当の初心者の方向けのものを、作ってます。

メルマガはブログとは違った面白さがありますよね。
直接話せてるっていう感じが強いです。



■明日から、「ウルトラ物件獲得術」の
 DVD先行予約開始。4千円引きで販売です。
 

難しい選択

11月に購入したマンション。

購入時6戸空室&その後に退去1戸の状態から、
現在は満室になっています。

そのあと4月末と5月15日の予定で、
2戸の退去連絡を受けていました。


ちょっとイヤだな~と思っていたのですが、
幸い、3月のテコ入れ効果がまだ持続しており、
1件は退去前から申込が入りました。(^▽^)

この方は5月20日からの入居を希望していて、
4月末退去の部屋のほうに、入っていただく予定でした。


ところが、4月末退去の入居者さんが、
「やっぱり退去しない」と申し出てきました。

勝手な方ですが、まぁ有り難いです。


しかし、その部屋に入居を希望している人がいます。

予定の部屋は角部屋だそうで、
できれば5月15日退去の部屋は避けたいんだそうです。

この状態での、管理会社さんのベストな選択はどれでしょうか?


 1.4月末に何としても退去させ、新しい人を入れる。
   住み続けたければ、5月15日に退去する部屋に移動。

 2.新しい入居希望者を説得して、5月15日に空く部屋に入れる。

 ちなみに、4月末退去の入居者が別部屋に移っても、
 それによる仲介料などは発生しないことになってます。


管理会社さんは、1の方を選んでいました。

1のメリットは、「申し出は守るべき」という理屈が立つのと、
入居申込がキャンセルにならずに済むこと。

デメリットは、別部屋に移ってもらえない場合は、
退去が確定してしまうこと。2部屋分の原状回復が必要。


ぼくはこの経過を聞いて、2でお願いしたいと伝えました。

2のメリットは、もちろん満室になること。
しかも、5月15日空き→20日入居とロスが少ない。

あと、新規のお客さんよりも
以前からのお客さんを大切にするのが、筋だと思いました。

デメリットは、入居予定者を怒らせる可能性があり、
キャンセルもあり得ること。


キャンセルを防ぐために、
20日からの日割家賃をサービスするなどの妥協案を
提示して欲しいと伝えています。


うーん・・・どうでるか。ヽ(´~`;)
数日のうちには、結果が出ると思います。



■「ウルトラ物件獲得術」のDVD先行割引予約は、
 30日からになりました。ブログとメルマガでお伝えします。

お休みモード

おはようございます。
朝寝坊して更新が遅れました。(--)zzz.


休みの多い会社では、もうGWモードみたいですね。

ぼくは3~5日まで愛知の実家に行きまして、
6日は、一休オークションで落札したホテルでのんびりします。

87㎡もある、海が見えるスイートルームを、
3万円ちょっとで、落札しました。ヽ(^◇^*)/

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向こうでは、4日がメルマガ読者さんとの飲み会で、
あとは原稿を書いたり、テレビを観て過ごします。


3~4月の繁忙期は、3/3の物件購入から始まって、
確定申告と入居付け、サンディエゴへの視察旅行。

4月に入ってからは、自分のセミナーの企画を作って、
2物件分のリフォーム打ち合わせ・・・と忙しく過ごしました。


入居率も改善しましたし(3月3日の空室8戸→現在4戸)、
まずまずといったところです。(^▽^)


今朝は、4末~連休明けにある退去の募集の件で、
管理会社さんにメールを出しましたが、
あとは2週間くらい、あまり動きがないかなぁ・・という気がします。

活動は少なくなりますが、
ブログは更新しようと思ってます。

今年になって、毎日更新を続けていますので、
さすがに習慣になってきました。



■30日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
 マサさんの「ガンガン購入系」2本がセットで聴けます。
 財布の中身レポートは、初月無料です。

物件見学と飲み会

目覚ましを掛けなくても、
7時に起きてしまうようになりました。

規則正しいのか、老人へ近づいたのか・・・。(^^;)


さて、昨日はお昼から売り物件を見に行きました。

利回りは高いものの、ものすごくプライドが持てない物件で、
再生させるのも、かなりの手間とお金が掛かりそうでした。

適当に運営されているアパートが、
ちょっとかわいそうでした。


その後、案内していただいた業者の方に、
近くの競売物件も紹介していただきました。


これが、かなりすごいです。

予想落札価格を聞きましたが、ホントかよ~ってくらいの
高い利回りになります。鉄骨の平成築。

買えるか分からないのですが、
資料を送ってもらうように依頼して、帰京。


夜はメルマガ読者さんたちとの飲み会でした。

みなさん、やる気のある人たちばかりで、
ぼくも刺激になりました。(^▽^)

スピード投資法や、一発鑑太郎の評判がかなり良く、
紹介してよかったなぁ・・と思いました。


今から不動産投資を始めるような方は、
ここ数年の不動産投資ブームで蓄積されたノウハウを
しっかり活用できるので、スタートダッシュがすごいです。

最初から1億超えの物件を買うようなことも、
珍しくなくなりました。


10年くらい前だと、いきなり億単位の物件が無理なのはもちろん、
フルローンで物件を買うことだって
ほとんどできないような時代だったと思います。

以前に比べて、環境的に悪くなった部分ももちろんあるのですが、
良くなったところだって、たくさんあります。


ロバートアレンさんの本で、
「不動産を買ういちばん良いタイミングは、今日だ」
というフレーズがありましたが、ホントにその通りです。


■100席完売の「ウルトラ物件獲得術」セミナー。

 現在キャンセル待ちの受付中ですが、
 29日から、DVDの先行割引販売ができるようです。

 ぼくのブログからも申し込めるようにします。

  

マサさんにインタビュー

昨日は、加賀温泉の空室対策のために、
お得意(だと思ってる)チラシ&業者さん宛のご案内を
作成しました。(=´∇`=)

30分くらいで作れるようになったので、
かなり効率いいです。

何が永久無料かは、ちょっと秘密です(笑)


今回はFAX送信を前提にしているので、
片面刷りで、写真を多用しないようになってます。

広告料も出すようにしたので、
これを撒いてもらって、まずは様子を見たいところです。


それから、夕方からは音声セミナーの収録で、
三代目大家マサさんにインタビュー。

物件選択、融資戦略、リフォームノウハウなどについて、
2時間以上もお話いただきました。

多少は編集も入って短くなるのですが、
過去最長の収録時間です。(゜▽゜;) 


不動産投資と大家さん仲間が大好きなのが、
ビシビシと伝わってくるインタビューでした。

5月11日の配信予定です。


今日は、お昼から売り物件を見に行って、
夜はメルマガ読者さんとの飲み会です。(* ̄A ̄*)ノ


■30日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
 マサさんの「ガンガン購入系」2本がセットで聴けます。
 財布の中身レポートは、初月無料です。

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