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高額納税!

司法書士さんから、今回の登記についての費用明細書がFAXされて来ました。

買主が支払うのは、所有権移転の登記と抵当権設定の登記のふたつ。
売主さん側では、現在付いている抵当権を外す登記分を支払います。

売主さんが、マンションを共有名義にしていること、ぼくの融資が2本(団体信用生命つきとそうでないもの)に分かれることで、通常より手数料が高いです。

総額180万円ちょっとになるのですが、高いと言ってもそのうち160万円は国に納める登録免許税で、司法書士さんの手数料は20万円くらいのものです。


登記の登録免許税のほか、4~6ヶ月後に請求が来る取得税、毎年の固定資産税、借入金の元本返済は経費になりませんから、手取金額以上に掛かって所得税。

税金、多いですね~。^^;

今年の試算では、ぼくの1~12月に支払った各種税金(費目上「租税公課」と言われる部分)は、600万円にもなるようです。(;゜0゜)

もう、立派な高額納税者ですよねぇ。

おおよそですが

 ・昨年購入したマンションの取得税  210万円
 ・今回の登録免許税           180万円
 ・固定資産税               215万円
 ・契約印紙代など             4.5万円

というような内訳です。

11月末までのキャンペーン

今月も、財布の中身レポートを配信しました。
これで通算31号目。がんばって続けています(*^▽^*) 

ちょっと前からブログでもリンクを貼っているアパート008.comというサイトで、資料請求のキャンペーンをやっています。

首都圏でアパート建築を検討されている方が、期間内に資料請求をすると、「チームを作ってアパート経営を成功させる方法」についての小冊子と、ぼくの保険コンサルが付いてくるというものです。

キャンペーンのサイト → アパート008.com


新築予定のない方でも、財布の中身レポートの購読者様には、レポートの抜粋版が今月の特別コラムとして付いてきます。

 小冊子の表紙

自分でするって大変

決済まで2週間になりました。

ここまで来ると、通常は銀行に書類を送って待っていればいいのですが、今回の売買は仲介業者さんがいませんので、何事も自分でやらなければなりません。

特に、今回の売主さんは不動産のことに何かと疎い上に、物件を自主管理されているので、何につけても二手間くらい余分に掛かるのです。(^^;)


例えば、決済月の家賃精算(日割でそれぞれに分配する)も、いつもならぼく側の業者さんが先方の管理会社さんにお願いして、決済日までには「精算明細」という形でご案内いただきます。

今回はぼくが売主さんに直接お願いして、さらに売主さんが自分で集計してぼく宛にFAX。それをぼくが日割計算して精算明細を作って、売主さんに返信・・・・という作業が発生します。


融資申込に必要な、登記簿や公図も自分で取ってこないといけません。(´。`) 
仲介業者さんの仕事って、なかなか大変です。

仲介手数料の3%+6万円は、とても「情報料」という性質ではなく、様々な労力の対価なんだなぁ・・・ということがよく分かりました。


ロバートアレンさんの「実践億万長者入門」という本に、売主さんに直接連絡を取り、業者さんを廃した取引をする方法が書かれていますが、自分から進んでやりたいとは思わないですねぇ。

やっぱり何事もプロにお任せするのが一番だと思いました。

決済日が決まりました。

昨日は売主さんと司法書士の先生、銀行の支店長に連絡をしました。

ぼくの場合は営業で外回りしている間、特にタクシーの中で電話をすることが多いのですが、クラウンの後部座席で「購入価格が8千万円で・・・」みたいな規模の大きい話をしていると、束の間のVIP気分が味わえます(=´∇`=)


決済日は19日、その前に一度銀行に行って支店長と会ってこないといけません。

前回は一度も面接をせずに、書類のやりとりだけで6300万円の融資をしてもらえたのですが、今回はそうもいかないようです。

支店長に会うためだけに富山へ行くのももったいないので、一緒にできることを考えなければなりません。(^^;)


それから司法書士さん。

今回は仲介業者さんが絡まない直接取引なので、売主さんがお願いした先生に電話を掛けてみたのですが、これがもうホントに暗い上に無礼な人で、この人に手数料を払うのはイヤだなぁ・・って素直に思いました。(メ-_-)


まぁ、そんな感じで少しずつ前進しています。
ここまで来たら、もう8合目っていう感じです。

忘れちゃいけない

空室が忘れた頃に埋まることって、まずありません。


どうやったら埋まるかを考えたり、具体的に行動をしていると、その行動とは関係ないことで埋まるものです。
何度も紹介している洗濯機の法則ですね。

思っているだけでもかなり効果があるので、毎日空室のことを考えてみるとよいかと思います。


さて、先日富山に行ったときに地元の賃貸情報誌を立ち読みしたのですが、何と自分の物件のひとつが掲載されていませんでした。(^^;)

すぐにメーリングリストで事情を確認。
ここ数ヶ月、手違いで掲載されていなかったとのことです。

でも、ホントは手違いじゃないんですよね。
ぼくの物件は忘れられていた訳です。

多くの物件を管理しているのだから、ある程度仕方のないことです。

ぼく自身、確認を怠ったというミスがありますので反省です。
しばらく空室もなかったので、雑誌やネットの確認をしていませんでした。

今は空室がちょっと増えてしまって3戸。
11月末にもう1戸空いてしまう連絡が来ました。

まぁ、それまでには2戸くらい埋めておくつもりですが、大事なのは自ら空室対策に燃えて、何百キロも離れた管理会社さんまでその熱意を届かせることではないかと思います。

5棟目 契約しました☆

今週末は、急遽富山へ行ってきました。

前にブログで紹介した北野さんのセミナーに参加する予定でしたが、やむなくキャンセル。(;_;)
大変素晴らしい内容だったそうで、残念でなりません。


何をしにいったかというと、新規物件の契約をしてきました。

071021000.jpg

築12年のこのマンション購入を巡っては、種々の激しい条件交渉の過程で、業者さんと売主さんがトラブルになってしまい、今回初めて業者さんを廃した個人取引を行いました。

業者さんにはお手数をお掛けしただけという結果になり、申し訳なく思いますが・・・。


でも、ちょっとしたことで流れる可能性も高かったので、今回無事調印を終えてほっとしています。(^∇^) 

ハードスケジュールで疲れましたけどねぇ。(´。`)


今回の物件は、購入価格8000万円
利回りは満室時で15%弱と、これまでの購入物件に比べると破格の低利回りです(笑)

ですが、広々1500㎡超の土地とタイル張りの外観が良く、エレベータがない上にLPガスですので、コストを抑えて運営できると思ったことが購入の理由です☆

決済は早ければ11月中旬。
何とか年内に間に合いそうでよかったですね。(=´∇`=)

トラブルの成れの果て

この分野ではなかなか珍しい「面白看板」をご紹介します。

071013000.JPG


ぼくは「安定したアパート経営のためには、管理会社さんとの円満な関係構築が重要」だと、ブログやセミナーで度々お話していますが、これはオーナーさんが管理会社とトラブルになって、あろうことか「管理会社への敷地内立ち入り禁止」を通告しているものです。



「入居者保護」「物件保全」のために立入禁止。


まるで管理会社が、マンションを破壊したうえに入居者に暴行を加えているかのような書きっぷりです。(≧∇≦)


こんな大きな看板を、オーナーさんが自腹で製作して設置するまでに至った経緯には、相当なドラマがあるんだと思いますが、「もうちょっとうまくやれなかったのかなぁ・・・^^;」と苦笑するしかありません。


この「オーナーvs管理会社」のトラブルがピークの時にはオーナーさんと管理会社の双方から入居者へ、


管理会社「家賃はこれまで通り弊社へ振り込んでください!」

オーナー「いやいや、こちらへ直接お願いします!」


という泥仕合が展開されていたそうです。(--;)
入居者さんも呆れてたんでしょうね。


今はトラブルも一段落して、違う会社に管理が切り替えられていました。

管理会社のミスでトラブルになることもあるとは思いますが、入居者さんまで巻き込んで迷惑を掛けてしまうようなら、アパート経営なんかしないほうがいいですよね(笑)

アパート経営も立派な事業。

不動産投資として、お金的な面だけがクローズアップされる時も多いですが、自分の行動が社会の役に立っているかどうかを、時々振り返ってみた方がいいかもしれません。

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