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セミナー大成功☆

昨日は「ホームセンター200%活用術セミナー」

おかげさまで大入り満員。
懇親会も盛り上がり、楽しい1日を過ごせました。


講師の松田さんは、本番に強いですね~(笑)
リハーサルよりかなり上手く話せていました。

ホームセンターをバッチリ活用して、
リフォーム費用をどんどん削減しちゃいましょう☆

懇親会の後は、結局5次会まで続きまして、
始発電車で帰りました。(;-_-)

疲労度200%って感じです。


■ご参加いただいた方のブログをご紹介■

りらっくま3876さん  コタロー1000さん  【ゲスト】沢孝史さん

大家 学さん    kenken3688さん  ビールンビアーさん

ジョセフィーヌゆきさん  北野琴奈さん  デザイナーtakaさん

不動源一郎さん   ゴルゴルさん

新米大家の谷川さん   夏野ひまわりさん  GOHMAさん

法人の口座を開設

新設した法人の口座を開設しました。

どこの銀行に口座を作るかということについて結構考えましたが、
小さな会社でもそれなりの対応をしてくれそうで、
不動産融資にも割と積極的だったということで横浜銀行にしました。


地方銀行に行くのは、北陸の取引銀行を除けば
かなり久しぶりです。

いまや日本第二の都市である横浜ですが、
店内には地方銀行っぽい感じが漂っており、少し安心。(^▽^)


登記簿謄本(コピー可)と自分の免許証
あとは法人の印鑑と最初に入れておくお金があれば、
簡単に開設できます。

口座開設のために2枚くらいの用紙を提出するのですが、
「代表取締役○○○○」と書くのが照れます(笑)


15分くらいで開設完了。

2年前東京に引っ越してきた際に、
地元の三井住友銀行で口座を作ったのですが、

そのときの方が口座の使用目的の確認などで
倍くらい時間が掛かりました。

意外とあっさり終了してひと安心です。


さて、口座を作ったからには
できるだけ早い時期に融資を引っ張りたいところです。


新設不動産法人で融資を引く方法について、
特に詳しく書いてある本などを知りません。

ただ、結局は個人の事業の延長ですから、
個人の事業がうまくいっていることをアピールして、
信頼を得ていくしかないでしょう。

キャッシュカードが出来たらお店に取りに行くことになってますので、
(法人の場合は郵送されないそうです)
その時に融資の担当者さんに相談して来ます。


スーツ着て行かなきゃ。

第一印象が肝心です(笑)

すごい報告書

サラリーマン生活11年半の間に、
いわゆる「提案書」「プレゼン資料」というものをたくさん作りました。

パワーポイントなんかも上手に使えるようになりましたし、
図や写真、グラフを使って説得力のあるものに仕上げます。


やはり、文書で示すというのは効果があります。

資料作りの時間は無駄だという人もいるけれど、
しっかりした書類を作成できる人というのは、
やっぱり優秀なんだと思います。



・・・というぼくの考えを知ってか知らずか、
お世話になっているガス会社の担当さんから
非常に仰々しい報告書をいただいたのでご紹介します。

11月に購入した物件の、
給湯器交換、ガスレンジの設置についての報告です。



ふむふむ。(*^▽^*)
いい感じですね。こういうの大好きです。



たかがマンションのガス切替のために、
何と15ページも使って報告をいただけてます。



なるほど。
貯蔵庫を塗装して、消火器BOXを設置してくれたんですね。
ありがとうございます。



全戸の給湯器を交換いただきましたので、
様々な角度から、交換状況を説明いただいてます。




上の写真と似てますが、これが1階の給湯器交換。
各フロア5戸ずつ。




ん~・・・。
「2F」と書いていなければ上の写真と同じですが、
取りあえずこの階も5戸の交換。




これが3階。

あらら・・・なんだか日が暮れて来てるぞ。(^^;)
写真が暗くなっていってる・・・。





極めつけは、空室6戸に格安で設置していただいた
ガスコンロの設置完了報告。










「さぁ、この写真には間違いが5つあります!」




マジカル頭脳パワーかと思っちゃいましたよ。ヾ(´▽`;)
明らかにやりすぎです。

頑張っているのは大変良くわかるんですけど、
「もしかして、この人は暇なんじゃないか・・・?」
と思われ逆効果ですよね(笑)


でも、すっごくいい人なので
ぼくから指摘することはできません。

ましてや・・・







これ以上の報告・説明を求めるなんて、とてもとても・・・。


丁寧な後書きをよく読むと、
ぼくの物件が初めての案件だったみたいですね。

初心を忘れず、でも抜くところは抜いて
引き続き頑張っていただきたいものです。

退去予定のヒアリング

2月10日に、中谷彰宏さんも出演される
ビジネスカレッジフェスティバルに参加することにしました。

渋谷なので、帰りは久しぶりに
ステーキのてっぺいに行こうと思います。(≧∇≦)


さて、先日金沢のマンションを管理していただいている会社で、
今春の退去予定をヒアリングしてもらいました。

ワンルームが28戸あるマンションですが、
今のところ3月末での退去予定者ゼロという状態。

入居者の半分以上が今年になってから住んでますので、
今年は多少のんびりできそうです。(=´∇`=)


現在75戸の物件がありますが、
空室は昨年11月に購入したRCマンションと
最初のアパートで合計7戸です。

ブロードバンドの導入契約も済ませましたし、
3月末には夢の完全満室75/75を目指します。


来週には、入居促進で富山に行ってくる予定ですが、
やらなきゃいけないことは、そんなにありません。

早々に業務を切り上げ、お食事会を楽しめそう☆

頼もしい管理会社さんのお陰で助かってます。
来週が楽しみだなぁ・・・(^∇、^ )


昨日は無料で使える音楽編集ソフトを使って、
金森重樹さんのインタビューを編集していました。

業界の人になった気分です(笑)

安いものを買う

11月に購入したマンションのことで、
プロパンガスの会社からお金が振り込まれて来ました☆

給湯器を全部交換していただいて、
ガスレンジを原価で納入できてしまう上に、

「ガス切替手数料」なんてもらえてしまうのですから、
LPガス会社さんってステキです(≧∇≦)/


2月の収支発表が楽しみです。


さて、昨日の夜に観たガイアの夜明けなんですが、
原材料の高騰と、シビアな消費者の狭間で苦しむ
スーパーと食品メーカーの話でした。


凄まじい業界でしたね~。(^^;)

3食入りのゆでうどんが150円→99円に値下がると、
チラシを見たお客が殺到し、通常の20倍売れていました。

逆に、何の商品だったか忘れましたが、
228円で販売されていたものが248円に値上げされたことで、
売上が30%も減ってしまったんだそうです。


メーカーとスーパーとの間で繰り広げられる攻防の背景には、
毎日複数のチラシを熟読し、
「他店の方が安い商品は絶対に買わない」という主婦層がいる訳です。

2人の子供を連れて自転車で複数の店舗を回り、
お買い得商品だけを狙って買っていきます。


ん~・・・・(^^;)
こういうのってどうなんでしょう。

節約できた金額以上のものを、
失っているような気がしてなりません。


まぁ、当の主婦さんは安い商品を購入できて
ものすごく嬉しそうにしているのですが・・・。


これくらいの熱意に加えて、多少の知識があれば、
相場を下回る安い不動産を探すことくらい
訳もないことだと思うんですけどね。


食品業界や小売業に比べると、
アパート経営ってホントに恵まれていますよね。(*^▽^*)

労力は大して掛からないし、ゆでうどんの会社に比べたら
家賃の下落も価格競争なんて呼べるレベルじゃないし、
利益率だって高いです。

「賃貸業界の先行きが暗い」
なんて言ってる人の気が知れません。

代ゼミで勉強

泉さんのブログに書かれていましたが、
ファイナンシャルアカデミーのセミナーを、
代々木ゼミナールで視聴することができるようになるんだそうです。

いや~、ファイナンシャル教育も日本に浸透しつつありますね。


高校時代に夏期講習に通ってましたが、
代ゼミのスクリーン教室は、映画館みたいに臨場感があります。

カリスマ人気講師の授業を衛星放送で流すために、
結構お金の掛かった設備を持っています。

生のセミナーを体感するには、
今回の企画はとてもいいんじゃないでしょうか。(*^▽^*) 

こんな感じのスクリーン


予備校に通った経験のある方ですと、
当時の記憶が甦って、「勉強モード」にセットされるかも(笑)

第一弾は、先日のスペシャルライブです。
ちょうどいい時期の開催なので、復習にも最適だと思います☆

収支明細をすぐ読む

管理会社さんから送られてくる、収支の明細。

だいたい月半ばに届くのですが、
翌月の初めに「財布の中身レポート」を書くまで読んでませんでした。

ちょっと反省して、数ヶ月前からすぐ読むことにしました。


今月もすぐに熟読。

すると、2ヶ月も前に退去した方の明細がまだ載っていて
「退去精算交渉中」という記載が備考欄にありました。

なんだこれは・・?と思ってメーリングリストで問い合わせ。

以下のようなお返事が帰ってきました。


 ○○さんの件に関しては、2ヶ月分滞納していたことは先日ご報告し
 ておりましたが、退去後本人さんの行方が分からなくなり、クリーニング・
 鍵交換の費用の一部を回収する為に行方を捜しています。

 保証人の欄に記入してあったところに連絡して分かったことが、
 契約名義だった「○○○」という名前は本人の知人の名前でした。

 入居確認書に記入してあった保証人の名前が本当の本人の名前でした。

 勤務先にも何回も足を運んだり、勝手に名前を使用された知人や
 従業員にも聞いていますが、どこかを転々としているようです。
 回収のために動いているのが現在の状況です。


あらあら・・・大変なことになってるんですね。^^;

「交渉中」じゃなくて「捜索中」じゃないですか(笑)


管理会社の店長さんからなんですが、こういう「ちょっとまずい」ことを
抱えてしまって報告してくれないことがあります。

早めに報告してもらえれば、退去者の行方を探すような
大変なことをさせなかったかもしれませんし。


この入居者は、物件購入前から住んでいる方なので、
滞納や名義詐称について、管理会社さんの責任はありません。

ただ、完璧な退去立ち会いができたかというと、
そうではないかもしれませんので、
今日これからしっかり話してみようと思います。


すぐに収支明細を読むようにして、よかったです。(*^▽^*)ゞ


■メンター泉さんに最初に薦められたDVDです。
 現役司法書士に学ぶ不動産投資術

 このDVDを見て2ヶ月後に、利回り18%&築10年のRC物件を
 フルローンで買えました。

 「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
 という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

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