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究極のバイブル

ぼくもお世話になっている、大家さん学びの会。

運営メンバーの4人が集まり、
究極の大家さん必読本ができあがりました。

080317000.jpg 絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル


実践バイブル。


バイブルといえば、聖書ですからね。
全員読まなきゃだめってことです(≧∇≦)

ぼくの話も少し載っていますので、
一足早く、本をいただくことができました。


今田さんの光速投資法は、
どうやって物件を探して、融資を受けて・・・という実技編ですが、

学びの会の実践バイブルは、
不動産経営に携わる人達の、基礎になるものです。


「どう勉強したらいいのか」
「どう専門家を使ったらいいのか」
←ここイチオシです。
「大家さんの時間の使い方」
「トラブル対処法」

これに加えて、西山雄一さんの
「アパート経営のUSP」が詳細に解説されています。


USPは、マーケティング用語ですね。
でも難しくないから大丈夫です。


さて、いよいよ本日3月17日より、
特典多すぎのamazonキャンペーンが実施されます。

書籍を注文後、上のリンクから
特典を申し込んでください。


ぼくもインタビューでは
面白い話をしていますので、ぜひお読み下さい。(=´∇`=)


管理会社さんとご同行

物件が増えていったことで、
だんだん煩雑になっていった自分のアパート経営も、

仕組み化のおかげで
かなりスムーズに回るようになりました。(^▽^)


これで時間の余裕もできそうです。


さて、昨日ご紹介した光速!収益不動産投資成功法ですが、
冊子版とダウンロード版があります。


ぼく的にはダウンロード版の方がいいと思います。

特典も入れると500ページもありますので、
印刷物として持っていると、厚いし重い!!(^^;)

内容が充実しすぎてるということになるんですが(笑)、
読みやすく書かれているので、PC画面でも十分読むことができます。





2日前の話になりますが、
木曜日には、富山マンションの入居促進のため、
物件周辺の客付け業者さんを回りました。

一人で回ったのではなく、
管理会社の店長さんと一緒にです。


この忙しい時期に、3時間くらい時間を割いて
10社以上の同行をいただきました。感謝しております。


一見さんとして訪問しても、
なかなか丁寧な対応をしていただけません。

2004年頃に一度ひとりでやったことがありますが、
3件に1件は、席にも通してもらえません。(^^;)


今回は、訪問先の会社に日頃から出入りしている方との同行ですので、
どこの会社でも丁寧にご対応いただきました。

もちろん、100%着席して話を聞いてもらえますし(笑)、
ほとんどの会社で「頑張ってもらえそう」という
手応えを感じました。


実際、この2日間で
内見も入っているようです。ヽ(^◇^*)/


内見時に幻滅するような物件ではないはずなので、
近いうちに何件かは決まるのではないか・・・と
思えるようになりました。



ちなみに、仕組み化の一環として、
毎朝持ち物件のことを、各10秒間考えることにしました。

6棟ありますので、合計1分間です。
10秒でも思い出してみると、


「今日はシルバー人材センターに電話しなきゃ」
「先日の内見、どうなったかな~」
「リフォームの見積が昨日届いていた」
「そういえば、出したメールの返事が来ていない・・・( ̄ヘ ̄)」

などなど。


結構いろいろ忘れていることに気づきます。
貴重な1分間です。

光速でリタイヤ!

先日、ブログでちらっとご紹介したこのページ。

「光速」収益不動産投資成功法


最初このページを見たときに、
申し訳ないですが、ぼくはすごく「怪しい!!」と思いました。


ページの中程に、
「数ヶ月でこのくらい貯まります」っていう
今田さんが札束を持ってる写真があるのですが、

雑誌の背表紙などに時々載っている
「開運グッズ」系の商材を連想してしまいます・・・(^^;)


しかし、実際に教材を読んでみると、
めちゃめちゃ完成度が高いんですよ。


不動産投資の本を一通り読んで知識のある方なら、
この通りやって、1年程度でリタイヤすることも
難しくないかと思います。

いわゆる「購入系」の教材としては、
これまでで1,2を争う内容です。


ただし、基礎的な知識があることが前提です。

これだけを読んで不動産投資をするのは
危険だと思います。


それで、教材とサイトのギャップを埋めるべく、
昨日は著者の今田信宏さんに会ってきました。

財布の中身レポートの音声セミナーで、
光速購入と融資の秘訣を聞いてしまおうと思ったのです。(^○^)


そして写真通りの、怪しい人なのかどうか・・・(笑)


大阪からわざわざ上京いただきました。



いや~、参りました。^^;

ものすごい情報収集力と、分析力。
家賃収入8千万超、入居率99%の実績は
偶然ではありません。


次月の音声セミナーで、その秘訣を
お届けしたいと思います。


ご本人自身も、怪しいなんてとんでもなく、
マメで優秀なビジネスマンっていう感じでした。

不動産投資コンサルタントとして、
毎日かなり忙しく働いていらっしゃるようです。


全然リタイヤしてないじゃん(笑)


「リタイヤ!」「光速!」「フルローン!」「札束!(笑)」など、
煽動色が強い教材ではありますが、
ぱっと見で判断してはいけませんね。

これからの投資戦略においても、
勉強になりました。ヽ(^◇^*)/


「光速」収益不動産投資成功法

早めの対策

おはようございます。

税金の話、コメントたくさんありがとうございます。
興味のあるところですよね。


手取りのキャッシュフローとしての「稼いでる実感」
実際に「不動産所得」として申告する金額には
かなりの差異があります。


当然ですが、借入金返済のうち
元金部分は経費(損金)に算入できません。


「出て行くのに経費にできない」項目です。


ぼくの場合は、去年1年で
借入金の返済を1300万円くらいしましたが、

低金利の融資が多く、利息として支払っているのは
280万円くらいでした。

約1千万円は元金返済です。


それから、「出て行かないのに経費にできる」ものとして、
減価償却があります。

ぼくの場合ですと、これが年間500万円くらい。
RC物件が多いので、そんなに増やせません。


元金返済分1千万円から、減価償却500万円を引いた
500万円という金額。


これは、
「キャッシュフローを全て経費として使った場合の所得金額」
になる訳です。


もちろん、そこまでの経費を使っているはずもありませんので、
不動産所得はもっと増えます。

そこに給与所得分と合わせて30%の税率が掛かり、
あやうく200万円以上の税額になるところでした。


ここから、専従者給与などで減らすことができますが、
ぼくはこ部分の対策が遅れて、失敗しました。(><)

いったん160万円の納税を覚悟しますが、
税理士事務所さんからのアドバイスをいただきました。


どうしたかと言うと、
11月に購入したRCマンションの取得税相当分を、
未払経費として先に申告したのです。

取得税額は200万円以上あるはずなので、
これで税額を60万円減らすことができました。


今年は、実際に不動産取得税を支払っても、支出を
経費にすることができなくなりますが、
年初からの計画的な節税対策でカバーできると思います。


いや~、税金は奥が深いですよね。(^^;)

実感としては、家賃収入が1500万円くらいになったら、
法人を立ち上げた方がいいと思いますし、
税理士さんには定期的に相談されることをお勧めします。

支払い業務の仕組み化

今日は金沢駅の近くの
ビジネスホテルに泊まっています。

遠征先では割と夜更かししちゃうんですが、
逆に早起き。帰りの電車で爆睡です。

これから富山に移動して、
管理会社さんと真剣な客付け対策です。(^^)9

さて、今日は泉正人さんの仕組み仕事術の話です。

まだ読んでない人は、すぐ買いに行ってください。
これは絶対必読です☆(^ー^)


物件を購入して、さらに確定申告の時期と重なったことで、
不労所得にかなり近いアパート経営であっても、
業務量がかなり増えてきました。


前にもちょっと書きましたが、
一番面倒なのは、数多くの支払い業務。

特に、振り込みをしている新生銀行(手数料がタダなので)と、
家賃が入金される銀行が違うのが、手間が掛かる要因です。


また、光熱費や借り上げの駐車場などは、
毎月同じ日に振り込みをすればいいのですが、

シルバー人材センターや、
観葉植物のメンテをしてくれる緑化センターなどは
請求書の到着する日が、毎月かなりバラけています。

それなのに、「本状到着後、7日以内のお支払いください」なんて
書いてあったりします。(^^;)


いつ来るか分からない請求書に合わせて、
振り込み手続きをしなければならないのは、

「仕組み化されていない」

ということになります。


ここがポイントなのですが、
例えば、ひとつの振り込み業務をネットで手続きすることなど、
所要時間はせいぜい5分です。

だから、「非効率だけど、まぁいいか(- -;)」
ということになりがちです。妥協ですね。


ですが、この「まぁいいか」が月にいくつもあることが、
今回支払いのリストを作って分かったのです。

トータルで考えると、
毎月数時間単位でムダな作業をしている。


新生銀行にはどこからも入金がないので、
唐突に請求される支払いのために、

家賃が入金される銀行から、
月に何度もお金を移さなければならなかったりします。

(取引銀行には、なるべく多くの残高をキープしておきたいので、
引き出す金額が、どうしても必要最低限になります。)


特に、自分の取引銀行は、
自宅の近くに店舗がないので大変です。(><)



そこで、今回支払業務を「仕組み化」しました。


手数料がタダなのはやっぱり大きいので、
月に1回だけ家賃の入金口座から出金→新生銀行に移します。

資金の移動は、全ての家賃入金とローンの返済、
公共料金などの口座振替が終了した月末に行うことにしました。


そのお金を新生銀行に移し、その時点で到着している請求書を全て
同じ日に支払うことになります。


「7日以内に・・・」という身勝手な請求書は無視。
こちらの支払日に合わせることにしました。


支払いリストを作って支払日を決めて、
リストと請求書を付き合わせながら、考えることなく作業をする。


簡単な変革なんですが、これが仕組み化です。


仕事や日々の生活でちょっとでも「あれ?効率悪いかも?」と感じたら、
迷わず仕組み化の道を探ることが、

この本のポイントだったりします。

納税額にショック・・・(;_;)

確定申告の提出期限が近づいてきました。

もう提出済みの方も多いかもしれませんね。
ぼくは、昨日ようやく確定しましたヾ(´▽`;)ゝ


いや~、予想以上の納税額です。
100万円くらいになりそうです。

これは想定外・・・というか、
自分の認識が甘かったです。


今年から申告を税理士さんにお任せするようになりましたが、
そちらからのアドバイスで、今年の税額から、
100万円近くを減らしたり繰り延べたりできました。


アドバイスがなければ、
200万円以上払うところでした。(。>_<。)

だから、これでも良かったと思うようにしています。


今日はこれから都内で色々用事があった後、
北陸に行かなければなりません。

詳細は、後日書きたいと思います。


メルマガ登録900名超えました。
 ありがとうございます(^▽^)

 こちらは、購入・融資系の話が多いです。


■後日ブログのテーマにしますので、こちらのサイト
 読んでおいてください。強烈ですよね(笑)

4月のセミナー

1月、2月(主催)、3月(出演)と
セミナーの運営側になることが多かったので、

4月はいろいろ参加してみようと思います。(^▽^)


セミナーにたくさん出たから、
今の家賃収入がある訳です。( ̄ー ̄)v


年間1千万円の家賃収入を稼ごうと思っているのでしたら、
セミナーに36万円(月3万円)使っても、
約13.5日分の家賃で回収できます。

どんどん出ましょう!☆


ちなみに、4月で決まっているのはまず

石井由花さんのリノベーションセミナー

 


マッチョ大家の藤山勇司さんでさえ、
「リフォームは女性の視点で」とおっしゃってます(笑)

その割には、女性のリフォーム系セミナーって
なかったですよね。


「内見客が購入オファーを出す」ってのがすごいと思いました。


次は無料のセミナー。
高度成長国「ベトナム」不動産投資セミナー


メンター泉さんも、一昨年現地へ行かれてました。


いろんな会場でやってます。
ぼくは12日の横浜会場に申し込みました。

会場でお会いした方、よろしくお願いいたします。

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