メイン

区分マンションの価格高騰。

個人の確定申告が終わって、
税理士さんから、申告書が送られて来ました。


会社ではがっつり税金を支払って、国や自治体に貢献しましたが、
個人のほうは、所有物件を法人にサブリースしてるために、
なるべく所得が出にくいようにしています。


さらに2013年は、

・物件を購入して、取得税も支払った。
・能美マンションで多数の部屋を一斉リフォームした。
・2012年度の影響で、予定納税額が多かった。

などの要因が重ったために、
260万円ちょっとの税金が還付されることになりました。

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一度払ったものが戻るだけなのに、嬉しいものですね。

もちろん、法人から受け取る役員報酬を源泉徴収しますので、
個人の所得税としては、既にそれなりに支払っています。


さて、3月は首都圏の区分マンションを重点的にチェックしましたが、
価格が全体的に上がっていて、基準に合うものが見つかりません。

昨年度の決算が良く、金融機関も積極的なので、
今年は10戸くらい買おうかな-・・なんて思っていたのですが、
購入実績は、3ヶ月終わって2戸。


しかも、その2戸は昨年末から今年の最初に案件が出たもので、
実質的には、今年の新規案件がほぼゼロな状態です。


どんな努力も、相場には勝てません。

こういう状況であれば、時間と根性で何とか探すより、
他の投資にも目を向けるべきかもしれませんね。


今の環境と自分の置かれた状況の中で、
どんな不動産投資が良いのか・・・考えてみようと思います。

(次回、その考察について)


満室祝勝会の計画。

ちょっと前に、入居率がいいという話を記事にしましたが、
あれからまた何室か決まりまして、とても良い状態になってます。

1.金沢  28/28戸 
2.富山  15/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸


富山の1室以外、すべて埋まりまして、
過去最高の99.1%まで上げることができました。

今週で1戸退去がありますので、ここが最高地点です(笑)


金沢マンションは、管理会社さんが全力で頑張ってくれまして、
購入後、8年連続で年度末満室の快挙。

空きがある富山の管理会社さんも含めて、本当に頑張ってくれました。


4~5月にかけて、管理会社さんと祝勝会を企画していまして、
今は、日程調整などをしているところです。

金沢の管理会社さんは、毎年のことなので慣れましたが、
能美マンションの管理会社さんは、人数が多いのと、
そもそも、能美市というところに祝勝会に使えるお店がないので、
こちらも、金沢で開催することになりそうです。


金沢と能美の位置関係は、こんな感じでして・・

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ギリギリ帰れるという、高岡-富山間より遠いです。
※運転代行の料金が5千円くらい。


おそらく、人数分のホテルをこちらで予約して・・という、
大がかりなものになりそうです。

大人数で宴会して、そのあとはカラオケでも行こうかな・・と。
保険会社時代の接待を思い出します。(=´∇`=)
気を遣いつつも、自分が楽しむようにしないといけません。


もちろんお金は掛かりますが、空室が続くことを考えたら安いので、
せっかくですから、ぱあっと楽しもうと思います。


新時代のシェアハウスとは?

満室経営新聞の取材で、いろんなところに行ってます。


金曜日は、の通販大家さんで売買実務をされている、
石渡(いしわたり)さんにインタビュー。

最近、同社が手がけているシェアハウスについて、
今後の展望などと併せて、お話を伺うことができました。

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会話がかなり盛り上がっているように見えますが、
実際にその通りで、通販大家さんの考えるシェアハウスは、
とても共感できるものでした。


元々、ぼくはシェアハウスがあまり好きではありません。

理由は「運営者の脱法行為が多い」ことと、
「入居者の依存体質」の2つです。


前者は、住宅ローンを不正に利用した資金調達であったり、
最近問題になっている、建築基準の問題であったり。

後者はまあ、そういう価値観なので仕方ないのですが、
健康や自立した生活に問題がないのなら、
24時間群れてないで、一人で過ごしましょうよ・・って思うのです。


同社が開発するシェアハウスは、
これらの問題が、しっかり解決されているなと感じました。

あくまで、「便利な場所に、安く住む」ことを追求しています。


近頃流行り(ほんとは流行ってないけど)の、
「なんちゃってコンセプトシェア」でもありません(笑)

今度は、取材ではなくお話を伺いに行こうと思ってます。


そして月曜日には、5月配信号の「滞納対策特集」の取材で、
都内の管理会社さんを訪ねましたよ。 (* ̄ー ̄)

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ポイントは「素早いシステマチックな対応」でしょうか。
それができた上で、人間味のあるやりとりも生きてくるんだと思います。


最近、人と会う機会が増えていて勉強になります。
引き続き、がんばります。


関西系ビジネスマン 叶さんの取材。

大阪に1泊で取材に行ってきました。

メインは、来月からの消費税増税の影響と、
いろいろ問題になった還付の是非やテクニックについて、
税理士の叶さんへの取材です。

神戸の六甲近くの幹線道路沿いに、「自社ビル」があり、
そこで、税理士事務所とそろばん教室を運営されています。

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叶さんのホームページより。


ソフトなキャラからは想像しにくいのですが、
叶さんって、税理士以前に凄腕のビジネスマンなんですね。

しかも関西系ということで、商売に妥協を許さないイメージです。


自社ビルは最初、テナントして家賃を払っていたのですが、
他のテナントが全部退去したのをきっかけに、オーナーと交渉し、
相当な安値で購入できたようです。

購入価格を聞いて、びっくりしました。
普通に賃貸した時の利回りを考えると、すごいです。( ̄Д ̄;)


同行したエミゾウさんも、

「叶さんが他のテナントを追い出した上に、半ば脅すように交渉したのでは?」

「購入したというより、乗っ取りに近いかも・・。」

と思ったはずですが、
もちろん、本人にそう言えるはずもありませんので、
粛々と取材を進めていきました。


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手前が叶さん。奥は税理士の塩田さん。


叶さんのところでは、学生時代に公認会計士資格を取った
天才税理士の塩田さんという方が、事務所を切り盛りしており、
叶さんは、現場仕事はさほどしていないようです。

確定申告の締め切り直前でも、取材に応じていただけたのは、
そういうところが秘訣なのかもしれません。

ちなみに、塩田さんはスケートの羽生選手にかなり似ています。


おふたりによる消費税関連のお話は、非常に分かりやすく、
1時間ちょっとレクチャーを受けただけで、かなり詳しくなりました。

消費税還付も、正しい方法で行えば全く問題ありません。


記事は、満室経営新聞の4月15日配信号に掲載しますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。


夜は、大阪市内に戻って串カツ屋さんへ。

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そのあと、ホテルのバーでご馳走になったのですが、
高さ日本一のビルになった、あべのハルカスが見えました。

なんか、唐突に高いですね。( ̄△ ̄)

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空室率が高くても融資を受けるには。

空室率が高い物件を買って、高い利回りを実現するためには、
そういう状態でも融資を受ける必要があります。


通常の銀行は、いわゆる「収益還元」の評価を、
現況の入居率で判断します。
入居状況がどうであれ、今の入居率がずっと続くという仮定です。

ですから、空きの多い物件は融資を受けづらいですね。


これに対処する方法は、いくつかあります。

1.空いている状態でも、利回りが高い物件を買う。
2.入居率を加味しないような金融機関を利用する。
3.自分の経営力を評価してもらう。


「満室時利回り20%、現況4割空き」という物件でも、
12%の利回りがあることになります。
これで融資が出るのなら、それを活用するに越したことはありません。

ただ実際には、「利回り12%の満室物件」と上記の条件で比べると、
意外なことに、前者の方が評価が良い時もあります。

不確定要素が強いということでしょうね。


この続きと、詳細説明については、
今週のどこかで配信するメルマガをお読み下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



さて、今日からエンカレッジ編集デスクのエミゾウさんと、
大阪・神戸方面に取材に行きます。

メインは、不動産投資専門税理士の叶温(かなえゆたか)さんに、
消費税増税後の、大家さんの対応について伺う予定です。



大阪といえば、以前は「おでん→焼き肉→ラーメン」という
3件はしごくらいは余裕でしたが、
最近は、翌朝気持ち悪くなってしまうので自重してます。(^^;)

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道頓堀でよく行くお店。翌日のお昼に串カツを食べたりします。

とはいえ、上記の画像を検索していて、
少なからずわくわくしてしまう自分を感じています。



入居率がいいです。

賃貸経営を始めて、10回目の繁忙期を迎えていますが、
かなり好調な入居率が続いています。

今日現在の、物件ごとの入居率はというと、

1.金沢  27/28戸 
2.富山  14/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸

ということで、何と平均入居率97.4%にもなります。
区分が別に1戸空き。(販売中)退去予告が1件。


金沢マンションの空き室は、つい先日まで雨漏りがあって、
募集できない状態が続いていましたので、実質的には満室とも言えます。


まだまだ稼ぐ。所有8年目に入った金沢マンション。


土曜日にも、都内で開催されたセミナーで、
どうやって入居付けをしているかという話をしてきましたが、
結局のところ、以下の2点に集約されると思ってます。

1.物件の価値以上の家賃設定をしない。
2.できるだけ大勢の人によって、熱心に募集される。


1の家賃設定については、安易に値下げをするという意味ではなく、
物件をキレイにしたり便利な設備を導入するなど、
安く簡単な方法で、物件の価値を上げるような努力をするということ。

2は、管理会社さんから「応援される大家」になって、
しっかりと入居付けをしてもらう。

自分の物件を「アテ」から「キメ」にレベルアップさせる。


一つの対策は、地味で効果も少ないものですが、
それがいくつも重なっていくことで、
次第に、他の物件&大家さんとは差が付いていくのだと思います。


能美マンション 満室になりました。

昨年5月に購入した、石川県能美(のみ)市のマンション。

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購入時に42戸中13戸の空きがあったものの、
8月末までは、サブリースの契約が解除できなかったため、
本格的なテコ入れは9月からスタート。

当然、テコ入れ期間中にも数戸の退去がありましたが、
2月末で、めでたく満室になりました。(=´∇`=)


2006年に、金沢の空きだらけマンションを買ってから、
ぼくの投資スタンスは変わっておらず、毎回同じパターンです。


金沢、富山、横浜、そして今回の能美。

4つのマンションの合計は99戸ありましたが、
このうち、購入時の空室は40戸。6割しか埋まってません。

これらを、数ヶ月のうちに満室まで持って行くことで、
大きな利回りを確保するという訳です。


金融機関から見た実績と、使える資金が多少増えたことで、
買える物件の幅は広がりましたが、
やっていることは、毎度本当にワンパターンですね。(^^;)


このDVDをまだ販売しているのは、
まだまだ全然、そのまま使えるノウハウであるからです。

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投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


結局、利回りというのは、
「何かのイマイチなところ」の代償として得られるもので、
ぼくの場合は、それが空室率だということですね。

リスクを受け容れて高い利回りを狙うのか、
ほどほど利回りの、安定した物件を地道に買っていくのかは、
単なる選択の問題だと思います。


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