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旭川へ遠征

以前買付を入れた北海道のマンションは、札幌市の麻生(あさぶ)というところでしたが、今回の物件は札幌ではなく旭川です。

  クリックで拡大します。


北海道には有名な地名がたくさんありますが、それぞれの位置関係がよく分かっていませんでした。

札幌と旭川は、100km以上も離れているんですね。(^◇^ ;)


飛行機も予約しました。
昨年広島に行って以来ですが、直前の予約ということもあり、料金もバカになりません。

一番安いプランを探して購入した往復のチケットと、超チープなビジネスホテル1泊を合わせて、5万7千円もします。(。>_<。)


これが、10日以上前なら予約できるビジネスプランという「往復の航空機+旅行会社指定のビジネスホテル」というセットだと、3万円くらいで済んでしますのです。
旭川に3万円で行けるプラン

今回は急がないと物件を取られてしまうため、割高購入も仕方ありませんが、もし購入することになった場合の契約や決済時には、用意周到に激安チケットを購入したいと思います。


ちなみに、旭川の名物を調べてみますと・・・

旭川ラーメン、ほしたこ、ジュンドック(天むすに似てる)、バナナ焼き(笑)、塩ホルモン、旭川ジンギスカン(先にタレに漬け込むのが特徴)・・・。


バナナ焼き以外は全部おいしそうですね。(^▽^)
こういう下調べは、かなり楽しいです。

来週末は現地へ

昨日入れた買付が、500万円上乗せした金額で通りそうです。

1億1千万円で入れていました。

500万円は、4.5%の上乗せに相当します。
20年のローンで換算すると、月の返済額が2.5万円くらい上がります。

まぁ、妥協できる範囲かもしれません。
来週末、現地へ行ってこようと思います。

北海道の物件は、冬の除雪費用や高額な広告費、供給過多で低下する家賃水準など、状況的には厳しそうです。

賃貸状況や建物の維持管理、人口動態から近隣の建築計画までしっかり検討して、勝率90%以上の場合のみ購入に踏み切らなければなりません。(--)


北海道といえば、去年の今ぐらいの時期に2億円以上もする物件に買付を入れ、融資も通ったのに買えなかった物件がありました。(。>_<。)

内緒で売却する予定だったのに、ぼくがその物件の管理会社に電話を入れてしまったことが原因でした。

今回はそのようなことのないよう、十分気をつけたいと思います。(*^▽^*)ゞ

北海道の物件に買付け

今週は気合いを入れて色んなことをやっていますので、かなり忙しいです。

今日は財布の中身レポートの原稿を校正しています。
一緒に書いている、コテツさんNSX松田さんのレポートやコラムをチェックする役割です。

松田さんは勢いよく書いて、ちょっと文章がおかしくなっていることがあり(笑)、コテツさんはワープロの変換間違いが多いです。

直さない方が面白い変換もあります。(*/∇\*)
ぼくも結構間違います。


そんな中、今日は買付を入れました。
北海道のマンションです。以前札幌のマンションに買付を入れたことがあり、今回は2度目ということになります。

築25年でちょっと古いのですが、15%くらい指値をしまして利回り18%です。
通れば見に行きます。(^▽^) 

もう12時過ぎちゃってますが、まだまだ頑張ります。
金曜の夜は遊びたいですから、今夜のうちに終わらせます ☆ミ

アクシデント

投資家ブログが盛り上がるイベントといえば、新規の物件に買付を入れて無事に決済するまでのハラハラドキドキの課程と、


「不謹慎だけど面白い~(≧∇≦)」


っていうアクシデントが起こった時です。

ぼくのブログでも、家賃滞納者の裁判話を書いていた時期が、いちばんアクセス数やコメントが多かったと思います。


さて、ぼくがお手伝いしている会社で企画をしたセミナーの講師をしていただいた、不動産会社を経営している森岡さんのブログが、リアルタイムでアクシデントの真っ最中です。


070602000.jpg ショッキング映像!解体してる訳じゃありません。


ご所有のアパートにトラックが突っ込み(第1話)、その一週間後に乗用車が突っ込んだそうです。(第2話


同じ場所に車が2週続けて・・・・。これはもう単なる偶然ではなく、テロ的なものなのではないかと疑ってしまうほどのアクシデントですよね。(笑)

幸いケガ人はいないようですし、森岡さんご本人が結構元気なのでほっとします。

っていうか、よく元気でいられますよね。(^^;) 
賠償金で修理はできたとしても、ぼくなら絶対落ち込んじゃいます。


不動産投資・アパート経営では精神的なタフさが要求されますが、こういう事態になっても平気な顔でブログの更新ができるくらいで、初めて一人前なのかもしれません。

残念っ!!(。>_<。)

買付通りませんでした~。(x_x;)

富山県内のある法人さんが所有されている物件だったのですが、社長はオッケーだったものの、息子さん(副社長?)が猛烈に反対して、売却を断念されたんだそうです。


むむー・・・。
確かにぼくだったら売らないかも。仕方ありません。

買付の通る確率が30%(100:10:3:1の法則)だとすれば、そろそろ通ってもいい頃なんじゃないかと思っています。

今年は契約直前まで行った富山のRCマンション、GWに見に行った群馬の鉄骨マンション、そして今回のマンションと3つの物件に買付を入れました。

30%より低い確率でしか通らないんだとしても、通るまで入れ続けるだけです。

だんだん物件のレベルも上がってきていますので、今度は築10年以内の利回り18%満室物件が見つかるよう(笑)、わくわくしながら毎日を過ごします。(^ー^* )

管理会社さんにお任せ♪

買付の回答が出ないまま、1週間過ぎました。

指値をした訳でもないのですが、売却するかどうかを決めるまでには時間が掛かるようです。


変な話なのですが、実はこの物件はそもそも売却されることになっておらず、ぼくが懇意にしている仲介会社の担当さんが「売り物件ありませんか~?」とある管理会社に出向いたところ、


「この物件なら、売ると思う」


という感じで出てきたんだそうです。
売り物件でも何でもなく、この時点では単なる管理物件。(笑)


売却価格も、その管理会社が決めたものです。
指値を試みたのですが、


「この金額以下では、売らせない」


ということで、満額での買付となってしまったのでした。


実際、買付を売主・・・というか現在の所有者に持ち込んだところ、本気で売却を検討しているというではないですか。(^◇^ ;)

なんとまぁ、素晴らしいグリップ力。
オーナーさんからは、絶大な信頼を得ているに違いありません。

管理会社さんの目論見どおり、ぜひともぼくに売却してほしいところです。


ぼくの物件が、知らない間に売られてたらびっくりですけどね。(--;)

買付入れました~☆

夕方富山から帰ってきました。

昨日は茅場町でのセミナーが終わってから新幹線で移動。
(かなり良いセミナーでした。必見!!)

9時前に富山に到着。

070520001.jpg


豪遊とまではいきませんが、前回開拓したお店にひとりで入って飲み食いのあと、さっさと寝てしまいました。

070520000.jpg 今回はひとり分です。

今朝は11時から物件を見に行き、2時前の特急電車で帰京。

実働時間は2時間ちょっと。

物件を1時間見て、業者さんとの打ち合わせ&情報交換が1時間。
楽ちんな出張でした。(笑)


さて、新規物件の件は心配していたクラックも致命的なものではなく、先ほど8000万円の買付を入れました。

満室時利回り15%の、築13年鉄骨マンションです。
富山ではかなり良い立地に建っていまして、今も満室稼働中でした。

担保評価的にはちょっとだけ厳しいのですが、購入後のリフォーム(クラックの補修と外壁塗装)を予定しているので、フルローンが絶対要件です。


・・・って、いつも絶対要件ですが。(^^;)

買付が通るかも確実ではありませんが、何となくいけそうな気がしています。


開拓したお店  居酒屋 金剛

ブログもありました。(あんまりおもしろくないけど・・・笑)
居酒屋金剛 板長のブログ

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