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今日は寝ません。

日本時間の日付変更に合わせて更新です。

こっちでは、朝8時ということになります。


サンディエゴ滞在も、今日のお昼までで、
午後の飛行機で、ラスベガスに行きます。

到着したら、ブログを書いてる時間がないので
早めの更新ということになりました(笑)


翌日の朝7時前には、帰路に着かないといけませんので、
実質的には、たった14時間くらいの滞在です。


ランス・バートンという、
すごいマジックショーを観て、あとはカジノ。

帰りの飛行機で爆睡するために、
徹夜で遊んで灰になった状態で、飛行機に乗ろうと思います。



■アメリカの不動産取引

 礼金制度はない。  
 賃貸の仲介手数料は、家賃1年分の6%。
 売買の手数料は、売主からのみ。
 
 銀行が関与している物件が多く、大幅な指値がしにくい。
 
 金持ち父さんの本で紹介されていた、
 「全ての物件に半額オファーを入れる」という手法は、
 不動産業者から総スカンを食らう・・という話でした。

 
 基本的に、自宅を買う方が有利な社会なので、
 賃貸物件に住む人は、賃貸ならではのメリットを求めているようです。
 
 そういう理由で、アパートの共用部がものすごく充実しています。 

 ジムやミーティングスペースは当たり前。

 大きなスクリーンのあるムービーシアターとか、
 ネットが使えるビジネスルーム。

 プールや入居者専用のバーベキュースペースなどが、
 家賃15万円くらいの物件でも付いていたりします。


 

家賃や価格が上がる理由

昨日の夜は、9時からぐっすり寝まして、
今朝はパワーも完全回復。

5時半に起きて、地元のゴールドジムに行ってしまいました。
アメリカの人は、朝からガンガン筋トレやってます。(^▽^)

血の巡りも良くなって、絶好調です☆


さて、今日は売り&貸し物件巡りをして来ました。
120万ドルもする大邸宅から、30万ドルの木造区分まで。

木造の区分も、こちらでは珍しくありません。


・・・っていうか、今泊まってるホテルも木造です(笑)


今日は地元のエージェントの方を質問攻めにしました。

いろいろ聞きましたが、一番興味があったのは、
なぜ不動産価格や家賃が上がるのかということについて。


こちらでのアパート投資は、
買ってからの5年間が、マイナスのキャッシュフロー。
購入後徐々に家賃も上がり、売却価格も上がります。

なぜかと言うと、貸せる物件が足りないから。


基本的にcity(ロスとか、サンディエゴなどの単位)は、
アパートが多く建つことを奨励していないそうです。

なぜなら、収入の低い人が多く住んでしまうと、
税収が減るし社会保障費はかさむし、
お金持ちが嫌がって、市外に出て行ってしまうからです。


だから、ゾーニング(zoneing)によって
集合住宅を建築できるエリアを厳しく限定しています。

だから、あまり物件が建たない=供給過多にならないという
図式が長期に渡って成立しています。


さらに、建物の維持管理がしっかりしているし、
湿度が低いので日本に比べて、物件が傷みません。

しかも、アメリカは日本と違って常にインフレの国。


そういう要因が重なって、家賃も物件価格も上がるという
不動産投資家には、大変ありがたい環境になっているということでした。

金利や利回りとしては日本より悪くても、
不動産投資をする人がいなくならないのは、
そういう訳みたいです。


日本でも、建築の規制は絶対必要だな~って思いました。



■不動産投資プチ英会話

 高層住宅  high-rise apartment building
 (日本のように「マンション」とは言いません)

 コンドミニアム condominium    家主、大家 landlord

 How much can you put down?  頭金はいくら出せますか?

 

疲労困憊です。(^^;)

連日頑張って動き回っていますので、
さすがに疲れてきました。

今日の夜は、ホームセンターで知り合った、
ジェフというおじさん(以前に横須賀に住んでいて日本語が上手い)の
知人がやってるというIZAKAYAへ行く予定だったのですが、

今から飲みに行ったら病気になりそうなので、
やむなく断念しました。(ーー;)


今日はサンディエゴのダウンタウンまで出かけて、
自力で不動産業者さんを回りました。

便利なことに、同行メンバーにNSX松田さんがいたので、


「日本の有名自動車会社の御曹司が、
 サンディエゴに留学するので、部屋を探している」

という名目で話をすると、


「Oh,Really?  MAZDA Motors?」


素晴らしく親切に対応いただけます。(^▽^)


60㎡の1LDKで、月の家賃が17万円くらいのマンションと、
70万ドルくらいで売りに出ている、
高層の新築コンドミニアムを見学しました。


そのほか、情報誌なども読み込んだので、
家賃相場もそこそこ分かるようになってます。(^ー^)v


賃貸物件でも、原状回復というレベルではなく
新築同様にして入居募集されていることに驚きました。

あと、向こうは冷蔵庫が異様にでかいです。
ワンルームでも、日本の家庭用以上の大きさです。


明日は都合が付けば、中古売り物件の見学です。



■不動産投資プチ英会話

 vacant 空室    

 NOI(Net Oparating Income) 家賃から維持費を引いたネット収入

 HOA dues(Home Owners Association Dues) 管理費

 dep(deposit) 敷金   N/S 禁煙   N/P ペット不可

サンディエゴ3日目

こっちの時間でよる10時くらいです。
今日も充実して忙しかったです。(^^)v


朝は早起きして、地元のホームセンターの見学。
ホームセンターの権威である、NSX松田さんと同行。

明日も数時間掛けて、視察(笑)する予定です。


お店の大きさは、国内大型店も引けを取らないのですが、
販売されているアイテムのスケールが違います。

例えば、ジャグジー、樹木(鉢植えじゃなくて、普通の木)
ドラム式大型洗濯機、ペンキは大げさじゃなく300種類以上ありました。


その後は、地元の不動産エージェントの方に
音声セミナーのインタビューをしまして、
それから売りコンドミニアム(リノベーション物件)の見学。

さらには会計士の先生にお会いして、
アメリカで不動産投資をする場合の税制についての
ミニセミナーを拝聴してきました。


朝は地元のファミレスで大盛りの朝ご飯、
お昼はホットドッグ、夜は1ポンドもあるステーキ。

すっかりアメリカンです。(^^;)
5月中旬までは、フライドポテトと肉は食べたくありません。



■不動産投資プチ英会話

 studio 日本でいうワンルーム

 1 bedroom 日本でいう1LDK

 LTV(Loan To Value) 融資の比率。100だとフルローン。

 down 頭金  fixed  固定金利

 interst 金利    principal  元金
 

現地の不動産投資セミナー

こちらでは、1日の行動が終わった夕方に
ブログを更新しています。

日本では朝更新することが多いので、
だいたい同じタイミングです。


さて、今日はサンディエゴから北に100kmくらいにある
オレンジ・カウンティという場所で、
日本人向けの不動産投資セミナーに参加しました。

儲かるかどうか、リスクが高いか低いかは別にして、
なかなか面白いです。


まだ勉強&研究が必要ですが、
今日までで感じたことを列挙しますと、

 ・不動産は、値上がり前提で取引されている。
  日本のバブルとは違い、かなり堅い前提のようです。

 ・金利は高いが、ローンは借りやすい。
  日本に比べて、属性が重視されていない。

 ・だから、日本にいながらアメリカの物件を購入し、
  ローンを組むことも可能。

 ・小規模の投資用アパートがあまりない。
  あっても効率が悪いので、敬遠されている。

 ・2Mドル以上の大規模アパートか、
  戸建てまたはコンドミニアムが不動産投資の主流。

 ・ほとんどすべての物件で、水道代は大家負担。

 ・日本のように単純に築年数での残存期間で判定されず、
  不動産を第三者機関が査定して、価値を決める。

 ・だから、築20年の木造でも30年のローンも組める。

 ・木造で27.5年という償却年数は決まっている。
  ただし、それを経過した物件を購入しても、
  日本のように4年で全部償却できるようなことはない。

 ・全体の景観と地域の不動産価値を維持するために、
  外壁や屋根の色使いに、制限がある。

 ・共同出資して設立した法人でいきなり融資を受けることも可能。
  数人~10人くらいが、それぞれ10~20万ドルを拠出して、
  5Mドルくらいの物件を購入するようなケースも多いようです。


オレンジ・カウンティからの帰り道では、
スーパーで食料品などを買う機会がありました。

6Lの水が売っていたり、2kgの肉が売っていたり、
業務用か?というくらいの単位で陳列されていました。

何事も大きいです。


これから夕ご飯を食べに行きますが、
お昼はなぜか、さぬきうどんでした(笑)

サンディエゴに着きました。

何とか飛行機も墜落せず、
ロサンゼルス経由で、無事にサンディエゴに着きました。

いや~、きれいでいいとこですね☆

ホテルはそんなに新しいところではないんですが、
このようにネットもつながりますし、不自由はありません。

NSX松田さんと一緒に、ツインルームです


写真も色々撮影したのですが、
デジカメからPCにデータを送ることができず、
ブログにアップできません。(^^;)

文字ばかりだとつまらないですね~。
何とか、滞在中に改善したいところです。


お昼はメキシコ料理を食べました。
場所柄、はやっているようです。


ちなみに、飛行機は成田を3時前に出発。
9時間ちょっとのフライトで、現地に8時40分に着きました。

日本時間の真夜中の状態で、1日の始まりなんですが、
飛行機でぐっすり寝ましたので、すでにUSAタイムです。

時差ぼけ対策は、機内で寝まくるに限ります。

これから出発します。

さて、これから出かけて来ます。

ノートパソコンも、変圧器も、コンセントのアダプター(?)も準備したので、
おそらくは向こうでもブログやメルマガを書くことができそうです。

早めに書いておかないと、
忘れちゃいますからね。(^^;)


その前に、管理会社さんにメール打ちます。

土曜日の朝で来店も多いでしょうから、
ぼくの物件を思い出して、お勧めして欲しいところです。


3月最終の週末です。
激励のメールまたはお電話をしてみましょうヽ(^◇^*)/ 


■お知らせ1(DVDのご注文など)

昨日までにDVDなどをご注文いただいた方は、
通常通り発送ができる予定です。

遅くとも、3月31日には発送できそうです。
(到着は4月にずれ込むことがあります)

今日以降にご注文いただいた方は、
申し訳ありませんが4月7日以降にお届けです。



■お知らせ2(値上げなんだって・・・?!)

自力で目利きができるようになる鑑定ツール一発鑑太郎が、
今月末で値上げだそうです。

サイト内で、派手に「カウントダウン」されています。

このカウントツール面白そうですね。
ぼくも使ってみようかな(笑)

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