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リスクと保険のページ

一昨日入れた買い付けは、通りませんでした。(^^;)

800万円引きのオファーだったのですが、それでも利回りは14%ちょい。
築浅で評価は出そうだったのですが、指し値も通らないようでは断念するしかありません。


今年中になんとかしたかったんですけどね~。

まだ、25日も今年はありますので、最後までがんばります。


さて、得意分野を活かしてリスクと保険のページを作りました。
ブログ右側の「カテゴリー」のところに追加してあります。


まだコンテンツも少なくて読み応えがないですが、全部読めば相当な知識が付くように工夫するつもりですので、本編ブログと併せてよろしくお願いいたします。(^▽^)


リスクと保険のページ

目標必達・・?

今日は・・・あ、もう昨日ですね。久しぶりに買付を入れました。

富山市の、場所的には割といいところにある、8戸の軽量鉄骨マンションです。

築浅で担保評価的には出そうなのですが、利回りがちょっと・・・という感じだったので、
15%程指値をしています。


「12月中に決済できます!」


と、買付申込書に手書きで記入してFAXしました。(≧∇≦)

「すぐに買えます。融資も通ってます(または通ります)」というのは、指値を通すためのよい方法です。

数時間後に業者さんから連絡が来たのですが、なかなか厳しい様子。
あまり売り急いでないんだそうです。


別に、こっちも買い急いでないですから(=´∇`=)


・・・って言い返したいところですが、ホントは買い急いでるんですよね。(^^;)

金利が下がってきてるので、今のうちに3年くらいの固定で決めておきたいし、これが買えれば年初に立てた「家賃月収400万円」という目標を、満室ベースではギリギリで達成できます。


会社では「目標必達!」ってやってましたけど、強制されることがないと、どうしても甘くなります。最後まで、目標にはこだわりを持っていたいですね。(`へ´)9


明日くらいには結果出るのかな。

買付なんて10%通るかどうか・・・という確率ですから、期待はほどほどにしておきます。

チームワーク

早いものでもう12月。世間では忘年会シーズンですね。

今年は若干少なめですが、今週は飲み会が3本ありますし、機会があれば月末までに北陸へ行って、日頃お世話になっている方と親交を深めたいと思っています。(≧∇≦)


先日3棟目のマンションが再び満室になったお話を書きましたが、続いて2棟目のマンションにも入居が決まり、購入以来初めての満室になりました。ヽ(^◇^*)/


相次ぐ滞納や夜逃げ、漏水にもちろん空室に悩まされていた築古マンションですが、ついに努力が実ったという感じです。

このまま永遠に住んで欲しいです。(=´∇`=)


購入したばかりのRCマンションは、相変わらず多くの空室がありますが、前回に続いてオリジナルの物件チラシを作成する予定です。

今日は、お世話になってる管理会社さんから、チラシに使用する写真が届きました。(容量が大きいのでCDロムで送ってもらってます)

071203000.JPG


物件の内外だけでなく、近所のスーパーやスターバックス、病院などの施設の写真まで撮ってきていただきました。

※富山にはおしゃれなカフェが非常に少なく、近所にスタバがあることは十分なアピールポイントになります。

寒くて忙しいはずなのに、頭が下がります。(。_。) このご尽力を無に帰すことのないよう、気合いの入ったチラシを作成しなければなりません。


このようにチームで頑張れるところが、アパート経営の嬉しいところですよね☆ 
株式投資だとこうはいきません。

聞きまちがい

不動産投資に興味をもつきっかけになったのは、多くの人と同じように「金持ち父さん、貧乏父さん」や「実践、億万長者入門」です。

実際に不動産投資を志して最初に購入した教材が、浦田健さんの出している「ファーストステップセミナー」というやつです。
DVD版12,000円と、CD版5,000円がありましたので、当時はお金も余裕がないためCD版を選択しました。

何度か聞いて非常に勉強になったのですが、今が時代が変わってしまってますので、使えないノウハウが多いかもしれません。(※販売はされているようです。ぼくが今から不動産投資を始めるなら、迷わずこの講座に行きます)


引っ越しで荷物の整理をしている時に、この教材の資料が出てきました。
かなり真剣に聞いていたようで、たくさんのメモが取ってあります。


しかし、笑えるのがこのメモ。
融資についての解説が書かれたページです。

071130000.jpg


ノンリコース・ローンについて説明された内容を、「論理コース・ローン」と間違ってメモっているのです。

読み返してかなりウケてしまいました。(=´∇`=)
たぶん「固定金利コース」とか「元金均等コース」みたいなメニューのひとつだと思ったのでしょう。「理論派のあなたは『論理コース』がオススメ」みたいな(笑)

勘違いもありましたが、よく勉強したおかげでたくさんの不動産収入を得ることができてます。お金を掛けて勉強するのは、本当に大切なことです。

管理会社と募集力

3棟目のRCマンションは、最初の2年で管理会社を変えました。

前の会社ではなかなか空室が埋まりませんでした。
2年の間に2戸の退去がありましたが、1戸は7ヶ月してようやく入居者が見つかり、もう1戸は空室のままでした。(^^;)

場所が悪いのかなぁ・・・。
築12年くらいで古くもないし、これは将来厳しそうだな・・・なんて思っていました。


管理会社を変えてからも2戸の退去がありました。
どちらも退去日~入居日が1ヶ月も掛からず決まっています。(^▽^)

今の管理会社さんが直接決めていただけたことは実は一度もなく、すべて違う仲介会社さんからの紹介です。

仲介手数料が減るのを覚悟で、他社さんに営業してくれているんですね。
ありがたい話です。

自社で情報を抱えてしまうのと、他社に手数料100%で公開するのでは、物件が部屋探しをしている人に紹介される確率が何倍も変わってきます。

前の管理会社さんは、地元では大手でアパマンショップにも加盟している立派なところだったのですが、いつまでも決まらなかった理由が分かりました。(><)


昨日も1戸決まり、3棟目のマンションは満室確定になりました。

今のところ、1棟目1戸、2棟目1戸、先日購入した5棟目が6戸で合計8戸の空室があります。全部埋まれば44万円くらい家賃が入る計算です。


44万円は大きい!

家賃が高くて断念した、みなとみらいのタワーマンションにも住めてしまいます(笑)


年度末までに全戸・・・とは言わないまでも、大半を埋めたいところです。

不動産投資は買ってからが本当の勝負。
がんばります。

お引っ越し

今日は自宅の引っ越しでした。

一括見積もりサービスを利用しまして、一番安かった訳ではありませんが、サカイさんにお願いしました。

ぼくは11年半の社会人生活で、転勤その他の理由で5回も引っ越しをしていますが、業者はサカイさんが一番いいです☆ 運搬も丁寧で、一生懸命やってくれているのが分かります。


関係ないですが、会社の所属部署も最初の8年で4回も引っ越しました。

店舗の統合や会社の合併などが理由で、自宅と合わせると年1ペースで引っ越していますね(笑)


しかし、転居というのはお金が掛かります。

・家賃1ヶ月と当月の日割り分
・引っ越し
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証会社の保証料

などなど、結局100万円くらいのお金が簡単に吹っ飛びます。(^^;)

家賃の差はあれ、ぼくの物件に入居していただく方も、多くの出費を伴っているんだなぁ・・ということが身をもって分かりました。

このあたりで、何か入居促進につながるサービスがありそうです。

与信が難しいですが、引っ越し費用を出してあげて、家賃に上乗せして一定期間で回収するなんて手がありそうです。

引っ越し会社さんから紹介料をいただくようなシステムにしておけば収益アップになりますし、賃貸契約書の文言をよく考えて、なるべくリスクを低くする工夫をしなければいけませんね。


ぼくの持ち物件は家賃の安いものが多いので、このサービスは効果があるかもしれません。

管理会社さんに相談してみようと思います。

投資年表

投資年表のところを直近分まで追加しました。

投資家けーちゃん 不動産投資の軌跡

物件のページも、近日中にアップします。

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