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買付の回答

週末もフル稼働で頑張ってます☆

先日買付を入れた回答が来ましたが、指値した金額を数百万円上乗せした額でどうか?という内容。
それから決済時期を遅らせて欲しいという時期の指定がありました。

「キャッシュフローがマイナスで、一刻も早く手放したい」という大家さん以外は、「契約はなるべく早く。決済はなるべく遅く」というスタンスで、決済時期を引き延ばして来ることが多いです。

ある部分は妥協して心証を良くし、どうしてもこだわりたいところの譲歩を引き出す・・・という駆け引きがあります。

面倒なのは、買主→業者さんA→業者さんB→売主という伝言ゲームをやっている間に、自分の真意やニュアンスが正しく伝わらなくなってしまうことです。(^^;)


だから、ここでいう「業者さんA」というのは、なるべく毎回同じ人の方がいいですね。
ぼくは富山と金沢でひとりずつお世話になっている業者さんがいます。

今日は銀行の担当者さんに経緯を報告した後、週末のうちに考えた妥協案を業者さんに伝えておきました。これで通れば、おそらく購入です。


そのほか、17日に開催する主催セミナーのリハーサル。
これは会場を広くした上に、内容がよかったので紹介します。(=´∇`=)

詳しくはNSX松田さんのブログに載ってます。

財布の中身レポート会員の方は、3千円で参加できます)

業者さんが仕入れる金額よりも、安くフローリング材を仕入れる方法。
都心の戸建賃貸で、土地から仕入れて新築10%を出した事例。

などがありました。


そのほか、色んな原稿を書いたり本を読んだり。
忙しという訳ではありませんが、充実した時間を過ごすことができました。

金利上昇に備える

今日、このブログをアップしたら、富山のマンションに買付を入れます。(⌒▽⌒) 

結構な指値額なんですが、銀行へ融資の打診をして内諾済み☆

「融資は確実ですので、9月中に決済できます」

・・・という決め文句を添えるいつもの手法を使い、頑張って通してみたいと思います。


さて、9月の3回(出演1回、参加1回、企画1回)に加えて、10月のセミナーにも参加することにしました。

女性なのにたった3年でOL生活を卒業した、ファイナンシャル・プランナーの方の講演です。

  FP北野琴奈が語る 金利上昇に備える不動産経営

キタノコトナ・・・って、芸能人みたいな名前ですよね。
または少女マンガっぽいかも(笑)

でも話している内容はシリアスなものです。

「金利上昇に備える」なんていうと、「自己資金を増やしてなるべくレバレッジを掛けないようにしましょう」とか、「全期間固定にしてリスクヘッジしましょう」なんて内容かなぁ・・・と思ったのですが、

講師自身がガンガン借入を起こして物件を購入している方みたいなので、これならと思って参加を決めました。これから買付を入れる物件も、当然フルローン狙いですし。

沢さんの主催ですから、セミナー後の飲み会も楽しみです。⊂(^^ )

ビジュアル的にも芸能人みたい。(笑)

セミナー資料

だいぶ暑さが和らぎ、涼しくなってきましたね。(*^▽^*)
北陸に長いこといましたので、まだまだ暑さには弱いです。(夏バテとかはしませんが)

今日は9月29日のセミナーに向けて、資料を作り始めました。
たぶん、今週末くらいには完成すると思います。


070902000.JPG

これが1ページ目。
ちょっと高尚なことが書いてあります(笑) 

地方には大家力が低く、せっかく建築したマンションを空室率の高いまま朽ちさせてしまう、やる気のないオーナーさんが多くいます。

そういう人達から物件を適正な価格で購入し、手を入れて再生させてあげる方法について話します。首都圏に住んでいる方向けの、物件探しや融資についても説明する予定です。

9月は受講生として参加するセミナーもあり、もしかしたら北陸へ物件を見に行くかもしれない予定もあり、超ハードな1ヶ月になりそうです。(≧∇≦)

久しぶりに富山行きたいなぁ。
そろそろ岩ガキのシーズンも終わってしまう~。

ちなみに「Rのつかない月(6~8月)にカキを食べるな」というのは、冬場が旬である「真ガキ」のことです。岩ガキは夏がおいしい☆

吉川さんのセミナー

富山のカリスマ投資家、吉川英一さんの新築セミナーに参加します。

利回り15%の新築アパートセミナー

吉川さんとは何度かお会いしたことがあるのですが、基本的にめちゃめちゃいい人で(笑)、質問に答えてくれる時でも「一を聞いて、十を返す」ような感じです。(≧∇≦)

ブログのコメントも、すごく丁寧ですよね。

会場で吉川さんを捕まえて、質問責めにしちゃいましょう!☆


ぼくをハッピーリタイヤ(まだしてませんが)に導いてくれた泉さんのセミナーも、残席が少ないそうです。

5秒で物件の価値を判断し、最強の融資戦略でフルローンを決める秘訣が分かりますよ。(=´∇`=)

勉強しなけりゃ始まりません。

エリア調査

今日はアパート新築を検討している方からの依頼で、埼玉県の草加市まで実地調査に行ってきました。

地主の方なので建築候補地は決まっているのですが、立地としてどうなのか、適しているならどんな間取りかを検討するためです。

炎天下の中歩き回って、熱中症寸前。(--;)
タオルを頭に巻いて、ちょっと怪しい格好でした。


  実践版アパート・マンション経営 企画運営マニュアル

↑実地調査のやり方について書かれている項目があるのですが、

「チェックリストを作成してバインダーに挟んだものを持ち歩いて調査をすると、物件周りをウロウロしていても怪しさが軽減する」
と書かれていましたので、その通りにしました。(*/∇\*)

2度ほど声を掛けられましたが、「アパートを建築する計画があって、空室率の調査をしている」と話をすると、物件について入居者でないと分からない話をしてくれたり、中にはオーナーさんが「自分の物件がなぜ満室経営なのか」について説明してくれたりと、なかなか面白い経験をしました。(≧∇≦)

バインダー効果かもしれません。


周辺15棟の調査のあと、地元の仲介業者さんへヒアリング。
こちらも「建築をしたあと、管理をお願いできる業者さんを探している」と話すと、非常に好意的な対応をしていただけます。

面白いのは、業者さんによって当該エリアについての見解や、建築した場合の予想家賃が全く違うこと。

「1LDK45㎡くらいの部屋」という想定で、下限50,000円~上限75,000円まで、1.5倍の開きがあります。

業者さんは地域に詳しいプロのはずなんですが、それでもお店や担当によって予想以上の差があるものなんですね。

自分の物件の家賃査定も適切なのかどうか、再検討してみようと思いました。


駅徒歩25分の物件と、その周辺半径300mくらいの調査。
首のあたりが日焼けでひりひりするのと、なにより足が痛くて歩くのも大変です。(^^;)

明日はノーウォーキングDAYにします。

久しぶりに更新しました☆

大変久しぶりの更新になってしまいました。(^^;)ゞ 

活動が滞っていたかのように思われたかもしれませんが、そんなことはなく、毎日バリバリやっています。
これからまた書いていきますので、どうぞよろしくお願いいたします。

今日はお知らせ2点。

まず、ぼくが空室率53%のマンションを購入し、2ヶ月で満室にできたきっかけとなったIZUMI塾が、第4期生を募集しています。(*^ ^* )v

ハイスピード不動産投資 IZUMI塾

高い受講料ではあるのですが、ぼくはIZUMI塾に参加したことをきっかけに購入した物件から、毎月50万円くらいのキャッシュフロー(ローン返済、管理費、光熱費等を引いた後の金額)を得ていますので、元は十分取れることになります。

成功したい方はぜひご参加下さい☆


それから、9月29日にセミナーでお話することになりました。

お宝不動産の沢孝史さん、区分マンションだけで年間キャッシュフローが1000万円という芦沢晃さんも出演されます。

不動産投資セミナー 探して選んでよく回す

ぼくの講演は、地方の高利回り物件の探し方と管理方法についてをテーマにする予定です。(^▽^)

こちらは参加費無料ですので、当日時間のある方は必ず。
アポイントが入ってしまっている方は、その方と一緒にご参加下さい。(=´∇`=)

ブログで書けないような話

自分の家賃収入、ローンの返済額、管理費、税金その他の収支を隠さず公開する「財布の中身レポート」と執筆して2年ちょっとになります。

詳しくはこちら

財布の中身レポートでは、毎月メンバーが持ち回りでコラムを書いています。

経験の中で会得したノウハウや体験談、ブログでは書けない個別具体的な事項など、内容は多岐にわたっていますが、この度このコラム20回分を集めた「特選コラム集」を出すことになりました。(^▽^)


財布の中身レポート 特選コラム総集編

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 ↑画像をクリックすると、サンプルページが読めます。
 

レポート自体も面白いのですが、「毎月購読するのはちょっと・・・」という方も、自身のノウハウ構築やモチベーションアップのために、ぜひお役立てください。(=´∇`=)

ぼくは今日も物件を探して、資料の請求をしました。

がんばりましょう。

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