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いつも順調

明日はいよいよIZUMI塾実践報告会です。(^◇^)

楽しくお話ができたらと思ってます。
ご参加される方、当日よろしくお願いいたします。


さて、例のマンションですが、色々ありまして購入を断念することになりました。ざんねんですねー。(^^;) なかなか難しい選択でした。

億越えの物件が買えていたら、明日お話をする時にもかっこいいなぁ・・と思っていたのですが。(笑)

でも、「買うべきでない物件を買わない勇気」というのも、不動産投資に必須のマインドだと思います。
「10年に1度の取引は、毎週やってくる」訳ですから、また高利回り物件の購入を目指して、毎日頑張ります。( ̄ー ̄)


良い物件が買えたときも、買えなかったときも、買ってはいけない物件を買ってしまったときも、長い自分の人生の中ではそれがベストなストーリーなんだと信じるようにしていれば、

落ち込むことも調子に乗ることもなく、適度なモチベーションを維持していられると思います。(^ー^* )

早く決めたい。

日曜日ですが、早起きして契約に行ってきました。(^◇^) 

吉祥寺のホテルでコーヒーを飲みながら、長い重要事項説明を聞きます。
これまで何度も重説を聞く機会がありましたが、書類を読めば分かるようなことばかりですね。

それよりも、「このマンションはなぜ売却されることになったのか」とか「管理会社はどのようなところで、募集はしっかりされていたのか」などの情報の方を聞きたくなります。

物件を検討する時には、登記簿を必ずチェックすると思いますが、今回の物件には抵当権が2億2000万円、金利が4.95%で付いていました。

新築だから30年返済だとして、月の返済額が117万円ちょっと。
このマンションの満室時の家賃が140万円くらいですから、到底やっていけません。

 ※ローンの計算は、このサイトを使ってます。

元々は地主さんで土地は自己所有されていたはずです。
新築も、やり方を間違っちゃうと大変ですね。(;-_-) 


さて、今日はわざわざ富山から業者さんに上京していただいたにも関わらず、手付金の支払いはしませんでした。
契約書に印鑑は押しましたが、売り主さんが何も書いてないので、売買契約は成立していません。


週末にぼくよりも1000万円高い金額で買付を入れた方がいたらしく、売り主さん側の金融機関(債権者)が、ちょっと迷っているようなんです。(><。)
※売り主さん自身には選択権がないようです。(^^;)

ここで売却先を変更することは、業者間のモラル的に問題があります。
また、売り主さんには年度内に売却を完了したいという強いニーズがあるので、融資も通っていて決済が確実なところへ決めた方がいいんだろうと思います。

ですが、プラス1000万円という金額は大きいですよね。(^^;)

数日のうちには結論が出るかと思いますが、まだまだ気を抜けない状況です。(ー_ー;) 




070225000.jpg

1時間くらいで重説が終わって、たくさんの資料をもらって帰りました。

賃貸契約書のコピーや、各種の図面、構造計算書などなど・・・。
これだけの資料が残っていたのは、今回が初めてです。

なくさないように気をつけます。

契約日と決済日

新規購入マンションの契約は、次の日曜日になりました。
富山から仲介業者さんに上京していただきます。

日曜日は朝から買い物に行くことになってますので、早朝7時から近所のホテルで会うことになってます。


今日は、新しく管理をお願いしようと思っている会社さん(といっても、今もお世話になっているところですが)と、管理条件などの打ち合わせをしたり、売買契約書のチェックをやってました。

土地と建物の割合を契約書に記載しますが、なるべく建物割合を高くして、減価償却が多くとれるようにするのは基本です。

今回は、購入価格1.3億のうち1億円が建物ということになりました。(-^〇^-)
それでも、築年数が新しめなので、年間270万円しか落とせません。

来年の税金、大変そうだなぁ・・・。(;-_-) =3
RCの法定耐用年数って、絶対長すぎると思います。


決済は3月16日になりました。

富山にいる時には、営業の外回り中に決済もできたのですが、今回はそうもいかず会社を休まないといけません。(--;)

年度末の忙しいときにー!!って怒られそうですが、家賃収入140万円/月が掛かっているので、人事考課が下がってでも休みます。(笑)


いよいよ秒読みっていう感じですが、ちょっと悪質な滞納者がいることもわかり、ぎりぎりまで条件を詰めていかないといけません。

いろいろ大変ですが、がんばります☆

買うことにしました。

何かと流れのよかった富山市のマンション。

14600万円→13000万円への価格交渉が成立し、決済時の固定資産税の精算もしないという条件で話がまとまったので、購入に踏み切ることにしました。

通常、物件の購入には価格の1割程度の諸費用が掛かると言われていますが、実際にはそんなに現金を用意しておく必要はありません。

仲介手数料(3%+6万円) ・・・ 預かり敷金でほぼ支払えます。
固定資産税の清算金     ・・・ なるべくしない方向で交渉します。
所有権移転、抵当権の設定 ・・・ これは仕方ありません。RCでだいたい価格の2%。


あとは融資手数料や印紙代で、だいたい30万円くらいでしょうか。

今回の購入では、300万円~330万円くらいの現金持ち出しですむ予定です。(^◇^) 

決済を月の初めに行うようにすると、日割りの家賃も多くなってさらに持ち出しが減りますが、今回ははやくて3月16日くらいの予定です。


融資の件で、銀行の所長さんへ電話しましたが、「では書類を送付いたします~☆」ってあっさりオッケーでした。(-^〇^-)

600万円くらいの区分の融資でさえ、平身低頭お願いしていた頃にくらべると、隔世の感がありますね。( ̄ー ̄)v
ちなみに、まだ一度もこの所長という方とお会いしたことがありません。(笑)

セミナー資料作りました。

3月4日のセミナーに向けて、準備を進めています。(*^▽^*)

資料が完成したので、ちょっとご紹介です。

実践報告会の資料

フェラーリ・・・かっこいいですよね~。(=´∇`=)
このまま家賃収入が増えていけば、乗れるようになると思います。


まだJFAの方からオッケーをいただいてないので、若干内容が変わるかもしれませんが、ぼくひとりのお話だけで参加費分以上のご満足をいただけるよう、頑張りたいと思います。

本日(18日)までにこちらからお申し込みいただくと、2000円割引だそうです☆

※今日はこっちのブログにおいしいお寿司の話を書きました。

パキスタンの習慣

富山&金沢ツアーでの重要なお仕事として、「3番目に購入したマンションの夜逃げ部屋を見てくる」というのがありました。

購入当初からパキスタンの方が入居していたのですが、家賃を数ヶ月払ってどこかへいなくなってしまったのです。(。>_<。)

このマンションはほかに空室があったために、これまでは夜逃げ部屋を放置していたのですが、ここ以外の部屋の入居が決まったため、ようやく重い腰を上げて行動を起こすことにしました。


現地で管理会社さんと待ち合わせて、恐る恐る部屋へ入ります。


けーちゃん 「あっ。クルマの中にスリッパ忘れたんで取ってきます。」



管理会社さん「いえ、土足で大丈夫ですよ。(^◇^) 」





・・・ぼくのマンションなのに。(^^;)



気を取り直して(土足で)室内に入ります。

20070217000.jpg

思ったほど散らかってません。

主な家財道具はすでに運び出されているようで、残っているのは事務机と空っぽの冷蔵庫、あとなぜか立派なアイロン台。


20070217001.jpg

イスラム教の聖地メッカの「カーバ神殿」というやつですね。
このポスターに向かって、毎日礼拝をしていたのでしょうか・・・。


とりあえず今月中をめどに念のため「荷物を撤去します」という通知を出しておいて、来月になったら便利屋さんに処分をお願いするということになりました。

写真を見て分かるように、部屋がかなり汚れていますので、リフォームにはそれなりにお金がかかってしまいそうです。(;_;)



さて、帰宅後におともだちのコテツさんとスカイプで夜逃げ部屋の話をしました。


「いや~、パキスタン人の部屋でイスラムのポスターがあってさぁ(-^〇^-)」


コテツさん「へ~、パキスタン人なんて珍しいね。」



「そういえばパキスタンの人って、トイレのあと自分のお尻を手で洗うんだよね♪」



「えっ?そうなんだ・・・。なんかイヤだな。(--;)   ・・・あっ!!


そ、そういえば・・・!!

変わってるなぁ・・と思って撮ってきた写真が!!



20070217002.jpg



この異様なトイレの謎が解けました。

右側に置いてあるペットボトルは、左手でお尻を洗うため。
妙にバンクのある便座は、水が飛び散らないようにするためだったんですね。( ̄Д ̄;)


いや~、国が変わればいろんな習慣があるものです。
大変勉強になったイベントでした。



ちなみにこの便座、普通に日本で買えるものなのでしょうか・・。

このまま残しておいて、「お尻の手洗いOK!」なんてPRすれば、希少価値が高そうですよね。(笑)

詳細調査の期間

買付が通ってからの数日間が、自分の中で「気合いを入れて調査をする期間」です。(=´∇`=)


・周辺物件の空室率や家賃相場
・地域の人口動態
・最寄り駅の乗降客数(駅が近い場合)
・地価の推移
・当該物件の募集状況
 (ネットや住宅情報誌で、どのような募集がされているか確認)
・管理会社に空室の問い合わせをしてみる
 (どのくらい気合いを入れて募集されているかを確認)
・補修が必要な場合は、予算に組み入れるために見積もりを取る
・入居者さんの属性や滞納状況
・購入した場合の諸費用(登記費用や取得税など)


などなど、いろいろ調べます。

なかには、別の物件で管理をお願いしている業者さんに動いてもらったり、調査にお金がかかってしまうこともあるため、やむなく買付前ではなく価格交渉が成立してから・・・ということになります。

買付が通った物件のうち実際に購入できるのは、20~30%くらいでしょうか。
まさに、不動産は数のゲームです。(-^〇^-)

でも、こういう前向きなことをやってる時間って、めちゃめちゃ楽しいです☆

今から会社に行かないといけませんが、ホントは休んで調べていたい気分♪

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