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たまたま目に留まらないだけ?

今日はこれから、新幹線で名古屋に行きまして、
所有している区分マンションの、退去立ち会いをします。

その後、工務店さんと不動産会社の方をお呼びして、
リフォームと売却の打ち合わせをします。

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お昼前から夕方まで掛かりますが、
その後は、名古屋の美味しいものを食べる予定になっており、
忙しいけど楽しい1日になりそうです。(=´∇`=)


さて、不動産の売却といえば、
埼玉の西浦和で保有していた区分に買付が入っており、
先日、売買契約も完了しました。

売り出してから、だいたい3ヶ月で決まったのですが、
毎回、不動産会社さんの査定には、困惑させられっぱなしです。


今回は

「フルリフォームすれば1300万円くらいで売れますが、
 簡単な修繕と清掃で1千万円を切るくらいの価格にすれば、
 かなりスムーズに売れると思います」

というご意見を、複数の会社からいただきました。


そこで990万円で売却することにしたのですが、
内見が2週間に1回くらいあるものの、まったく決まりません。

仕方なく、価格を50万円下げたのですが、
なんと、突然毎日のように内見の申込が入るようになり、
複数の購入希望者が出てきました。


50万円の効果、大きすぎです。( ̄Д ̄;)


売却時は、どうしてもなるべく高く売りたいですから、
反響が少なくても「買いたい人が1組見つかればいいのだから」と
そのまま放置してしまいがちですが、

家を買いたい人は、本当に真剣に物件情報を精査しており、
まったく反響がないのは「たまたま目に留まってない」のではなく、
やはり価格面で見劣りしているんだなと分かりました。


もうひとつ、全然反響がない売り物件が川崎になるのですが、
こちらも価格を下げて様子を見ることにします。。


入札物件、購入できず。。

ちょっと前に、銀行系不動産会社さんから頂いた、
入札案件の話をしましたが、先日入札&開札がありました。

担当の方の話によると、入札情報を30数社に送ったそうで、
実際に入札をしたのが何社かは分かりませんが、

・区分ひとつめ  4番手。
・区分ふたつめ  5番手。


という結果だったそうです。

「1位の入札金額は、いくらだったんですか?(T△T)」

と聞きましたが、競売と違って非公開。

でも、「全然惜しくもない金額だった」ということで、
そういう時はまったく悔しくありません。


区分マンションを転売している業者さんって、
素人(業者じゃないという意味)の投資家から見ると、
驚くほど薄い利益で商売をしています。

「平均の収益10%。仕入れの5回に1回は赤字になる」

と話していた業者さんもいたくらいなので、
一つのミスも許されない身としては、
同じ基準で太刀打ちすることができません。ε= (´∞` )


競売にしろ、このような入札にしろ、
公平な競争をしていては、なかなか思う収益が出ないのが、
今の不動産投資の現状なのかもしれません。

ということは、フェアじゃない競争。
または、競争がないような投資をする方法を考えられる人が、
これから買い増しても良いんだと思います。


鹿児島&熊本観光。

事例研究会のあとは、鹿児島&熊本観光をしました。

空港に、いきなり足湯があったのですが、
入って遊んでいたらバスの時間を逃してしまいました。(^^;)

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鹿児島観光は、貸し切りタクシーで移動。
いろいろ説明もしてくれますし、コスパも良かったです。

天気も良く、桜島へ渡るフェリーが気持ち良かった☆
意外とスピード速いです。

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空港から市内に移動してくるときに、噴火してましたが、
近くに行った日は、残念ながら噴火なし。

でも、上の写真に写ってる岩は噴火で飛んできた溶岩ですので、
本当に大規模な噴火が来たら、間違いなく死にます(笑)


それと、10年ほど前にこの桜島でライブを行った、
長渕剛さんのモニュメント(叫びの肖像)が印象的でした。

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人口6千人しかいない桜島に、7万5千人を動員。

少ないとはいえ、普通に人が住んでいる場所で、
夜通し大音量のライブをしても、大半の住民が歓迎したそうで、
長渕さんが、いかに地元で支持されているかが分かります。

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翌日は、九州新幹線で熊本に移動(1時間くらい)して、
定番の熊本城などを見学しました。

お城を観に行くと、歴史の勉強になりますね。
大阪城、名古屋城とならんで、日本三大名城なんだそうです。

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最終日の夜だけ、がっつりグルメ系を堪能しまして、
「孤独のグルメ」に出てきそうなお店で、4人掛けテーブルを占領。

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馬刺し、カンパチの刺身、馬ホルモン炒めなど。飲み物は日本酒のようで米焼酎。


熊本ラーメンもいただきました。なぜか生卵が乗ってます。

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鹿児島で事例研究会。

昨日、鹿児島のイベントから帰ってきました。

イベント(事例研究会)自体は土曜日で終わっていたのですが、
そのあと名古屋に住んでいる両親を呼んで、
鹿児島と熊本の、観光をしてました。のんびりしましたね。(=´∇`=)

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鹿児島という場所にも関わらず100名近くの参加があり、
県外・九州外の参加も多く、盛況でした。

内容も、毎年ユニークなものが多く、
1テーマあたりの時間も30分程度と短めなので、
効率良く知識や情報を詰め込めます。


今回、特に注目した事例発表が、以下の2つです。


① 日本一の学生マンションを目指す!

入居者のほとんどが同じ大学の学生であることに注目し、
学生に特化したサービスを提供していました。

新入生向けの、先輩入居者によるオリエンテーションのほか、
就職活動の情報提供、日経新聞の読み方レクチャーなど、
遠隔地の兼業大家さんでは、到底太刀打ち不可能なレベルです。(^^;)

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元々、日本の賃貸業は「大半の大家さんが適当にやっている」という、
他業種ではあり得ない前提で、成立しています。

全賃フェアで、長野の大家さんの講演を聴いても感じましたが、
地主系大家さんが、本気になったら相当な脅威です。


② 「見た目」より「頭」のいい物件の見つけ方 

こちらは、ぼくが取り組んでいるファミリー区分を、
さらに深く追求したノウハウでした。

築30年とか、かなり古い物件であっても、
議事録、管理組合の決算資料、修繕履歴や計画書などを、
複数年分しっかりと精査することで、
普通は手を出せない物件でも、安心して購入に踏み切れます。

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耐震性については少し不安なのですが、
築年数で、安易に物件情報を切り捨てていくのではなく、
掘り出しものを確実に買っていこうと思えました。

その他、充実した情報を提供いただいた
講師の皆様に感謝です。


事例研究会のあとは、3時間+αに及ぶ懇親会でした。

会場(居酒屋さん)に所属しているアイドルユニット(?)が、
ステージで歌を披露するという、ちょっと変わった趣向も。

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キャスト系アイドル セブンカラーズ


遅い人は、午前様になるまで飲み歩いたそうで、
九州の大家さんはタフですね(笑)

来年の事例研究会は、大阪で開催だそうです。


銀行からの入札案件。

今日はこれから、大家検定(現:不動産実務検定)を主催する、
JRECのイベントに参加するために、鹿児島に行きます。

年に1度の「事例研究会」は、4年連続の参加です。
毎回、真に役立つ情報が得られます。


今回のテーマは、こんな感じ。楽しみですね(=´∇`=)

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イベントのホームページより。


さて、先日取引のある銀行系の不動産会社さんから、
入札の案件が紹介されたので、現地を見学してきました。

見学会のようなものが、ちゃんと開催されますので、
競売に比べると、かなり親切です。

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同じマンションの中で3部屋同時の売却でして、
見学した部屋以外は、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件。

ぼくが購入するのは、その残りの方なので、
全体の雰囲気と設備の仕様を確認した程度でした。


詳細な資料は、「秘密保持契約書」というものを、
元付さんに提出しないと、開示してもらえません。

修繕積立金の残高や、入居者さんの状況や契約内容などは、
これから開示してもらうことになります。


初めての経験なので、
勉強のためにも入札自体はしてみるつもりです。


駅近物件のウソ。

先週末も、2泊で北陸に行ってきました。

5月から3ヶ月連続で、富山や石川に通っていることになります。
冬以外は、いつ行っても楽しいところですね。


今回は、依頼された講演のお仕事がメインでしたが、
その合間に、売り物件を見たり、業者さんと打ち合わせをしたりで、
それなりに忙しい3日間でした。


いくつか見たうちで、一番利回りが高かったのが、
北陸本線の「津幡駅」の近くにある、2棟一括マンション。

斬新なカラーリングが特徴的でした。

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空きは多いのですが、満室時利回りが30%超ということで、
リニューアル投資にうってつけなマンション。

津幡駅から100mも離れていないという、北陸では希少な立地。
駅自体が少ないので駅近も少ないのです。(^^;)


ちなみに、津幡というのは金沢駅の2つ手前にありまして、
特急電車は停まらない小さな駅です。

1日の乗降客数は2千人ちょっと。

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入口の階段に座り込んでも、全く迷惑ではありません。


ただ、調べてみて分かったのですが、
この津幡駅というところは、駅の東西がまったく違いまして、
物件のある東側の開発が、完全に無視されています。

地図を見ても、一目瞭然。

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東側に商業施設が少ないとかいうレベルではなく、
現地に行ってみると、そもそも、

東側には出られない

ということに気づきました。
駅の出口が、西側にしかないのです。


だから、売られているマンションにたどり着くためには、
西側から出て、南に250mくらい歩いて踏切を越える必要があります。

踏切から、駅が見えるかどうか・・という距離です。

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そして、線路の反対側の道路を駅の方に戻っていくと、
例のアパート2棟がある訳です。

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田舎の駅とはいえ、毎時5~6本の電車が通過するので、
踏切ではまってしまうと、さらに時間が掛かります。

駅から近い物件でも、ちゃんと注意した方がいいですね。ε= (´∞` )


このように、東側に住む必要がまったくないにも関わらず、
物件自体は7割くらいの入居率があるようで、
いろんな価値観の人がいるんだなぁと感心した次第です。



HAPPY & RICH チャンネル

メルマガでは既に告知をしていますが、
無料で視聴できる、動画コンテンツを作成しまして、
先日からオープンしています。

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投資家けーちゃん HAPPY & RICH チャンネル


上記のサイトから、メールアドレスを登録するだけで、
合計2時間半以上の動画を視聴できます。

役立ちますし、結構おもしろいですよ(=´∇`=)



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