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ブログで書けないような話

自分の家賃収入、ローンの返済額、管理費、税金その他の収支を隠さず公開する「財布の中身レポート」と執筆して2年ちょっとになります。

詳しくはこちら

財布の中身レポートでは、毎月メンバーが持ち回りでコラムを書いています。

経験の中で会得したノウハウや体験談、ブログでは書けない個別具体的な事項など、内容は多岐にわたっていますが、この度このコラム20回分を集めた「特選コラム集」を出すことになりました。(^▽^)


財布の中身レポート 特選コラム総集編

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 ↑画像をクリックすると、サンプルページが読めます。
 

レポート自体も面白いのですが、「毎月購読するのはちょっと・・・」という方も、自身のノウハウ構築やモチベーションアップのために、ぜひお役立てください。(=´∇`=)

ぼくは今日も物件を探して、資料の請求をしました。

がんばりましょう。

素晴らしい仕事ぶり

以前のブログで「大家の仕事の大半が督促だ」と書いたことがありました。

ここでいう督促は家賃の督促という意味ではなく、管理会社さんやリフォーム業者さんに依頼したことを、期日通りに完遂してもらうための督促です。

裏を返せば、お願いした通りの仕事を期日通りにバッチリやっていただけるところはほとんどないということです。(^^;)


そんな中、金沢のマンションの管理をお願いしている会社さんは、常に期待以上の仕事をやってくれます。ヽ(*^。^*)ノ


今日は、最近の素晴らしい仕事ぶりの一例をご紹介。


3日前、物件から200kmほど離れた新潟県で地震がありました。
震源地の震度は6強とかなりのものですが、当然ぼくの住んでる東京では何の揺れも感じませんでした。

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記録によると、最初の揺れは10時13分
その時間はテレビを見ていなかったので、地震があったことすら知りませんでした。


そして地震が発生してわずか1時間あまりの11時37分に、管理会社さんとの間でやりとりしているメーリングリストに投稿がありました。

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金沢のあたりは、震度3くらいで大した揺れではなかったそうですが、素晴らしい機動力を発揮して物件の無事をいち早く確認し、さらにエレベーターの動作確認までしていただいてます。(*^ ^* )

まさに、督促いらずの完璧な仕事ぶりではありませんか!
こういう管理会社さんに任せておけば安心です。

金持ち父さんの本にも、投資はチームで行うものであるということがくどいくらいに書かれていますが、まさにその通りですね~。(^▽^)


最近は、従前からお願いしている富山の管理会社さんも良い動きをしていただいてますし、新しい便利屋さんにも巡り会いました。

新規の物件だけはなかなか買えませんが、よい方向に進んでいる感じはします。

債務超過

買付を入れた金沢のマンション、あっさり断られてしまいました。(^^;)

何しろ5千万円引きのオファーですから、仕方ないかもしれません。

こちらの売主さんは、相続で建物を引き継いだそうなのです。

年間家賃収入が1200万円くらいのマンション(築10年・今回の物件)と、550万円くらいのマンション(築33年)のふたつ。

築33年のマンションは1億円で売られています。
利回り5.5%・・・って都区内の新築のようです。(笑)

こういう破天荒な値付けがされるのはなぜかを聞いてみましたが、このふたつの物件で合計2億7000万円くらいの残債があり、このような法外な金額で売却しないと抵当権が外せないとのことでした。


つまりこちらのオーナーさんは、明らかに不動産価値以上の負債を抱えており、完全に債務超過状態になってます。

家賃年収合計1750万円で、2.7億円の負債。

ぼくが4億円以上の残債を抱えているのと同じような状態です。
実際には1.37億円くらいですから、いかに凄まじい状況かが分かります。(;゜0゜) 


・・・この人、相続しなければよかったのに。




最近いくつも買付を入れていますが、なかなか通りません。(。>_<。)

通らなかった物件は、ことごとく売れ残っていますので、折を見て再度お話をしてみようかと思います。

物件買うのも長期的な駆け引きが必要になってきましたよね。


毎日探してます。

しばらくブログを更新しなかったので、旭川のことでショックを受けているように見えたかもしれませんが、まったくそんなことはありません。

「買えない物件は買わない方が良い物件」というのが持論なので、あまり気にしないようにしています。( ̄ー ̄)

ここ2週間は、金沢の物件に縁があったようで、2件をウォッチしている状況です。


1件目は地元業者さんから紹介をもらったのが最初ですが、今は健美家にも出ています。

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なかなかキレイで、プライドの持てる建物です。
サイト情報によると1億6800万円ですが、3千万円くらいの値引きは可能とのこと。

その場合は、満室時で16%くらいの利回りになるのですが、現在36戸中入居が7戸。

競売取得で全空状態だったそうで、空室はだんだん埋まっているようなのですが、空室が減ったら値引きはしないんだそうです。(。>_<。)

入居状況を頻繁に確認して、キャッシュフローが少しでも出るようになったら3千万引きの買付を入れようと思います。


それから、昨日買付を入れた物件。

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写真のすぐ隣にもう1棟ありまして、ふたつで1.5億円です。
この金額だと、土地から買って新築しても同じくらいの金額で建築できる水準なので、5千万円引きの1億円で買付を入れました。

最近、おかしな値付けをされた物件が多くてびっくりします。

だから、売出金額は気にしないで、場所や建物の状態が良ければ、躊躇せず「買える金額での買付」を入れるようにしています。

通らなくても買付を入れておくと、物件が売れ残ったときに再オファーが来ることもあります。

その場合は、さらなる価格交渉のチャンス。(*`∇´*)
少しでも安く買って、入居者さんに還元してあげればいいんじゃないかと思います。


北陸には、強引な買付でもイヤな顔せずに交渉してくれる業者さんがいます。

早く購入して、仲介手数料を払ってあげたいと思っています。

久しぶりに・・・

旭川マンションは購入の可否を判断するにあたっては、ある程度お金も掛けて、かなり詳細なリサーチをしなければいけないなぁ・・・と思っていました。

ところが、その前に金融機関の融資が通らないことが分かりました。(^^;) 

融資審査が通らなかったのは、結構久しぶりです。

旭川という遠隔地ですので、融資可能な金融機関はSMBCだけということで、業者さん経由で審査をお願いしていたのですが、空振りだったようです。


上記のように判断に困る物件だったので、この融資が通らなかったこと自体はさほど影響はないのですが、今回は物件云々よりも自分の収支状況がマイナス要因になったんだそうです。(;_;)


収支がマイナス要因・・・。(´~`;)


どんな良い物件でも、SMBCではしばらく融資はムリってことです。

購入総額15,280万円で先月の家賃が280万円。
利回り21.9%もあるのに・・・。

家賃の3分の1以内で返済ができているのに・・・。

いちばん長いローンでも、あと18年で終わるのに・・・。

59戸中、1戸しか空室ないのに・・・。


謎です。(;-_-;)
普通に考えれば、相当良好な収支状況だと思うんですけど。


心当たりがあるとすれば、物件が北陸地方ばかりにあるということと、1つだけですが耐用年数を超えた返済期間の融資を引いていることです。

築15年の木造アパートで10年返済。

最初のアパートを国金で借りた時のものですが、現時点での残債が1300万円で、土地値を切ってます。

リスクなんかないと思うんですが、金融機関が作った定型商品上での評価ですから。反論しても仕方ありません。(;-_-) =3
さっさと見切りを付けて他から借りれる物件を探すだけです。

ちなみに、持ち物件が満室であっても空室だらけであっても、評価上は関係ないって聞きました。
大家としての経営力は、査定対象外なんだそうです。


金利も上昇基調ですし、チャンスの窓も閉まりつつあるかもしれません。

買えるうちに、さっさと買ってしまわなければ。

旭川のマンション

週末は好天に恵まれ、楽しい物件調査ツアーになりました。(=´∇`=)

朝5時に自宅を出ましたが、空港からのリムジンバスで旭川駅に着いたのが10時過ぎ。
物件は、旭川から一駅先の無人駅から徒歩5分のところです。

タクシーでも初乗り料金だと思うのですが、地元のことを知るために1時間以上待って電車に乗車。

鈍行電車は3時間に2本くらいしか通りません。(;_;) 

乗車時間たった3分程度で隣の駅に到着。
面白い掲示を発見。

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「すいません~、電車来ないんですけど~?」

「あ、お待たせしてすいません!いま出たところですー。」

・・・なんてソバ屋と出前客のような会話が繰り広げられているのでしょうか。(^^;)


物件は築年数がそれなりというだけあって、床が変な材質だったり天井がやけに低かったりします。水回りも年代物でした。

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給湯器が旧式でやけにでかく、しかも室内にあるのでものすごい存在感でした。

場所的には中心部からも近くて周辺の買い物環境なども充実しており、周りのアパートの空室率も低かったです。
このマンションがいちばん空いていたように思います。

※空室率調査のやり方は、NSX松田さんのDVDを参考にしてます。

大幅に指値をしているので、満室になれば相当な利回りになりますが、手を加えなければならない部分も多く、上級者向け物件だと感じました。

果たして、問題が多いけど高利回りなこのマンションに立ち向かって、見事に勝利を収めることができるのでしょうか・・・。(;゜0゜)


とりあえず、融資の感触が出てから考えます。
買えなきゃ意味がないですからね。

お出かけ前夜

今日は金曜日なのですが、飲みにも行かずに帰ってきました。

明日の準備が色々あるので、仕方ありません。(´。`) 

空港や物件までの交通手段を確認したり、周辺の地図を印刷したり、現地での待ち合わせ連絡をしたり・・・結構大変です。

移動が長いので、その間にチェックする原稿とか、読む本などの準備もしておきます。
こういう準備を怠ると、バスや飛行機の中が退屈で仕方ありません。(^^;)

もちろん、もうひとつの楽しみである旭川ラーメンや塩ホルモンの有名店をチェックすることも忘れません。(^∇、^ ) 

魚介類も美味しいらしいですが、北陸に行ったときにも食べられますので、今回は見送ろうと思います。


それから、旭川の一般的な情報を知りたいと思ったので、ツテを頼って現地でお話を伺える方も見つけました。

物件のある場所のイメージはどうなのか、旭川市ではどういうライフスタイルが送られているのか、地元で信頼度の高いスーパーはどこなのか、徒歩何分までなら歩こうという気になるのか、洗濯物は部屋で干すのか・・・。

不動産屋さんでは客観的な答えが返ってこないようなことを聞きたいと思っています。


ちなみに、わざわざ時間を割いてくれるのは、嫁さんのお母さんのお兄さんの以前の奥さんという方ですが、ここまで来ると遠縁とかいうレベルじゃなく、完全に他人です。(笑)

日曜日の朝、なんと宿泊先まで迎えに来てくれるそうです。
旭川にはいい人が多い予感がします☆(^▽^)☆


あと、物件仲介をしてくれている業者さんに、融資関連の書類も送りました。

この物件では何人も融資でコケているようなので、金融機関の内諾が得られれば、かなり強気な交渉ができるかもしれません。

いい方向に進むといいなぁ。ヽ(*^。^*)

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