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連休

今日からまた連休ですね。(^◇^)

渋滞を避けるため、今年もGWは東京で過ごしています。
美味しいものを食べたり(普段から食べてばっかりですが・・)、売り物件を探したり、財布の中身レポートを書いたりしようかと思っています。


さて、4月末の3連休も売り物件を見に行ってきました。
江東区にある一戸建で、借地権のためかなり安く売られていました。

ぼく個人だけではありませんが、買付を入れていまして、うまくいけば月末決済予定です。
シェアハウスに適した間取りですので、そちらも検討したいと思っています。


あと、最近日本オーチス社のエレベーターが問題になっています。

ぼくの持ち物件でも、保守点検・管理を同社にお願いしていますが、製造は別の会社ですので問題はなさそうです。よかったぁ。(=´∇`=)


あとは、5月19日の契約書セミナーに申し込みましたので、しっかり勉強してきたいと思います。

活動量を増やしてますので、連鎖反応でいいことが起こるといいなぁ・・と期待しています。(^∇^)

売主さんの住んでた部屋

富山から夕方帰ってきました。

往復850km。現地での移動も含めると900km以上も運転しましたので、帰宅後は疲労困憊でしばらく寝てました。(--)zzz


今回の主な訪問目的は、4番目の物件に新しく出た空室のリフォーム。
1LDKの部屋が12戸と、3LDKの部屋がひとつあるのですが、空いたのは3LDK・メゾネットの部屋で、105㎡くらいある大きなものです。

ここは、建築時から売り主さんが住んでおりました。購入後も引き続き住みたいということだったので、仕方なく敷金も取らずに格安家賃で貸していました。
退去を機に物件価値を上げ、家賃アップさせたいところです。(-^〇^-)


期待しながら入室・・・。





070422006.JPG

むむ~・・・。

全然ふつうの部屋ですね。(^^;)
12年近くも住んでいたので、全体的にかなり汚いです。


070422005.JPG 2階の部屋からリビングを撮影。


リビングは吹き抜けになっていて構造的にはカッコイイのですが、部屋が汚すぎて良さが目立ちません。


070422007.JPG 070422008.JPG


トイレや流し台も、古いタイプです。便器の色、センスないですよね~。(;_;)
自分で住むんだから、もうちょっとお金掛けたらよかったのに。


手を加えだしたらきりがないですが、取りあえず思いつくリフォーム箇所をピックアップして、それぞれに見積もりを出していただくことになりました。

家賃を3万円上げるとすれば、100万円を超えるような金額になっても投資的には割がいいのですが、果たしてそこまで踏み切れるかどうか・・・。(;-_-) =3

この辺の分野は、物件を購入する方に比べて自信がないのでおっくうです。

いい流れ。

「例え方向性が間違っていたり、効率が悪くても、前向きな行動を起こせば全体が好転する」という洗濯機の法則については、ブログで何度も採り上げている自説です。


悪いサインに気づいてようやく重い腰を上げた途端、

・半年以上も空きっぱなしだった空室が埋まった。
・今週末行く富山市で、高利回り物件の紹介をもらった。

ふたつのいいことがありました。(*^▽^*) v


売り物件はハズレの可能性もありますが、このタイミングでフルローン可能性大物件の紹介をもらうのは、やはり洗濯機のプロペラが水全体を回したからでしょう☆

070420000.JPG プロペラが自分で、洗濯槽の水が取り巻く環境です。

売り物件を見に行くのは、楽しいものです。(o^-^o)
いいことばかり考えてしまって、ときめきますね。


交通手段は結局、マイカーということになりました。

明日なるべく早く帰宅して、金曜日のうちにホテルまで到着しようという目論見です。
早朝出発の方が運転は楽ちんなのですが、現地で疲れるのでやめました。

夜はおいしいホタルイカ食べます。(=´∇`=)

メゾン13番

学生時代の4年間は東京に住んでおりまして、偶然ですが今の社宅から2駅先、車で10分弱くらいの近所にあるアパートを借りていました。

当時の家賃が32,500円。都内としては格安です。(=´∇`=)
風呂&エアコンなしの環境ですが、若さで乗り切ったのです。


今日はちょっとこのアパートのことを思い出して、夕食の買い物をしがてら見に行くことにしました。

古いアパートだったので、なくなっているかもなぁ・・・と思っていたのですが、ちゃんとありました。(^∇^)


090415000.jpg

ぼくが住んでいたのは10年以上前になりますが、外壁を塗り替えているために、当時と比べて特段古くなったような感じはしません。(新しくなった感じもしませんが・・・)


090415001.jpg

13番地にあるので、「メゾン13番」
通販や宅配ピザを注文するとき、電話口でアパート名を言うのが恥ずかしかったものです。(。>_<。) 


090415002.jpg

プライバシー&セキュリティの欠片もない郵便受けも、当時のままでした。(笑)


さて、うちへ戻ってから賃貸物件の検索サイトでメゾン13番の賃貸状況を調べてみたところ、運良く掲載ページを見つけることができました。

  クリックで拡大します。


うーん・・・家賃が2500円下がっていますね。
空室もいくつかありましたし、あまり順調な経営とは言えないようです。

特記事項に「最上階」と堂々明記されているのには笑いました。(^∇^)
最上階って2階やん!(笑)


さて、経営改善が必要なメゾン13番。
このブログを読んでいるような大家さんなら、きっとこんな工夫をするでしょう。

・和室をフローリングにする
・トイレを洋式にする(図面からは読めませんが和式です)
・アパート名を変更する
・空手道場みたいな看板をやめる
・郵便受けを付け替える
・壁と階段をおしゃれな色に塗り替える
・TVモニターフォンを設置する
・エアコンを設置する

・・・まだまだありそうです。
外壁塗装以外は、大してお金も掛かりません。階段を塗るだけなら足場もいらず安く済みます。(^ー^* )


勉強熱心な投資家が、そうでない地主系大家さんから物件を買うことで、入居者や管理会社には喜ばれますし、アパートの景観もよくなって地域の環境にも貢献します。

「不動産投資家が増える=社会がよくなる」というのは、セミナーなどでも力説しているぼくの持論なんですが、メゾン13番は、社会的には今の大家さんじゃない方がいいのかもしれませんねぇ。


当時の面影が必要以上に残っていたのは嬉しかったのですが、「もうちょっと何とかしてくれよ~(^。^;)」と突っ込まざるを得ない、なんとも複雑な心境でした。

物件探し

満室に近い経営状態になり、時間の余裕もできましたので、今日は朝からネットで物件探しをしています。

サイトを見て、問い合わせのメールを出して・・・と久々に不動産どっぷり漬かった1日を過ごしています。(^◇^) 

よい物件がすぐに見つかるはずもないのですが、探すことが大切です。
洗濯機の法則がありますから、前向きに行動していれば、予期しないところからお宝物件情報が舞い込んでくるはず。(^∇^)9

そうしたら見に行って、買付を入れて、銀行に融資の申込をして、買えばいいだけ。
不動産投資も、そんなに複雑なものではありません。


不動産価格は都心部を中心に上がっているはずなのですが、物件検索サイトで「利回り10%以上」の条件を入れると、何百件も出てきます。

まだまだ買える物件は全然ありますね。

来週は、問題のある4番目物件の空室&トラブル対策で北陸に行く予定。
今回は久しぶりに家族同伴です。

家族で行くと、交通手段をどうしようか迷います。(^。^;)

マイカーーだと現地で便利だし安上がりなのですが、体力的にきついし他の手段に比べれば危険です。
片道5時間以上掛かりますので、早朝か深夜に出発しないと移動だけで終わってしまいます。

電車は体力的にも気分的にも安心なのです。
始発の新幹線に乗ってそのまま寝てしまえば、現地に着く頃には元気いっぱいです。

ただ、現地ではレンタカーが必要ですし、車に比べて費用が何倍も掛かります。

深夜バスは安いし、早朝到着で時間を有効に使えますが、はっきり言って家族には不評です。(。>_<。)

運転しない人にとっては、車がいちばんいいんでしょうね。

自分の快適さと安全を取るか、家族の意見と費用の安さを取るか・・・悩みどころです。


ホントは今週行っちゃいたかったんですが、今日はこれから休日出勤なのです。
トラブル解決で1週間のロスは大きいと思いますが、仕方ありません。(ー_ー;) 

頑張った自分へご褒美をあげるために、帰りはここに寄って来ます。

 ・・・ご褒美あげすぎな気もしますが。(^^;)

富山に住んでる頃は、上京した時のお楽しみだったのですが、いつでも行けてしまうのですっかり慣れちゃいました。あの頃のときめきがありませんね。(笑)


できごとのサイン

この世界には不思議なチカラが存在するものでして、偶然に起こる些細なできごとにも、人生において重要な意味を持つ「サイン」だったりします。

ちょっとしたアンラッキーなことがサインとして起こったのにも関わらず、それを無視してしまうと、そのサインはより強烈なできごととなって身に降りかかってくるのです。(;_;)


たとえば、家庭を省みないで仕事ばかりに集中しすぎると、不思議なことに家族がちょっとしたケガをしたり、空き巣に入られたりします。

それを「家庭を大事にしなさい」というサインだと気づかず、相変わらず家庭をないがしろにしていると、さらに不思議なことに、今度は家族が入院するほどのケガや病気になったり、自宅が火事になったりというパワーアップした不運なできごとが起こるのです。

こういう法則は、神田昌典さんのこの本に詳しいです。


「全ての出来事に意味がある」というのは、覚えておいて損はないと思います。


さて、前置きが長くなったのですが、自分の持ち物件で同じようなことが起きました。(。>_<。)


長期間空室がありながら、全体的な収益が良いため抜本的な対策を取らなかった4番目の物件で、大きな問題が発生してしまいました。

退去とその精算に絡むことなのですが、管理会社さんがあり得ないような怠慢な仕事をしてしまい、数十万レベルの損害になりそうです。(`ヘ´#)


昨日、その報告を2ヶ月ぶりのメールで知り、さすがに怒り心頭・・・という感じでした。

ですが、しばらくして最初に書いたできごと繰り返しの法則を思い出し、「悪いのは自分だなぁ・・」と気を静めました。(ー_ー;) 

そうは言っても致命的なミスですので、管理を変更する可能性が大きいのですが、業者さんを責めるだけではなく、全てのできごとの原因は自分にあると考えて、今回のできごとを真摯に受け止めたいと思いました。

だらけた3月。

地震があった翌日、管理会社さんからメールがありまして、物件や入居者さんに問題がないことが分かりました。

よかったよかった。(^◇^) 
地震当日は電話もつながりませんでしたし、やっぱり何もないのがいちばんですね。

金沢のマンションは、今日(4月1日)から満室です。

所有59戸中、入居が57戸。
夜逃げ状態になっている部屋が1戸で空室が1戸。

金沢の物件を買った昨年9月は空室が21戸もありましたので、この半年間で1棟増えたような感じですね。

あとは新しい物件を買うだけ・・・という状況なのですが、実は3月は個人的にまったくモチベーションが上がらず、スランプ状態でした。(;_;) 

4日にセミナーの講師をしたまでは良かったのですが、その後はダメダメです。

仕事も無意味に忙しいうえに、風邪が長引いて咳が止まりませんし、普段の行動や考え方もネガティブになっていきました。

モチベーションを上げてパワフルになる方法は知っているのですが、そうしようと思えないのです。(^^;) ブログの更新も、あんまりできませんでしたね。


今日から4月。切りのいいところでまた頑張りたいと思います。
引き続き、よろしくお願いいたします。

モチベーションを上げる方法は、こっちのブログに書きました。

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