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支払い業務の仕組み化

今日は金沢駅の近くの
ビジネスホテルに泊まっています。

遠征先では割と夜更かししちゃうんですが、
逆に早起き。帰りの電車で爆睡です。

これから富山に移動して、
管理会社さんと真剣な客付け対策です。(^^)9

さて、今日は泉正人さんの仕組み仕事術の話です。

まだ読んでない人は、すぐ買いに行ってください。
これは絶対必読です☆(^ー^)


物件を購入して、さらに確定申告の時期と重なったことで、
不労所得にかなり近いアパート経営であっても、
業務量がかなり増えてきました。


前にもちょっと書きましたが、
一番面倒なのは、数多くの支払い業務。

特に、振り込みをしている新生銀行(手数料がタダなので)と、
家賃が入金される銀行が違うのが、手間が掛かる要因です。


また、光熱費や借り上げの駐車場などは、
毎月同じ日に振り込みをすればいいのですが、

シルバー人材センターや、
観葉植物のメンテをしてくれる緑化センターなどは
請求書の到着する日が、毎月かなりバラけています。

それなのに、「本状到着後、7日以内のお支払いください」なんて
書いてあったりします。(^^;)


いつ来るか分からない請求書に合わせて、
振り込み手続きをしなければならないのは、

「仕組み化されていない」

ということになります。


ここがポイントなのですが、
例えば、ひとつの振り込み業務をネットで手続きすることなど、
所要時間はせいぜい5分です。

だから、「非効率だけど、まぁいいか(- -;)」
ということになりがちです。妥協ですね。


ですが、この「まぁいいか」が月にいくつもあることが、
今回支払いのリストを作って分かったのです。

トータルで考えると、
毎月数時間単位でムダな作業をしている。


新生銀行にはどこからも入金がないので、
唐突に請求される支払いのために、

家賃が入金される銀行から、
月に何度もお金を移さなければならなかったりします。

(取引銀行には、なるべく多くの残高をキープしておきたいので、
引き出す金額が、どうしても必要最低限になります。)


特に、自分の取引銀行は、
自宅の近くに店舗がないので大変です。(><)



そこで、今回支払業務を「仕組み化」しました。


手数料がタダなのはやっぱり大きいので、
月に1回だけ家賃の入金口座から出金→新生銀行に移します。

資金の移動は、全ての家賃入金とローンの返済、
公共料金などの口座振替が終了した月末に行うことにしました。


そのお金を新生銀行に移し、その時点で到着している請求書を全て
同じ日に支払うことになります。


「7日以内に・・・」という身勝手な請求書は無視。
こちらの支払日に合わせることにしました。


支払いリストを作って支払日を決めて、
リストと請求書を付き合わせながら、考えることなく作業をする。


簡単な変革なんですが、これが仕組み化です。


仕事や日々の生活でちょっとでも「あれ?効率悪いかも?」と感じたら、
迷わず仕組み化の道を探ることが、

この本のポイントだったりします。

納税額にショック・・・(;_;)

確定申告の提出期限が近づいてきました。

もう提出済みの方も多いかもしれませんね。
ぼくは、昨日ようやく確定しましたヾ(´▽`;)ゝ


いや~、予想以上の納税額です。
100万円くらいになりそうです。

これは想定外・・・というか、
自分の認識が甘かったです。


今年から申告を税理士さんにお任せするようになりましたが、
そちらからのアドバイスで、今年の税額から、
100万円近くを減らしたり繰り延べたりできました。


アドバイスがなければ、
200万円以上払うところでした。(。>_<。)

だから、これでも良かったと思うようにしています。


今日はこれから都内で色々用事があった後、
北陸に行かなければなりません。

詳細は、後日書きたいと思います。


メルマガ登録900名超えました。
 ありがとうございます(^▽^)

 こちらは、購入・融資系の話が多いです。


■後日ブログのテーマにしますので、こちらのサイト
 読んでおいてください。強烈ですよね(笑)

4月のセミナー

1月、2月(主催)、3月(出演)と
セミナーの運営側になることが多かったので、

4月はいろいろ参加してみようと思います。(^▽^)


セミナーにたくさん出たから、
今の家賃収入がある訳です。( ̄ー ̄)v


年間1千万円の家賃収入を稼ごうと思っているのでしたら、
セミナーに36万円(月3万円)使っても、
約13.5日分の家賃で回収できます。

どんどん出ましょう!☆


ちなみに、4月で決まっているのはまず

石井由花さんのリノベーションセミナー

 


マッチョ大家の藤山勇司さんでさえ、
「リフォームは女性の視点で」とおっしゃってます(笑)

その割には、女性のリフォーム系セミナーって
なかったですよね。


「内見客が購入オファーを出す」ってのがすごいと思いました。


次は無料のセミナー。
高度成長国「ベトナム」不動産投資セミナー


メンター泉さんも、一昨年現地へ行かれてました。


いろんな会場でやってます。
ぼくは12日の横浜会場に申し込みました。

会場でお会いした方、よろしくお願いいたします。

オートロックの秘密

3/20付で2戸の退去が決まっている金沢のマンションが、
昨日ひとつ決まったようです。

いいぞ~(^▽^)
完全満室まで、一歩前進です。

さて、今日は小ネタです。


今回購入したマンションは、
オートロックが付いてます。

ちょっと優越感あります(=´∇`=)

TVモニターフォンや電子錠など不要です。


このオートロックですが、鍵を持っていない訪問者は

「部屋番号(3~4桁)+呼出ボタン」を押すと
ぴんぽーんって鳴って、部屋の人と話ができます。

080310000.jpg


それで、部屋の人が不審者じゃないと分かると、
エントランスのドアを開けられるようになっています。


これ、実は裏技があって

「呼出ボタン+決まった番号」を押すと
いきなりドアが開くのです。(◎o◎;)

呼出ボタンを先に押すのがポイントです。


新聞配達の人やビル管理に携わる人が、
鍵を持たなくても建物に入れるように設定するようです。


お掃除をしてくれるシルバーさんに、合い鍵を渡してくれるよう
管理会社さんに頼んだ際に、判明しました。


自分の住んでいるマンションもオートロックなので、
試しに「呼出ボタン」と適当な数字を押してみたところ、

部屋番号が出るところに、
「・・・E」って表示がつきました。

080310001.jpg
↑赤く囲んだところに「E」と表示されます。エラーですね。


番号はハズレですが、
同じ機能がありそうです。( ̄ー ̄)ニヤリ

何度もやると、警備の会社から人が来るような気がしたので、
一回で止めておきました。


鍵持ってるんだし(笑)

管理会社さんの選択

今月購入したマンションは、
観光地・・・というか、温泉地にあります。

普通の都市型物件とは、
入居者層、運営方法などが、かなり違います。


これまでは、関西にあるPM会社が
物件の管理をしていたようですが、ぼくは徒歩3分のところにある
地元の不動産会社さんにお願いしました。

観光案内や、観光者向けの陶芸教室を
隣の建物で経営されています(笑)


店舗が無人であることも多いですし、
不動産部宛の電話は、ほとんど隣へ転送されます。


それでも、管理は絶対近くの会社がいいと思いました。


アパマンやエイブルの加盟店とは、
賃貸仲介・管理の会社として次元が違いますが、
そういうのが求められる場所ではないとの判断です。


また、地元の旅館などにも顔が利くので、
客付けにもプラスになるだろうと思ってます。

なにせ、入居の9割が地元の観光関係です。



地方で高稼働させるためには、結局のところ、
良い管理会社さんと良い関係を作るに尽きます。


今は、客付けの前に管理運営面での話を
詰めていかなければなりませんが、

そちらが軌道に乗れば、
1戸ある空室も、速攻で埋められそうな気がします。(^▽^)


今週は、沢孝史さんのインタビューが聴ける
財布の中身レポートの配信が11日。

12日の午後から金沢で、管理会社さんと懇親会。
翌日は客付け対策で富山です。


14日には次月分のインタビューがあるのですが、
今回も「購入」「融資」に焦点を当てています。

動けば変わる

何が原因か分かりませんが、
今年は花粉症の症状が軽いです。

東京と横浜の空気の汚染度に違いがあるのか、
去年と今年のストレスの高低に起因しているのか。


ちょっと目がかゆいですが、
かなり助かってます(^▽^)☆


今日もまた、コールドストーンのアイスを
食べてしまいました。

080308000.jpg


ケーキとアイスを混ぜて美味しいのは、
すき家の「あいがけカレー」のコンセプトに似ています(笑)



さて、空室対策がんばってます。

11月購入のRCマンションに6戸あるほかは、
最初に購入したアパートに1戸あるだけ。

もちろん、家賃も高いRCを最優先です。(`ヘ´#)


先日、ようやく見込みのありそうな内見者があったようですが、
まだまだ空きがたくさん残ってますので、
手を緩めずに毎日何かしらのアクションをしてます。


今回は、個別に作ったチラシを
管理会社さんから他業者さんへFAXしてもらいました。


業者さん向けにPRしています。

間取りや設備より、広告料のPR。


富山では、まだあまり広告料を払う習慣がありません。
札幌なんかは、大変みたいですけどね。


来週も富山に行って、
さらなる対策をしようと意気込んでいたところ・・・




何もしてないアパートの入居がさっき決まりました。
めでたく満室です。



まさに洗濯機の法則ですね。(*/∇\*)

動けば、何かが変わります。

維持コスト

昨日は賢人塾という私塾を運営されている
田端俊久氏の講演会に行ってきました。

渋くて、熱い講演でした。(^▽^)


さて、購入したマンションの運営について
軌道に乗せるべく頑張っています。


これまでは、オーナーは基本的に何もせず、
家賃の入出金と、客付けの依頼(自分ではしない)を代行する
一応の管理会社と、

その管理会社から委託を受けた
ビルメンテナンス会社が、経営を管理していました。


このビルメンテナンス会社が、日頃の清掃・巡回や、
エレベーター会社とのメンテナンス契約、受水槽の掃除の発注、
警備保障会社との契約、防災点検など全ての窓口になってました。


このビルメンテ会社に、
だいたい月額12万円ちょっとの支払い。

さらに、家賃集金を行う管理会社にも、
家賃の数%を支払っていました。

諸々で、月額17万円くらいの維持コスト。
(共有部分の電気代、固定資産税除く)


決済後、取り急ぎこのビルメンテナンス会社を解約して、
受水槽と防災点検の業者を個別に探しました。

エレベータの会社は変更できませんが、
これまでの会社と直契約&価格交渉することで、
価格を月額5千円減らしました。( ̄ー ̄)v


清掃作業は月額6万円近く支払っていたものを、
シルバーさんに半額以下で発注できる予定です。


管理は地元の業者さんに、家賃の4%でお願いしています。

ここはあまり削減しようとは思いません。
それより、客付けやちょっとしたお願いごとを、
素早くやっていただいた方がいいです。


トータルの費用は

 ・管理会社さん    3.6万円
 ・建物内部、周辺清掃    2.0万円
 ・エレベーターメンテ    4.0万円
 ・受水槽と防災点検    1.0万円(月平均)


こんな感じで、月額11万円弱に収まりそうです。
毎月6万円のコストカット。一部屋分の家賃以上です。


浮いた年額72万円の一部で、
年に何回か、本格的な清掃をしようかと思います。

管理が変わって汚くなった・・・と言われては、
オーナーとして格好悪いですからね。(^^;)


これ以外に、おそらく3万円以上になる電気代、
月換算で10万円にもなる固定資産税があります。

大きなRCマンションは融資が引きやすい反面、
こういう固定費用がものすごいですね。

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