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毎月変化する自己資金利回り。

先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。


不動産投資を始めて10年。
所有物件の中で、8年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。


例えば、自己資金10%を投入して、
諸費用込みの1億円の物件を購入したとします。

ネット利回り8%、金利2%25年の融資を受けた場合、
年間家賃は800万円、返済額は約458万円です。
投下した自己資金に対する利回り(CCR)は、34.2%になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。


一方、この条件で20年経過すると残債は2,176万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは36.8%にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676


ところが、この物件がその時点で8千万円で売れるとすると、
残債との差額5,824万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、5,824万円を投入して、
8千万円の物件を購入した
のと同じ状態になります。


最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは9千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのCCRを再計算してみると、何と5.87%にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587


このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、CCRが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り8%、返済が消えたことでCCRも8%に上がります。


ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。



一泊セミナーに行ってきました。

昨日までの2日間、宿泊型のセミナーを受けてきました。
参加者としてちゃんと受講するのは久しぶり。

不動産コンサルティング業界の雄、CFネッツの主催で、
名称は「コンサルタント養成講座」となっているのですが、
普通の投資家でも参加できるということで、申し込んだという経緯です。


三浦海岸を一望する、ゲストハウスがセミナー会場。

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GMの猪俣淳さんがメインの講師となって、
専門用語がバンバン出てくる&金融電卓フル活用の長時間講義。

猪俣さんのブログ「不動産投資にまつわる100の話」


おそらく、参加していない方がこのホワイトボードを見ても、
何について説明してるのか、全然分からないと思います。

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資料を無断掲載するのは、マナー違反なんですが、
「これくらいややこしい資料だよ」ということを紹介する目的なので、
1枚載せても、構わないでしょう・・。(笑)

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ただ、難しい内容を学んでいること自体に価値があるのではなく、
これを誰もが理解できるように説明してもらえるのが、
このセミナーの本当に凄いところです。

参加して、本当に良かった☆


夜は、代表の倉橋社長も参加しての懇親会。
料亭顔負けの料理と、厳選された地酒が飲み放題。⊂(^^ )

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毎回テーマは違うのですが、単発参加もできるので、
一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

平日にやってるところが、プロっぽいです。

【CFネッツ】不動産コンサルタント養成講座


今月の予定。

9月になりました。

今日は「防災の日」ということで、
非常持ち出し袋の中身や、避難場所の確認をされた方も、
多いんじゃないかと思います。

損害保険会社からは「地震保険に入りましょう」という、
お知らせハガキが来たかもしれません。


どんなに耐震性や免震性が高い建物であっても、
燃えない建物は、今のところありません。

不動産オーナーの皆さんは、必ず入っておきましょう。

損害保険協会 地震保険の解説


さて、今月の行動予定なんですが、
先月から始まった不動産投資実践講座(BBT)の収録が、
週に2~3回のペースで続いています。

それが一段落した後、遅めの夏休みということで、
短い期間ですが海外に行ってきます。海外は1年以上ぶり。


月末には、名古屋で新しく購入する区分の決済と、
退去が出た部屋のリフォーム完成チェックで出張があります。


旅行は不動産とは関係ないので、
ブログに大々的に載せるようなことはありません。
講演で飛び回ったり、イベントがあるような月に比べると、
かなり地味な感じがしますね(笑)

一棟もの検索もずっとしてるんですけど、
何年も載ってる同じ物件ばかりで、買える気がしません。(^^;)


VIPセミナーの収録と懇親会。

満室経営新聞には、プレミアム会員制度(MSP)がありまして、
運営メンバーの収支や活動報告が読めたり、
「お悩み解決隊」という、質問ができる仕組みがあります。

満室経営新聞プレミアム 入会はこちら


さらに、MSPには招待制の「VIP会員」がありまます。
一般会員を長く続けていると、
事務局からランクアップのオファーが届くのです。


とても優れたビジネスモデルではありますが(笑)、
ここまで来ると、もう運営メンバーのお友達のような感じです。

ぼくが原告になった、明け渡し訴訟の公判に参加したり、
一緒に売り物件を観に行ったり、
もちろん、飲み会などの懇親イベントもあります。

今年の誕生日は、VIP会員さんと焼き肉を食べました。(=´∇`=)


そして月曜日には、VIP限定のセミナー収録会がありまして、
沢孝史さんと、楽待コラムで最近売り出し中の、
蘭木(あららぎ)緑さんに、講師をお願いしました。

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所有法人に残高がいくらあるか・・という、超リアルな内容でした。

140828000.jpg
蘭木さんは、激安リフォームの秘訣について。
こんな感じの部屋で収録をしています。


終わったあとは、恒例の飲み会がありまして、
今回は沢さんが泊まりがけでお越しいただいたこともあり、
遅くまで盛り上がりました。

この写真は、二次会ですね。久しぶりにコテツさんもいます。

140828002.jpg


最近、原稿を書いたりセミナー資料を作ったりという、
黙々とした仕事が多かったので、良い気分転換になりました。


今日で投資家デビュー10周年。

2004年の8月25日。ちょうど10年前に、
富山県射水郡小杉町(今の射水市)に、木造アパートを決済しました。

140825000.bmp


1980万円。表面利回り20%。
公庫から1700万円の融資を受けて購入しています。

当時のブログでは、大金が振り込まれた通帳や、
大量(といっても10本くらいですが)の鍵や賃貸借契約書の写真を、
喜び勇んで載せております・・(*/∇\*)

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8桁の残高が刻まれたのは、生まれて初めてでした。

140825002.png
当時はこの鍵束に感動していました。


当時のブログは、今は閉鎖されてしまったのですが、
レポート形式にまとめてあるので、今でも読むことができます。

インデックス・ワン時代のブログを読む方法


当時は「公庫で融資を受ける」というだけでも、
それなりに話題になったくらいです。

1億超の物件を買うような話も、滅多に聞きませんでした。
今の不動産投資を取り巻く状況と比べると、隔世の感があります。


確かに相場的には上がってしまったのかもしれませんが、
例えば、「毎月のCF100万円」くらいの規模に至るまでの時間は、
以前よりぐっと短くなっていますね。

時代に合わせ、近い将来への潮の流れも読みつつ、
これからも頑張って行きたいと思います。


ネタは以前よりたくさんある。

ブログを始めてから、かなりの年数が経ってますが、
よくあるパターンと同じく、最初はもっと更新が頻繁でした。

だいたい、2~3日に1回くらいは更新していまして、
その後、ブログランキングをやっていた頃は、
ほとんど毎日更新する日々が続き、それが嫌になって今に至ります。


140823000.png

気を抜いてると、1週間くらいはすぐに経ってしまいますね(笑)


ただ、ネタがないかと言えばそんなことはなく、
日々取り組んでいる不動産投資やお仕事は、
ブログを始めた頃とは比較にならないレベルになっています。

活動量はもちろん、扱う金額、投資のクオリティ、
一緒にお仕事をする人などなど。


例えば昨日は、名古屋の区分マンションの契約をしてから、
西新宿にあるオーナーズ・エージェントへ訪問し、
同社の藤澤社長を交えて、共催イベントの打ち合わせをしました。


その後、千代田区六番町に移動して、
ビジネス・ブレークスルーの不動産投資講座の収録。

この日のゲストは、尾嶋健信さんでした。

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ブログを始めた頃なら、昨日1日のできごとだけで、
1週間分のネタにできたと思います(笑)

それが今は、「こんなこと書いてもなぁ」という感じで、
掲載を自粛しているような状況ですね。


ブログを遡っても、名古屋の区分については
見に行った話も買付を入れた話も、全然書いてませんし(^^;)

140823002.jpg
こんな外観のマンションでした。


このブログも、いろんな方に読んでいただいてますので、
日頃の普通のことについても、
もう少し細かい報告をしていこうと思った次第です。


お盆休みに売り土地見学。

一昨年、大前研一さんが監修をされている、
ビジネスブレークスルー(BBT)の資産形成講座の一環として、
「不動産投資入門講座」の製作・講師をしました。

140817000.png

【BBT】不動産投資 入門講座


おかげさまで好評のようで、
今年の冬に、一歩進んだ実践編をリリースすることになり、
その準備で最近はかなり忙しいです。

ゲスト講師の方に出演の打診をしたり、
スタジオの空き時間を確認して、日程調整したり。
膨大な枚数の、スライド資料も作りました。


また、既に応募は締め切られていますが、
BBTの主催するセミナーにも、講師として出演します。

【8/19】不動産投資 -インカム&キャピタル両取りの秘訣

束田光陽さんの書籍に、タイトルが酷似していて恐縮ですが・・。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール
束田 光陽
すばる舎
売り上げランキング: 814


ということで、お盆休みという感じでもなかったのですが、
気分転換をかねて、都内の売り土地を見てきました。

この時期、電車も空いていて好都合ですね。


今回は、荒川区と板橋区の古家付きの土地でしたが、
そういえば、このあたりに用事があって行くのは初めてです。

駅を降りたってみると、思ったより全然田舎でして、
住居もお店も、富山の市街地の方が全然多いと感じました。

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見たうちのひとつは、こんな感じ。

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こんな大きな建物(会社?)を壊しちゃうんですね。

久しぶりに、都電荒川線にも乗りました。

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都電は、かなり長距離を乗っても均一料金なので、
お得だなぁと思いました。


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