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セミナー打ち合わせ

昨日は2月23日に開催されるセミナーの、
第一回目の打ち合わせを講師のNSX松田さんとしました。


松田さんのセミナーは、
「その通りにやれば、確実に高利回り物件を見つけられる」
というものです。


満室時20%、現況17%で回っているアパートが、
問い合わせのないままサイトに放置されているようなことがありました。

健美家では、なかなか見つけられない物件です。

まだ買わずに、さらに下がるのを待っているそうです(笑)
そういう「余裕の戦略」が使える物件を、探す方法も教えてもらえます。


赤井さんの打ち合わせは、来週の予定。
がんばって資料を作っていただいているようです。


ご参加いただく方は、ぜひご期待下さい。(*^▽^*)



月曜日に配信する財布の中身レポートも完成。
金森重樹さんの音声セミナーもダウンロードできるようになりました。

5分程ですが、サンプル音声を聴けるようにしました。

金森重樹さん 音声セミナー
(右クリックして、「対象をファイルに保存」)


本編は1時間ちょっとあります。

一般の方は初月無料ですので、ご興味のある方はどうぞ。


今日はこれから銀行でキャッシュカードを受け取って、
できれば融資担当の方に、話を聞いてこようと思います。

プロのすごさ

物件の家賃明細、領収証の束、クレジットカードの請求明細
通帳のコピー、去年の確定申告と帳簿を印字したもの・・・。

どっさりと書類を持って、税理士事務所へ行ってきました。


愛用のリュックが破損する程の分量で、
一気に年間分を渡したら怒られるのではないかと思いましたが、


まゆひとつ動かさず、

「はいはい~、じゃあやっておきますね~(*^▽^*) 」

とあっさり受領していただきました。
やはりプロは違います。


今年の確定申告に向けての対策として、
専従者給与を支払ったり、法人を設立したり頑張りましたが、
事前の計算では結構な納税額になりそうでした。


クレジットカードの明細を見ながらそんな話をしたところ、
「もっと落とせる経費があるんじゃないですか?」という話になり、
1ヶ月分の明細をその場でチェックしていただくことに。


さすがプロは違います。
経費になる項目について、ぼくのように見落としたりしません。


例えばドラッグストアで2千円くらいの支出がありました。
日用品を買ったのかと思って経費化していませんでした。


でも、それはぼくの勘違いで、
実は売りマンションを観に行く前に体調が悪かったので、
栄養ドリンクを購入したことを思い出しました。( ̄ー ̄)v


仕事帰りに行った吉祥寺のお寿司屋さんも、
定例の打ち合わせ会だったことを思い出しました。( ̄ー ̄)v


何でもカードで払っておいたのが幸いしました。
現金だと、領収証をもらうのをすぐに忘れてしまいます。

思い出せる項目がまだまだありそうなので、
納税額は思ったより減らせそうです☆


役立つアドバイスもたくさんもらえましたし、
今日だけで、顧問料分回収できたのではないかと思うほど、
有意義な打ち合わせができました。(≧∇≦)


税理士さんも、満室チームの大切な一員ですよね。

手付金の額

昨日の夜はアームレスリングの練習をしてました。
すごい筋肉痛で、タイピングをするだけでも痛いです。

・・・が、ブログ更新頑張ります。(^▽^)


昨日は朝一番で、買付のFAXを入れました。

価格的には大きな指値もせず、先方さんにも了承いただいたのですが、
手付金の金額が少ないって言われてしまいました。(^^;)

今回は100万円ということにしたのですが、
「せめて5%は・・・」ということです。


5%の手付金というと300万円くらいです。


過去6件の購入金額はそれぞれ、

1980万円 → 900万円 → 1600万円 
 → 4500万円 → 6300万円 → 8000万円


それに対して手付金の額は、

100万円 → 100万円 → 100万円
 → 200万円 → 300万円 → 300万円

という推移です。


今回が100万円というのは確かにちょっと少ないのですが、
いろいろ話を聞いてみると、2億円くらいの物件を買った方でも
手付金は300~500万円程度の方が多いようです。


メンター泉さんの売買契約書を見せていただいたことがあるのですが、
2億5千万円の物件でも、200万円くらいだったと思います。


だから、手付金の額で難色を示されるとは思いませんでした。(^^;)

とりあえず200万円に訂正して再打診中です。



ちなみに売買スケジュールは思ったよりゆっくりのようで、
今週現地へ行く必要はなくなりそうです。

「日帰り決行」と思っていましたが、
財布の中身レポートを配信してから、1泊で行けそうです。


今日はこれから税理士さんのところへ行って、
確定申告関連の書類をどっさり預けてくるのと、

その後はリノベーション物件の見学に行って来ます。


デザインのセンスには自信がないので、
こういうのを積極的に観て勉強しなければなりません。

二度手間

1/31~2/1で富山にいってきたばかりですが、
今週また行かなきゃ・・という感じになってきました。

トラブルとかではなく良い方の話です。
新しく売り物件を見つけたので、急ぎで見てこないといけません。

今回は石川県の物件です。


とりあえず昨日のうちに銀行へ融資打診のFAXを入れましたし、
今日これから買付を入れます。


ちなみに、既に今年3件目の買付。
買付なんて、こんなもんです。

住民票を取るより、買付を入れる方が楽です。
自宅からできますし(笑)


ただ、今回は指値をちょっとしかしないので、
通る率がいつもより高いです。

通らなければもちろん行きません。


実を言うとこの物件の話をはじめて知ったのは、
富山に着いた31日の夕方でした。

しかし、予定のほとんどなかった翌1日は、
激しい二日酔いで、とても現地へ行ける状態じゃありませんでした。

新幹線の時間を早めて帰宅したくらいです。


時間とお金をムダにする致命的ミス。(。>_<。)
マイナスのキャッシュフローです。


でも、物件を買うかどうか・・・っていう時が、
いちばん燃えます。ヽ(^◇^*)/  熱いぜーー☆


今週は財布の中身レポートをやらなきゃいけないのですが、
(ぼくが校正してPDF変換しています)
自分の分は終わっていますので、何とかなりそうです。


ちなみに今月は、
キャッシュフローがすごいことになってます( ̄ー ̄)v

最高記録更新です。

IZUMI塾の勉強会

昨日はIZUMI塾卒業生の勉強会&懇親会でした。

最近は、必ずしもIZUMI塾に出た方でなくても、
メンバーの紹介があれば参加できるようになっています。


平気で億単位の話が飛び交うすごい集まりなのですが、
これから物件を買います!という方も参加できる懐の深さがあります。


手嶋さんという、札幌に物件を多く持っていらっしゃる方が、
DVD撮りできるくらい高度な内容のセミナーをしてくれました。

資料の完成度が半端じゃなかったです。^^;

物件、まだまだ買えそうな気がしてきました。


ラブホテルを共同購入しようという話もあり、
今年はおもしろくなってきそうです。(≧∇≦)/


懇親会のメインはすき焼き。
割り下で煮るのではなく、本当のすき「焼き」でした。

ん~・・・。
こういう調理法には慣れていないのですが、





あっさりしていて、
どれだけでも入っちゃう~(^∇、^ )



その日は4人掛けテーブルだったのですが、
皆さん、遠慮がちであまり召し上がらなかったので、

ぼくがすき焼き肉の半分以上を食べたと思います。


完全に割り勘勝ちです・・・。

昨年11月にあった懇親会はあんこう鍋でしたし、
美食倶楽部?というくらい、毎回レベルの高いものが食べられます。

お店選びについても、
幹事の方の並々ならぬ熱意を感じました。


皆さん、勉強熱心でいい人で、参加していて楽しいです。

これからもよろしくお願いいたします☆

富山遠征の詳細

富山に遠征に行くときは、必ず電車を使います。

東京駅~富山駅までの所要時間が、
だいたい3時間20分くらい。

横浜の最寄り駅からだと、4時間ちょっとという感じです。


飛行機だと羽田~富山空港まで50分なのですが、
空港までのアクセスが悪いので、使ってません。


また、お得意の深夜バスは富山→東京だといいんですが、
東京→富山の場合は到着時刻が早すぎます。

6時前に着いても、お店も開いてないし
することがありません。(^^;)


駅近くでレンタカーを借りて、富山市内にある3つの物件を
それぞれ一人で見ていきます。

ぼーっと建物を眺めていると、痛んでいるところや
改善の余地がある箇所が何となく分かってきます。

冬は寒いので、車の中から眺めます(笑)


それでお昼を食べた後、管理会社さんと打ち合わせです。
事務所に行くことが多いですが、今回は現地で。

畳の部屋に座って、会議しました。


そのあと、隣の射水市というところにある
最初に購入したアパートを見て、
もうひとつの管理会社さんへ行くのが通常のパターンです。


夜は保険代理店の川西さんと飲むことが多いです。
とってもナイスな飲み方をします。( ̄ー ̄)v


隣の金沢には、ドル箱的な利回り25%の物件と、
スーパー管理会社さんがいらっしゃるのですが、

あまりにうまく行っているので、行く必要がありません(笑)


ちなみに遠征に掛かる費用は

・交通費  24,000円(北陸フリー切符)
・レンタカー 5,250円(1300ccクラス 1日コース)
・宿泊    6,000円(普通のビジネスホテル)

こんなもんです。
意外と掛かりません。

車のガス代も1000円弱ですね。

あ。


上記にプラスして、飲み代が25,000円ほど必要です。

富山ツアー

今、富山から帰る新幹線の中です。

西日がまぶしいのですが、隣に座っている窓側の人が、
ブラインドを下ろしてくれません・・・。(^^;)


さて、今回の遠征も充実していました。

11月に購入したマンションの入居促進について、
現地で管理会社さんと膝詰めの打ち合わせ。

家賃は十分競争力のある水準だということなので、
それ以外の部分で大量の工夫を施すことになりました。


「こんなにやっちゃったら、入居が殺到するのでは??」

なんて心配になってしまうほど、魅力的なオファーをご用意。
うまくいったら発表します。楽しみです。


夕方からは、メルマガの返事をくれた地元の投資家さんと会いました。

まだ物件をお持ちでないのですが、
会話に熱意を感じたのできっと成功すると思います。


その後は、その方も含めて3人でお寿司を堪能。
いつもに比べるとイマイチだったのですが、それでも美味しかった☆

3人での2次会と、ひとりでの3次会を経てホテル着。
翌日はお約束の二日酔いです・・・(笑)

最近、お酒が残りやすくなってます。


今日のお昼は、元勤務先の方と会いました。
保険業界も、引き続き大変そうです。


富山ツアーは楽しいですね。^^
今度は3月に行こうと思ってます。


明日はIZUMI塾参加者の勉強会&新年会です。
ご参加される方、よろしくお願いいたします。

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