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決済日が決まりました。

昨日は売主さんと司法書士の先生、銀行の支店長に連絡をしました。

ぼくの場合は営業で外回りしている間、特にタクシーの中で電話をすることが多いのですが、クラウンの後部座席で「購入価格が8千万円で・・・」みたいな規模の大きい話をしていると、束の間のVIP気分が味わえます(=´∇`=)


決済日は19日、その前に一度銀行に行って支店長と会ってこないといけません。

前回は一度も面接をせずに、書類のやりとりだけで6300万円の融資をしてもらえたのですが、今回はそうもいかないようです。

支店長に会うためだけに富山へ行くのももったいないので、一緒にできることを考えなければなりません。(^^;)


それから司法書士さん。

今回は仲介業者さんが絡まない直接取引なので、売主さんがお願いした先生に電話を掛けてみたのですが、これがもうホントに暗い上に無礼な人で、この人に手数料を払うのはイヤだなぁ・・って素直に思いました。(メ-_-)


まぁ、そんな感じで少しずつ前進しています。
ここまで来たら、もう8合目っていう感じです。

忘れちゃいけない

空室が忘れた頃に埋まることって、まずありません。


どうやったら埋まるかを考えたり、具体的に行動をしていると、その行動とは関係ないことで埋まるものです。
何度も紹介している洗濯機の法則ですね。

思っているだけでもかなり効果があるので、毎日空室のことを考えてみるとよいかと思います。


さて、先日富山に行ったときに地元の賃貸情報誌を立ち読みしたのですが、何と自分の物件のひとつが掲載されていませんでした。(^^;)

すぐにメーリングリストで事情を確認。
ここ数ヶ月、手違いで掲載されていなかったとのことです。

でも、ホントは手違いじゃないんですよね。
ぼくの物件は忘れられていた訳です。

多くの物件を管理しているのだから、ある程度仕方のないことです。

ぼく自身、確認を怠ったというミスがありますので反省です。
しばらく空室もなかったので、雑誌やネットの確認をしていませんでした。

今は空室がちょっと増えてしまって3戸。
11月末にもう1戸空いてしまう連絡が来ました。

まぁ、それまでには2戸くらい埋めておくつもりですが、大事なのは自ら空室対策に燃えて、何百キロも離れた管理会社さんまでその熱意を届かせることではないかと思います。

5棟目 契約しました☆

今週末は、急遽富山へ行ってきました。

前にブログで紹介した北野さんのセミナーに参加する予定でしたが、やむなくキャンセル。(;_;)
大変素晴らしい内容だったそうで、残念でなりません。


何をしにいったかというと、新規物件の契約をしてきました。

071021000.jpg

築12年のこのマンション購入を巡っては、種々の激しい条件交渉の過程で、業者さんと売主さんがトラブルになってしまい、今回初めて業者さんを廃した個人取引を行いました。

業者さんにはお手数をお掛けしただけという結果になり、申し訳なく思いますが・・・。


でも、ちょっとしたことで流れる可能性も高かったので、今回無事調印を終えてほっとしています。(^∇^) 

ハードスケジュールで疲れましたけどねぇ。(´。`)


今回の物件は、購入価格8000万円
利回りは満室時で15%弱と、これまでの購入物件に比べると破格の低利回りです(笑)

ですが、広々1500㎡超の土地とタイル張りの外観が良く、エレベータがない上にLPガスですので、コストを抑えて運営できると思ったことが購入の理由です☆

決済は早ければ11月中旬。
何とか年内に間に合いそうでよかったですね。(=´∇`=)

トラブルの成れの果て

この分野ではなかなか珍しい「面白看板」をご紹介します。

071013000.JPG


ぼくは「安定したアパート経営のためには、管理会社さんとの円満な関係構築が重要」だと、ブログやセミナーで度々お話していますが、これはオーナーさんが管理会社とトラブルになって、あろうことか「管理会社への敷地内立ち入り禁止」を通告しているものです。



「入居者保護」「物件保全」のために立入禁止。


まるで管理会社が、マンションを破壊したうえに入居者に暴行を加えているかのような書きっぷりです。(≧∇≦)


こんな大きな看板を、オーナーさんが自腹で製作して設置するまでに至った経緯には、相当なドラマがあるんだと思いますが、「もうちょっとうまくやれなかったのかなぁ・・・^^;」と苦笑するしかありません。


この「オーナーvs管理会社」のトラブルがピークの時にはオーナーさんと管理会社の双方から入居者へ、


管理会社「家賃はこれまで通り弊社へ振り込んでください!」

オーナー「いやいや、こちらへ直接お願いします!」


という泥仕合が展開されていたそうです。(--;)
入居者さんも呆れてたんでしょうね。


今はトラブルも一段落して、違う会社に管理が切り替えられていました。

管理会社のミスでトラブルになることもあるとは思いますが、入居者さんまで巻き込んで迷惑を掛けてしまうようなら、アパート経営なんかしないほうがいいですよね(笑)

アパート経営も立派な事業。

不動産投資として、お金的な面だけがクローズアップされる時も多いですが、自分の行動が社会の役に立っているかどうかを、時々振り返ってみた方がいいかもしれません。

ハッピー&リッチな大家道

今日は通販大家さんのメルマガで、富山市(元は八尾町というところ)の物件が紹介されていました。

富山のことが大変良く書かれており、ちょっと嬉しかったですね(^∇^)

ちなみに、八尾町は有名な「おわら風の盆」が開催されるところで、開催期間である9月の3日間は、町の人口密度がおよそ100倍になります。


さて、9月のセミナーで「入居率98%!」などとお話したのですが、ここ最近でいくつか退去の連絡が来ました。
退去はないときはなくて、ある時は続きますね。

以前は退去があるだけでイライラしておりましたが、今は大丈夫です。
できるだけ短期間で埋められるように頑張りたいと思います。

退去のおかげ・・・と言ってはなんですが、管理会社さんとのやりとりも増えていまして、担当さんが自分のアパート・マンションのことを一生懸命考えてくれているのを感じると、嬉しくなります(=´∇`=)

収益が上がってお金が入って来るときも嬉しい訳でして、嬉しい気分を味わう意味ではいっしょだなぁ・・・と感じます。

ハッピー&リッチ大家道としては、なかなか良い気の持ちようですね。(≧∇≦)

ドコモのアンテナ

10月に入ってめっきり寒くなりましたねぇ。
風邪を引きやすい時期ですので、お気をつけ下さい。

さて、昨年購入した金沢のマンションは、屋上にNTTドコモの基地局が設置されているのですが、先日「アンテナ数を増設したい」という依頼が来ました。

  クリックすると拡大表示されます。

「ちょっとメンテナンスをさせてくださ~い」なんて言って、勝手に増設してしまっても、絶対に分からないと思うのですが(笑)、委託折衝会社まで定めて、丁寧にお願いに回られているようです。

設置料も増額し、これまでの85,000円→100,000円ということになりました。(≧∇≦)/

おそらく、この金額は一般的な水準よりは安いんだと思いますが、滞納も退去もない貴重な入居者さんということで、有り難く承諾させていただくことにしました。


ちなみに、このマンションは購入時に15戸も空室があったにも関わらず、管理会社さんとのタッグで劇的に入居率が改善し、4月からは満室稼働中。

利回りは24.1% → 24.4%とさらに上昇しました☆
やった~ヽ(*^。^*)ノ


この調子で、売り物件の話も決まるといいのですが・・・。
いま、ちょっと揉めております(笑)

ご参加ありがとうございます。

昨日は株式会社ギブコムの主催する不動産投資セミナーに、沢孝史さん、芦沢晃さんと一緒に参加して来ました。(*^▽^*)

200名以上の参加者の前で、オーロラビジョン級の超でかいスクリーンを使って、地方での不動産投資をテーマにお話をさせていただきました。

画面がでかすぎて、演台から後ろを振り返っても何が映っているのかよく分かりません。
目の前のパソコン画面が50インチになったような感じです。(^^;)

セミナーのあとは、パネルディスカッションで質問にお答えしたのですが、ご参加いただいた方の多くが管理会社さんの客付けや不動産の対応に不満をもっていらっしゃるようです。

地方・遠隔地でアパート経営をうまくやっていくには、管理会社さんとのタッグが不可欠でので、ぜひ良い管理会社さんを見つけて、仲良くやっていただきたいと思います。
うまくやる秘訣を網羅したコラム集は → こちらから☆


何かご質問等ありましたら、toushika_keichan@yahoo.co.jp までどうぞ。
(セミナー資料にあるアドレスは、ハイフンかアンダーバーか分かりにくいですが、アンダーバーが正しいです)


新規購入物件の方は、明日くらいに売主さんの印鑑が押された売買契約書が送られてくる予定ですので、そちらを確認して手付金をお支払いすれば、契約完了ということになります。

決済は11月中旬の予定。
こちらも空室の多い物件ですが、前回の金沢マンションと同様、ミラクルを起こして年度末には満室にしたいと思います。v(*^ ^*)v

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