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銀行からの入札案件。

今日はこれから、大家検定(現:不動産実務検定)を主催する、
JRECのイベントに参加するために、鹿児島に行きます。

年に1度の「事例研究会」は、4年連続の参加です。
毎回、真に役立つ情報が得られます。


今回のテーマは、こんな感じ。楽しみですね(=´∇`=)

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イベントのホームページより。


さて、先日取引のある銀行系の不動産会社さんから、
入札の案件が紹介されたので、現地を見学してきました。

見学会のようなものが、ちゃんと開催されますので、
競売に比べると、かなり親切です。

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同じマンションの中で3部屋同時の売却でして、
見学した部屋以外は、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件。

ぼくが購入するのは、その残りの方なので、
全体の雰囲気と設備の仕様を確認した程度でした。


詳細な資料は、「秘密保持契約書」というものを、
元付さんに提出しないと、開示してもらえません。

修繕積立金の残高や、入居者さんの状況や契約内容などは、
これから開示してもらうことになります。


初めての経験なので、
勉強のためにも入札自体はしてみるつもりです。


駅近物件のウソ。

先週末も、2泊で北陸に行ってきました。

5月から3ヶ月連続で、富山や石川に通っていることになります。
冬以外は、いつ行っても楽しいところですね。


今回は、依頼された講演のお仕事がメインでしたが、
その合間に、売り物件を見たり、業者さんと打ち合わせをしたりで、
それなりに忙しい3日間でした。


いくつか見たうちで、一番利回りが高かったのが、
北陸本線の「津幡駅」の近くにある、2棟一括マンション。

斬新なカラーリングが特徴的でした。

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空きは多いのですが、満室時利回りが30%超ということで、
リニューアル投資にうってつけなマンション。

津幡駅から100mも離れていないという、北陸では希少な立地。
駅自体が少ないので駅近も少ないのです。(^^;)


ちなみに、津幡というのは金沢駅の2つ手前にありまして、
特急電車は停まらない小さな駅です。

1日の乗降客数は2千人ちょっと。

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入口の階段に座り込んでも、全く迷惑ではありません。


ただ、調べてみて分かったのですが、
この津幡駅というところは、駅の東西がまったく違いまして、
物件のある東側の開発が、完全に無視されています。

地図を見ても、一目瞭然。

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東側に商業施設が少ないとかいうレベルではなく、
現地に行ってみると、そもそも、

東側には出られない

ということに気づきました。
駅の出口が、西側にしかないのです。


だから、売られているマンションにたどり着くためには、
西側から出て、南に250mくらい歩いて踏切を越える必要があります。

踏切から、駅が見えるかどうか・・という距離です。

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そして、線路の反対側の道路を駅の方に戻っていくと、
例のアパート2棟がある訳です。

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田舎の駅とはいえ、毎時5~6本の電車が通過するので、
踏切ではまってしまうと、さらに時間が掛かります。

駅から近い物件でも、ちゃんと注意した方がいいですね。ε= (´∞` )


このように、東側に住む必要がまったくないにも関わらず、
物件自体は7割くらいの入居率があるようで、
いろんな価値観の人がいるんだなぁと感心した次第です。



HAPPY & RICH チャンネル

メルマガでは既に告知をしていますが、
無料で視聴できる、動画コンテンツを作成しまして、
先日からオープンしています。

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投資家けーちゃん HAPPY & RICH チャンネル


上記のサイトから、メールアドレスを登録するだけで、
合計2時間半以上の動画を視聴できます。

役立ちますし、結構おもしろいですよ(=´∇`=)



区分マンションのチェック項目5つ。

昨日は、年に1度の誕生日だった訳ですが、
メッセージやコメントをいただき、ありがとうございます。

投資家けーちゃんを名乗って、10回目の誕生日。
まあ、それなりに良い10年だったのではないでしょうか。
健康ですし、不動産経営も順調です。


今日はこれから、横浜中区の区分マンションの決済です。

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今年になって3つめの区分購入になりますが、
10戸くらい買おうと思っているので、進捗率悪いです。
やっぱり価格が上がってるようですね。(^^;)


首都圏(たまに名古屋)で購入している区分マンション。
情報ルートは、ネット検索と業者さんからの直紹介の割合は半々くらい。
過去1つだけ競売で落札したものがあります。

資料を見て確認するのは、以下の3点。

1.エリアと築年数から望まれる「ネット利回り」が確保されているか。
2.一般実需向けの売却価格との乖離があるかどうか。
3.これから募集した場合の家賃水準はどうか。


上記の3つがオッケーだった場合、業者さんに電話して
「売主さんの属性と売却理由」「修繕積立金の残高」を確認します。

全部で、確認するのは5項目だけですね。


価格水準が高いけど、他の要素は基準を満たしている場合は、
指値をした買付を入れてもいいかどうかを訊きます。

指値の「買付」というのがポイントで、
買付を入れずして、価格が下がるかどうかを質問するのは、
かなり失礼な行為だと思うのでやりません。


プロの業者さんでも、そういう人はいますけどね(笑)

そして実際に買付を入れて、通ったら現地を確認して完了です。


それなりに購入を続けてはいるのですが、
今年になって退去も多く、リフォーム→売却の作業が、
業務をかなり圧迫するようになってきました。

いま2戸売却中で、来月にはもう1戸増える予定です。ε= (´∞` )


不動産投資も義理人情。

土曜日の朝、北陸から帰ってきました。

その日の午後から、満室経営新聞関連の仕事があり、
朝7時半過ぎにホテルを出て、早めの飛行機です。


北陸滞在のほうは、予定以上に順調に進みまして、
それぞれの管理会社さんとも、しっかり打ち合わせができました。

入居率は全体的に好調な状況が続いているので、
(今月は3日間だけ「完全満室」の状態がありました)
空室対策の方は和やかなムード。(=´∇`=)


打ち合わせ関連のメインは、
金沢のマンションの外壁・屋上大規模修繕です。

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所有して8年になり、残債が3,300万円まで減った物件が、
毎月、120万円以上の家賃を生んでいます。

はっきり言って、「絶好の売り時」のはずですが、
金沢物件は、ブログのイラストにもなっている旗艦マンションですし、
思い入れも強いので、保有を続けることにしたのです。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、
「地方の中古物件は、大規模修繕をしない」というぼくの方針について、
ご存じかもしれませんが、これは例外的な運用ですね。

不動産投資といえども、
数字以外の要素があるのかもなぁ・・と思います。

物件そのものや、管理会社さんへの義理人情ですね。

もちろん、長期保有した場合も基準以上の成果が出せるよう、
しっかり検討した結果の決断です。


ちなみにこのマンションは、購入してから8年連続で、
3月末が「全ての部屋に入居が決まっている状態」となっており、
毎年、満室祝勝会をしています。

今回は、富山県の庄川(しょうがわ)沿いにあるお店で、
解禁されたばかりの天然鮎を頂きました。


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塩焼きはもちろん、唐揚げ、フライ、天ぷら、南蛮漬けでも頂きます。
写真は天ぷら。


この時期の鮎はまだ小さく、頭から丸かじり。

塩焼きだけで、1人10本くらいは平気で食べられます。(^~^)


北陸に長期出張。

月曜日の夜から、北陸に来ています。
今回は5泊という、過去最長のスケジュール。

富山の高岡で3泊、石川の金沢で2泊ですね。


主な訪問目的は、

・富山、金沢、加賀の管理会社さん打ち合わせ。
・金沢の管理会社さんとの満室祝勝会。
・地元の不動産業者さんと、情報交換。
・取引銀行の支店長に挨拶。

というようなものです。

割と余裕があるスケジュールで、今日は特にアポイントもなく、
物件の調査をしたり原稿を書いたりする予定です。


戻ってきたら、諸々ご報告させていただきますね。

とりあえず、昨日は現在入札期間中の競売物件を見に、
新湊(しんみなと)と呼ばれるエリアまで、ドライブしてきました。

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こんな感じで、築10年台のRCマンション(延床800㎡以上)が、
売却基準価格1千万円ちょっとで出ています。

しかし、「こんなところに賃貸で住む理由がない」というエリアで、
満室になる予感さえしないとう物件でした。

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マンションから30秒で、こんな素敵な海岸に辿り着きますが、
その分、潮風による塩害(サビの被害)が凄かったです。

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ということで、入札見送り。。

夜は、いつものお寿司屋さんで、
北陸の旬な魚介類(今は岩牡蠣が最盛期)を堪能しました。

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ちょっと珍しい案件2つ。

先月の終わりに事務所を移転しまして、
まだ片付いていなかったり、届いていない備品があったりと、
本調子ではないものの、だんだん平常時に近づいて来ました。

窓からの景色が、「ヨコハマ」という感じで、
テンション上がりますね-。(=´∇`=)

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さて、最近は不動産の方の動きが出てきています。
これまでとはちょっと違う、若干マニアックな案件がふたつ。


1.区分の事務所

合計210㎡くらいの区分事務所が売られていまして、
ダッシュで買付を入れてみました。
利回りとしては、表面で10%ちょいと「まあまあ」な感じ。

2区画あって、それぞれ別の会社が賃借中ですが、
そのうちの1区画の賃料が異常に安くて、相場の半額程度。
どうして安いかの経緯も判明しています。


購入後に、家賃の値上げ交渉またはテナントの入替をすることで、
収益が大幅に上がる可能性があると思いました。

現在、地元の信金さんで融資審査中です。
週明けに大勢判明の予定。


2.区分のバルク案件

50戸超中、なんと30戸がまとめて販売されている案件で、
こちらは普通の住居で、ほとんどがワンルーム。

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Googleの航空写真は、こんな感じ。2棟の中で30戸。


バルク案件ということで、通常の売却相場に比べて安いのと、
総戸数の過半数を占める勢力になることで、
物件の価値向上などを、割と好きにやれるということです。
っていうか、やりたい放題?(笑)


どちらも、将来性を見込んで購入を検討しているもので、
今までとは少し、違った感じの案件です。


ふつーうの、安定したレジデンス一棟ものなら、
「いい会社に行ってるサラリーマン」の方が融資が下りやすいです。

そういう人たちとの競争にならないよう、
どんな投資をするかは、常に変化していかないとな・・と思います。


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