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IZUMI塾の勉強会

昨日はIZUMI塾卒業生の勉強会&懇親会でした。

最近は、必ずしもIZUMI塾に出た方でなくても、
メンバーの紹介があれば参加できるようになっています。


平気で億単位の話が飛び交うすごい集まりなのですが、
これから物件を買います!という方も参加できる懐の深さがあります。


手嶋さんという、札幌に物件を多く持っていらっしゃる方が、
DVD撮りできるくらい高度な内容のセミナーをしてくれました。

資料の完成度が半端じゃなかったです。^^;

物件、まだまだ買えそうな気がしてきました。


ラブホテルを共同購入しようという話もあり、
今年はおもしろくなってきそうです。(≧∇≦)/


懇親会のメインはすき焼き。
割り下で煮るのではなく、本当のすき「焼き」でした。

ん~・・・。
こういう調理法には慣れていないのですが、





あっさりしていて、
どれだけでも入っちゃう~(^∇、^ )



その日は4人掛けテーブルだったのですが、
皆さん、遠慮がちであまり召し上がらなかったので、

ぼくがすき焼き肉の半分以上を食べたと思います。


完全に割り勘勝ちです・・・。

昨年11月にあった懇親会はあんこう鍋でしたし、
美食倶楽部?というくらい、毎回レベルの高いものが食べられます。

お店選びについても、
幹事の方の並々ならぬ熱意を感じました。


皆さん、勉強熱心でいい人で、参加していて楽しいです。

これからもよろしくお願いいたします☆

富山遠征の詳細

富山に遠征に行くときは、必ず電車を使います。

東京駅~富山駅までの所要時間が、
だいたい3時間20分くらい。

横浜の最寄り駅からだと、4時間ちょっとという感じです。


飛行機だと羽田~富山空港まで50分なのですが、
空港までのアクセスが悪いので、使ってません。


また、お得意の深夜バスは富山→東京だといいんですが、
東京→富山の場合は到着時刻が早すぎます。

6時前に着いても、お店も開いてないし
することがありません。(^^;)


駅近くでレンタカーを借りて、富山市内にある3つの物件を
それぞれ一人で見ていきます。

ぼーっと建物を眺めていると、痛んでいるところや
改善の余地がある箇所が何となく分かってきます。

冬は寒いので、車の中から眺めます(笑)


それでお昼を食べた後、管理会社さんと打ち合わせです。
事務所に行くことが多いですが、今回は現地で。

畳の部屋に座って、会議しました。


そのあと、隣の射水市というところにある
最初に購入したアパートを見て、
もうひとつの管理会社さんへ行くのが通常のパターンです。


夜は保険代理店の川西さんと飲むことが多いです。
とってもナイスな飲み方をします。( ̄ー ̄)v


隣の金沢には、ドル箱的な利回り25%の物件と、
スーパー管理会社さんがいらっしゃるのですが、

あまりにうまく行っているので、行く必要がありません(笑)


ちなみに遠征に掛かる費用は

・交通費  24,000円(北陸フリー切符)
・レンタカー 5,250円(1300ccクラス 1日コース)
・宿泊    6,000円(普通のビジネスホテル)

こんなもんです。
意外と掛かりません。

車のガス代も1000円弱ですね。

あ。


上記にプラスして、飲み代が25,000円ほど必要です。

富山ツアー

今、富山から帰る新幹線の中です。

西日がまぶしいのですが、隣に座っている窓側の人が、
ブラインドを下ろしてくれません・・・。(^^;)


さて、今回の遠征も充実していました。

11月に購入したマンションの入居促進について、
現地で管理会社さんと膝詰めの打ち合わせ。

家賃は十分競争力のある水準だということなので、
それ以外の部分で大量の工夫を施すことになりました。


「こんなにやっちゃったら、入居が殺到するのでは??」

なんて心配になってしまうほど、魅力的なオファーをご用意。
うまくいったら発表します。楽しみです。


夕方からは、メルマガの返事をくれた地元の投資家さんと会いました。

まだ物件をお持ちでないのですが、
会話に熱意を感じたのできっと成功すると思います。


その後は、その方も含めて3人でお寿司を堪能。
いつもに比べるとイマイチだったのですが、それでも美味しかった☆

3人での2次会と、ひとりでの3次会を経てホテル着。
翌日はお約束の二日酔いです・・・(笑)

最近、お酒が残りやすくなってます。


今日のお昼は、元勤務先の方と会いました。
保険業界も、引き続き大変そうです。


富山ツアーは楽しいですね。^^
今度は3月に行こうと思ってます。


明日はIZUMI塾参加者の勉強会&新年会です。
ご参加される方、よろしくお願いいたします。

国民生活金融公庫の特徴

メルマガの購読者様が600名を超えました☆
ご登録いただいた皆様、ありがとうございますヽ(^◇^*)/


国金絡みの話を2回ほど書きましたが、
特に物件を持っていないか、まだ小規模な大家さんの場合は
ぜひ使っていただきたい金融機関です。

ぼくは2004年の8月に、唯一審査が通った国金で融資を受けましたが、
この融資をきっかけに、その後は毎年物件を購入していくことができました。


民間の金融機関は融資先に大して業績の安定を求めますから、
新規事業に対しての貸出は非常に消極的です。


ですが、国金は小口や新規事業などの「民間でなかなか難しい融資」に
対応するために設立された機関ですので、

「アパート経営を始めたい」っていう方に対しては、
すごく親切だったりする訳です。


↑国金のサイトにも、そう書いてあります。


ただ、融資しやすい物件としにくい物件が極端なのと、
制度的に色々難しい面があるのが難点です。

書類もちょっと面倒くさいので、国金レポートを読んで
担当者が稟議を上げやすい事業計画書を作ってください。


今の金利は10年固定で2.3%ですね。さすがに安いっ☆


繰上返済の違約金も掛からないし、保証料も不要。
耐用年数を超えた融資もしてくれますし、審査も早い。

最初の物件は国金で融資がベストだと、今でも思っています。



・・ということで、今から富山に行ってきます。


これで1月はブログ毎日更新を達成。( ̄ー ̄)v

日課にしておけば、意外と書けちゃうもんですね。 

しっかり確認

昨日のブログに書いたネットで請求した物件資料、
2社ともお返事をいただけませんでした・・・(。>_<。)

健美家で請求すると、ものすごい早さで資料が届くのですが、
あまり慣れていない業者さんだったのでしょうか。


いずれにしても、今日買付を入れるというのは
ちょっと難しい状況です。ウソついてすいません。


今日は保険の話なんですが、
各社とも去年から「契約内容の不備是正」に取り組んでいます。

通常は、契約の更新時に担当の代理店から案内があります。

満期がしばらく来ない長期契約の場合は、
保険会社から直接案内が郵送されます。


できるだけ分かりやすくまとめているんですが、
はっきり言って、一読して理解できるようなものではありません。(^^;)


そもそも、このような是正が何万件単位で必要になったのも、
保険を扱っている代理店や社員までもが、
正しい保険の掛け方について知らなかったことに原因があります。

だから、ご案内を読んだくらいでは、一般の方は全然分からない訳です。


とはいえ、正しくない保険加入をされている方は
たくさんいらっしゃいます。

実は保険料を払いすぎていて、
手続きをしたらごっそり戻ってくる・・・ということもあり得ます。

ご自身の物件が省令準耐火構造だったり、
2×4工法で建築されていたり、回りが空き地だらけだったり、
オール電化だったりという場合は、保険料返戻の可能性ありです。


詳しくは、コラム集の最終章にある
「あなたの保険料は払いすぎ?」というところに詳しいです。

このブログのリスクと保険のページのコンテンツも、
鋭意制作中ですので、そちらもご覧下さい。(^▽^)


リスク対策がしっかりしていれば、
自己資金を全部ごっそり物件購入につぎ込めます。

万全の備えをしておきましょう~☆


■土地をお持ちの方はアパート008.comで資料請求。
 保険コンサル付です。超親切にやってます(笑)

とにかく探してみる

国金から面接に来いっていう指令が来たので、
急遽物件探しを始めて見ました。

最近、高利回りの売り物件が
たくさん掲載されているサイトを見つけたのですが、
投資適格物件というと、なかなか見つかりません。

特に今回は、法人所有を前提にしてるので、
金額も小さめで国金向きの物件でなければなりません。


取りあえず、地元の神奈川とホームグラウンドの北陸で、
戸建てと小規模アパートの資料請求をしました。

「タダでも要らない」という物件はなかなかありませんから、
どちらも買付を入れてみようと思います。

いきなり正式な買付証明をFAXするのではなくて、
「○○○円で入れてもいいですか?」と聞くのがポイントです。
業者さんに怒られなくてすみます(笑)

ぼくは単なるダンピング的な指値はしないので、
多少こじつけであっても、何らかの価格根拠を示します。


そうすれば、「では、試しに出して見ましょう!」
ということになる場合もあります。


もちろん「以前それより高い金額で買付が入ってます」
と一蹴されることもあります(^^;)

不動産は数のゲームですので、
そうやって指値と買付を繰り返していれば、いつか買えます。


ちなみに、富山か石川の物件の場合、
普段は売り物件を見つけても、いつも調査をお願いしている
不動産業者さんに問い合わせをしてもらうんですが、

今回、大量に売り物件を掲載している知らない業者さんがありましたので、
そちらの業者さんにネットから資料請求をしました。


物件購入に掛ける熱意をアピールして、次の売り物件を
優先的に紹介してもらう・・・という計画です。( ̄ー ̄)v
(↑重要なノウハウです)

取りあえず最初の目標は、業者さんの携帯電話に
自分の番号を登録してもらうことです。

■メンター泉さんに最初に薦められたDVDです。
 現役司法書士に学ぶ不動産投資術

 このDVDを見て2ヶ月後に、利回り18%&築10年のRC物件を
 フルローンで買えました。

 「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
 という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

国金の相談

法人を新設した話の関連で、もうひとつ。

近い将来、法人でも物件を購入したいと思っています。

個人では属性的に低下やむなしというところですが、
法人では売上と利益を出していれば、数年で優良先になります。


不動産の管理法人なんて、売上も利益もほとんど確定していますので、
あとは時間の問題だと思っています。

ただ、ちょっと相談をしてみたくて
国金のホームページから、相談の申込をしてみました。


国金は、少額の融資や新規事業への融資など、
民間の金融機関からは難しい案件を、積極的に取り組んでくれます。

(詳しくは国金レポートをご覧下さい)

きっと、前向きな話をしてくれるに違いない・・・と思ってました。


ネットで申込をした翌日、横浜支店から電話がありました。
申込の入力も、ちょっと工夫をしたということもあるのですが、


担当者「物件の概要が分かるものと、登記簿のコピー、
    それから決算書・・・・あ、新設ですからありませんね。
    では、収支の予測を簡単にまとめていただいて、お持ち下さい」


と、相談ではなく審査ということになってしまいました。(^◇^ ;)
貸す気満々です(笑)

新設法人だからダメ、ということは
国金にはまったくないようです。(o^-^o)


困ったのは、持ち込んで相談できるような案件がないこと。


この数日の間に国金向けの物件(・・というのがあります)を
見つけて買付を通すか、

今回は手応えだけを掴んでおいて、見つかった時に
全力で融資を通すか。


今年はちょっと新規の購入が難しそうな気もしましたが、
色々チャレンジしてみれば、何とかなるかもしれません。

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