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ヨドバシカメラのアプリが便利!

ラーメンの研究をしている間に、
いくつか募集中の部屋が決まったりして良い感じです。

今週と来週は出張もありませんので、
売り物件の決済をしたり、購入物件を探したりという仕事です。


さて、決算が近いので年度内にパソコンを買い換えようかな・・と、
先日ヨドバシカメラに行った時に、

「ヨドバシカメラのスマホアプリ」の存在を知りました。


エアコンを中心とした家電製品やPC関連で、
量販店を利用する大家さんには、メリットが大きそうですね。


iPhoneのダウンロード画面は、こんな感じです。

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では使い方の説明をします。

まず、ヨドバシに限らず、量販店やホームセンターなどで、
買いたいなという商品を探します。
ここでは、8畳用のエアコンを例に取ってみます。

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商品には、共通企画であるバーコードが設定されているので、
アプリを立ち上げて、カメラで読み取ります。

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ヨドバシカメラの通販サイトで、該当商品があった場合、
以下のような感じで価格と一緒に表示されます。

同じヨドバシでも、サイトはちょっと安いですね。

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通販の方が価格競争力がある場合、そこから販売ページに行って、
非常にスムーズに購入することができます。

以下、店員さんに確認したQ&Aです。
これを見る限りは、利用者にデメリットがありません。


Q:通販の送料はどういう設定でしょうか?

 → 通販は価格に関わらず、送料無料です。電池1個でもお届けします。


Q:ヨドバシの店舗で使われたら、店舗が迷惑では?

 → アプリを設定した店舗、または購入した店舗の実績になるので、
   そこのお気遣いは不要です。


Q:ヨドバシといえばポイントカードですが、通販でも付きますか?

 → もちろんです。お持ちのカードのポイントも統合できます。


以前、古本やDVDブックオフで購入して、
ヤフオクやAmazonで売る「せどり」というビジネスで、
このようなアプリが流行ったことがありました。

今は、ブックオフ店舗でスキャンを禁止していることが多いので、
しばらくしたら、家電も同じ運命になるかもしれません。


ビックカメラやヤマダ電機でも、同じようなアプリができて、
結局、双方が禁止→アプリの機能縮小・・という運命を辿るのかも。


今のうちだけかもしれませんが、便利でメリットも大きいので、
家電に限らず、使ってみようと思います。

ドラッグストアで売っているような商品とか、
文具や食品などもあるようです。


自作のラーメン!

ぼくが普段仕事をしている場所は、いわゆる「事務所ビル」ではなく、
マンションの一室を事務所として利用しています。

もちろん、賃貸借契約上もしっかりそう書いてます。
違反をしてはいけません。(^^;)


住居として作られているので、キッチンやお風呂があります。
中でもキッチンは、かなり立派な仕様になっています。

これを有効活用しようということで、
先日事務所キッチンで、ラーメンを自作してみました。


先に完成したラーメンの写真を掲載しますと、

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こんなに本格的なものが完成しました。

味も見栄えもお店で食べるのと遜色なく、
お店でこのラーメンが提供されても、お金が頂けるレベルです。
味わいも感慨深いものがありました。


そもそも、なぜラーメンを自作しようと思ったかという理由ですが、
元々ラーメンがかなり好きだという以外に、

「ラーメンは、お金さえ掛ければ誰でも美味しいものが作れる」

と思ったからです。


作ることよりも、700円程度の料金で販売して、
利益を出し続けることの方が難しい・・という話を聞いたことがあります。

野菜やお肉がたっぷり入れて鍋物を楽しみ、
残ったスープで雑炊を作ると、あり得ないくらい美味しくなりますが、
あんな感覚に似ています。

ラーメンは、その雑炊だけを売って利益を出しているようなもので、
スープを煮込み続けるガス代も、バカになりません。


自作の場合は、材料費を気にしなくていいので、
美味しいものが作れるに違いない。

そんな想いで、通販サイトとスーパーで材料を調達しました。

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豚骨、鶏ガラ、豚の肩ロース肉、バラ肉。
合計で5kg以上購入しました。あとは野菜やニンニクなど。

スープを煮込むための「寸胴」も購入しました。
作り終わったあとは、置き場に困ります。。


作り方としては、まず鶏ガラと豚骨を軽く下茹でしまして、
アクをある程度出してしまいます。

下茹で直後のスープ材料は、こんな感じぐちゃぐちゃしてます。

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付着している汚れや、取り切れていない内臓部分を、
亀の子たわしなどを使って取り除きます。

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だいぶキレイになりました。これを長時間煮込みます。

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寸胴に入れた直後の写真。141011005.jpg


野菜をその上に入れます。
入れすぎると甘くなってしまうので、控えめにしました。
ネギ、タマネギ、にんじん、生姜、ニンニクなど。

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そして、煮豚用の肉にたこ糸を巻き付けて鍋に投入。
2時間ほど煮込んで、肉のうま味をスープの中に抽出します。

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材料を投入後、1時間ちょっと経った写真です。
ちょっとだけスープっぽい感じになってきました。

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このあたりで煮豚をスープから取り出し、醤油だれにつけ込みます。

タレの味を豚へ存分に含ませるとともに、
醤油だれの方にも、深みとコクを出すことができます。

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ちなみに、醤油だれの中にはみりん、お酒のほか、
味に深みを出すための隠し調味料が何種類も入っています。
※今回、化学調味料は使いませんでした。

2時間漬け込んだあとの煮豚は、かなり美味しそうな色になってます。

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ただ、切ってみると少しぱさぱさした感じがします。。
スープから、早めに出した方が良かったですね。

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スープは業務時間中、ずっと火に掛けておきます。
火加減もガス代も気になりっぱなしでした。

合計で8時間くらい煮込むと、スープはすっかり少なくなり、
何とも言えない美味しそうな色合いになりました☆

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豚骨などを取り出して、ザルで漉してみると・・・
横浜家系ラーメンのような、濃厚スープができました。

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あとは麺を茹でて、醤油だれをスープで割って、
そこに具を盛りつけて完成という訳です。

さすがに製麺をするまでには、至りませんでした。

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だいたい10人前くらいの分量が出来たのですが、
掛かった材料費は、1万円くらい。

これだと、2千円以上で提供しないと利益は出せません。
やはり、お店を出すのは難しそうです。。


とはいえ、自作ラーメンは奥が深く、
まだまだ美味しいのが作れそうな気がしました。

次回は、天下一品っぽいラーメンを作ってみたいと思います。


大阪に行ってきました。

10月に入ってから、はじめてのブログ更新ですが、
今日までの間に収支レポートを書き、HOME'Sのコラムを提出し、
大阪へ取材のための出張に出ておりました。

コラムは新シリーズです。ぜひご覧下さい。

HOME'Sコラム「不動産投資の失敗を分析する」


大阪では、台風の襲来をうまく回避して移動したので、
まともに傘を使う場面もなく、計画通りの取材ができました。

・新時代の物件取得ルートとなるか?「不動産公売」体験談。
・メガ大家が続出している大家会の秘密を探る。
・「これから大家の会」主催の岡田のぶゆきさん。


そのほか、他事業の打ち合わせをしたり、
新大阪で開催された、ボディビルの日本選手権を観たり、
充実した3日間でした。

個別の話は、今後の記事や新聞本誌に載せていきますので、
楽しみにお待ちください。

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一等地のすごいビルの中にある、岡田のぶゆきさんの会社。


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琉球畳を使ったリフォーム。

金曜日から、名古屋に出張でした。

上社(かみやしろ)というとこにある、
区分マンションの購入決済と、売却予定の別マンションの、
リフォーム確認と業者さん打ち合わせがメインの用事。

いつもお願いしている工務店さん(個人経営)で、
今回も、しっかり仕上がりました。価格もリーズナブルです。


和室があったので、賃貸住宅フェアで見つけた琉球畳を置き、
その色の合わせたアクセントクロスを貼りました。

リフォーム前後で、だいぶイメージが変わってます。

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キッチンには例によってダイノックシートを貼りますが、
いつもの原色系ではなく、光沢のある品番を選んで使ってます。

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照明を付けて近づくと、こんなふうに見えます。

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今回のマンションは、購入価格はかなり安かったものの、
購入後1年も経たずに退去してしまいました。
長年住んでいて、購入直後に退去はいちばんダメなパターン。。

リフォーム代が過大に掛かる上に、家賃で回収できません。


そんな中で、なんとか収益を上げようと頑張る訳ですが、
売出価格そのままで決まれば、何とか・・。

これについては、いつもお願いしている営業の方に、
頑張っていただくしかありません。


名古屋の物件も、北陸と同じくいつも同じチームなので、
遠隔地ではありますが、運営はしやすいですね。


旅行中にも案件が進捗。

17日の夜から昨晩まで、海外に行ってましたが、
その間にも、いろいろと不動産関連の動きがありました。

具体的には、

・ずっと売りに出していた川崎マンションの契約が決まった。
・亀有の区分は再賃貸に出していて、入居申込が入った。
・北陸の一棟ものは、何の動きもなかった。


ということで、特に川崎マンションが決まったのが、
本当にありがたいです。
区分は空いてる間も、管理費なんかが掛かりますからね。ε= (´∞` )


北陸の管理会社さんは全部で4社の取引ですが、
示し合わせたかのように、旅行中どこからも連絡がなく、
雑事に追われることがありませんでした。

日本にいる時よりも、良い感じで進んだみたいです。。(^^;)

良かった良かった。


以下、旅行中の写真を載せてみました。

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一緒に映っている人は、25年くらい前の世界チャンピオン。
現役時代の写真はこんな感じ。

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カジノはブラックジャックしかしませんが、
昔からけっこう強くて、今回は3万円弱の勝ちでした。(=´∇`=)



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BBTスタジオは緑色禁止。

ビジネス・ブレークスルー(BBT)の収録が大詰めで、
先週、今週と連日スタジオに通っています。


横浜から六番町(千代田区)に行くのは、
あまりアクセスが良くなく、1時間以上掛かります。

夜に収録をするので、帰宅は10時を過ぎてしまいますが、
まあ、サラリーマンの頃よりは楽ちんです。


スタジオには、講師しか入室しないので思ったより狭く、
影ができないようライトがたくさんあります。

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講師席に座ると、正面には無人カメラが3台と時計、
実際に撮影されている画面を確認するモニターがあります。

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※机上にも小さいライトがあって、これはかなり効果的です。
 女性の方には必須かも。


実際に受講生が視聴をする画面はこんな感じ。
オシャレな外国の風景は、もちろんはめ込み合成です。

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※2年前に収録した「不動産投資入門講座」の講義風景。


スタジオの壁が緑のシートで覆われており、
「緑色の部分は、オシャレな風景にはめ込み合成される」という
機械的な処理のもと、映像が完成します。

なので、緑色の服を着てスタジオに入ってしまうと・・・

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※担当してくれているスタッフさん。


モニター上では透明人間みたいになってしまうのです(笑)

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ですから、緑の服を着たり、スライドで緑色を使うのは、
控えるように事前の注意があります。


スタジオを出ると、打ち合わせスペースとPA席があります。
ゲスト出演いただいた猪俣さんの自画撮り。

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いつも、和やかな雰囲気の中で仕事ができて、
大変ありがたいなと思ってます。


この不動産投資実践講座は、10月から募集を開始して、
11月に配信がスタートされる予定です。


毎月変化する自己資金利回り。

先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。


不動産投資を始めて10年。
所有物件の中で、8年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。


例えば、自己資金10%を投入して、
諸費用込みの1億円の物件を購入したとします。

ネット利回り8%、金利2%25年の融資を受けた場合、
年間家賃は800万円、返済額は約458万円です。
投下した自己資金に対する利回り(CCR)は、34.2%になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。


一方、この条件で20年経過すると残債は2,176万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは36.8%にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676


ところが、この物件がその時点で8千万円で売れるとすると、
残債との差額5,824万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、5,824万円を投入して、
8千万円の物件を購入した
のと同じ状態になります。


最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは9千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのCCRを再計算してみると、何と5.87%にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587


このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、CCRが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り8%、返済が消えたことでCCRも8%に上がります。


ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。



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