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収支明細をすぐ読む

管理会社さんから送られてくる、収支の明細。

だいたい月半ばに届くのですが、
翌月の初めに「財布の中身レポート」を書くまで読んでませんでした。

ちょっと反省して、数ヶ月前からすぐ読むことにしました。


今月もすぐに熟読。

すると、2ヶ月も前に退去した方の明細がまだ載っていて
「退去精算交渉中」という記載が備考欄にありました。

なんだこれは・・?と思ってメーリングリストで問い合わせ。

以下のようなお返事が帰ってきました。


 ○○さんの件に関しては、2ヶ月分滞納していたことは先日ご報告し
 ておりましたが、退去後本人さんの行方が分からなくなり、クリーニング・
 鍵交換の費用の一部を回収する為に行方を捜しています。

 保証人の欄に記入してあったところに連絡して分かったことが、
 契約名義だった「○○○」という名前は本人の知人の名前でした。

 入居確認書に記入してあった保証人の名前が本当の本人の名前でした。

 勤務先にも何回も足を運んだり、勝手に名前を使用された知人や
 従業員にも聞いていますが、どこかを転々としているようです。
 回収のために動いているのが現在の状況です。


あらあら・・・大変なことになってるんですね。^^;

「交渉中」じゃなくて「捜索中」じゃないですか(笑)


管理会社の店長さんからなんですが、こういう「ちょっとまずい」ことを
抱えてしまって報告してくれないことがあります。

早めに報告してもらえれば、退去者の行方を探すような
大変なことをさせなかったかもしれませんし。


この入居者は、物件購入前から住んでいる方なので、
滞納や名義詐称について、管理会社さんの責任はありません。

ただ、完璧な退去立ち会いができたかというと、
そうではないかもしれませんので、
今日これからしっかり話してみようと思います。


すぐに収支明細を読むようにして、よかったです。(*^▽^*)ゞ


■メンター泉さんに最初に薦められたDVDです。
 現役司法書士に学ぶ不動産投資術

 このDVDを見て2ヶ月後に、利回り18%&築10年のRC物件を
 フルローンで買えました。

 「高利回り物件は、買うのではなく獲るものである」
 という名言は、この方が最初におっしゃったものです。

泉正人×本田直之 対談

昨日は、ファイナンシャルアカデミースペシャルライブ。

メンター泉さんと、レバレッジシリーズの本田さんの対談を
しっかり聴いて来ました。

今日は大阪で開催されるみたいですね。
あの規模で連日開催ということですから、JFAの方も
大変でしょう。^^;


ぼくはIZUMI塾参加者の忘年会で、本田さんに会ったことがあるのですが、
「初めて本田さんを見た」という方が多かったようで、会場騒然!(笑)


Tシャツ&ビンテージのジーンズ。
髪はポニーテール、ワイルドな髭、日焼けして真っ黒。

強烈な「自由人オーラ」を感じました。


本田さんの写真が載ってるブログ


対談内容も素晴らしく、本田さんの
「このふたりでもできたんだから、自分にもできると決意して欲しい」
という冒頭のお話と、

泉さんの「アドバイザーはたくさん持つんだけど、自分で判断する」
という話が特に印象に残りました。


参加者には3千円分のJFA商品券がもらえたので、
会場で2千円に値引されていたDVDを買って帰りました。

お金を使ってないので、もらったと言ってもいいかも。


会場はみなとみらいにあるパシフィコ横浜の大ホール。

自宅から近いのでタクシーで行ったのですが、
近いうちにみなとみらいのタワーマンションに住んで、
あそこに徒歩で行けるようになりたいものです。(*^▽^*)


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管理法人と経費

昨日は税理士さんと打ち合わせでした。

昨年末に自分の管理会社を作りましたので、
個人・法人とも税務のことはお任せすることにしました。


年間何十万円かの支出になりますが、
安心感&時間の創出を考えると高くありません。

3年間は自分でやりましたので、
だいぶ知識が付きましたけどね。(*^▽^*)


この管理法人というのは、個人の投資家けーちゃんから
各種業者さんとの交渉などを委託されていることになります。

管理料として、家賃収入の10%弱程度を法人に流し、
そこから今度は法人の社員としての投資家けーちゃんに、
給料を支払うことになります。


これで、給与所得控除が使えるのと、
法人を通じて社会保険に加入することができます。

給与の額は極力低く抑えておいて、
社会保険も安く加入するという訳です。( ̄▽ ̄)V


サラリーマン時代は高額社会保険料納付者だったので、
ちょっといい気分です。

でも、法人に流す管理料は年間300万円以上になりますので、
給与を支払ってもかなり余ります。

ここは、ある程度納税して決算数字を良くしておいて、
次年度以降に法人で物件を購入できるように、
金融機関の心証をよくする計画です。(o^-^o)


でも、法人だと個人では落とせなかった経費が認められます。

例えば・・・

・旅行を社員旅行として経費参入
  →毎年決まった時期に、1人1泊3万円くらいで行ける範囲。

・ジムの会費(これは嬉しい!)

・ちょっとですが、服や靴など


服や靴というのは、
例えばセミナーや学びの会などに出席する際に
それ相応の格好をしていかなければならないので・・・
という理由付けです。


ジーンズ&トレーナーで出席してますが・・・(笑)


サラリーマン時代には、
スーツ、靴、シャツやネクタイ、クリーニングなど
100%社用にも関わらず経費にならなかったものが、

今度は95%私用でも経費になるなんて、
金持ち父さんの本に書いてあることは本当だなぁ・・・と
実感しました。

■今朝もメルマガ配信しました。もうすぐ400名です。
 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

金森重樹さんに会う

財布の中身レポートの取材で、
通販大家さんの代表金森さんのご自宅にお邪魔しました。

場所は麻布です~、ぼくにはあまり縁のない場所。


すごいリビング・・・!(≧∇≦)
こんなマンションに住みたいです。


最近話題になっている融資の引き締めについて、
金森さん自身の不動産投資、
自宅マンションを激安で購入した経緯についてなど

色々聞いてきました。


2月のレポートで配信しますので、
今のうちにご登録くださいね☆

初月無料の財布の中身レポート

http://blog.goo.ne.jp/moai111/e/b1af9d80a8f844b1ec8dfd071b6b4057 http://bokuhon.seesaa.net/article/80439593.html http://blog.livedoor.jp/sdtubznr/archives/592020.html http://nlpmaster.hama1.jp/e33445.html http://apa-toro-n-dt.seesaa.net/article/80141277.html http://bracingjapan.livedoor.biz/archives/51005904.html http://ch04001.kitaguni.tv/e470212.html http://blog.fideli.com/consulgent/archive/212/0 http://ikadoku.blog76.fc2.com/blog-entry-144.html http://ameblo.jp/mamecci/entry-10066284916.html http://d.hatena.ne.jp/RayC/20080116/1200501848 

地価のアンケート

物件を購入すると、2~3ヶ月後に国土交通省から手紙が来ます。

毎度のことなんで慣れましたが、
今回は同時に3通も来ました。(◎o◎;)


空けてみたらほとんど内容は同じ。

11月に買ったマンションの土地名義が、
「ご主人」「奥さん」「共有」に分かれていたから手紙が3通ということでした。

まさにお役所仕事です。


封筒の中には、このような挨拶状が入っています。



もうひとつ、こんな感じで調査票が入っていて、
これを返信用封筒に入れて、提出するような仕組みです。


このアンケートは公示地価を決める際の参考になるそうなので、
正直に書いて提出すると、地価を下げる要因になりかねません。(^^;)

特に、償却を多く取るために建物の金額割合を高くしていますから、
契約書上の土地売買金額なんて、ウソみたいに安いです。


でも逆に、金額をものすごく高く書いて出したらどうなるんだろう・・・?

地価が上がって、空き担保枠が増えるかも?(笑)

一瞬、協力しちゃおうかとも思いましたが、
アンケートは裏面までぎっしりで、すぐに挫折しました。

セミナー資料

1月26日開催の「NSX松田のホームセンター200%活用術」

明日の夕方集まってリハーサルをする予定なんですが、
それに先駆けて資料が届きました。


うおーー!!
かっこ良すぎますね(≧∇≦)/

今回のセミナーは、リフォームをメインにしている関係上
写真の枚数がめちゃめちゃ多いです。


90分のセミナーではあり得ないくらいページも多いし、
全部話しきれるかどうか・・・が、今の心配事です(笑)




話は変わって長々と膠着していた石川のマンションですが、

「この日なら現地を見に行けるかもなぁ~」
と思っていた日までに契約がまとまりそうもなかったので、

今回は購入を見送ることにしました。


不動産は「縁」の要素が強いので、自分に向いている物件の場合は、
すんなりと買えることが多いように思います。


最近、積極的に探す活動をあまりしていなかったので、
少しずつ始めてみようかと考えているところです。(^∇^) 


■2月23日の「2大ブロガーの高利回りセミナー」

12日間で満席になってしまいました。
席を増設して70名にしたんですけど、すぐでしたね。

懇親会も開催することになりましたので、
セミナーにお申込いただいた方には、別途ご案内があります。


■200%活用術にご参加いただく前に、
 昨年実施した「利回り30%の物件を手に入れる方法」もご覧下さい。

 サンプル映像もどうぞ。
 音が出ますので、ご注意下さい。(o^-^o)

勉強会の雰囲気

昨日は、大家さん学びの会ならびにアームレスリングの練習でした。

学びの会は、なぜか序盤が大量発生のゴキブリの話ばかり(笑)
その後は、不良入居者への対応について。


それから、容積率緩和を先読みした物件購入手法について。
アパート新築に建築士を入れることのメリットとデメリット。
勤務先にバレないように、アパート経営をするには・・・などなど。


今回も充実していました。(^▽^)


ぼくが学びの会を好きなのは、
上記のような困りごと相談を、「みんなで考える」マナーの良さです。

いわゆる「教えて君」と呼ばれる、
自分の問題解決のためだけに参加している人がいないですね。


聞くだけ聞いて、あとは知らん顔ではなく、
相談に乗ってもらった後は、別の人の困りごとを真剣に考えます。

こういう人ばかりだと、会の雰囲気も良くなりますし、
「ホントはオフレコの話なんですが・・・」という隠しネタを
思わず公開したくなってしまいます。(^_^;)


(事実、している人もいました。)


会員さんの意識も高いし、運営に回っている方も
雰囲気作りに気を遣っていらっしゃいます。

すばらしいですね。


もちろん、財布の中身レポートの会員さんも最高です。(^○^)


■今日はハワイにいる泉さんから電話がありました。
 海外から掛けると、携帯に変な番号が表示されるんですね。

 サクセスロードまっしぐらのメンター泉さん。
 実質無料のトークショーは19日です。

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