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区分マンションのチェック項目5つ。

昨日は、年に1度の誕生日だった訳ですが、
メッセージやコメントをいただき、ありがとうございます。

投資家けーちゃんを名乗って、10回目の誕生日。
まあ、それなりに良い10年だったのではないでしょうか。
健康ですし、不動産経営も順調です。


今日はこれから、横浜中区の区分マンションの決済です。

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今年になって3つめの区分購入になりますが、
10戸くらい買おうと思っているので、進捗率悪いです。
やっぱり価格が上がってるようですね。(^^;)


首都圏(たまに名古屋)で購入している区分マンション。
情報ルートは、ネット検索と業者さんからの直紹介の割合は半々くらい。
過去1つだけ競売で落札したものがあります。

資料を見て確認するのは、以下の3点。

1.エリアと築年数から望まれる「ネット利回り」が確保されているか。
2.一般実需向けの売却価格との乖離があるかどうか。
3.これから募集した場合の家賃水準はどうか。


上記の3つがオッケーだった場合、業者さんに電話して
「売主さんの属性と売却理由」「修繕積立金の残高」を確認します。

全部で、確認するのは5項目だけですね。


価格水準が高いけど、他の要素は基準を満たしている場合は、
指値をした買付を入れてもいいかどうかを訊きます。

指値の「買付」というのがポイントで、
買付を入れずして、価格が下がるかどうかを質問するのは、
かなり失礼な行為だと思うのでやりません。


プロの業者さんでも、そういう人はいますけどね(笑)

そして実際に買付を入れて、通ったら現地を確認して完了です。


それなりに購入を続けてはいるのですが、
今年になって退去も多く、リフォーム→売却の作業が、
業務をかなり圧迫するようになってきました。

いま2戸売却中で、来月にはもう1戸増える予定です。ε= (´∞` )


不動産投資も義理人情。

土曜日の朝、北陸から帰ってきました。

その日の午後から、満室経営新聞関連の仕事があり、
朝7時半過ぎにホテルを出て、早めの飛行機です。


北陸滞在のほうは、予定以上に順調に進みまして、
それぞれの管理会社さんとも、しっかり打ち合わせができました。

入居率は全体的に好調な状況が続いているので、
(今月は3日間だけ「完全満室」の状態がありました)
空室対策の方は和やかなムード。(=´∇`=)


打ち合わせ関連のメインは、
金沢のマンションの外壁・屋上大規模修繕です。

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所有して8年になり、残債が3,300万円まで減った物件が、
毎月、120万円以上の家賃を生んでいます。

はっきり言って、「絶好の売り時」のはずですが、
金沢物件は、ブログのイラストにもなっている旗艦マンションですし、
思い入れも強いので、保有を続けることにしたのです。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、
「地方の中古物件は、大規模修繕をしない」というぼくの方針について、
ご存じかもしれませんが、これは例外的な運用ですね。

不動産投資といえども、
数字以外の要素があるのかもなぁ・・と思います。

物件そのものや、管理会社さんへの義理人情ですね。

もちろん、長期保有した場合も基準以上の成果が出せるよう、
しっかり検討した結果の決断です。


ちなみにこのマンションは、購入してから8年連続で、
3月末が「全ての部屋に入居が決まっている状態」となっており、
毎年、満室祝勝会をしています。

今回は、富山県の庄川(しょうがわ)沿いにあるお店で、
解禁されたばかりの天然鮎を頂きました。


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塩焼きはもちろん、唐揚げ、フライ、天ぷら、南蛮漬けでも頂きます。
写真は天ぷら。


この時期の鮎はまだ小さく、頭から丸かじり。

塩焼きだけで、1人10本くらいは平気で食べられます。(^~^)


北陸に長期出張。

月曜日の夜から、北陸に来ています。
今回は5泊という、過去最長のスケジュール。

富山の高岡で3泊、石川の金沢で2泊ですね。


主な訪問目的は、

・富山、金沢、加賀の管理会社さん打ち合わせ。
・金沢の管理会社さんとの満室祝勝会。
・地元の不動産業者さんと、情報交換。
・取引銀行の支店長に挨拶。

というようなものです。

割と余裕があるスケジュールで、今日は特にアポイントもなく、
物件の調査をしたり原稿を書いたりする予定です。


戻ってきたら、諸々ご報告させていただきますね。

とりあえず、昨日は現在入札期間中の競売物件を見に、
新湊(しんみなと)と呼ばれるエリアまで、ドライブしてきました。

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こんな感じで、築10年台のRCマンション(延床800㎡以上)が、
売却基準価格1千万円ちょっとで出ています。

しかし、「こんなところに賃貸で住む理由がない」というエリアで、
満室になる予感さえしないとう物件でした。

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マンションから30秒で、こんな素敵な海岸に辿り着きますが、
その分、潮風による塩害(サビの被害)が凄かったです。

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ということで、入札見送り。。

夜は、いつものお寿司屋さんで、
北陸の旬な魚介類(今は岩牡蠣が最盛期)を堪能しました。

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ちょっと珍しい案件2つ。

先月の終わりに事務所を移転しまして、
まだ片付いていなかったり、届いていない備品があったりと、
本調子ではないものの、だんだん平常時に近づいて来ました。

窓からの景色が、「ヨコハマ」という感じで、
テンション上がりますね-。(=´∇`=)

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さて、最近は不動産の方の動きが出てきています。
これまでとはちょっと違う、若干マニアックな案件がふたつ。


1.区分の事務所

合計210㎡くらいの区分事務所が売られていまして、
ダッシュで買付を入れてみました。
利回りとしては、表面で10%ちょいと「まあまあ」な感じ。

2区画あって、それぞれ別の会社が賃借中ですが、
そのうちの1区画の賃料が異常に安くて、相場の半額程度。
どうして安いかの経緯も判明しています。


購入後に、家賃の値上げ交渉またはテナントの入替をすることで、
収益が大幅に上がる可能性があると思いました。

現在、地元の信金さんで融資審査中です。
週明けに大勢判明の予定。


2.区分のバルク案件

50戸超中、なんと30戸がまとめて販売されている案件で、
こちらは普通の住居で、ほとんどがワンルーム。

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Googleの航空写真は、こんな感じ。2棟の中で30戸。


バルク案件ということで、通常の売却相場に比べて安いのと、
総戸数の過半数を占める勢力になることで、
物件の価値向上などを、割と好きにやれるということです。
っていうか、やりたい放題?(笑)


どちらも、将来性を見込んで購入を検討しているもので、
今までとは少し、違った感じの案件です。


ふつーうの、安定したレジデンス一棟ものなら、
「いい会社に行ってるサラリーマン」の方が融資が下りやすいです。

そういう人たちとの競争にならないよう、
どんな投資をするかは、常に変化していかないとな・・と思います。


火災報知器の設置意識。

昨日は、不動産投資をしたい!という人が、
投資家チャレンジ面談にお越しになったのですが、

「運営に手間を掛けたくない」

というスタンスの希望を聞いたところまでは良かったものの、


「不動産投資を人生の主役にはしたくない」
「毎日とか毎週、不動産のことをしなければならないのは辛い」

という、「何もしないで収益が欲しい」という方でして、
こういう人もいるんだなぁ・・と、カルチャーショックでした。


こういう人は、
HOME'Sさんのコラムを読んでみるといいと思います。

本当に不動産投資をする必要があるのか


不動産投資をナメるなって言いたいですね。(`ヘ´#)



さて、昨日は久々に区分マンションの契約をしました。

今回も、火災報知器について揉めました。(^^;)
契約が午後3時からでしたが、当日のお昼まで交渉が続きました。


ただ、これまで何度も火災報知器について、
決済までに売主の負担で設置するよう要求していますが、
それが原因で、契約が流れたことはありません。

それどころか、売主さんが設置に反対したことはなく、
全てのケースで「仲介業者さんが、懸念をしている」だけなのです。


区分の仲介をしている業者さんは、ほとんどが両手仲介。
となると、基本的には売主さんの味方になっていることが多いです。


火災報知器は、今や法律で定められた「義務」ですから、
売主に設置後の引渡をするのは、業者さんとしても当然なのに、

「コンプライアンス」<「売主の機嫌を損ねたくない」

という状態になっているのでしょう。


大した金額ではないのですから、願わくば、業者さんのリードで

「報知器も付いてないような物件は、売れませんよ」

くらいのことを言って欲しいものです。ε= (´∞` )


ではなぜぼくが、大した金額でもない報知器にこだわるかというと、
設置費用だけでは負いきれない、リスクがあるからです。

過去記事:火災報知器を設置してもらうために


何とかまとまって、ほんとに良かったです。
区分13戸めの決済は、今月末くらいの予定です。



ロバート・デニーロ 物まねの真実。

本当にどうでもいい話なんですが、
誤解している人が多いので、記事にしてみました。


ロバート・デニーロ氏といえば、
数々の名画に出演し、アカデミー賞受賞歴もある大物俳優。

1943年生まれで、現在はこんな感じのお姿です。

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70代とは思えない、格好良さですねー。(=´∇`=)

さて、そのデニーロ氏ですが、
最近は芸人のテルさんによって物まねのネタにされています。

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この時、よくゴッドファーザーのテーマが流れるので、
デニーロ氏が、この映画の中でこんな役をしてるのではないかと、
勘違いをしている人が多いようです。




デニーロ氏が出演しているのは、ゴッドファーザー PARTⅡでして、
アカデミー賞の助演男優賞も獲得しているのですが、
この映画のデニーロ氏は、こんなイケメン役なのです。

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にやけ顔ではありませんし、葉巻も吸ってません。

ゴッドファーザーと呼ばれた「ヴィト・コルレオーネ」の、
若い頃を見事に演じていますね。

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左側が別の俳優(マーロン・ブランド)が演じたゴッドファーザー。
表情や仕草まで、徹底して再現しています。
写真では分かりませんが、声までそれっぽくしています。


では、物まねのデニーロ氏は何かというと、
その後に出演した、「アンタッチャブル」という映画です。

ここでは、実在のマフィアであるアル・カポネ役として、
頭髪を抜き、わざと体重を増やして撮影に臨みました。

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この時のデニーロ氏と、テルさんの物まねは確かに似てますね。


ただ、ひとつ注目してほしいのは、デニーロ氏本人も、
アル・カポネの物まね的なことをしているということです。

本物の、アル・カポネはこんな感じ。
こちらも相当、似てるのです。

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ゴッドファーザーといい、アルカポネといい、
デニーロ氏の役作りの徹底ぶりは、凄まじいなと思います。


ということで、「デニーロ氏 物まねの真実」とは、

「アル・カポネ役を演じているデニーロ氏の物まねをするときに、
ゴッドファーザーのテーマをBGMとして使っている」

というのが正しいです。

要するに、アルカポネの物まねをしてる訳ですね(笑)




札幌イベントの写真。

札幌イベントの写真を、いくつか掲載します。
新聞本誌には、もっと多くの写真が載る予定です。(=´∇`=)


佐藤元春さんのインタビュー風景。
実際の社内文書を拝見しながら、管理運営について伺ってます。

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物件ごとに、担当者、進捗状況などがまとめられています。
空室状況に応じて日々更新。


社長室は、スーパーカーアイテムが満載でした。

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F1マシンのステアリング。
高速で走行しながら、こんな細かい操作をしてるなんてスゴイです。


佐藤さんの執務スペース。
スポーツカー用のシートを使った椅子が特徴的でした。

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本社ビルに格納されている、スーパーカーたち。

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本社ビルの最上階は、自宅として使用されているそうで、
事務所と自宅を除いても、利回り10%超えを実現されています。
新築RCでこの数字は高すぎですね。( ̄△ ̄;)

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スーパーカーカフェ「FICATA」にて、
フルーツジュースを頂きました。佐藤さんと記念撮影。

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メニューは、スーパーカーの名前をモチーフにしています。
フェラーリやポルシェを眺めながら、ゆっくり過ごせます。


読者さんとの懇親会。札幌のおでんは、あっさりしてました。

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首都圏以外でのセミナーや交流会は、
今回の札幌のほかには、過去に大阪で実施したのみ。

ですが、今回予想以上のご参加をいただいた上に、
投資家さんのナマの声を聞くことができる貴重な機会なので、
今後も、地方イベントは続けていきたいと思います。


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