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賃貸住宅フェア

このブログをアップしたら寝るところですが、起きたら賃貸住宅フェアを見に行きます。

去年までは、平日に開催される東京ではなく、土曜日が絡む大阪のに参加していました。

今年は、2日間最初っから最後までいる予定です。
体力持つかな・・・(笑)


自宅のある関内から会場(国際展示場)までは、1時間ちょいと意外に早いのですが、2日間東京の東の方まで通うのもめんどくさいので、夜はまたお泊まりです☆

なんか楽しいなぁ(≧∇≦)/


いつもは大家さんが自らのノウハウを披露するようなセミナーを聞くことが多いのですが、今回は控えめにしておいて、敢えて業者さんのにどんどん出てみようと思ってます。


営業トークの中にも、最先端のお話が混ぜられていることがありますし、大家さんのお話は大家さん学びの会で聞くことができるかな、というのが理由です。
あと、しっかりとしたノウハウを伝えていただくには時間が短いなぁ・・という気もします。


ちなみに、学びの会の有料会員は「財布の中身レポート」と同じくらいオトクです!
ヽ(^◇^*)/

今日もメーリングリストでは、「火災報知器をいかに安く効果的に取り付けるか」ということについて、貴重な情報が流れていました。
皆さん、親切でいい人ばかりです。


話がそれましたが、2日間楽しみですね
おもしろいネタがあったら、またご報告いたします。

サブプライムローンのまとめ

サブプライムローンについてブログ検索でまとめてみました。
昨日の記事を書いていて、自分でもよく分からなかったので(笑)

ブログは便利ですね。(≧∇≦)



■サブプライムローンとは、米国において、信用力の低い借り手に対して貸し付けた
ローンの総称を言う。よく優遇レートのことを「プライムレート」と言ったりするが、サブ
ライムはこの反対。

■米国の消費者の大半は、過去の借り入れ・返済の履歴と現在の借り入れ状況に
て記録が取られており、これを点数化したクレジットスコアと呼ばれる点数が付
けられている。クレジットスコアは、借金の返済が遅延すると低下し、クレジットスコア
低い借り手は信用力が低いと判断されることとなる。

■サブプライムローンは、クレジットスコアが低い借り手に対して貸し付けられるため、
回収遅延リスクは、信用力の高い借り手に対して貸し付ける住宅ローンよりも高く、
 金利も高めに設定される。


■サブプライムの典型としては2005年頃に登場した「NINJA(ニンジャ)」と呼ばれる
  ローンなどがあり、NINJAとはノー・インカム、ノー・ジョブ・アンド・アセットの略。
 所得がなくても借りりられるローン。

■このような無節操な貸し出しが出来るようになったのは証券化という金融技術に
 よるところが大きい。証券化という手法によって、貸す側はオイシイ部分だけを受け
 取り、ローン自体は他の人に売却し、将来発生する貸し倒れリスクから逃れることが
 可能になった。そして貸す側のビジネスモラルはどんどん喪失された。


■破綻の要因となったのは、2006年からの住宅上昇率の鈍化と延滞率の増加。
  大手ニューセンチュリーファイナンシャルが経営破綻&上場廃止となり、一気に表面化した。

■売るための証券化商品を作るためには、基本となる住宅ローンが必要である。
 ローンがあって証券化するのではなく、証券化商品が必要でローンを組ま
 せる。
そんな逆転現象が、どんな相手であろうともローンを組ませる、という
 無節操な融資に結びついたと言える。


■いま、最悪のシナリオとして、サブプライム関連の損失は3000億ドル(33兆円)
 という試算が出ているが、日本の土地バブル崩壊での不良債権総額は100兆円
 を超えたことからも、この数字は楽観的すぎるとの声も。

■株価の下落ばかりが取り沙汰されるが、アメリカにはローンが払えず自宅を
 手放さざるを得ない借り手が百万人以上いるとのこと。


■アメリカ主要金融機関の公表損失額
  リーマンブラザーズ(6-8月)  29億ドル 
  モルガンスタンレー(9-11月) 37億ドル
  シティグループ(7-9月) 68億ドル
  UBS(7-9月) 36億ドル   
 それぞれ、10-12月期でも、さらに損失が拡大する見込み。

■不動産投資信託(REIT)が岐路にある。売れ行きの陰りにサブプライム問題が
 拍車を掛けている。


■住宅ローン担保証券(RMBS)の下落を予測する「逆張り」投資を行った米証券
 大手ゴールドマン・サックスが、40億ドル(約4480億円)の巨額の利益を上げた。

■ブッシュ大統領が、サブプライムの金利を固定するとのニュースも。
 (サブプライムローンの金利は、最初は低く次第に高くなる)


<日本版サブプライムについての記事>

■最近、REIT(クリード、ジョイント)の公募増資連発や、不動産流動化企業による
 期発予定にない資産売却等が相次いで行われてきている。
→ 私募ファンドの解約が進んでいる証拠である。

■サブプライム問題の影響による外資の資金引き上げで、今後強制解約がもっと
 顕著に行われていくはずであり、そこで仮に不動産がたたき売られれば、例え
 キャッシュフローが安定してる物件だろうがなんだろうが、原資産価値を割って
 売りさばかれて元本割れするだろう。

■現在の日本の不動産は、バブルの頃とは違い収益還元法で価格が決定されて
 いるが、投げ売りによってそのモデルが一旦破綻しようものなら、連鎖パニック
 でオフィス・商業不動産・レジットを問わず不動産相場全体が下落することは間
 違いない。

■サブプライムローン問題よる金融市場の混乱が落ち着くにつれ、REIT の保有
 する不動産価値に着目したM&A (企業の合併・買収) や自社株買いが増加する
 ことを予想している。 (大和証券投資信託の見解)


参照ブログ
http://blogs.yahoo.co.jp/saugi762/347173.html
http://ameblo.jp/sakura888/entry-10060207627.html
http://fx10000.sblo.jp/article/8248991.html
http://www.doitsu-tarou.com/ecg/2007/12/vol130_42ae.html
http://blog.livedoor.jp/riging00/archives/50644056.html
http://blogs.yahoo.co.jp/kedume1998/28432618.html
http://toushin.telescopingmethod.biz/2007/12/post-176.html
http://ameblo.jp/nqg57528/entry-10056421590.html
http://independenceday2030.blog93.fc2.com/blog-entry-34.html

メルマガ53名になりました。
ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/ 

融資姿勢の変化

不動産投資に対する融資基準の見直しについて、色々なニュースが流れています。

ブログ検索でまとめてみました。
事実調査をした訳ではありませんし、各ブログ運営者の意見も含まれていますのでご注意下さい。


■サラリーマン向けの不動産投資が焦げ付き始め、融資基準が大幅に
 見直されている。特に小規模物件向けの融資が困難になってきている
 とのこと。

■北海道(主に札幌)の物件で焦げ付きが多く、またサブプライムローン
 を発端とする危機感の高まりが、見直しの主な要因。

■バブル崩壊を招いた「総量規制」の二の舞になるとの危惧も。

■不動産投資向け融資に積極的だったSMBCは、自己資金1千万円を
 持たない顧客を本店稟議案件としたほか、給与収入1千万円が必須の
 条件となったのとこと。また、自己資金なしでの通称「フルローン」も、
 12月12日付けで本店稟議案件となった。

■SMBCでは物件価格の90%までの融資に変更された。不動産仲介
 の大手「通販大家さん」からの案件でも同様の基準で運営される見込み。

■本部稟議になっても、全ての案件がNGという訳ではないが、審査期間
 が極端に長くなる見通し。

■融資の基準が厳しくなることで、来年の1~3月は極端に値下がりした
 お買い得物件が多数出てくるだろう。自己資金があり、属性の高い購入者
 には寧ろ有利な状況に。

■最近業績を伸ばしてきた投資用不動産仲介業者は、SMBCのフルローン
 ありきの営業を行っていたところも多く、仲介件数の減少による業績悪化も
 懸念される。

■担保評価の方法には変更がないようで、自己資金を持っているかどうかが
 最大の鍵になる。


ちなみに、ぼくがよく融資を受けている銀行は、
特に姿勢の変化がないようです(笑)

メルマガでは、融資基準や担保評価の方法もお知らせしていますので、
登録してみてくださいね☆


<参照ブログ>
http://blogs.yahoo.co.jp/pma100percent/52862054.html
http://www.financialblog.jp/1088/2007/12/post_547.html
http://min-min-semi.seesaa.net/article/72852813.html
http://starry-estate.cocolog-nifty.com/blog/2007/12/post_39c3.html
http://www.bb-japan.net/wago/archives/287
http://blog.livedoor.jp/erika1212japan/archives/452360.html
http://plaza.rakuten.co.jp/flat2007/diary/

メルマガ発行しました。

先日のブログで、商材の発行者様から抗議が来てしまいました。(^^;)

告訴も辞さずっていうことらしいです。
波乱の予感がしますねぇ。


ブログ的には面白くなるかもしれませんが(笑)

さて、メールマガジンを発行してみました。

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もちろん無料です。

パクリ情報商材

以前、吉川さんのブログで、ご自身の著作からネタを盗まれたという話がありました。

盗まれたというより、完全にコピーされたとのことです。
あれからどうなったんでしょうね。

セミナーDVDや、自分で出してる国金レポートなども、情報を売っていることには変わりないのですが、人マネでないことは絶対条件です。


今日はもうひとつパクリ商材を見つけました。
こちらは不動産投資です。

パクリサイト
↑買っちゃダメですよ?(^^;)


いちばん上の派手な煽り文句以外は共感できる部分もあるし、結構分かりやすい文章だったりするんですけどね(笑)


でも、この感情に訴える文章を、「どっかで読んだことのあるなぁ・・?」
って思った方もいらっしゃいませんでしょうか。


これは、JFA束田さんの「不動産投資家養成講座」から転用されているのです。

それぞれ中段の「もう、こんな生活イヤだ」のところを読んでみてください。
びみょ~に語尾を変えたりと、小細工していますけどね。


束田さんの講義は非常に素晴らしいものです。
「分かりやすさ」だったら、業界ナンバーワンではないでしょうか。

パクリ商材の中身は知る由もありませんが、色々なセミナーや教材から同じように転用しているんだろうなぁ・・・という想像をしてしまいます。


こういう人がいるから、情報販売がどんどん怪しく思われちゃうんですよね。


パクリ商材発行者へ抗議のメール

プレゼントです。

こないだのブログで最初に購入した教材の話をしましたが、CDを聞いた後に届いたメールで、同じ浦田さんが製作された5万円するビデオ教材を購入しました。


見事なアップセールですね。
浦田さんの目論見通りに購入してしまいました(笑)


「不動産投資の軌跡」のところにも記載がある、ホームスタディ講座というのを購入しました。


内容的にはちょっと古い部分もあるのですが、不動産投資を基礎の基礎から学べる良質の教材だったと思います。

例えば不動産のブログやサイトを読んでると、よく「買付を入れる」という言葉が出てきますが、まったく経験のない人には「は?買付を入れるって??」と感じると思います。

「入れる・・って、何か挿入するのかも?」と勘違いしても、
ぼくの論理コースローンよりはマシです(笑)


この教材では、買付申込書のサンプルも掲載されていますし、不動産業者さんに物件情報をお願いするお手紙の雛形もあります。

当時はそのまま実践していました。


さて、とても役だったホームスタディ講座ですが、さすがにもう観ることもなくなりましたので、ご希望の方に差し上げます。


まだ収益物件を持っていらっしゃらない方で、都内か横浜で直接お渡しできる方だと助かります。

不動産投資でハッピー&リッチな人生を実現するにあたっての、ぼくからのレクチャー付きです(笑)


toushika_keichan@yahoo.co.jp

まで、メールでご連絡下さい。

こちらのページの、スタンダードパッケージ(52,500円)です。
テキストに多少書き込みがあります。ビデオの画質は問題ありません。


明日は財布レポートの配信します。

今月のコラムは、新築で土地からフルローンを受けるための、究極の金融機関についてです☆

忘年会と勉強会

昨日、今日と一泊で東京に出張でした。

飲み会のあと帰るのがめんどくさくなって、いつものカプセルサウナに泊まっただけですけどね(=´∇`=) 


土曜日は、財布の中身レポート購読者様との忘年会。

うそーーーってくらい盛り上がりました☆(≧∇≦)/ 


参加された方のレベルが高く、お互いに情報や知識を提供しようという姿勢だったのが良かったですね。レポートをお読みいただいている方は、やっぱりひと味違います。

お越しいただいた皆様、ありがとうございました。


今日は大家さん学びの会の勉強会で、NSX松田さんと匿名のMさんを交えた公開座談会でした。

勉強会の内容は録音されて会員の方に配信されるとのことですが、非常にアットホームな雰囲気も手伝って、文字にできないディープな話が多かったですね(*/∇\*)


学びの会の水澤さんは、毎回の勉強会を充実したものにするために、しっかり準備と工夫をされていますね~。

ぶっちゃけトークを上手に引き出していらっしゃいました。


勉強会や懇親会は、主催者・参加者両方で創りあげていくものですね。

2日続けて意識の高い大家さんとお話ができて、楽しい週末になりました。


平日や週末という意識は、もうあまりありませんが(笑)


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