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3月の目標(o^-^o)

昨日から3月でした。
完全に忘れてました。(^^;)

今月の目標書きます。

 11月に購入したマンションを満室にする。
 これは絶対満室にしなければなりません。( ̄ヘ ̄)


 22日にセミナーすることになりました。
 今やプロ講師の域に達しつつある、NSX松田さんとのジョイント。

 株式投資をやっている方向けのセミナーですので、
 ブログを読んでいただいている方には、
 ちょっと簡単過ぎる内容になる予定です。


 確定申告を、問題なくこなす。

 今年の収支を予測して、各物件の修繕計画を立てる。


 管理会社さんに感謝の気持ちを示す。
 「北風と太陽」です。(^▽^)


 財布の中身レポートの音声セミナーで、
 融資に強い方を、もう一人インタビュー。

 月末に海外視察の予定があります。
 海外投資のやり方について、しっかり勉強してきます。

 そして重要なのが、ブログを毎日更新する。
    

花粉症の辛い季節ですが、
満室&ハッピー経営を目指して、頑張りましょう☆


・・・・ということで、これから北陸遠征に行ってきます。


今回は2泊。

今日の宿泊場所はネットが通じる環境なのですが、
2日目は温泉旅館なので、ちょっと不安です。


イーモバイルも、エリア外です・・・。


■お知らせ■

 財布の中身レポートを3月1日以降に申込いただいた方は、
 次回の配信は11日になります。

 読書日記にも書きましたが、夢を叶えるゾウは最高にいいです。
 ちょっと前の出版ですが、まだお読みでない方はぜひ☆

シミュレーションソフト その②

前回紹介した一発鑑太郎

出口戦略についての予測ができるのも、よい点です。

ぼくは区分の物件を買った後くらいまで、
出口戦略の意味がよく分かっていませんでしたが、
このソフトを使ってシミュレーションしてみると、よく分かると思います。

080301000.jpg

↑これは、同じく金沢の物件です。
予測値なので、もちろん実態とはずれる訳ですが、
ものすごく親切な説明で恐縮します。(*/∇\*)

この数字をもとに、地域性や物件の特徴を加味して
トータルのリスクを判断すればよいと思います。


つぎに、ぼくが最初から使っている浦田さんのソフトです。

080301001.jpg


これはスーパーアパ・マン事業判定くんといって、
単品販売されているソフトではないようです。

ぼくが最初に購入した教材、実践!不動産投資ホームスタディ講座を購入すると、
特典として付いてきます。


このソフトの良いところは、長期の試算ができることです。

「家賃が少しずつ下がる」「金利が上がる」などの
シミュレーションが可能です。

修繕費や管理費も、任意で決めることができるので、
より実態に合ったシミュレーションをすることができます。


今は買付を入れる前に、さらっと使うくらいですが、
3棟目の物件を買う時くらいまでは、色んな数字をいじりながら、
一晩中検討していたものです。(^▽^)

ホームスタディ講座は5万円以上もしますので、
ソフトだけ欲しいということなら、ちょっと高いかも。


ちゃんと教材で勉強する場合は、
ご検討されてもよいかと思います。

実践!不動産投資ホームスタディ講座


ちなみに、明日から北陸に行くことになりました。

忘れ物ないように、今日はいろいろと準備します。

支払多すぎ・・・(^^;)

今日はブログの更新をやめておこうと思ったのですが、
せっかく2ヶ月間毎日続けてきた習慣なので、
やっぱり更新することにしました。(^▽^)


今日は、朝から銀行を回ってお金の整理。

業者さんへの振り込みには新生銀行を利用してますが、
家賃が入ってくるのは別の銀行(借入している銀行)になりますので、
口座から移し替える作業が、定期的に必要になります。


これが面倒くさいですよね~。(^^;)
嫌いな作業のひとつです。


あとは固定資産税を払ってきました。
口座引き落としになっている物件もありますが、
25万円ちょっとを郵便局で振り込みました。

あと、週明けにまとまったお金が必要なので、
その準備もします。


資金繰り・・・というほどのものではありませんが、
数が増えてくると、支払いや引き落としを忘れそうに
なることがあります。

 ・電気
 ・水道
 ・借り上げの駐車場
 ・シルバー人材センター 3カ所
 ・緑化センター(観葉植物のレンタル)


物件によっては、一部の支払を
管理会社さんに代行してもらっているのですが、
これを機に支払いの仕組みを見直してみようと思います。


メンター泉さんの、「仕組み仕事術」は、
おそらく3月3日にamazonキャンペーンです。

詳しくは、泉さんのブログにて。

静岡遠征

さっき静岡から帰ってきました。

いや~、楽しい時間を過ごしました。(*^▽^*)
ちょっと二日酔いで、朝はしんどかったですけど。

※あんまり二日酔いの話を書くので、
  実家の親からクレームのメールが来たことがあります(笑)


静岡駅に沢さんが迎えに来てくださり、
高級車(レクサス)で、一昨年新築したマンションへ。

080228000.jpg  080228001.jpg


インタビューでは、融資のことを中心に、
新築についての考え方、管理・運営についてのノウハウなど、
幅広く伺うことができました。

普段のインタビューより、長いファイルになりそうです。(*^▽^*)


ちなみに金森さんの音声配信は、明日で終了です。
財布の中身レポート

金森さん&沢さんの融資戦略2本立て。
必見・・・じゃないですね、必聴です。


もちろん、インタビューだけで終わるはずもなく、
夜は沢さん行きつけのお店で飲み会でした。

080228002.jpg

駿河牛のすき焼きをはじめ、
黒はんぺん(←超ウマ)、桜エビのかき揚げなど、
地元の料理を堪能させていただきました。(^∇、^ )


これから管理会社さんに電話して、
音声の編集します。


ちなみに、藤山勇司さんへのインタビューを予定していたのですが、
先方のご都合により、中止になってしまいました。(´∞` )

近いうちに、実現させたいと思います。

物件のシミュレーションソフト

良さそうだな~という物件を見付けたときには、
シミュレーションソフトを使って、物件の善し悪しを確認します。

銀行に融資の打診をする際にも、
シミュレーションが付いていると、印象が良さそうです。
(「勝手な予測など要らない」って言われたところもありますが・・・)


主なソフトをシリーズでご紹介します。


まず、最初に使ったらいいかなというのが、
一発鑑太郎というソフトです。
22,800円。買付入れられなかったら返金保証だそうです。


これ、販売ページが怪しいんですよね。(^^;)
情報商材みたいな煽り方、しない方がいいと思います。

19万8千円という架空の定価も現実感がないのです。


ただ、ソフト自体は非常によくできてます。
特に初心者の方には使いやすいと思います。

収支のシミュレーションというよりは、購入時に絞った設計。
第一段階の絞り込みをするために使うといいかも。


ぼくの金沢マンションはこんな感じ。

080227000.jpg


ふむふむ。
グラフが大きく凹んでいるところは、
「市場性」という項目です。

金沢市というところが、今後全国平均以上に
人口が減ることから、低い評価になっています。


こんな感じで、入り口のところが分かりやすいのが
一発鑑太郎の特徴です。

物件地域を入れると、人口や増減についても
コメントしてくれます。


ちょっと高いですが、
教材としての価値もあり、まずますのお勧めです。


ソフトの紹介は、あと3つ予定しています。
一発鑑太郎の他には、浦田健さんのものと広瀬さんのもの、
それから沢さんの鑑定ツールの3つがお勧めです。


さて、今日はその沢さんに会いに静岡遠征です。

核心を突く質問をして来ようと思います。(*^▽^*)

自己資金ゼロの決済

フルローン。

いい響きです。(=´∇`=)
でも最近は、かなり難しくなってきました。

このフルローンですが、
「諸費用分しか現金がないので、フルローンじゃないと買えない」
という場合と、

「十分金融資産はあるんだけど、使いたくないから満額借りたい」
という場合は全然違います。


この辺は、変事対応力という言葉で、
金森さんのセミナーでも説明されています。


ただ、一時的に銀行口座の残高を増やすだけなら、
様々な創意工夫とちょっとした熱意があれば、
さほど難しいことではないと思います。

いつでも、お金のあるフリをすることが重要です。


そうやって銀行からフルローンを引いた暁には、
これまた様々な創意工夫で、決済に使う現金を
できるだけ少なくします。


ちょっと考えるだけでも、

・敷金は関西のように売買代金に含めず、別途精算する。

・固定資産税の日割精算をしない。
 (そのように交渉する。価格を多少上げてもそうする。)

・仲介手数料の支払いを待ってもらう。
 (それくらい関係の深い業者さんを作る)

・当然、月初第一営業日に決済。
 (1円でも多くの日割家賃をもらって相殺する)


上の4つを全部やった場合、
敷金と登記費用がだいたい同じ金額で相殺されて、
銀行に払う諸費用、印紙代、損害保険料が、
日割家賃で賄えます。

こうすれば、決済時の自己資金ゼロで物件が買えます。


もちろん、危険ですよ~(。>_<。)


決済直後に入居者がごそっと退去してしまうと、
敷金が返せません。

その物件または既存物件からキャッシュフローがないと、
仲介手数料すら支払えません。

数ヶ月後には、取得税も払わなければいけませんし・・・(^^;)


良い物件限定のテクニックという感じです。

ブログ掲載ありがとうございます。

先ほど伊豆の温泉から帰ってきました。

現地ではメルマガを書いただけで、
何も仕事はせず、ひたすらのんびりしてました。

夕食&朝食バイキングで食べ過ぎです。
今日はもう、何も食べないでおこうと思います・・・。


さて、23日のセミナー。
さっそく多くの方がブログに記事を載せられています。


ビールンビアーさん  大家学さん  公務員ひでさん

デザイナーtakaさん   kenken3688さん  コタロー1000さん

ジョセフィーヌゆきさん  S0402さん  えのっちさん

ブログ掲載、ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/


今週は、財布の中身レポートの取材で沢孝史さんにお会いします。


地元の静岡まで行って、ご所有物件の見学と
コンスタントに物件を購入していくためのノウハウを
音声セミナーとしてインタビューしてきます。

5億円を超える融資を引くためのテクニックも、
ぜひ聞き出してきたいと思います。

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