メイン

決済終わりました。

何とか決済が終了しました。よかったー☆(^○^)

今回は仲介業者さんが間に入っていないことで、色んな心配がありました。

資金不足で売主さんが抵当権を消せないかも・・・っていう心配や、決済がかなり延びてしまうという可能性もあったのですが、どちらもクリアできて助かりました。

購入したマンションが11月30日に建築されていますので、決済が来月になると、返済期間が1年縮まります。(^^;) 毎月のキャッシュフローも、2万円くらい変わってきますしね。


朝10時から銀行に行って決済。

売主さんが印鑑証明を忘れて来たので急いで取ってきてもらったり、銀行の支店間の送金に手間取ったりで、いつもよりは時間が掛かりました。


その後、近くのショッピングセンター「ファボーレ」でお昼ごはん。
ぐったり力が抜けますが、ごはんはおいしく感じます(笑)


午後からは、管理会社さんとガス会社さんにマンション前までお越しいただいて、管理とガスの切り替えについて打ち合わせです。

プロパンガスは、いつもお願いしているところに一斉切り替え。
ガス会社さんからは、給湯器を全戸取り替えていただいたり、そのほか諸々の特典をいただきます。(^▽^)

管理はいつもお願いしている会社なので、先ほど預かった鍵もどっさりと渡して、すべてお任せです。

あとは空室を全部見て、気になるところは写真撮影。
リフォームや清掃が必要なところは、自分でシルバーさんか便利屋さんを手配してキレイにしてもらわなければいけません。


決済の日は、だいたいこんな感じのスケジュールです。


夜は富山駅前のいつもの居酒屋さんで祝賀会。
いつもながら、新鮮な富山湾の魚介類を堪能しました。v(^ー^)v

今回は新湊(しんみなと)というところで獲れたスワイガニが中心でした。

カニを食べる度に思うのですが、カニってなぜあんなに人間が食べるのに都合の良い姿をしてるんでしょうねぇ。

カパっとボディを開けて、日本酒とウズラの卵などを入れて、そのまま火に掛けて食べられるなんて・・・(笑) 

071120000.jpg  カニ味噌の甲羅焼き。カニ刺しに付いてきます。


いろいろと楽しい1日でした。 (^-^)ノ

今日はこれからのんびり東京へ帰ります。
もちろん、まだ買います。

IZUMI塾の飲み会

土曜日は、IZUMI塾に参加された方同士の飲み会がありました。
これまでに、4回くらい開催されているようですが、参加は初めて。(^▽^)

挨拶もそこそこに、「3億円のノンリコ案件があるのですが、この図面をどう思いますか?」なんていう言葉が飛び交い、さすがIZUMI塾!っていう感じでした。

飲み会は非常にフランクな雰囲気で、何億円も買っている方から物件を持っていない方まで、不動産談義を中心に、楽しく過ごすことができました。


アンコウ鍋も、期待をまったく裏切らない味とボリュームでしたが、話し込んでいる時間が長く、いつもよりは食べる量が少なかったです(笑)

071119111.jpg

↑量が多すぎて、早く食べないと溢れて来るのです。


やっぱり不動産の話は楽しいですね☆


さて、昨日から富山入りしていて、今日はこれから決済です。

直接取引ですので、この段階でも「本当に決済ができるのだろうか?」という心配がありますが、完了すれば5棟目75戸。満室時の家賃年収は4400万円くらいになります。

がんばるぞー。


空室率40%

今回購入するマンションは、現況15戸中6戸が空いています。

空室率40%。

昨年購入した金沢のマンションが空室率53%(15/28)だったので、別にどうということはないのですが、よく考えてみると結構すごいですよね。(;-_-)

今回の物件は、満室時でも利回りが15%弱にしかなりませんので、早く埋めないとキャッシュフローが出てきません。来年3月までに満室になるよう、頑張ります。


昨日は、現在の募集賃料を管理会社さんにチェックしてもらい、適正かどうかを判断いただきました。

金沢の時は、ちょっとだけ賃料設定が高かったのですが、今回は今の募集家賃で大丈夫とのこと。事前に自分でも確認をしていますが、安心しました。(*^▽^*)


チラシを作って、広告料+謝礼上乗せキャンペーンのご案内も作って、あとは掃除をしたり細かな修繕や設備増強をしていくと、洗濯機の法則で入居者さんがやってくるに違いありません。


今日はIZUMI塾の参加者の方で飲み会があって、夜は銀座のあんこう料理のお店に行きます。お店に行かれた方のブログに、写真が掲載されていました。

  アンコウ鍋の画像


カレー??と思いきや、上に乗っているのはアンキモのようです。
なんだか凄そうで楽しみです(笑)

アパート経営の心構え

先日、雑誌の企画で不動産投資家同士の対談がありました。

一応、「覆面座談会」ということで顔や名前がでないことになっていますが、プロフィールを見るとすぐ分かると思います。

自分も色々意見を言いましたが、ほかの参加者のお話を聞いて勉強になることも多くて、楽しく過ごせました。お金ももらえるし(笑)


他の投資家の方と話していてよく思うことなんですが、ぼくに比べて「経済動向」「金利情勢」「人口動態」といった指標をよく把握しています。

例えばリートが住居系の物件を売りに出していて、事務所ビルへシフトしている・・・というようなことも、その時に聞きました。


ぼくは、あまりこういったことは気にしていません。

賃貸住宅に住む人は絶対にいなくならないし、金利が10%になるようなこともないと考えています。

確かに4~5%の金利になるくらいで不動産経営が厳しくなるようなら、やめておいた方がいいかもしれないですが、一定の水準以上の物件を購入して、高い入居率を維持する方が大切だと思います。

リートの動向を気にするよりも、入居者さんから好まれる設備の研究をするべきだし、アテにならない20年後の人口予想を元に投資戦略を考えるよりも、管理会社さんとの関係を強化する方がよっぽどリスクの低下につながると思っています。


あと、自分でアパート経営をバリバリやっていながら、ネガティブな話ばかりする人っていうのもいやですねぇ。(メ-_-)

そんなにアパート経営の将来性がないなら、おまえがやめろよって思います。
「逆煽り」でライバルを減らそうとでもしているのでしょうか。

もし、本当にそこまで心配しながらアパート経営をやっているのなら、人生の幸せ度が低いとしか言いようがありません。


以前実施したセミナーで、財布レポートを書いているNSX松田さんが、

「不動産投資関連の本は、いいことが書いてある部分だけを読むんです。」

と話していました。やっぱりこうじゃなくっちゃ(*^▽^*)


金利や人口など、自分ではどうにもならないことで心配するのはやめて、もっと身近なところに焦点を持って行きましょう。

アパート経営は労力の割に高い収益が上がる、ホントに恵まれた事業です。
もっと幸せを感じながらやりましょう。

高額納税!

司法書士さんから、今回の登記についての費用明細書がFAXされて来ました。

買主が支払うのは、所有権移転の登記と抵当権設定の登記のふたつ。
売主さん側では、現在付いている抵当権を外す登記分を支払います。

売主さんが、マンションを共有名義にしていること、ぼくの融資が2本(団体信用生命つきとそうでないもの)に分かれることで、通常より手数料が高いです。

総額180万円ちょっとになるのですが、高いと言ってもそのうち160万円は国に納める登録免許税で、司法書士さんの手数料は20万円くらいのものです。


登記の登録免許税のほか、4~6ヶ月後に請求が来る取得税、毎年の固定資産税、借入金の元本返済は経費になりませんから、手取金額以上に掛かって所得税。

税金、多いですね~。^^;

今年の試算では、ぼくの1~12月に支払った各種税金(費目上「租税公課」と言われる部分)は、600万円にもなるようです。(;゜0゜)

もう、立派な高額納税者ですよねぇ。

おおよそですが

 ・昨年購入したマンションの取得税  210万円
 ・今回の登録免許税           180万円
 ・固定資産税               215万円
 ・契約印紙代など             4.5万円

というような内訳です。

11月末までのキャンペーン

今月も、財布の中身レポートを配信しました。
これで通算31号目。がんばって続けています(*^▽^*) 

ちょっと前からブログでもリンクを貼っているアパート008.comというサイトで、資料請求のキャンペーンをやっています。

首都圏でアパート建築を検討されている方が、期間内に資料請求をすると、「チームを作ってアパート経営を成功させる方法」についての小冊子と、ぼくの保険コンサルが付いてくるというものです。

キャンペーンのサイト → アパート008.com


新築予定のない方でも、財布の中身レポートの購読者様には、レポートの抜粋版が今月の特別コラムとして付いてきます。

 小冊子の表紙

自分でするって大変

決済まで2週間になりました。

ここまで来ると、通常は銀行に書類を送って待っていればいいのですが、今回の売買は仲介業者さんがいませんので、何事も自分でやらなければなりません。

特に、今回の売主さんは不動産のことに何かと疎い上に、物件を自主管理されているので、何につけても二手間くらい余分に掛かるのです。(^^;)


例えば、決済月の家賃精算(日割でそれぞれに分配する)も、いつもならぼく側の業者さんが先方の管理会社さんにお願いして、決済日までには「精算明細」という形でご案内いただきます。

今回はぼくが売主さんに直接お願いして、さらに売主さんが自分で集計してぼく宛にFAX。それをぼくが日割計算して精算明細を作って、売主さんに返信・・・・という作業が発生します。


融資申込に必要な、登記簿や公図も自分で取ってこないといけません。(´。`) 
仲介業者さんの仕事って、なかなか大変です。

仲介手数料の3%+6万円は、とても「情報料」という性質ではなく、様々な労力の対価なんだなぁ・・・ということがよく分かりました。


ロバートアレンさんの「実践億万長者入門」という本に、売主さんに直接連絡を取り、業者さんを廃した取引をする方法が書かれていますが、自分から進んでやりたいとは思わないですねぇ。

やっぱり何事もプロにお任せするのが一番だと思いました。

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事