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区分が買えなくなっている理由。

毎月はじめにある収支レポートの執筆も終わり、
ほっと一息という時期です。
今月はかなりキャッシュフローが出ましたよ。 (* ̄ー ̄)v

満室経営新聞プレミアム(MSP)


さて、昨年から力を入れていた区分投資ですが、
最近はほんとうに物件が見つからなくて、困っている状況です。


元々、この投資法は

「リフォームして実需向けに販売されている価格」と、
「賃貸中で投資家向けに販売されている価格」との間に、

乖離があることを付いた、裁定取引のようなものです。

ですから、値上がりして利回りが少しくらい下がっても、
購入対象の違いによる価格差がキープされていれば、
買い続けることができます。


賃貸中の物件価格が上がっているというのは、
毎日物件の検索をしていれば、分かります。

しかし「実需向けに売却したらいくらになるか」というのは、
過去のデータを元に予測をするしかありません。


「投資用の相場が上がっているから、実需も上がるだろう」
という考え方は、痛い目を見る可能性が高いです。( ̄Д ̄;)

そんな訳で、なかなか買いづらくなってるんですよね。。


昨日は、一棟の半分以上(7戸)が、
まとめて売り出されてるのを見つけました。

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過半数を握ると、管理費や修繕積立金を自由に決められますし、
共用部の手入れや改修なども、思いのままです。

これはいい!と思ったんですが、既に売約済みということで、
普段区分の検索では、健美家サイトは使わないのですが、
基本はやっぱり大事だなぁ・・と思った次第です。



カーター校長の出版キャンペーン。

満室経営新聞でもお世話になっている、
カーター校長こと、河田康則さんが出版されました。


今日から3日間、Amazonキャンペーンなんですが、
特典映像に出演させていただいているので、ぜひご覧下さい。

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金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資 Amazonキャンペーン


融資のこと全般が、とても分かりやすく説明されています。

メガバンクのような敷居の高いところであっても、
コンタクトの取り方と、交渉次第で上手くいくんですね。


しかし、男性が書いた不動産投資の本で、
これほどまでに、著者写真を大々的に使っているのは異例ですね(笑)



今月で9周年。

毎月のはじめは、10日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートをまとめる作業をしています。


旧「財布の中身レポート」の創刊が、2005年4月。
今月の配信で、9周年ということになります。 (=´∇`=)

笑っていいとも!ではないですが、
何事も、続けることには価値があると思います。

創刊9周年!満室経営新聞プレミアム


今月は、入居率がいいので書くのが楽しみだったりします(笑)

これから検討している投資スタンスについての記事は、
レポートのあと、書こうと思います。


区分マンションの価格高騰。

個人の確定申告が終わって、
税理士さんから、申告書が送られて来ました。


会社ではがっつり税金を支払って、国や自治体に貢献しましたが、
個人のほうは、所有物件を法人にサブリースしてるために、
なるべく所得が出にくいようにしています。


さらに2013年は、

・物件を購入して、取得税も支払った。
・能美マンションで多数の部屋を一斉リフォームした。
・2012年度の影響で、予定納税額が多かった。

などの要因が重ったために、
260万円ちょっとの税金が還付されることになりました。

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一度払ったものが戻るだけなのに、嬉しいものですね。

もちろん、法人から受け取る役員報酬を源泉徴収しますので、
個人の所得税としては、既にそれなりに支払っています。


さて、3月は首都圏の区分マンションを重点的にチェックしましたが、
価格が全体的に上がっていて、基準に合うものが見つかりません。

昨年度の決算が良く、金融機関も積極的なので、
今年は10戸くらい買おうかな-・・なんて思っていたのですが、
購入実績は、3ヶ月終わって2戸。


しかも、その2戸は昨年末から今年の最初に案件が出たもので、
実質的には、今年の新規案件がほぼゼロな状態です。


どんな努力も、相場には勝てません。

こういう状況であれば、時間と根性で何とか探すより、
他の投資にも目を向けるべきかもしれませんね。


今の環境と自分の置かれた状況の中で、
どんな不動産投資が良いのか・・・考えてみようと思います。

(次回、その考察について)


満室祝勝会の計画。

ちょっと前に、入居率がいいという話を記事にしましたが、
あれからまた何室か決まりまして、とても良い状態になってます。

1.金沢  28/28戸 
2.富山  15/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸


富山の1室以外、すべて埋まりまして、
過去最高の99.1%まで上げることができました。

今週で1戸退去がありますので、ここが最高地点です(笑)


金沢マンションは、管理会社さんが全力で頑張ってくれまして、
購入後、8年連続で年度末満室の快挙。

空きがある富山の管理会社さんも含めて、本当に頑張ってくれました。


4~5月にかけて、管理会社さんと祝勝会を企画していまして、
今は、日程調整などをしているところです。

金沢の管理会社さんは、毎年のことなので慣れましたが、
能美マンションの管理会社さんは、人数が多いのと、
そもそも、能美市というところに祝勝会に使えるお店がないので、
こちらも、金沢で開催することになりそうです。


金沢と能美の位置関係は、こんな感じでして・・

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ギリギリ帰れるという、高岡-富山間より遠いです。
※運転代行の料金が5千円くらい。


おそらく、人数分のホテルをこちらで予約して・・という、
大がかりなものになりそうです。

大人数で宴会して、そのあとはカラオケでも行こうかな・・と。
保険会社時代の接待を思い出します。(=´∇`=)
気を遣いつつも、自分が楽しむようにしないといけません。


もちろんお金は掛かりますが、空室が続くことを考えたら安いので、
せっかくですから、ぱあっと楽しもうと思います。


新時代のシェアハウスとは?

満室経営新聞の取材で、いろんなところに行ってます。


金曜日は、の通販大家さんで売買実務をされている、
石渡(いしわたり)さんにインタビュー。

最近、同社が手がけているシェアハウスについて、
今後の展望などと併せて、お話を伺うことができました。

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会話がかなり盛り上がっているように見えますが、
実際にその通りで、通販大家さんの考えるシェアハウスは、
とても共感できるものでした。


元々、ぼくはシェアハウスがあまり好きではありません。

理由は「運営者の脱法行為が多い」ことと、
「入居者の依存体質」の2つです。


前者は、住宅ローンを不正に利用した資金調達であったり、
最近問題になっている、建築基準の問題であったり。

後者はまあ、そういう価値観なので仕方ないのですが、
健康や自立した生活に問題がないのなら、
24時間群れてないで、一人で過ごしましょうよ・・って思うのです。


同社が開発するシェアハウスは、
これらの問題が、しっかり解決されているなと感じました。

あくまで、「便利な場所に、安く住む」ことを追求しています。


近頃流行り(ほんとは流行ってないけど)の、
「なんちゃってコンセプトシェア」でもありません(笑)

今度は、取材ではなくお話を伺いに行こうと思ってます。


そして月曜日には、5月配信号の「滞納対策特集」の取材で、
都内の管理会社さんを訪ねましたよ。 (* ̄ー ̄)

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ポイントは「素早いシステマチックな対応」でしょうか。
それができた上で、人間味のあるやりとりも生きてくるんだと思います。


最近、人と会う機会が増えていて勉強になります。
引き続き、がんばります。


関西系ビジネスマン 叶さんの取材。

大阪に1泊で取材に行ってきました。

メインは、来月からの消費税増税の影響と、
いろいろ問題になった還付の是非やテクニックについて、
税理士の叶さんへの取材です。

神戸の六甲近くの幹線道路沿いに、「自社ビル」があり、
そこで、税理士事務所とそろばん教室を運営されています。

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叶さんのホームページより。


ソフトなキャラからは想像しにくいのですが、
叶さんって、税理士以前に凄腕のビジネスマンなんですね。

しかも関西系ということで、商売に妥協を許さないイメージです。


自社ビルは最初、テナントして家賃を払っていたのですが、
他のテナントが全部退去したのをきっかけに、オーナーと交渉し、
相当な安値で購入できたようです。

購入価格を聞いて、びっくりしました。
普通に賃貸した時の利回りを考えると、すごいです。( ̄Д ̄;)


同行したエミゾウさんも、

「叶さんが他のテナントを追い出した上に、半ば脅すように交渉したのでは?」

「購入したというより、乗っ取りに近いかも・・。」

と思ったはずですが、
もちろん、本人にそう言えるはずもありませんので、
粛々と取材を進めていきました。


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手前が叶さん。奥は税理士の塩田さん。


叶さんのところでは、学生時代に公認会計士資格を取った
天才税理士の塩田さんという方が、事務所を切り盛りしており、
叶さんは、現場仕事はさほどしていないようです。

確定申告の締め切り直前でも、取材に応じていただけたのは、
そういうところが秘訣なのかもしれません。

ちなみに、塩田さんはスケートの羽生選手にかなり似ています。


おふたりによる消費税関連のお話は、非常に分かりやすく、
1時間ちょっとレクチャーを受けただけで、かなり詳しくなりました。

消費税還付も、正しい方法で行えば全く問題ありません。


記事は、満室経営新聞の4月15日配信号に掲載しますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。


夜は、大阪市内に戻って串カツ屋さんへ。

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そのあと、ホテルのバーでご馳走になったのですが、
高さ日本一のビルになった、あべのハルカスが見えました。

なんか、唐突に高いですね。( ̄△ ̄)

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