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動画&写真撮影の裏側。

入居促進の動画撮影をされるNoblueさん。
今では1ヶ月先まで、予約で埋まっているような状況だそうです。

他の施工事例も載ってるNoblueさんのサイト


今回も、普通のワンルームをキレイなモデルルームに、
変身させていただけました。その模様をご紹介したいと思います。

朝9時くらいから、家具や小物の搬入作業。

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壁や天井の雰囲気、場所、主な入居ターゲットなどをもとに、
基本的なプランを作成し、車に家具を積んで搬入します。

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間取り図にラフプランを書き込んだもの。


搬入が終わると、ソファやテレビなどの大きな家具を並べます。
この段階でも微妙に位置を修正したり、並び替えたりという作業が発生します。

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食器や観葉植物、浴室やトイレに置く小物などは、
奥さんが並べて清水さんがチェックするような役割分担のようです。
アイテムの選び方や配置などに、センスを感じますね。

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こちらは、カーテンを設置する清水さんですが・・・

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建物によって必要な長さも違い、サイズが合わないこともあります。
そういう時にはどうしているかというと・・

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裾の部分をクリップで留めて、ちょうど良い長さにしているのです。


荷物を搬入してから撮影に入るまでの時間は、想像以上に長く、
微妙な位置の修正、アイテムの入れ替えなどは現場の雰囲気を見ながら、
かなり細かく修正を加えていきます。

棚に置くタオルのたたみ方、テーブルに置く食器の角度、
テレビラックに置く本までこだわります。


こちらは、コーヒーカップの色をどうするかの比較写真。

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もはや「どちらでもいいですよ」と言いたくなりますが(笑)、
清水さんは熟考のうえ、黒いほうのカップを選択。

アイテムの形状より、色のバランスが適切かどうかが大事だとのことです。


10時前には搬入が終わったのですが、結局撮影に入ったのは12時半くらい。
昼食もとらずに暗くなるまで撮影を続けていただきました。

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冬の北陸は、天気が数十分単位でころころ変わる上に、
雪に光が反射して撮影ができない時間帯もあり、いつもより長く掛かったそうです。

そういうご尽力を経て完成したのが、これらの凄い写真!

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こちらは、窓側から撮影した写真。


同じパターンの家具と小物を並べて、サクッと撮影すれば、
午前中だけで終わらせることもできそうですが、

クライアントに「もう、いいんじゃないですか?」と言わせるほど、
細部に至るこだわりが、他に真似できない品質を誇る理由ではないかと思います。



金沢マンションで動画撮りました。

今日は金沢のホテルからブログを更新しています。

このような雪の時期に北陸に行くのは、たぶん7~8年ぶり。
富山を離れてから、一度あったかどうか・・くらいに久しぶりです。

理由は別に持ち物件の入居率が下がったからではなく、
金沢のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮影するためでした。
これで、実施は4物件めになりました。

Noblueさんのホームページはこちら。


まだ動画はできあがってませんが、家具設置済みの状態で撮影した「プロの写真」を、
1枚送ってもらいましたので載せておきます。

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実物よりも、3倍くらい良く見えてしまっています・・(笑)

撮影の様子は、次回のブログでご紹介しますね。


そして、冬の北陸は美味しいものがいっぱいあります。
寒ブリなどの海の幸を堪能しましたし、雪がたくさん降ることもなかったので、
楽しく快適な出張になりました。

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区分マンションの選別ステップ。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

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区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この3ステップで完了。

1.賃貸中のファミリー区分(面積で絞り込み)をネット利回りで選別。
2.その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
3.実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。


何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み&実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。


前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。


一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
CFベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。


最低賃金の規定は意味がない説。

最低賃金を上げようという動きが活発になっているようです。

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1500円・・・。結構なもんですね。
1日8時間で月22日勤務すると、26.4万円の月収になります。

ぼくは、最低賃金を高めることは雇用の減少を招くだけなので、
やっても意味はないと思うんですけどね。


例えば、金沢で賃貸市況を調べていたら、こんな物件がありました。

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家賃1万円&共益費3千円。。

これじゃ、固定資産税や各種の経費を賄えませんが、
仮に「最低家賃法」みたいな法律を作っても意味がありません。

法改正で最低家賃が3万円に上がったとしても、
1万円の家賃で住んでいた人が、3万円払うという訳ではなく、
実家に帰ったり共同生活したりで、さらに空き家が増えることになります。

頑張れば3万円払える人もいると思いますが、
そういう人は、もとから3万円で入居が決まっていた、
もっと良い部屋に引っ越します。


最低賃金も同じことで、時給950円で雇われていた人は、
1500円払わなければならなくなった場合、クビになってしまいます。
そして、その仕事は機械化されたり外注化される訳です。

1500円払っても人材を確保しなければならない場合は、
もとから1500円レベルの仕事をしていた人に、頼むことになりますので、
やはり950円の人は失業します。


「時給千円以下では生活ができない」という、デモやってる人の主張は、
大家さんの「家賃1万円では、経費が賄えない」という主張と同じで、
「使う側」からすれば、相手のお財布事情など関係ありません。

その家賃なり人件費が、こちらの得たいものと釣り合うかのみ。


世の中のほとんどのことは、市場原理が働きますので、
法律などで強制しても上手くいかないことが多いですね。


頼れる!海外資産。

お正月休みあけに、また三連休がありまして、
何となく今年はスタートダッシュという感じの年始ではありませんでした。

昨日はメルマガ読者さん向けの飲み会をやりまして、
あとは本を読んだり、教材音声を聴いたりという日が多いです。
不動産の本だってまだまだ学びがあります。


これから読むのは、アメリカに渡った石原博光さんの新刊。
なんと、アメリカ戸建て投資についての本です。

頼れる! 海外資産―アメリカ戸建て投資のはじめ方
石原 博光
技術評論社
売り上げランキング: 3,371


これは、かなり中身が濃い本格的な指南書だと思います。
書いてある通りにそのまま実践すれば、その通りに購入できそうです。

石原さんの持ち物件について、実際の数値情報が載っていますし、
数冊分の本を1冊に凝縮したような充実度ですね。

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もちろん、物件の探し方、融資、管理の方法、トラブル対策、
税務、日米それぞれの商習慣などなど、知りたいことのほとんどが
網羅されているオススメ本です。


今や、数棟の物件を国内で保有している方であれば、
外貨や海外不動産でバランスを取る手法も、割と普通になってます。

その入門&実践書として、ぜひ読んで欲しいと思いました。



保有物件のまとめ。

現在の規模について、まとめてみました。

【保有物件の数】 一棟もの4つ(合計9棟)、区分24戸。合計158戸。
【保有総額】 6億5700万円。
【ローン残債】 4億5207万円。
【家賃収入】 満室時で約870万円/月額 年換算1億440万円。 
【銀行への返済】 12月は約354万円(元金均等が多いので、毎月変わります)


このほかに、太陽光パネル4機を保有しています。

購入総額は約1.1億円。12月の売電収入は80万円ちょっとでした。
5月や8月は、月額100万円以上いきます。


融資を受けている銀行、金利、返済期間などの詳細や、
各物件ごとのスペック、入居状況などはMSPで公開しています。

満室経営新聞プレミアム


謹賀新年。

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遅ればせながらですが・・・。

今年もよろしくお願いします。
2017年は、月10回ペースの更新を習慣にしようと思います。


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