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事務所マンションの大規模修繕。

ぼくが普段仕事をしている事務所マンションが、
先月まで、大規模修繕をしていました。

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今年で築10年と、不動産投資的にいうと築浅物件ですが、
多岐にわたる本格的な内容だったようです。

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工程表。エレベータの中に掲示してありました。


この工程表を見ると、外階段の鉄部を全て塗装してますし、
エレベータとエントランスに木目調のパネルを貼って、
高級感を出す工夫がされているようです。

鉄部以外は劣化している訳でもなく、
補修以上に、バリューアップを狙っているのが分かります。


このマンションは、地主さんが所有していて、
それをファンドが買い取って、1年ちょっと運用しているものですが、
今回の修繕で、いろんなことが分かりました。


建物に大きな劣化がなくても、新築後10年も経てば、
何かしらの手を入れるものだということ。

こういうお金が掛けられるのも、
新築時からのキャッシュフロー蓄積があるからだということ。


普通に出ている売り中古物件で、
築年数に応じた修繕がされているものは非常に少ないこと。
それを買った人は、売主の「ツケ」を背負っていること。

そして、売主のツケを保有数年以内に払ってしまうと、
まともな利益を出すのは難しいということ。

価値向上のためにしっかりお金を使えるのは、
それなりの賃料単価のおかげであって、
そうじゃない地域では、別のやり方があるということ。


不動産投資の、正しく健全な姿を垣間見た気がしましたが、
同じことをやっていては、地方の中古は運営できません。

色々と、考えさせられる出来事でした。


管理会社さんと懇親会をする方法。

以前どこかの媒体に書いたかもしれませんが、
ぼくが、割と頻繁に管理会社さんと飲み会をやってることで、


「誘っても遠慮されてしまい、飲み会ができない」
「そもそも、どう声を掛ければいいか分からない」
「どんなお店ですればいいんですか?」

などの質問を頂きましたので、
懇親会のノウハウについて、書いてみたいと思います。


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※よく懇親会で使うお店のホームページより。


まず、楽しく懇親会をするためには、
普段からの信頼関係ができている必要があります。

懇親会は、イマイチな関係を回復させるためではなく、
良い関係であるところを、さらに盤石のものにするための
イベントと位置づけましょう。


そういう関係であれば、実施について「何かの理由」があれば、
飲み会に誘うくらいのことは、難しくありません。

ぼくの場合は「年度末のお疲れ会」とか「満室復帰祝い」
みたいな理由で実施することが多いです。


相手が誘っても、いまひとつ乗り気ではないとしたら、
また、そこまでの関係になっていないか、
別の方面の心配をされている可能性が高いです。

お説教をされるのではないか・・とか、
女性が多い職場なら、そっち方面で心配されているとか。


コツがあるとすれば、懇親会をしようとする時期の、
かなり前から話を出して布石を打つ・・ということでしょうか。

定例化している金沢の管理会社さんのほかは、
だいたい、半年前くらいに懇親会の話を切り出してます。


どんなお店に行くかは、ぜひ独自の工夫をしてほしいですが、
ぼくの場合は、

・1人あたり6千円~1万円くらい。
・地元の名物が食べられるところ。
・できるだけ、相手側にお店を選んでもらう。

という感じでしょうか。


お店を選んでもらうことが、相手側の負担になるようでしたら、
自分で決めても全然構わないです。
ケチらず、それなりのグレードのところを選びましょう。

一定の基準を超えると、ずっと覚えていてくれます。


一人1万円で、5人で宴会しても、
一部屋の空室が1ヶ月早く埋まればペイできます。

懇親会は、めちゃめちゃ割のいい投資だと思いますね。(^▽^)


区分が買えなくなっている理由。

毎月はじめにある収支レポートの執筆も終わり、
ほっと一息という時期です。
今月はかなりキャッシュフローが出ましたよ。 (* ̄ー ̄)v

満室経営新聞プレミアム(MSP)


さて、昨年から力を入れていた区分投資ですが、
最近はほんとうに物件が見つからなくて、困っている状況です。


元々、この投資法は

「リフォームして実需向けに販売されている価格」と、
「賃貸中で投資家向けに販売されている価格」との間に、

乖離があることを付いた、裁定取引のようなものです。

ですから、値上がりして利回りが少しくらい下がっても、
購入対象の違いによる価格差がキープされていれば、
買い続けることができます。


賃貸中の物件価格が上がっているというのは、
毎日物件の検索をしていれば、分かります。

しかし「実需向けに売却したらいくらになるか」というのは、
過去のデータを元に予測をするしかありません。


「投資用の相場が上がっているから、実需も上がるだろう」
という考え方は、痛い目を見る可能性が高いです。( ̄Д ̄;)

そんな訳で、なかなか買いづらくなってるんですよね。。


昨日は、一棟の半分以上(7戸)が、
まとめて売り出されてるのを見つけました。

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過半数を握ると、管理費や修繕積立金を自由に決められますし、
共用部の手入れや改修なども、思いのままです。

これはいい!と思ったんですが、既に売約済みということで、
普段区分の検索では、健美家サイトは使わないのですが、
基本はやっぱり大事だなぁ・・と思った次第です。



カーター校長の出版キャンペーン。

満室経営新聞でもお世話になっている、
カーター校長こと、河田康則さんが出版されました。


今日から3日間、Amazonキャンペーンなんですが、
特典映像に出演させていただいているので、ぜひご覧下さい。

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金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資 Amazonキャンペーン


融資のこと全般が、とても分かりやすく説明されています。

メガバンクのような敷居の高いところであっても、
コンタクトの取り方と、交渉次第で上手くいくんですね。


しかし、男性が書いた不動産投資の本で、
これほどまでに、著者写真を大々的に使っているのは異例ですね(笑)



今月で9周年。

毎月のはじめは、10日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートをまとめる作業をしています。


旧「財布の中身レポート」の創刊が、2005年4月。
今月の配信で、9周年ということになります。 (=´∇`=)

笑っていいとも!ではないですが、
何事も、続けることには価値があると思います。

創刊9周年!満室経営新聞プレミアム


今月は、入居率がいいので書くのが楽しみだったりします(笑)

これから検討している投資スタンスについての記事は、
レポートのあと、書こうと思います。


区分マンションの価格高騰。

個人の確定申告が終わって、
税理士さんから、申告書が送られて来ました。


会社ではがっつり税金を支払って、国や自治体に貢献しましたが、
個人のほうは、所有物件を法人にサブリースしてるために、
なるべく所得が出にくいようにしています。


さらに2013年は、

・物件を購入して、取得税も支払った。
・能美マンションで多数の部屋を一斉リフォームした。
・2012年度の影響で、予定納税額が多かった。

などの要因が重ったために、
260万円ちょっとの税金が還付されることになりました。

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一度払ったものが戻るだけなのに、嬉しいものですね。

もちろん、法人から受け取る役員報酬を源泉徴収しますので、
個人の所得税としては、既にそれなりに支払っています。


さて、3月は首都圏の区分マンションを重点的にチェックしましたが、
価格が全体的に上がっていて、基準に合うものが見つかりません。

昨年度の決算が良く、金融機関も積極的なので、
今年は10戸くらい買おうかな-・・なんて思っていたのですが、
購入実績は、3ヶ月終わって2戸。


しかも、その2戸は昨年末から今年の最初に案件が出たもので、
実質的には、今年の新規案件がほぼゼロな状態です。


どんな努力も、相場には勝てません。

こういう状況であれば、時間と根性で何とか探すより、
他の投資にも目を向けるべきかもしれませんね。


今の環境と自分の置かれた状況の中で、
どんな不動産投資が良いのか・・・考えてみようと思います。

(次回、その考察について)


満室祝勝会の計画。

ちょっと前に、入居率がいいという話を記事にしましたが、
あれからまた何室か決まりまして、とても良い状態になってます。

1.金沢  28/28戸 
2.富山  15/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸


富山の1室以外、すべて埋まりまして、
過去最高の99.1%まで上げることができました。

今週で1戸退去がありますので、ここが最高地点です(笑)


金沢マンションは、管理会社さんが全力で頑張ってくれまして、
購入後、8年連続で年度末満室の快挙。

空きがある富山の管理会社さんも含めて、本当に頑張ってくれました。


4~5月にかけて、管理会社さんと祝勝会を企画していまして、
今は、日程調整などをしているところです。

金沢の管理会社さんは、毎年のことなので慣れましたが、
能美マンションの管理会社さんは、人数が多いのと、
そもそも、能美市というところに祝勝会に使えるお店がないので、
こちらも、金沢で開催することになりそうです。


金沢と能美の位置関係は、こんな感じでして・・

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ギリギリ帰れるという、高岡-富山間より遠いです。
※運転代行の料金が5千円くらい。


おそらく、人数分のホテルをこちらで予約して・・という、
大がかりなものになりそうです。

大人数で宴会して、そのあとはカラオケでも行こうかな・・と。
保険会社時代の接待を思い出します。(=´∇`=)
気を遣いつつも、自分が楽しむようにしないといけません。


もちろんお金は掛かりますが、空室が続くことを考えたら安いので、
せっかくですから、ぱあっと楽しもうと思います。


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