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維持コスト

昨日は賢人塾という私塾を運営されている
田端俊久氏の講演会に行ってきました。

渋くて、熱い講演でした。(^▽^)


さて、購入したマンションの運営について
軌道に乗せるべく頑張っています。


これまでは、オーナーは基本的に何もせず、
家賃の入出金と、客付けの依頼(自分ではしない)を代行する
一応の管理会社と、

その管理会社から委託を受けた
ビルメンテナンス会社が、経営を管理していました。


このビルメンテナンス会社が、日頃の清掃・巡回や、
エレベーター会社とのメンテナンス契約、受水槽の掃除の発注、
警備保障会社との契約、防災点検など全ての窓口になってました。


このビルメンテ会社に、
だいたい月額12万円ちょっとの支払い。

さらに、家賃集金を行う管理会社にも、
家賃の数%を支払っていました。

諸々で、月額17万円くらいの維持コスト。
(共有部分の電気代、固定資産税除く)


決済後、取り急ぎこのビルメンテナンス会社を解約して、
受水槽と防災点検の業者を個別に探しました。

エレベータの会社は変更できませんが、
これまでの会社と直契約&価格交渉することで、
価格を月額5千円減らしました。( ̄ー ̄)v


清掃作業は月額6万円近く支払っていたものを、
シルバーさんに半額以下で発注できる予定です。


管理は地元の業者さんに、家賃の4%でお願いしています。

ここはあまり削減しようとは思いません。
それより、客付けやちょっとしたお願いごとを、
素早くやっていただいた方がいいです。


トータルの費用は

 ・管理会社さん    3.6万円
 ・建物内部、周辺清掃    2.0万円
 ・エレベーターメンテ    4.0万円
 ・受水槽と防災点検    1.0万円(月平均)


こんな感じで、月額11万円弱に収まりそうです。
毎月6万円のコストカット。一部屋分の家賃以上です。


浮いた年額72万円の一部で、
年に何回か、本格的な清掃をしようかと思います。

管理が変わって汚くなった・・・と言われては、
オーナーとして格好悪いですからね。(^^;)


これ以外に、おそらく3万円以上になる電気代、
月換算で10万円にもなる固定資産税があります。

大きなRCマンションは融資が引きやすい反面、
こういう固定費用がものすごいですね。

「仕組み」仕事術

メンター泉正人さんの新刊、「仕組み仕事術」

さっそくamazonで購入しました。
総合1位獲得、おめでとうございます☆


本の内容自体が仕組み化されていて、
少ないページ数からでも、多くの情報が得られます。

ポイントは「リスト」「チェックシート」でしょうか。


「記憶力に頼らない」と書かれているように、
どんな些細なことも、TODOリスト化するようです。

ぼくのアパート経営も、
仕組み化して効率を上げようと思いました。


ついつい忘れてしまう仕事と言えば、
管理会社さんへのマメな連絡。

入居が決まらない時ほど、
連絡するのが億劫になり、何日も放置しがちです。(^^;)


郵便を出す業務も後回しにしてしまいます。

北陸などに出張するときの、電車やホテルの予約も
直前にならないとやりません。

ですので、昨日は自分のリストを作って
まとめてできる仕事を一気にやりました。

おかげで、財布の中身レポートは1日で担当分を書き上げ、
来週の北陸訪問の準備もバッチリ。

机の上には今から投函する郵便物が6つ。

管理会社さん、保険代理店さん、電力会社、
エレベーターの会社、加賀市の水道局、税理士事務所。

ん~、早くも書籍代の元を取った感じです。
「仕組み」って素晴らしい~。(=´∇`=)


その他、「何でもメールソフトで管理する」
「仕組みが遂行される仕組みを作る」など、
役立つノウハウが満載ですが、




「ノートPCを年に2回は買い換える」という習慣だけは
真似できそうにありません・・・。(^^;)

コストを削減

購入した加賀市のマンション。

080305000.jpg


一発鑑太郎で最初のチェックをしました。


予想通りの偏ったグラフ(笑)
ぼくの投資戦略通りの物件です( ̄ー ̄)


積算評価に比べて購入価格があまりにも安い場合、
「土地価格が極端に安くなっています」と、入力内容を
確認するようなメッセージが出ます。

今回の物件は築9年のRCで、
建物の延床面積が900㎡以上あります。

この積算評価だけで購入価格を上回ってしまうために、
このようなエラー確認メッセージが表示される訳です。


「このメッセージが出たら、合格点」と思うようにしています(笑)


さて、この物件でも経費削減のために
シルバー人材センターを利用することにしました。

加賀市にもちゃんとあります。

事務局の方との交渉も、だんだん上手になってきて、
今回は時給の交渉までしました。


時給840円で、週5時間。
選ばれて派遣される方が、建物内部と周辺を
お掃除してくれる予定です。

ちなみに、840円の40円というのは消費税ではなく、
事務局の運営費として5%支払っています。


そのほか、高コストで運営されていたメンテナンスを
全般的に見直していきます。


大きな物件は維持コストが高いのが難点ですね(^^;)

コストカッターになって
しっかり削減しようと思います。

増えましたヽ(^◇^*)/ 

さっき帰ってきました。

予想通り、温泉旅館ではネット接続できなかったですね。
1日空けると、メールが溜まって大変です。(^^;)


さて、唐突ですが昨日1棟決済しました。

6棟目になる、石川県加賀市のRCマンション。
築9年、19部屋の物件です。

080304000.jpg


階段や通路が全部建物の中にあるので、
あんまりマンションっぽくありません。


川のせせらぎが美しい田舎に建っているのですが、
ほとんど法人契約で、空室は1戸。

ぼくにとっては、かなり入居率の良い物件です(笑)


でも、利回りは高いですよ~。
現状でも、18%あります。満室で19%ちょい。


これで所有物件は94戸に増えました。

財布の中身レポートのページ数も、
4月配信分からは増えます。(値段は同じです・・笑)


メルマガもう少しでご登録900人です。

購入や融資の秘訣をお話しますので、
ぜひお読みください(o^-^o)

真剣に空室対策

おはようございます。
高岡駅前のホテルからアップしています。

もう、全然寒くないですね。(^○^)


昨日は、11月に購入したRCマンションの入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせをしました。

内見すれば、それなりの確率で決まる物件ですし、
仲介会社さん、入居者さんの両方が満足できる条件にしています。


ただ、間取りと家賃だけ見れば似た物件が多すぎて、
自分のマンションが目に止まってない感じです。


ネットで自分の物件を検索しようとしても、
なかなか見つからないくらい多いです。(^^;)


そこで、「他業者さんへの集中アプローチ」「地元法人ダイレクト営業」
など、いくつかの作戦を考えました。


空室分の家賃を全て合計すると、
月額30万円以上になります。

北陸に一回遠征すると、
交通費と宿泊費で3万円くらい掛かりますが、
早く決まるのなら安いものです。


ただ、これだけ空室対策が重要であっても、
他のことがちょっと忙しくなるだけで、
空室があることを忘れてしまいます・・・。

まだまだ甘いですね。
空室対策の夢を見るくらい、真剣にならねば。


今日も頑張ります。

3月の目標(o^-^o)

昨日から3月でした。
完全に忘れてました。(^^;)

今月の目標書きます。

 11月に購入したマンションを満室にする。
 これは絶対満室にしなければなりません。( ̄ヘ ̄)


 22日にセミナーすることになりました。
 今やプロ講師の域に達しつつある、NSX松田さんとのジョイント。

 株式投資をやっている方向けのセミナーですので、
 ブログを読んでいただいている方には、
 ちょっと簡単過ぎる内容になる予定です。


 確定申告を、問題なくこなす。

 今年の収支を予測して、各物件の修繕計画を立てる。


 管理会社さんに感謝の気持ちを示す。
 「北風と太陽」です。(^▽^)


 財布の中身レポートの音声セミナーで、
 融資に強い方を、もう一人インタビュー。

 月末に海外視察の予定があります。
 海外投資のやり方について、しっかり勉強してきます。

 そして重要なのが、ブログを毎日更新する。
    

花粉症の辛い季節ですが、
満室&ハッピー経営を目指して、頑張りましょう☆


・・・・ということで、これから北陸遠征に行ってきます。


今回は2泊。

今日の宿泊場所はネットが通じる環境なのですが、
2日目は温泉旅館なので、ちょっと不安です。


イーモバイルも、エリア外です・・・。


■お知らせ■

 財布の中身レポートを3月1日以降に申込いただいた方は、
 次回の配信は11日になります。

 読書日記にも書きましたが、夢を叶えるゾウは最高にいいです。
 ちょっと前の出版ですが、まだお読みでない方はぜひ☆

シミュレーションソフト その②

前回紹介した一発鑑太郎

出口戦略についての予測ができるのも、よい点です。

ぼくは区分の物件を買った後くらいまで、
出口戦略の意味がよく分かっていませんでしたが、
このソフトを使ってシミュレーションしてみると、よく分かると思います。

080301000.jpg

↑これは、同じく金沢の物件です。
予測値なので、もちろん実態とはずれる訳ですが、
ものすごく親切な説明で恐縮します。(*/∇\*)

この数字をもとに、地域性や物件の特徴を加味して
トータルのリスクを判断すればよいと思います。


つぎに、ぼくが最初から使っている浦田さんのソフトです。

080301001.jpg


これはスーパーアパ・マン事業判定くんといって、
単品販売されているソフトではないようです。

ぼくが最初に購入した教材、実践!不動産投資ホームスタディ講座を購入すると、
特典として付いてきます。


このソフトの良いところは、長期の試算ができることです。

「家賃が少しずつ下がる」「金利が上がる」などの
シミュレーションが可能です。

修繕費や管理費も、任意で決めることができるので、
より実態に合ったシミュレーションをすることができます。


今は買付を入れる前に、さらっと使うくらいですが、
3棟目の物件を買う時くらいまでは、色んな数字をいじりながら、
一晩中検討していたものです。(^▽^)

ホームスタディ講座は5万円以上もしますので、
ソフトだけ欲しいということなら、ちょっと高いかも。


ちゃんと教材で勉強する場合は、
ご検討されてもよいかと思います。

実践!不動産投資ホームスタディ講座


ちなみに、明日から北陸に行くことになりました。

忘れ物ないように、今日はいろいろと準備します。

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