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勉強すると物件が買える

これまでの経験上の話ですが、不動産の勉強を一生懸命頑張っていると、ちょうど頑張ってる時期によい物件が買えることが多いです。

本を読んだり、DVDを買ったりしてると、たまたま見つけたサイトでお宝物件を見つけることができたり、地元の仲介業者さんから魅力的な購入オファーがあったりします。(*’▽’)

ずっと前にインデックスワンのブログで書いた、洗濯機の法則というのは、確かにあるんだと信じてます。


と、いうことで、年明けのスタートダッシュを目指して、ちょっと気を入れて勉強してみようかなって思います。

今計画しているのは・・・

まず週間住宅新聞社主催のセミナー。
日本でいちばん面白く不動産投資を語る、倉橋先生が講師です。

資料がなぜかウェブ上で見れず、PDF配信になってます。詳しくはこちらから。


翌週には、資産形成フェアというのが品川であるので、そっちにも行こうかなぁと言う計画です。

本からも知識を得ようと思い、浦田健さんの戸建賃貸運用法という本と、加藤さんというカラーコーディネーターの方が書かれた売れる色の使い方を読んでみました。

 

戸建賃貸・・の方は、地主さんが新築をする場合には良いかもしれませんが、レバレッジを効かせて中古物件を購入するには、ちょっとキツイ投資法です。(×_×;)

カラーの本は、なかなか良かったですね。
自分には配色センスがないので、アパートの塗装やリフォームの際には、この本を参考にしようと思いました。(o^^o)

これだけ頑張っていれば、きっと良い物件は買えるはず。

信じることが大切です☆

メーリングリストの活用法

メーリングリスト(ML)というのは、ある特定のアドレスに送信されたメールが、
あらかじめ登録された複数のアドレスに、一斉送信される仕組みです。

Yahoo!グループなど、いくつかの会社でMLのサービスを行っていて、
ほとんどが無料で利用できます。


ぼくは、管理会社さんとの連絡の95%以上で、
このメーリングリストを活用しています。

例えば○○○○○○@yahoogroups.jpというような
グループメールアドレスを作っておきます。

○○○というアカウントの部分は、
マンション名にちなんだ名称であることが多いです。


このMLに、「管理会社の担当さん」「管理会社の代表アドレス」
「自宅」「勤務先」「携帯アドレス」などを登録します。

奥さんがいる場合は、奥さんの携帯アドレスも登録しておくといいと思います。
担当さんの携帯アドレスまで登録できれば完璧です。(=^_^=)


そして、連絡は極力MLを通じて行います。

「そんなの面倒くさい」「電話した方が早い」と思うかもしれませんが、
MLには、下記のようなすごい利点があります。


1.文字にして残るので、伝達が確実

 「言った」「言わない」の水掛け論になることがありません。


2.管理会社さん内でフォローができる

 担当さんにメールを出したのは良いものの、
 長期休暇中で放置されていたのではシャレになりません。(^^;)
 管理会社さんの代表アドレスや、店長さんのアドレス等も登録しておけば、
 担当さんが手一杯の時でも安心です。


3.素早く情報をキャッチできる

 携帯のアドレスも登録しておきますので、
 トラブルがあっても、素早く判断・対処ができるようになります。

 管理会社さんも、「MLで報告しておけば安心」と考えていただけるようで、
 余程のことがない限り、電話がくるようなことはありません。

 なお、電話が掛かってくる場合としては、
 「入居候補者からの条件交渉」がほとんどです。


4.複数の人間が読んでいる緊張感

 これは、管理会社さんだけでなく、こちら側にも言えることですね。

 メールで依頼・報告されたことについては、
 素早く対応しようという気になります。


ただ当然ですが、メーリングリストを活用するためには、
オーナーさん(自分)も管理会社さんも、
メールを日常的に使えていることが条件です。

ITに乗り遅れてるような不動産会社もありますが、
すさまじく便利なツールなので、ぜひ活用してくださいね。


具体的な活用法についての本です。





今年度の納税額予想

クリスマスも終わって、今年も残すところ1週間となりました。

ぼくはまだ不動産を所有・管理する法人というのを持っていませんので、不動産の収入は個人事業主として確定申告をします。

1月~12月でひとつの決算期です。

これまでに2回確定申告をしていますが、立て続けに物件を購入してきたために諸費用等の出費が多く、不動産関連での所得税を払ったことはありません。

今年はどうなんだろうなぁ・・ってざっと計算してみたのですが、


納税どころか、赤字になりそうな勢いです。(×_×;)


去年購入したRCマンションの取得税を140万円くらい払っているのと、9月に購入した物件の諸費用が大きいです。

古めの木造アパートを持っているので、減価償却もそれなりにあって、どうやら今年も納税の心配はしなくて良さそうです。


ただ、赤字決算にしてしまうと、次にお金を借りようとしたときに、金融機関からの印象が良くないと思われます。

本当に赤字になりそうだった場合は、使った経費を使わなかったことにして(笑)、無理矢理黒字に持っていきます。

そして、「青色申告特別控除」を利用して、納税を回避するのです。
(青色申告の控除についての説明は、こちら


来年は来年で、9月に買ったマンションの取得税(たぶん200万円くらい)を払わなければなりませんし、どうやら物件を買い続けている限りは、所得税の心配は要らないみたいですね。(^^;)


となると、法人化って必要なのかなぁ・・と疑問を持つこともあります。
設立したり、税理士さんにお願いするのも面倒だし。


来年の計画については、年末年始を利用してじっくり考えてみます。

マンションにもクリスマス気分

今日はクリスマスですね。(=^_^=)

ぼくは今日も普通に出勤して、夜も特にクリスマスっぽいイベントはありませんが、もしかしたら、同僚でも誘って飲みに行くかもしれません。


個人的には別にクリスマスなんてどうでも良くなってますが、金沢のマンションには2週間前からこんなのを飾ってあります。(o^^o)


エントランスを入ってエレベータまでの通路に、植木などを設置しておくスペースがあります。

普段は、地元の森林組合というところに、観葉植物を飾っておいてもらうような定期契約をしています。
1ヶ月毎に新しい植木鉢に取り替えてもらってます。


今回はクリスマスシーズンということで、それっぽいお飾りをサービスしてもらっちゃいました。

普段は有料らしいのですが、特別サービス。
やっぱり色々とツイてます。(=´∇`=)

入居者の方が、クリスマス気分を味わっていただければ嬉しいですね☆


ただ、この飾りっていつ誰が外すんだろう・・・??

植木の交換は毎月10日過ぎだし、その時までクリスマスバージョンというのは格好悪いですよね。(^^;)

「外すのは有料です」なんて言われたら、たぶんへこむんだろうなぁ。


ちなみに、観葉植物の設置は月々3~5千円で可能です。
意外と安いので、スペースのある方は利用されたらいいと思います。

管理会社さんへのスタンス

昨日のブログで、入居率アップのために「管理会社さんを信頼する」と書きました。

これは事実だと思います。
信頼関係が築けない人(会社)同士では、どんなビジネスも成立しません。

ですが、管理会社さんを信頼するのと、「信用する」のは違うと思ってます。



国語辞典を見ると、信頼と信用の意味はあまり違わないみたいですが、ぼくの中では・・・

信頼する
「○○さんには期待してますよ!
すぐに入居を決めていただけると信じてます!(^▽^)」

信用する
「○○に任せているから、入居はすぐ決まるんじゃないの?(=´∇`=)」

こんな感じで違う意味として考えてます。




頼りにしているということをしっかりと伝え、こちらが期待していることを共有してもらう。
相手が自分にとって不誠実なことはしないだろうと信じる。
相手が一生懸命やってくれるという「行動」を疑わない。

これが信頼するっていうことで、



自分では能動的に動くことなく、全てを相手に委ねてしまう。
相手の行動だけでなく、「成果」についても疑わない。
うまくいかない場合を想定しない。

これが悪い意味での信用するっていうことだと思います。
よい結果が得られなかった時に、全てが「他人のせい」になってしまいます。(×_×;)


「信頼しても、信用しない。」

これが、管理会社さんへの一番良いスタンスなんじゃないかなって思いますね。

入居率アップの原因

ブログを再開しましたので、これからは不動産についての活動も増えてくると思います。

本末転倒な話ですが、
「なにか不動産のことしないと、ブログのネタがなくなる~(。>_<。)」
というプレッシャーが、アパートを増やしていってくれるのです。(笑)

投資用不動産の情報サイトを見ても、年末であるにも関わらず、毎日新しい物件情報が更新されています。

「10年に1度の良い物件」は必ずあるはずですので、見逃さないようにマメにチェックしたいと思います。

さて、昨日は富山にある最初のアパートで、入居の申込みがありました。(^▽^)
空きは1部屋だけだったので、これが決まれば満室になります。


9月に買った金沢のマンションも含めて、今年は入居率が上がった1年間でした☆


入居率アップの一番のポイントは何か?

ぼくの場合は、管理会社さんを信頼するということでした。


以前は管理会社さんに「ホントにちゃんと募集してるのかよー?(`Δ´)」というスタンスで、メールや電話のときも、何となく緊迫感を漂わすような接し方をしていました。

「油断できない、キレ者の敏腕大家」みたいに思わせておけば、自分の物件に手を抜くようなことはないだろうと考えていたのです。(〃∇〃)


でも、これが逆効果だということを、8月に実施したNSX松田さんのセミナーで知り、それ以降はスタンスを改めました。

管理会社さんをパートナーとして認めて、敬意をもって接するようにしました。

自分の中で敬意と感謝の気持ちを持つだけで、全然違います。

お歳暮を贈ったりというようなことはしてません。
感謝の言葉をきちんと伝えたり、いい働きをしてくれた時には褒めたりというくらいです。

怖がらせていたときには、滅多に連絡が来なかったのに、スタンスを変えてからはマメにメールや電話が来るようになりました。

何ヶ月も空いていた部屋に、2週続けて入居が決まったりもしました。

入居が埋まっただけでなく、自分のストレスも減りました。
疑ってるのは疲れますからねぇ。(×_×;)


空室や滞納など、アパート経営もそれなりにストレスがあるものだという固定観念がありましたが、これからはそんなストレスはかなり減らして、楽しくやっていけそうだなぁ・・と期待しています。


ブログのしくみ

インデックスワンのブログからご覧いただいている方は、「物件紹介」のところを軽くチェックしていただいた後、ふつうにこのブログを読んでいただければと思います。

そうではない場合は、「投資年表」というのを作りましたので、そちらをご覧になりながらブログを読んでいただくと、よりリアリティがあると思います。(^▽^)


あと、不動産の話ばかりでもバランスが悪いような気がしたので、もうひとつ「ハッピー&リッチなブログ」というのを用意して、雑記ができるようにしています。

主に更新されるのは、この二つのブログですので、時々読んでいただければ幸いです。(=´∇`=)


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