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お盆休みに売り土地見学。

一昨年、大前研一さんが監修をされている、
ビジネスブレークスルー(BBT)の資産形成講座の一環として、
「不動産投資入門講座」の製作・講師をしました。

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【BBT】不動産投資 入門講座


おかげさまで好評のようで、
今年の冬に、一歩進んだ実践編をリリースすることになり、
その準備で最近はかなり忙しいです。

ゲスト講師の方に出演の打診をしたり、
スタジオの空き時間を確認して、日程調整したり。
膨大な枚数の、スライド資料も作りました。


また、既に応募は締め切られていますが、
BBTの主催するセミナーにも、講師として出演します。

【8/19】不動産投資 -インカム&キャピタル両取りの秘訣

束田光陽さんの書籍に、タイトルが酷似していて恐縮ですが・・。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール
束田 光陽
すばる舎
売り上げランキング: 814


ということで、お盆休みという感じでもなかったのですが、
気分転換をかねて、都内の売り土地を見てきました。

この時期、電車も空いていて好都合ですね。


今回は、荒川区と板橋区の古家付きの土地でしたが、
そういえば、このあたりに用事があって行くのは初めてです。

駅を降りたってみると、思ったより全然田舎でして、
住居もお店も、富山の市街地の方が全然多いと感じました。

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見たうちのひとつは、こんな感じ。

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こんな大きな建物(会社?)を壊しちゃうんですね。

久しぶりに、都電荒川線にも乗りました。

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都電は、かなり長距離を乗っても均一料金なので、
お得だなぁと思いました。


葛飾のマンションを再賃貸。

世間はお盆まっただ中ですが、ぼくは例によって遠出はせずに、
混雑しない場所を楽しむようにしています。

9月の半ばに、久しぶりに仕事じゃない海外行きますけどね。
それまでは頑張ってお仕事しようと思います。


さて、先日は退去後リフォームをお願いしていた、
東京葛飾の区分マンションに行ってきました。

両津さんが、街のヒーローとして君臨してまして、
駅前だけでなく様々な場所に登場します。

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横浜からだと、かなり遠いです。。


このマンションは、購入してから半年程度で退去があり、
場所や築年数、建物のグレードなどを判断して、
売却の前にもう一度賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームも原状回復+αという程度で、
清潔感がよみがえる程度に留めています。


とはいえ、退去時とはがらっと印象が変わっています。

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床がカーペット仕様の物件って、本当に多いです。

どう考えても清潔感に欠けるのですが、
以前は、床張りより豪華に見えたということでしょうか。


和室は異様に荒れていたので、変化が大きいです。

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ちなみに、リフォームをお願いした業者さんですが、
普通にネットで検索して決めました。

ぼくが北陸でお願いしている価格より低いくらいで、
クオリティも良く、今後も都内や埼玉南部の所有物件では、
修繕をお願いしようと思いました。

ネットでも、コツをつかめば良い業者さんを見つけられます。


ということで、現場チェックの後で賃貸仲介の方をお呼びして、
今はもう、スーモのようなサイトに掲載されています。

9月中に家賃が発生するくらいのタイミングで、
遅くても決まってほしいなぁ・・と。

何しろ、人生初の都内物件ですからね。(= ̄▽ ̄=)

北陸と変わらないじゃん・・なんて結果になったら寂しいです。



名古屋で退去立ち会いなど。

先週末に、名古屋マンションの退去立ち会いと、
リフォーム&売却の打ち合わせで、出張してきました。


このマンションはオーナーチェンジで購入して、
決済後1年半で退去しちゃいました。

自分が購入するずっと前から居住しているのに、
買ってからすぐの退去となると、
リフォーム費用を累積した家賃収入で賄えないので厳しいですね。


でもまあ、入居期間の割にはきれいなお部屋でした。

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売却する場合は、クロスと床は全て張り替えてしまうので、
別に汚れていても構わないです。

キッチンは数年前に取り替えているそうなので、そのまま使用。
もちろん、ダイノックシートを貼ります。

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トイレと洗面台、ユニットバスは交換ですね。。

和室をフローリングにしようか悩みましたが、
今回は、賃貸住宅フェアで良さげだった琉球畳に変更します。

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障子は、ぼくが気分転換に破りました。


畳をフローリングにしても、洋室にはなりません。
床張りの和室ができるだけです。。


あとは地元の不動産会社の方(いつも売却をお願いしてます)に、
だいたいの売却価格イメージを教えてもらって、
それに応じたリフォーム予算を決めます。


最後に、仕様の決定→見積もり提示→作業開始→完成までの、
スケジュールの確認をして、完成チェックの日程も決めちゃいました。

何度もやっているので、効率的な仕事ができてます。(≧∇≦)


9末完成で、年内には売却決済を終わらせたいところです。


たまたま目に留まらないだけ?

今日はこれから、新幹線で名古屋に行きまして、
所有している区分マンションの、退去立ち会いをします。

その後、工務店さんと不動産会社の方をお呼びして、
リフォームと売却の打ち合わせをします。

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お昼前から夕方まで掛かりますが、
その後は、名古屋の美味しいものを食べる予定になっており、
忙しいけど楽しい1日になりそうです。(=´∇`=)


さて、不動産の売却といえば、
埼玉の西浦和で保有していた区分に買付が入っており、
先日、売買契約も完了しました。

売り出してから、だいたい3ヶ月で決まったのですが、
毎回、不動産会社さんの査定には、困惑させられっぱなしです。


今回は

「フルリフォームすれば1300万円くらいで売れますが、
 簡単な修繕と清掃で1千万円を切るくらいの価格にすれば、
 かなりスムーズに売れると思います」

というご意見を、複数の会社からいただきました。


そこで990万円で売却することにしたのですが、
内見が2週間に1回くらいあるものの、まったく決まりません。

仕方なく、価格を50万円下げたのですが、
なんと、突然毎日のように内見の申込が入るようになり、
複数の購入希望者が出てきました。


50万円の効果、大きすぎです。( ̄Д ̄;)


売却時は、どうしてもなるべく高く売りたいですから、
反響が少なくても「買いたい人が1組見つかればいいのだから」と
そのまま放置してしまいがちですが、

家を買いたい人は、本当に真剣に物件情報を精査しており、
まったく反響がないのは「たまたま目に留まってない」のではなく、
やはり価格面で見劣りしているんだなと分かりました。


もうひとつ、全然反響がない売り物件が川崎になるのですが、
こちらも価格を下げて様子を見ることにします。。


入札物件、購入できず。。

ちょっと前に、銀行系不動産会社さんから頂いた、
入札案件の話をしましたが、先日入札&開札がありました。

担当の方の話によると、入札情報を30数社に送ったそうで、
実際に入札をしたのが何社かは分かりませんが、

・区分ひとつめ  4番手。
・区分ふたつめ  5番手。


という結果だったそうです。

「1位の入札金額は、いくらだったんですか?(T△T)」

と聞きましたが、競売と違って非公開。

でも、「全然惜しくもない金額だった」ということで、
そういう時はまったく悔しくありません。


区分マンションを転売している業者さんって、
素人(業者じゃないという意味)の投資家から見ると、
驚くほど薄い利益で商売をしています。

「平均の収益10%。仕入れの5回に1回は赤字になる」

と話していた業者さんもいたくらいなので、
一つのミスも許されない身としては、
同じ基準で太刀打ちすることができません。ε= (´∞` )


競売にしろ、このような入札にしろ、
公平な競争をしていては、なかなか思う収益が出ないのが、
今の不動産投資の現状なのかもしれません。

ということは、フェアじゃない競争。
または、競争がないような投資をする方法を考えられる人が、
これから買い増しても良いんだと思います。


鹿児島&熊本観光。

事例研究会のあとは、鹿児島&熊本観光をしました。

空港に、いきなり足湯があったのですが、
入って遊んでいたらバスの時間を逃してしまいました。(^^;)

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鹿児島観光は、貸し切りタクシーで移動。
いろいろ説明もしてくれますし、コスパも良かったです。

天気も良く、桜島へ渡るフェリーが気持ち良かった☆
意外とスピード速いです。

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空港から市内に移動してくるときに、噴火してましたが、
近くに行った日は、残念ながら噴火なし。

でも、上の写真に写ってる岩は噴火で飛んできた溶岩ですので、
本当に大規模な噴火が来たら、間違いなく死にます(笑)


それと、10年ほど前にこの桜島でライブを行った、
長渕剛さんのモニュメント(叫びの肖像)が印象的でした。

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人口6千人しかいない桜島に、7万5千人を動員。

少ないとはいえ、普通に人が住んでいる場所で、
夜通し大音量のライブをしても、大半の住民が歓迎したそうで、
長渕さんが、いかに地元で支持されているかが分かります。

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翌日は、九州新幹線で熊本に移動(1時間くらい)して、
定番の熊本城などを見学しました。

お城を観に行くと、歴史の勉強になりますね。
大阪城、名古屋城とならんで、日本三大名城なんだそうです。

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最終日の夜だけ、がっつりグルメ系を堪能しまして、
「孤独のグルメ」に出てきそうなお店で、4人掛けテーブルを占領。

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馬刺し、カンパチの刺身、馬ホルモン炒めなど。飲み物は日本酒のようで米焼酎。


熊本ラーメンもいただきました。なぜか生卵が乗ってます。

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鹿児島で事例研究会。

昨日、鹿児島のイベントから帰ってきました。

イベント(事例研究会)自体は土曜日で終わっていたのですが、
そのあと名古屋に住んでいる両親を呼んで、
鹿児島と熊本の、観光をしてました。のんびりしましたね。(=´∇`=)

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鹿児島という場所にも関わらず100名近くの参加があり、
県外・九州外の参加も多く、盛況でした。

内容も、毎年ユニークなものが多く、
1テーマあたりの時間も30分程度と短めなので、
効率良く知識や情報を詰め込めます。


今回、特に注目した事例発表が、以下の2つです。


① 日本一の学生マンションを目指す!

入居者のほとんどが同じ大学の学生であることに注目し、
学生に特化したサービスを提供していました。

新入生向けの、先輩入居者によるオリエンテーションのほか、
就職活動の情報提供、日経新聞の読み方レクチャーなど、
遠隔地の兼業大家さんでは、到底太刀打ち不可能なレベルです。(^^;)

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元々、日本の賃貸業は「大半の大家さんが適当にやっている」という、
他業種ではあり得ない前提で、成立しています。

全賃フェアで、長野の大家さんの講演を聴いても感じましたが、
地主系大家さんが、本気になったら相当な脅威です。


② 「見た目」より「頭」のいい物件の見つけ方 

こちらは、ぼくが取り組んでいるファミリー区分を、
さらに深く追求したノウハウでした。

築30年とか、かなり古い物件であっても、
議事録、管理組合の決算資料、修繕履歴や計画書などを、
複数年分しっかりと精査することで、
普通は手を出せない物件でも、安心して購入に踏み切れます。

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耐震性については少し不安なのですが、
築年数で、安易に物件情報を切り捨てていくのではなく、
掘り出しものを確実に買っていこうと思えました。

その他、充実した情報を提供いただいた
講師の皆様に感謝です。


事例研究会のあとは、3時間+αに及ぶ懇親会でした。

会場(居酒屋さん)に所属しているアイドルユニット(?)が、
ステージで歌を披露するという、ちょっと変わった趣向も。

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キャスト系アイドル セブンカラーズ


遅い人は、午前様になるまで飲み歩いたそうで、
九州の大家さんはタフですね(笑)

来年の事例研究会は、大阪で開催だそうです。


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