メイン

早めの対策

おはようございます。

税金の話、コメントたくさんありがとうございます。
興味のあるところですよね。


手取りのキャッシュフローとしての「稼いでる実感」
実際に「不動産所得」として申告する金額には
かなりの差異があります。


当然ですが、借入金返済のうち
元金部分は経費(損金)に算入できません。


「出て行くのに経費にできない」項目です。


ぼくの場合は、去年1年で
借入金の返済を1300万円くらいしましたが、

低金利の融資が多く、利息として支払っているのは
280万円くらいでした。

約1千万円は元金返済です。


それから、「出て行かないのに経費にできる」ものとして、
減価償却があります。

ぼくの場合ですと、これが年間500万円くらい。
RC物件が多いので、そんなに増やせません。


元金返済分1千万円から、減価償却500万円を引いた
500万円という金額。


これは、
「キャッシュフローを全て経費として使った場合の所得金額」
になる訳です。


もちろん、そこまでの経費を使っているはずもありませんので、
不動産所得はもっと増えます。

そこに給与所得分と合わせて30%の税率が掛かり、
あやうく200万円以上の税額になるところでした。


ここから、専従者給与などで減らすことができますが、
ぼくはこ部分の対策が遅れて、失敗しました。(><)

いったん160万円の納税を覚悟しますが、
税理士事務所さんからのアドバイスをいただきました。


どうしたかと言うと、
11月に購入したRCマンションの取得税相当分を、
未払経費として先に申告したのです。

取得税額は200万円以上あるはずなので、
これで税額を60万円減らすことができました。


今年は、実際に不動産取得税を支払っても、支出を
経費にすることができなくなりますが、
年初からの計画的な節税対策でカバーできると思います。


いや~、税金は奥が深いですよね。(^^;)

実感としては、家賃収入が1500万円くらいになったら、
法人を立ち上げた方がいいと思いますし、
税理士さんには定期的に相談されることをお勧めします。

支払い業務の仕組み化

今日は金沢駅の近くの
ビジネスホテルに泊まっています。

遠征先では割と夜更かししちゃうんですが、
逆に早起き。帰りの電車で爆睡です。

これから富山に移動して、
管理会社さんと真剣な客付け対策です。(^^)9

さて、今日は泉正人さんの仕組み仕事術の話です。

まだ読んでない人は、すぐ買いに行ってください。
これは絶対必読です☆(^ー^)


物件を購入して、さらに確定申告の時期と重なったことで、
不労所得にかなり近いアパート経営であっても、
業務量がかなり増えてきました。


前にもちょっと書きましたが、
一番面倒なのは、数多くの支払い業務。

特に、振り込みをしている新生銀行(手数料がタダなので)と、
家賃が入金される銀行が違うのが、手間が掛かる要因です。


また、光熱費や借り上げの駐車場などは、
毎月同じ日に振り込みをすればいいのですが、

シルバー人材センターや、
観葉植物のメンテをしてくれる緑化センターなどは
請求書の到着する日が、毎月かなりバラけています。

それなのに、「本状到着後、7日以内のお支払いください」なんて
書いてあったりします。(^^;)


いつ来るか分からない請求書に合わせて、
振り込み手続きをしなければならないのは、

「仕組み化されていない」

ということになります。


ここがポイントなのですが、
例えば、ひとつの振り込み業務をネットで手続きすることなど、
所要時間はせいぜい5分です。

だから、「非効率だけど、まぁいいか(- -;)」
ということになりがちです。妥協ですね。


ですが、この「まぁいいか」が月にいくつもあることが、
今回支払いのリストを作って分かったのです。

トータルで考えると、
毎月数時間単位でムダな作業をしている。


新生銀行にはどこからも入金がないので、
唐突に請求される支払いのために、

家賃が入金される銀行から、
月に何度もお金を移さなければならなかったりします。

(取引銀行には、なるべく多くの残高をキープしておきたいので、
引き出す金額が、どうしても必要最低限になります。)


特に、自分の取引銀行は、
自宅の近くに店舗がないので大変です。(><)



そこで、今回支払業務を「仕組み化」しました。


手数料がタダなのはやっぱり大きいので、
月に1回だけ家賃の入金口座から出金→新生銀行に移します。

資金の移動は、全ての家賃入金とローンの返済、
公共料金などの口座振替が終了した月末に行うことにしました。


そのお金を新生銀行に移し、その時点で到着している請求書を全て
同じ日に支払うことになります。


「7日以内に・・・」という身勝手な請求書は無視。
こちらの支払日に合わせることにしました。


支払いリストを作って支払日を決めて、
リストと請求書を付き合わせながら、考えることなく作業をする。


簡単な変革なんですが、これが仕組み化です。


仕事や日々の生活でちょっとでも「あれ?効率悪いかも?」と感じたら、
迷わず仕組み化の道を探ることが、

この本のポイントだったりします。

納税額にショック・・・(;_;)

確定申告の提出期限が近づいてきました。

もう提出済みの方も多いかもしれませんね。
ぼくは、昨日ようやく確定しましたヾ(´▽`;)ゝ


いや~、予想以上の納税額です。
100万円くらいになりそうです。

これは想定外・・・というか、
自分の認識が甘かったです。


今年から申告を税理士さんにお任せするようになりましたが、
そちらからのアドバイスで、今年の税額から、
100万円近くを減らしたり繰り延べたりできました。


アドバイスがなければ、
200万円以上払うところでした。(。>_<。)

だから、これでも良かったと思うようにしています。


今日はこれから都内で色々用事があった後、
北陸に行かなければなりません。

詳細は、後日書きたいと思います。


メルマガ登録900名超えました。
 ありがとうございます(^▽^)

 こちらは、購入・融資系の話が多いです。


■後日ブログのテーマにしますので、こちらのサイト
 読んでおいてください。強烈ですよね(笑)

4月のセミナー

1月、2月(主催)、3月(出演)と
セミナーの運営側になることが多かったので、

4月はいろいろ参加してみようと思います。(^▽^)


セミナーにたくさん出たから、
今の家賃収入がある訳です。( ̄ー ̄)v


年間1千万円の家賃収入を稼ごうと思っているのでしたら、
セミナーに36万円(月3万円)使っても、
約13.5日分の家賃で回収できます。

どんどん出ましょう!☆


ちなみに、4月で決まっているのはまず

石井由花さんのリノベーションセミナー

 


マッチョ大家の藤山勇司さんでさえ、
「リフォームは女性の視点で」とおっしゃってます(笑)

その割には、女性のリフォーム系セミナーって
なかったですよね。


「内見客が購入オファーを出す」ってのがすごいと思いました。


次は無料のセミナー。
高度成長国「ベトナム」不動産投資セミナー


メンター泉さんも、一昨年現地へ行かれてました。


いろんな会場でやってます。
ぼくは12日の横浜会場に申し込みました。

会場でお会いした方、よろしくお願いいたします。

オートロックの秘密

3/20付で2戸の退去が決まっている金沢のマンションが、
昨日ひとつ決まったようです。

いいぞ~(^▽^)
完全満室まで、一歩前進です。

さて、今日は小ネタです。


今回購入したマンションは、
オートロックが付いてます。

ちょっと優越感あります(=´∇`=)

TVモニターフォンや電子錠など不要です。


このオートロックですが、鍵を持っていない訪問者は

「部屋番号(3~4桁)+呼出ボタン」を押すと
ぴんぽーんって鳴って、部屋の人と話ができます。

080310000.jpg


それで、部屋の人が不審者じゃないと分かると、
エントランスのドアを開けられるようになっています。


これ、実は裏技があって

「呼出ボタン+決まった番号」を押すと
いきなりドアが開くのです。(◎o◎;)

呼出ボタンを先に押すのがポイントです。


新聞配達の人やビル管理に携わる人が、
鍵を持たなくても建物に入れるように設定するようです。


お掃除をしてくれるシルバーさんに、合い鍵を渡してくれるよう
管理会社さんに頼んだ際に、判明しました。


自分の住んでいるマンションもオートロックなので、
試しに「呼出ボタン」と適当な数字を押してみたところ、

部屋番号が出るところに、
「・・・E」って表示がつきました。

080310001.jpg
↑赤く囲んだところに「E」と表示されます。エラーですね。


番号はハズレですが、
同じ機能がありそうです。( ̄ー ̄)ニヤリ

何度もやると、警備の会社から人が来るような気がしたので、
一回で止めておきました。


鍵持ってるんだし(笑)

管理会社さんの選択

今月購入したマンションは、
観光地・・・というか、温泉地にあります。

普通の都市型物件とは、
入居者層、運営方法などが、かなり違います。


これまでは、関西にあるPM会社が
物件の管理をしていたようですが、ぼくは徒歩3分のところにある
地元の不動産会社さんにお願いしました。

観光案内や、観光者向けの陶芸教室を
隣の建物で経営されています(笑)


店舗が無人であることも多いですし、
不動産部宛の電話は、ほとんど隣へ転送されます。


それでも、管理は絶対近くの会社がいいと思いました。


アパマンやエイブルの加盟店とは、
賃貸仲介・管理の会社として次元が違いますが、
そういうのが求められる場所ではないとの判断です。


また、地元の旅館などにも顔が利くので、
客付けにもプラスになるだろうと思ってます。

なにせ、入居の9割が地元の観光関係です。



地方で高稼働させるためには、結局のところ、
良い管理会社さんと良い関係を作るに尽きます。


今は、客付けの前に管理運営面での話を
詰めていかなければなりませんが、

そちらが軌道に乗れば、
1戸ある空室も、速攻で埋められそうな気がします。(^▽^)


今週は、沢孝史さんのインタビューが聴ける
財布の中身レポートの配信が11日。

12日の午後から金沢で、管理会社さんと懇親会。
翌日は客付け対策で富山です。


14日には次月分のインタビューがあるのですが、
今回も「購入」「融資」に焦点を当てています。

動けば変わる

何が原因か分かりませんが、
今年は花粉症の症状が軽いです。

東京と横浜の空気の汚染度に違いがあるのか、
去年と今年のストレスの高低に起因しているのか。


ちょっと目がかゆいですが、
かなり助かってます(^▽^)☆


今日もまた、コールドストーンのアイスを
食べてしまいました。

080308000.jpg


ケーキとアイスを混ぜて美味しいのは、
すき家の「あいがけカレー」のコンセプトに似ています(笑)



さて、空室対策がんばってます。

11月購入のRCマンションに6戸あるほかは、
最初に購入したアパートに1戸あるだけ。

もちろん、家賃も高いRCを最優先です。(`ヘ´#)


先日、ようやく見込みのありそうな内見者があったようですが、
まだまだ空きがたくさん残ってますので、
手を緩めずに毎日何かしらのアクションをしてます。


今回は、個別に作ったチラシを
管理会社さんから他業者さんへFAXしてもらいました。


業者さん向けにPRしています。

間取りや設備より、広告料のPR。


富山では、まだあまり広告料を払う習慣がありません。
札幌なんかは、大変みたいですけどね。


来週も富山に行って、
さらなる対策をしようと意気込んでいたところ・・・




何もしてないアパートの入居がさっき決まりました。
めでたく満室です。



まさに洗濯機の法則ですね。(*/∇\*)

動けば、何かが変わります。

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  |  259  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事