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温泉地の管理会社さん

なんと2日間もお酒を飲んでいません。
体調は・・・別に変わらないですね。(*/∇\*)

まだ時差の関係で、早く眠くなってしまうので、
飲んでる時間がないっていうだけです。


昨日は9時40分就寝 → 今朝は5時起床でした。


さて、昨日は3月に購入したマンションの、
記念すべき第1回目の家賃入金がありました。(*^▽^*)

実際のところは、決済時に日割分をもらっているのですが、
そのまま司法書士さんに渡していたので、
まともに通帳に入ったのは、今回が初めてです。


こちらの管理会社さんは、いわゆる「街の不動産屋さん」。

隣の敷地で観光関連の業務をしており、
普段は事務所も開いてません(笑)


ですが、物件との距離が20mという立地と、
入居者18人を「全て」客付けしているという実績から、

他社に管理を委託するという選択肢はありませんでした。


一抹の不安があったのは確かですが、
今日までに入居をひとつ決めてくれましたし、
家賃の送金も、かなり早いです。

一応、メールを使った連絡はできますので、
なかなかうまく管理していただいてます。


業者さん選択の目も、
かなり養われてきたような気がします。(=´∇`=)

エリア集中のメリット

ブログもカテゴリーが増えましたので、
ここだけじゃなくて、いろいろ見てくださいね。(=´∇`=)  


 ■無料レポートのページ

 ■お勧め本と教材のページ


久しぶりに、ハッピー&リッチなブログも更新しました。
ランス・バートンすごいです。



さて、物件を購入する地域の話ですが、
基本的には、どこでもいいのではないかと思います。

ただ、地方の場合はエリアを絞るべきだと考えてます。


これまでアパート経営をやっていて思うのは、
現地へ行った方が、より上手に運営できるということです。

行かなくてもそこそこの運営はできますが、
顔を合わすことのメリットは、はかり知れません。


11月末に購入したRCマンションは、
3月上旬まで、6戸の空室がひとつも埋まりませんでしたが、
中旬に現地でテコ入れをしてから、一気に満室になりました。

(4月末に1戸退去しますが、一瞬は満室になります)


ぼくは一度北陸に行くと、いろんな物件の仕事ができますが、
これが札幌と仙台と、福岡の3ヶ所にあったら大変です。(^^;)


それから、それぞれの地域で大口のお客さんになるという
副産物もあり、これは運営上かなりメリットがあります。

管理会社さんの中でのランク付けもそうですが、
リフォームやガス会社でも、お客としての地位が上がります。

昨日は、浄化槽の清掃会社から、
大口契約者としての割引をしてもらいました。
(年間7千円くらいですが・・・笑)


管理会社からお寿司屋さんまで、
「お得意様」というのは、気分がいいものです。ヽ(^◇^*)/ 



■裏ワザを使って、部数を大幅に伸ばしました。( ̄ー ̄)v
 メルマガでは、もっと濃い情報をお伝えしてます。

発送遅れのお詫び

ちょっと前に販売告知をしました
「NSX松田のホームセンター200%活用術」のDVD。

3月末の発送とお伝えしておきながら、
予約注文の発送が完了したのが、4月4日。

多くの方から、督促のメールをいただきました。(。>_<。)


また、予約販売ではなくて、
注文後すぐに配送されると思われた方も多く、
御迷惑をお掛けしました。

現在では、1週間以内に到着できるようになっています。
(早い場合は、2日後に到着します)


昨日はアメリカにいるときから食べたかった、
お寿司とうどんを食べました。

やっぱり日本食はおいしいですね(≧∇≦)

4月の大家業

おはようございます。
時差の関係で、早起きです(笑)


今日からまた、通常の不動産投資&大家業を頑張ります。

まず、旅行中にいくつか入退去がありました。


・2棟目の古いRCマンションで1戸退去。
・3棟目のマンションで、1戸退去。
・11月購入のマンションで3戸入居&1戸退去連絡。
・3月に購入したマンションで、1戸入居&1戸退去連絡。

差し引きすると、入居率は変わりません。
94戸中、空室4戸です。


今月の予定としては、
これから財布の中身レポートの執筆&配信(11日)。

音声セミナーは、今田信宏さん

今のところ、「購入&融資」系では、
もっともクオリティの高い教材を製作されている方です。

ご自身の不動産投資についても、
しっかり聞いてきましたので、ご期待ください。


あと、加賀市のマンションの入居付けと管理で、
来週か再来週に現地へ行こうと思ってます。

ホタルイカも美味しい時期ですし。(^○^)


それから、いくつか修繕の発注をしなけければいけません。
結構お金が掛かります。(^^;)

しばらく何もなかったのですが、
退去や修繕って、重なるときは重なりますね。

合い見積もりを取って、
ドライに発注先を決めるのはちょっと苦手です。

ただいま~☆

日本に帰ってきました。

アメリカの往復は、帰りの飛行機の方が
乗ってる時間が長くて疲れます。


昨日は夕方ラスベガスに到着して、
朝5時半の出発まで、延々と遊んでいました。


カジノの収支は、+120ドルくらいです。(^▽^)



今回の旅行では、アメリカの不動産投資について
かなり勉強することができました。

良い面、悪い面ともありますが、、
もう少し研究をしてみるつもりです。


その前に、英語の勉強をしないといけません。
少し話せるだけで、現地が何倍も楽しくなりそうです。



■今日はカジノでのプチ英会話。

 hit カードをもう1枚引くこと  stand カードを引かないこと

 Here we go! 「さぁ、いくぞー」みたいな意味。

 I did it! やったぜ! 
 イントネーションがちょっと難しい。「アイ、ディディッ!!」みたいな感じ。

今日は寝ません。

日本時間の日付変更に合わせて更新です。

こっちでは、朝8時ということになります。


サンディエゴ滞在も、今日のお昼までで、
午後の飛行機で、ラスベガスに行きます。

到着したら、ブログを書いてる時間がないので
早めの更新ということになりました(笑)


翌日の朝7時前には、帰路に着かないといけませんので、
実質的には、たった14時間くらいの滞在です。


ランス・バートンという、
すごいマジックショーを観て、あとはカジノ。

帰りの飛行機で爆睡するために、
徹夜で遊んで灰になった状態で、飛行機に乗ろうと思います。



■アメリカの不動産取引

 礼金制度はない。  
 賃貸の仲介手数料は、家賃1年分の6%。
 売買の手数料は、売主からのみ。
 
 銀行が関与している物件が多く、大幅な指値がしにくい。
 
 金持ち父さんの本で紹介されていた、
 「全ての物件に半額オファーを入れる」という手法は、
 不動産業者から総スカンを食らう・・という話でした。

 
 基本的に、自宅を買う方が有利な社会なので、
 賃貸物件に住む人は、賃貸ならではのメリットを求めているようです。
 
 そういう理由で、アパートの共用部がものすごく充実しています。 

 ジムやミーティングスペースは当たり前。

 大きなスクリーンのあるムービーシアターとか、
 ネットが使えるビジネスルーム。

 プールや入居者専用のバーベキュースペースなどが、
 家賃15万円くらいの物件でも付いていたりします。


 

家賃や価格が上がる理由

昨日の夜は、9時からぐっすり寝まして、
今朝はパワーも完全回復。

5時半に起きて、地元のゴールドジムに行ってしまいました。
アメリカの人は、朝からガンガン筋トレやってます。(^▽^)

血の巡りも良くなって、絶好調です☆


さて、今日は売り&貸し物件巡りをして来ました。
120万ドルもする大邸宅から、30万ドルの木造区分まで。

木造の区分も、こちらでは珍しくありません。


・・・っていうか、今泊まってるホテルも木造です(笑)


今日は地元のエージェントの方を質問攻めにしました。

いろいろ聞きましたが、一番興味があったのは、
なぜ不動産価格や家賃が上がるのかということについて。


こちらでのアパート投資は、
買ってからの5年間が、マイナスのキャッシュフロー。
購入後徐々に家賃も上がり、売却価格も上がります。

なぜかと言うと、貸せる物件が足りないから。


基本的にcity(ロスとか、サンディエゴなどの単位)は、
アパートが多く建つことを奨励していないそうです。

なぜなら、収入の低い人が多く住んでしまうと、
税収が減るし社会保障費はかさむし、
お金持ちが嫌がって、市外に出て行ってしまうからです。


だから、ゾーニング(zoneing)によって
集合住宅を建築できるエリアを厳しく限定しています。

だから、あまり物件が建たない=供給過多にならないという
図式が長期に渡って成立しています。


さらに、建物の維持管理がしっかりしているし、
湿度が低いので日本に比べて、物件が傷みません。

しかも、アメリカは日本と違って常にインフレの国。


そういう要因が重なって、家賃も物件価格も上がるという
不動産投資家には、大変ありがたい環境になっているということでした。

金利や利回りとしては日本より悪くても、
不動産投資をする人がいなくならないのは、
そういう訳みたいです。


日本でも、建築の規制は絶対必要だな~って思いました。



■不動産投資プチ英会話

 高層住宅  high-rise apartment building
 (日本のように「マンション」とは言いません)

 コンドミニアム condominium    家主、大家 landlord

 How much can you put down?  頭金はいくら出せますか?

 

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

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