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手付金の額

昨日の夜はアームレスリングの練習をしてました。
すごい筋肉痛で、タイピングをするだけでも痛いです。

・・・が、ブログ更新頑張ります。(^▽^)


昨日は朝一番で、買付のFAXを入れました。

価格的には大きな指値もせず、先方さんにも了承いただいたのですが、
手付金の金額が少ないって言われてしまいました。(^^;)

今回は100万円ということにしたのですが、
「せめて5%は・・・」ということです。


5%の手付金というと300万円くらいです。


過去6件の購入金額はそれぞれ、

1980万円 → 900万円 → 1600万円 
 → 4500万円 → 6300万円 → 8000万円


それに対して手付金の額は、

100万円 → 100万円 → 100万円
 → 200万円 → 300万円 → 300万円

という推移です。


今回が100万円というのは確かにちょっと少ないのですが、
いろいろ話を聞いてみると、2億円くらいの物件を買った方でも
手付金は300~500万円程度の方が多いようです。


メンター泉さんの売買契約書を見せていただいたことがあるのですが、
2億5千万円の物件でも、200万円くらいだったと思います。


だから、手付金の額で難色を示されるとは思いませんでした。(^^;)

とりあえず200万円に訂正して再打診中です。



ちなみに売買スケジュールは思ったよりゆっくりのようで、
今週現地へ行く必要はなくなりそうです。

「日帰り決行」と思っていましたが、
財布の中身レポートを配信してから、1泊で行けそうです。


今日はこれから税理士さんのところへ行って、
確定申告関連の書類をどっさり預けてくるのと、

その後はリノベーション物件の見学に行って来ます。


デザインのセンスには自信がないので、
こういうのを積極的に観て勉強しなければなりません。

二度手間

1/31~2/1で富山にいってきたばかりですが、
今週また行かなきゃ・・という感じになってきました。

トラブルとかではなく良い方の話です。
新しく売り物件を見つけたので、急ぎで見てこないといけません。

今回は石川県の物件です。


とりあえず昨日のうちに銀行へ融資打診のFAXを入れましたし、
今日これから買付を入れます。


ちなみに、既に今年3件目の買付。
買付なんて、こんなもんです。

住民票を取るより、買付を入れる方が楽です。
自宅からできますし(笑)


ただ、今回は指値をちょっとしかしないので、
通る率がいつもより高いです。

通らなければもちろん行きません。


実を言うとこの物件の話をはじめて知ったのは、
富山に着いた31日の夕方でした。

しかし、予定のほとんどなかった翌1日は、
激しい二日酔いで、とても現地へ行ける状態じゃありませんでした。

新幹線の時間を早めて帰宅したくらいです。


時間とお金をムダにする致命的ミス。(。>_<。)
マイナスのキャッシュフローです。


でも、物件を買うかどうか・・・っていう時が、
いちばん燃えます。ヽ(^◇^*)/  熱いぜーー☆


今週は財布の中身レポートをやらなきゃいけないのですが、
(ぼくが校正してPDF変換しています)
自分の分は終わっていますので、何とかなりそうです。


ちなみに今月は、
キャッシュフローがすごいことになってます( ̄ー ̄)v

最高記録更新です。

IZUMI塾の勉強会

昨日はIZUMI塾卒業生の勉強会&懇親会でした。

最近は、必ずしもIZUMI塾に出た方でなくても、
メンバーの紹介があれば参加できるようになっています。


平気で億単位の話が飛び交うすごい集まりなのですが、
これから物件を買います!という方も参加できる懐の深さがあります。


手嶋さんという、札幌に物件を多く持っていらっしゃる方が、
DVD撮りできるくらい高度な内容のセミナーをしてくれました。

資料の完成度が半端じゃなかったです。^^;

物件、まだまだ買えそうな気がしてきました。


ラブホテルを共同購入しようという話もあり、
今年はおもしろくなってきそうです。(≧∇≦)/


懇親会のメインはすき焼き。
割り下で煮るのではなく、本当のすき「焼き」でした。

ん~・・・。
こういう調理法には慣れていないのですが、





あっさりしていて、
どれだけでも入っちゃう~(^∇、^ )



その日は4人掛けテーブルだったのですが、
皆さん、遠慮がちであまり召し上がらなかったので、

ぼくがすき焼き肉の半分以上を食べたと思います。


完全に割り勘勝ちです・・・。

昨年11月にあった懇親会はあんこう鍋でしたし、
美食倶楽部?というくらい、毎回レベルの高いものが食べられます。

お店選びについても、
幹事の方の並々ならぬ熱意を感じました。


皆さん、勉強熱心でいい人で、参加していて楽しいです。

これからもよろしくお願いいたします☆

富山遠征の詳細

富山に遠征に行くときは、必ず電車を使います。

東京駅~富山駅までの所要時間が、
だいたい3時間20分くらい。

横浜の最寄り駅からだと、4時間ちょっとという感じです。


飛行機だと羽田~富山空港まで50分なのですが、
空港までのアクセスが悪いので、使ってません。


また、お得意の深夜バスは富山→東京だといいんですが、
東京→富山の場合は到着時刻が早すぎます。

6時前に着いても、お店も開いてないし
することがありません。(^^;)


駅近くでレンタカーを借りて、富山市内にある3つの物件を
それぞれ一人で見ていきます。

ぼーっと建物を眺めていると、痛んでいるところや
改善の余地がある箇所が何となく分かってきます。

冬は寒いので、車の中から眺めます(笑)


それでお昼を食べた後、管理会社さんと打ち合わせです。
事務所に行くことが多いですが、今回は現地で。

畳の部屋に座って、会議しました。


そのあと、隣の射水市というところにある
最初に購入したアパートを見て、
もうひとつの管理会社さんへ行くのが通常のパターンです。


夜は保険代理店の川西さんと飲むことが多いです。
とってもナイスな飲み方をします。( ̄ー ̄)v


隣の金沢には、ドル箱的な利回り25%の物件と、
スーパー管理会社さんがいらっしゃるのですが、

あまりにうまく行っているので、行く必要がありません(笑)


ちなみに遠征に掛かる費用は

・交通費  24,000円(北陸フリー切符)
・レンタカー 5,250円(1300ccクラス 1日コース)
・宿泊    6,000円(普通のビジネスホテル)

こんなもんです。
意外と掛かりません。

車のガス代も1000円弱ですね。

あ。


上記にプラスして、飲み代が25,000円ほど必要です。

富山ツアー

今、富山から帰る新幹線の中です。

西日がまぶしいのですが、隣に座っている窓側の人が、
ブラインドを下ろしてくれません・・・。(^^;)


さて、今回の遠征も充実していました。

11月に購入したマンションの入居促進について、
現地で管理会社さんと膝詰めの打ち合わせ。

家賃は十分競争力のある水準だということなので、
それ以外の部分で大量の工夫を施すことになりました。


「こんなにやっちゃったら、入居が殺到するのでは??」

なんて心配になってしまうほど、魅力的なオファーをご用意。
うまくいったら発表します。楽しみです。


夕方からは、メルマガの返事をくれた地元の投資家さんと会いました。

まだ物件をお持ちでないのですが、
会話に熱意を感じたのできっと成功すると思います。


その後は、その方も含めて3人でお寿司を堪能。
いつもに比べるとイマイチだったのですが、それでも美味しかった☆

3人での2次会と、ひとりでの3次会を経てホテル着。
翌日はお約束の二日酔いです・・・(笑)

最近、お酒が残りやすくなってます。


今日のお昼は、元勤務先の方と会いました。
保険業界も、引き続き大変そうです。


富山ツアーは楽しいですね。^^
今度は3月に行こうと思ってます。


明日はIZUMI塾参加者の勉強会&新年会です。
ご参加される方、よろしくお願いいたします。

国民生活金融公庫の特徴

メルマガの購読者様が600名を超えました☆
ご登録いただいた皆様、ありがとうございますヽ(^◇^*)/


国金絡みの話を2回ほど書きましたが、
特に物件を持っていないか、まだ小規模な大家さんの場合は
ぜひ使っていただきたい金融機関です。

ぼくは2004年の8月に、唯一審査が通った国金で融資を受けましたが、
この融資をきっかけに、その後は毎年物件を購入していくことができました。


民間の金融機関は融資先に大して業績の安定を求めますから、
新規事業に対しての貸出は非常に消極的です。


ですが、国金は小口や新規事業などの「民間でなかなか難しい融資」に
対応するために設立された機関ですので、

「アパート経営を始めたい」っていう方に対しては、
すごく親切だったりする訳です。


↑国金のサイトにも、そう書いてあります。


ただ、融資しやすい物件としにくい物件が極端なのと、
制度的に色々難しい面があるのが難点です。

書類もちょっと面倒くさいので、国金レポートを読んで
担当者が稟議を上げやすい事業計画書を作ってください。


今の金利は10年固定で2.3%ですね。さすがに安いっ☆


繰上返済の違約金も掛からないし、保証料も不要。
耐用年数を超えた融資もしてくれますし、審査も早い。

最初の物件は国金で融資がベストだと、今でも思っています。



・・ということで、今から富山に行ってきます。


これで1月はブログ毎日更新を達成。( ̄ー ̄)v

日課にしておけば、意外と書けちゃうもんですね。 

しっかり確認

昨日のブログに書いたネットで請求した物件資料、
2社ともお返事をいただけませんでした・・・(。>_<。)

健美家で請求すると、ものすごい早さで資料が届くのですが、
あまり慣れていない業者さんだったのでしょうか。


いずれにしても、今日買付を入れるというのは
ちょっと難しい状況です。ウソついてすいません。


今日は保険の話なんですが、
各社とも去年から「契約内容の不備是正」に取り組んでいます。

通常は、契約の更新時に担当の代理店から案内があります。

満期がしばらく来ない長期契約の場合は、
保険会社から直接案内が郵送されます。


できるだけ分かりやすくまとめているんですが、
はっきり言って、一読して理解できるようなものではありません。(^^;)


そもそも、このような是正が何万件単位で必要になったのも、
保険を扱っている代理店や社員までもが、
正しい保険の掛け方について知らなかったことに原因があります。

だから、ご案内を読んだくらいでは、一般の方は全然分からない訳です。


とはいえ、正しくない保険加入をされている方は
たくさんいらっしゃいます。

実は保険料を払いすぎていて、
手続きをしたらごっそり戻ってくる・・・ということもあり得ます。

ご自身の物件が省令準耐火構造だったり、
2×4工法で建築されていたり、回りが空き地だらけだったり、
オール電化だったりという場合は、保険料返戻の可能性ありです。


詳しくは、コラム集の最終章にある
「あなたの保険料は払いすぎ?」というところに詳しいです。

このブログのリスクと保険のページのコンテンツも、
鋭意制作中ですので、そちらもご覧下さい。(^▽^)


リスク対策がしっかりしていれば、
自己資金を全部ごっそり物件購入につぎ込めます。

万全の備えをしておきましょう~☆


■土地をお持ちの方はアパート008.comで資料請求。
 保険コンサル付です。超親切にやってます(笑)

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