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区分が増えてからの仕組み作り。

区分マンションに注力をし始めて2年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。


現在保有が12戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、100戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、100戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。


今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。


◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が2千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。


1件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が1件あたり150円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。


◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、1ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、1ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。


更新は2年に1度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
(見づらくてすみません)

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更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却&利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。


◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。


入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱UFJ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。


楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

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区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。


ちょっと狭い区分の契約。

先日、また区分マンションの購入契約をしました。
今年はこれで、5件目の契約になります。売ったのは2件。

なかなか投資に値する基準の物件が出てきませんので、
最近は、従来「55㎡以上」としていて面積を、
少し狭いものまで基準を拡大して探していました。

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今回は、専有面積50㎡ちょい。
登記上は47㎡くらいになる狭めの2LDKです。

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区分マンション投資は、賃貸中に購入するのがポイントで、
入居者が退去したら、実需向けに売却します。

ですから、今までは住宅ローン減税が使えるような、
登記面積50㎡以上のものばかりを購入してきましたが、
もっと狭いものを、実需で買う人もいるようです。


DINKSさんか、当面結婚を予定しない女性か、
そのあたりが購入層でしょうか。。

だとすると、今回の物件でいえば和室をつぶして、
リビングと繋げて広めの1LDKとして売るのが良いのかも。
種々調べながら、進めていくことになりそうです。


それから、尾嶋健信さんの最新刊を読みました。

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尾嶋 健信
税務経理協会
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前の書籍よりも読みやすく、初心者から上級者まで、
幅広いレベルの方に有益だと思いました。


タイル張りでも補修は必要。

月曜日の夕方から北陸に来ていまして、
このブログを更新したら、ホテルを出て横浜に戻ります。

短い滞在期間でしたが、今回も頑張りました。

美味しいものも食べましたよ(=´∇`=)
こちらの写真は、カワハギの薄造り。肝醤油で頂きます。

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いつもの入居促進活動のほかには、
金沢の管理会社さんと、地元の売り物件を観に行きました。
利回りもまずまずで化けそうなマンション。

しかし現地に行ってみると、外壁のタイルに所々剥がれがあって、
こんな感じで落ちているのを発見しました。

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たまたま同席していた工務店の方に、
剥離状況を調べるパールハンマーを使って調べてもらいました。

ものすごい頻度で異音がします。。(^^;)

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※パールハンマーの使い方(動画)はこちらで観れます。


このマンションは築20年も経っておらず、
今のご時世だと「割と新しい」なんて言われたりするレベルですが、
何もメンテナンスをしないと、当然劣化していきます。

内部もひび割れだらけでした。

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販売資料とか、業者さんからの物件紹介メールなどには、
「タイル張りなのでメンテナンスフリー」なんて書かれていますが、
全くそうではないことが分かります。

補修費などを勘案した、大幅指し値買付を入れる予定ですが、
売主さんが強気な姿勢で、なかなか難しそう・・。


ちなみに、持ち物件の方は満室が確定していまして、
入居待ちのお部屋も、キレイにディスプレイされていました。

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年内にもう一度行けるかどうか・・・もうすぐ雪が降りますからね。



税理士さんとの打ち合わせと、今年の決算。

不動産投資がそれなりの規模になると、
税理士さんと顧問契約をしますし、打ち合わせの頻度も増えます。

特に最近は、銀行から期中の状況報告を求められることが多く、
「試算表」と呼ばれる中間決算のような書類を作るために、
打ち合わせや資料のやりとりを頻繁にしてます。


税務関連は、直接お金を稼ぐ業務ではありませんが、
自社の状況を把握する、非常に大切なことだと思ってます。

今日は、2~3ヶ月に1回やっている、
税理士さんとの打ち合わせ内容についてご紹介です。


まず、税理士さんがいらっしゃる前には、
会計ソフトに、小口勘定(現金で支払ったもの)のデータ入力や、
直近分の通帳をスキャンなどの準備をします。

そうすると、貸借対照表と損益計算書の大雑把な数字を、
おおざっぱに出してきてもらえます。

それをチェックしながら、疑問点を質問していきます。


「ここの数字が、こんなに多い(少ない)のはなぜ?」

「この月だけ売上高が膨らんでいるのが変ですね。」

というような確認をしていくと、
費目が間違ってたり、新規の物件が反映されていなかったり、
いくつか不備が見つかることがあります。

物件を売り買いしたら、報告しなければならないのですが、
区分の購入などは報告を忘れちゃうことが多いです・・(笑)


で、各種の修正作業ののちに、
例の試算表というものが完成するという訳です。

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サラリーマンの頃には「決算書が読める」的な本を、
何冊読んでもよく分からなかったのですが
自社で決算をするようになって、簡単に分かるようになりました。

何事も、実地がいちばんですね。


自社の経理では、「支払手数料」「修繕費」「外注費」が、
金額も多くて間違えやすいところです。

交際費というのは、総額で観ると何十万円もあるのですが、
全体の経費の中では少額の部類なので、あまり気にならないです。


先日の打ち合わせでの決算予想は、
おかげさまで結構な黒字になりそうです。

利益をたくさん出した方が、銀行の評価は良くなりますが、
納税でキャッシュが激減するのも考え物です。
そこで、今年も節税対策をしようということになりました。

今年度までの節税といえば、もちろん太陽光パネルです。


一括償却するためには、年度内に売電を開始している必要があるので、
そういうパネルを仕入れるのに、かなり苦労しました。

なんとか連携時期が確定している売りパネルを見つけて、
知らない業者さんで不安になりながらも、
できる限り裏を取って、購入契約直前まで進めている状況です。


ヨドバシカメラのアプリが便利!

ラーメンの研究をしている間に、
いくつか募集中の部屋が決まったりして良い感じです。

今週と来週は出張もありませんので、
売り物件の決済をしたり、購入物件を探したりという仕事です。


さて、決算が近いので年度内にパソコンを買い換えようかな・・と、
先日ヨドバシカメラに行った時に、

「ヨドバシカメラのスマホアプリ」の存在を知りました。


エアコンを中心とした家電製品やPC関連で、
量販店を利用する大家さんには、メリットが大きそうですね。


iPhoneのダウンロード画面は、こんな感じです。

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では使い方の説明をします。

まず、ヨドバシに限らず、量販店やホームセンターなどで、
買いたいなという商品を探します。
ここでは、8畳用のエアコンを例に取ってみます。

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商品には、共通企画であるバーコードが設定されているので、
アプリを立ち上げて、カメラで読み取ります。

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ヨドバシカメラの通販サイトで、該当商品があった場合、
以下のような感じで価格と一緒に表示されます。

同じヨドバシでも、サイトはちょっと安いですね。

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通販の方が価格競争力がある場合、そこから販売ページに行って、
非常にスムーズに購入することができます。

以下、店員さんに確認したQ&Aです。
これを見る限りは、利用者にデメリットがありません。


Q:通販の送料はどういう設定でしょうか?

 → 通販は価格に関わらず、送料無料です。電池1個でもお届けします。


Q:ヨドバシの店舗で使われたら、店舗が迷惑では?

 → アプリを設定した店舗、または購入した店舗の実績になるので、
   そこのお気遣いは不要です。


Q:ヨドバシといえばポイントカードですが、通販でも付きますか?

 → もちろんです。お持ちのカードのポイントも統合できます。


以前、古本やDVDブックオフで購入して、
ヤフオクやAmazonで売る「せどり」というビジネスで、
このようなアプリが流行ったことがありました。

今は、ブックオフ店舗でスキャンを禁止していることが多いので、
しばらくしたら、家電も同じ運命になるかもしれません。


ビックカメラやヤマダ電機でも、同じようなアプリができて、
結局、双方が禁止→アプリの機能縮小・・という運命を辿るのかも。


今のうちだけかもしれませんが、便利でメリットも大きいので、
家電に限らず、使ってみようと思います。

ドラッグストアで売っているような商品とか、
文具や食品などもあるようです。


自作のラーメン!

ぼくが普段仕事をしている場所は、いわゆる「事務所ビル」ではなく、
マンションの一室を事務所として利用しています。

もちろん、賃貸借契約上もしっかりそう書いてます。
違反をしてはいけません。(^^;)


住居として作られているので、キッチンやお風呂があります。
中でもキッチンは、かなり立派な仕様になっています。

これを有効活用しようということで、
先日事務所キッチンで、ラーメンを自作してみました。


先に完成したラーメンの写真を掲載しますと、

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こんなに本格的なものが完成しました。

味も見栄えもお店で食べるのと遜色なく、
お店でこのラーメンが提供されても、お金が頂けるレベルです。
味わいも感慨深いものがありました。


そもそも、なぜラーメンを自作しようと思ったかという理由ですが、
元々ラーメンがかなり好きだという以外に、

「ラーメンは、お金さえ掛ければ誰でも美味しいものが作れる」

と思ったからです。


作ることよりも、700円程度の料金で販売して、
利益を出し続けることの方が難しい・・という話を聞いたことがあります。

野菜やお肉がたっぷり入れて鍋物を楽しみ、
残ったスープで雑炊を作ると、あり得ないくらい美味しくなりますが、
あんな感覚に似ています。

ラーメンは、その雑炊だけを売って利益を出しているようなもので、
スープを煮込み続けるガス代も、バカになりません。


自作の場合は、材料費を気にしなくていいので、
美味しいものが作れるに違いない。

そんな想いで、通販サイトとスーパーで材料を調達しました。

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豚骨、鶏ガラ、豚の肩ロース肉、バラ肉。
合計で5kg以上購入しました。あとは野菜やニンニクなど。

スープを煮込むための「寸胴」も購入しました。
作り終わったあとは、置き場に困ります。。


作り方としては、まず鶏ガラと豚骨を軽く下茹でしまして、
アクをある程度出してしまいます。

下茹で直後のスープ材料は、こんな感じぐちゃぐちゃしてます。

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付着している汚れや、取り切れていない内臓部分を、
亀の子たわしなどを使って取り除きます。

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だいぶキレイになりました。これを長時間煮込みます。

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寸胴に入れた直後の写真。141011005.jpg


野菜をその上に入れます。
入れすぎると甘くなってしまうので、控えめにしました。
ネギ、タマネギ、にんじん、生姜、ニンニクなど。

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そして、煮豚用の肉にたこ糸を巻き付けて鍋に投入。
2時間ほど煮込んで、肉のうま味をスープの中に抽出します。

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材料を投入後、1時間ちょっと経った写真です。
ちょっとだけスープっぽい感じになってきました。

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このあたりで煮豚をスープから取り出し、醤油だれにつけ込みます。

タレの味を豚へ存分に含ませるとともに、
醤油だれの方にも、深みとコクを出すことができます。

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ちなみに、醤油だれの中にはみりん、お酒のほか、
味に深みを出すための隠し調味料が何種類も入っています。
※今回、化学調味料は使いませんでした。

2時間漬け込んだあとの煮豚は、かなり美味しそうな色になってます。

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ただ、切ってみると少しぱさぱさした感じがします。。
スープから、早めに出した方が良かったですね。

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スープは業務時間中、ずっと火に掛けておきます。
火加減もガス代も気になりっぱなしでした。

合計で8時間くらい煮込むと、スープはすっかり少なくなり、
何とも言えない美味しそうな色合いになりました☆

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豚骨などを取り出して、ザルで漉してみると・・・
横浜家系ラーメンのような、濃厚スープができました。

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あとは麺を茹でて、醤油だれをスープで割って、
そこに具を盛りつけて完成という訳です。

さすがに製麺をするまでには、至りませんでした。

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だいたい10人前くらいの分量が出来たのですが、
掛かった材料費は、1万円くらい。

これだと、2千円以上で提供しないと利益は出せません。
やはり、お店を出すのは難しそうです。。


とはいえ、自作ラーメンは奥が深く、
まだまだ美味しいのが作れそうな気がしました。

次回は、天下一品っぽいラーメンを作ってみたいと思います。


大阪に行ってきました。

10月に入ってから、はじめてのブログ更新ですが、
今日までの間に収支レポートを書き、HOME'Sのコラムを提出し、
大阪へ取材のための出張に出ておりました。

コラムは新シリーズです。ぜひご覧下さい。

HOME'Sコラム「不動産投資の失敗を分析する」


大阪では、台風の襲来をうまく回避して移動したので、
まともに傘を使う場面もなく、計画通りの取材ができました。

・新時代の物件取得ルートとなるか?「不動産公売」体験談。
・メガ大家が続出している大家会の秘密を探る。
・「これから大家の会」主催の岡田のぶゆきさん。


そのほか、他事業の打ち合わせをしたり、
新大阪で開催された、ボディビルの日本選手権を観たり、
充実した3日間でした。

個別の話は、今後の記事や新聞本誌に載せていきますので、
楽しみにお待ちください。

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一等地のすごいビルの中にある、岡田のぶゆきさんの会社。


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