メイン

聞きまちがい

不動産投資に興味をもつきっかけになったのは、多くの人と同じように「金持ち父さん、貧乏父さん」や「実践、億万長者入門」です。

実際に不動産投資を志して最初に購入した教材が、浦田健さんの出している「ファーストステップセミナー」というやつです。
DVD版12,000円と、CD版5,000円がありましたので、当時はお金も余裕がないためCD版を選択しました。

何度か聞いて非常に勉強になったのですが、今が時代が変わってしまってますので、使えないノウハウが多いかもしれません。(※販売はされているようです。ぼくが今から不動産投資を始めるなら、迷わずこの講座に行きます)


引っ越しで荷物の整理をしている時に、この教材の資料が出てきました。
かなり真剣に聞いていたようで、たくさんのメモが取ってあります。


しかし、笑えるのがこのメモ。
融資についての解説が書かれたページです。

071130000.jpg


ノンリコース・ローンについて説明された内容を、「論理コース・ローン」と間違ってメモっているのです。

読み返してかなりウケてしまいました。(=´∇`=)
たぶん「固定金利コース」とか「元金均等コース」みたいなメニューのひとつだと思ったのでしょう。「理論派のあなたは『論理コース』がオススメ」みたいな(笑)

勘違いもありましたが、よく勉強したおかげでたくさんの不動産収入を得ることができてます。お金を掛けて勉強するのは、本当に大切なことです。

管理会社と募集力

3棟目のRCマンションは、最初の2年で管理会社を変えました。

前の会社ではなかなか空室が埋まりませんでした。
2年の間に2戸の退去がありましたが、1戸は7ヶ月してようやく入居者が見つかり、もう1戸は空室のままでした。(^^;)

場所が悪いのかなぁ・・・。
築12年くらいで古くもないし、これは将来厳しそうだな・・・なんて思っていました。


管理会社を変えてからも2戸の退去がありました。
どちらも退去日~入居日が1ヶ月も掛からず決まっています。(^▽^)

今の管理会社さんが直接決めていただけたことは実は一度もなく、すべて違う仲介会社さんからの紹介です。

仲介手数料が減るのを覚悟で、他社さんに営業してくれているんですね。
ありがたい話です。

自社で情報を抱えてしまうのと、他社に手数料100%で公開するのでは、物件が部屋探しをしている人に紹介される確率が何倍も変わってきます。

前の管理会社さんは、地元では大手でアパマンショップにも加盟している立派なところだったのですが、いつまでも決まらなかった理由が分かりました。(><)


昨日も1戸決まり、3棟目のマンションは満室確定になりました。

今のところ、1棟目1戸、2棟目1戸、先日購入した5棟目が6戸で合計8戸の空室があります。全部埋まれば44万円くらい家賃が入る計算です。


44万円は大きい!

家賃が高くて断念した、みなとみらいのタワーマンションにも住めてしまいます(笑)


年度末までに全戸・・・とは言わないまでも、大半を埋めたいところです。

不動産投資は買ってからが本当の勝負。
がんばります。

お引っ越し

今日は自宅の引っ越しでした。

一括見積もりサービスを利用しまして、一番安かった訳ではありませんが、サカイさんにお願いしました。

ぼくは11年半の社会人生活で、転勤その他の理由で5回も引っ越しをしていますが、業者はサカイさんが一番いいです☆ 運搬も丁寧で、一生懸命やってくれているのが分かります。


関係ないですが、会社の所属部署も最初の8年で4回も引っ越しました。

店舗の統合や会社の合併などが理由で、自宅と合わせると年1ペースで引っ越していますね(笑)


しかし、転居というのはお金が掛かります。

・家賃1ヶ月と当月の日割り分
・引っ越し
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証会社の保証料

などなど、結局100万円くらいのお金が簡単に吹っ飛びます。(^^;)

家賃の差はあれ、ぼくの物件に入居していただく方も、多くの出費を伴っているんだなぁ・・ということが身をもって分かりました。

このあたりで、何か入居促進につながるサービスがありそうです。

与信が難しいですが、引っ越し費用を出してあげて、家賃に上乗せして一定期間で回収するなんて手がありそうです。

引っ越し会社さんから紹介料をいただくようなシステムにしておけば収益アップになりますし、賃貸契約書の文言をよく考えて、なるべくリスクを低くする工夫をしなければいけませんね。


ぼくの持ち物件は家賃の安いものが多いので、このサービスは効果があるかもしれません。

管理会社さんに相談してみようと思います。

投資年表

投資年表のところを直近分まで追加しました。

投資家けーちゃん 不動産投資の軌跡

物件のページも、近日中にアップします。

埋もれた図面

もうすぐ引っ越しということで、今日は部屋の片付けや読まない本の処分などで1日を費やしました。慣れないことすると疲れます。(;-_-)

レバレッジ・リーディングを読んでから、本をたくさん買うようになりましたので、早めに捨てないとすぐにいっぱいになってしまいます。


ところでこの写真。

071124000.jpg


先日部屋探しをした時に、業者さんが出してきた物件資料のファイルです。

「中区2DK~2LDK」みたいな名前のファイルがいくつかあって、そこに次々と綴じ込んでいくだけのファイリングです。300枚くらいは軽くある感じです。。。


自分の物件図面が、管理会社さんの中でこのように埋もれているかもしれないと思うと、かなり怖いですよね。(^^;) 

今のようなネット全盛の時代でも、結局このファイルを使って物件を探すことになった訳ですので、紙の力を甘く見てはいけないようです。

新しく購入したマンションも、自分で物件資料を作らなきゃな~と思いました。


新築お見積もりキャンペーン中。

気合の満室対策

新しく物件を購入したことで、空室が一気に6戸増えました。

前のオーナーさん(=売主さん)が空室だらけだったのに、ぼくが購入したら満室になる・・・という目論見で物件を購入していますし、銀行もお金を貸してくれています。

金沢マンションで空室対策の実績があるので、銀行からもその分野では信用があるのです。考えてみるとすごいことです。(^^;)


大家力の差というのは、特に地方の物件を購入する際には重要です。
リートの放出物件や、競売、業者の転売なんかに比べて、大家力が高くない方から購入した物件は、はるかに良い利回りで購入することができますからね☆(^▽^)


では、何が大家力を分ける一番の要素かというと、結局のところ「気合い」です。

「絶対満室!」という強い意志を持ち続けることで、管理会社さんと中心とするチームに熱意が伝わるものなのかなぁ・・と思っています。


今回も、決済当日の現地打ち合わせではもちろん、管理会社さんに新規物件購入の話をした時から、気を込めています。

今日の朝確認したら、管理会社さんのホームページ、Yahoo不動産などには情報が掲載されていました。v(^^)v 管理会社さんにも熱意が伝わったのを感じました。

部屋が決まるのも嬉しいですが、こういうチームワークを実感できた時も気分がいいですね。チームの皆様への感謝の気持ちも忘れずにいようと思います。


今回もなんとなくうまくいく気がします。
何しろ、気合が入ってますから☆

決済終わりました。

何とか決済が終了しました。よかったー☆(^○^)

今回は仲介業者さんが間に入っていないことで、色んな心配がありました。

資金不足で売主さんが抵当権を消せないかも・・・っていう心配や、決済がかなり延びてしまうという可能性もあったのですが、どちらもクリアできて助かりました。

購入したマンションが11月30日に建築されていますので、決済が来月になると、返済期間が1年縮まります。(^^;) 毎月のキャッシュフローも、2万円くらい変わってきますしね。


朝10時から銀行に行って決済。

売主さんが印鑑証明を忘れて来たので急いで取ってきてもらったり、銀行の支店間の送金に手間取ったりで、いつもよりは時間が掛かりました。


その後、近くのショッピングセンター「ファボーレ」でお昼ごはん。
ぐったり力が抜けますが、ごはんはおいしく感じます(笑)


午後からは、管理会社さんとガス会社さんにマンション前までお越しいただいて、管理とガスの切り替えについて打ち合わせです。

プロパンガスは、いつもお願いしているところに一斉切り替え。
ガス会社さんからは、給湯器を全戸取り替えていただいたり、そのほか諸々の特典をいただきます。(^▽^)

管理はいつもお願いしている会社なので、先ほど預かった鍵もどっさりと渡して、すべてお任せです。

あとは空室を全部見て、気になるところは写真撮影。
リフォームや清掃が必要なところは、自分でシルバーさんか便利屋さんを手配してキレイにしてもらわなければいけません。


決済の日は、だいたいこんな感じのスケジュールです。


夜は富山駅前のいつもの居酒屋さんで祝賀会。
いつもながら、新鮮な富山湾の魚介類を堪能しました。v(^ー^)v

今回は新湊(しんみなと)というところで獲れたスワイガニが中心でした。

カニを食べる度に思うのですが、カニってなぜあんなに人間が食べるのに都合の良い姿をしてるんでしょうねぇ。

カパっとボディを開けて、日本酒とウズラの卵などを入れて、そのまま火に掛けて食べられるなんて・・・(笑) 

071120000.jpg  カニ味噌の甲羅焼き。カニ刺しに付いてきます。


いろいろと楽しい1日でした。 (^-^)ノ

今日はこれからのんびり東京へ帰ります。
もちろん、まだ買います。

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事