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リフォーム完了。

年末に退去があった区分マンションのリフォームが終わり、
いよいよ本格的に販売を開始しました。

リフォーム前は、汚くて冴えない部屋でしたが・・・。

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フルリフォームで、見違えるほどになりました。

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キッチンは、普段のシングル向けの部屋では、
赤色系の濃い色を使う(シートを貼る)ことが多いのですが、
今回は「普通のファミリー」が住むことを想定して、
柔らかい感じにしています。

お風呂は、よくあるパターンですね(笑)

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リフォームをしっかりやれば、ほとんど新築の状態になるので、
新築の物件を購入するのは、ほんとにバカらしいですね。(^^;)

分譲マンションの場合は、修繕積立金があるので、
共用部の劣化は自分で直す必要がありませんし・・・。


自宅を購入する予定はまったくありませんが、
買うとしたら、今回のような中古フルリフォームですね。

リフォーム前のを買って、自分でやります。


さあ、あとは三井のリハウスさんに頑張ってもらうだけです。
3末くらいまでに売れたら嬉しいんですけど。



収支レポートも、もうすぐ10周年。

昨日は、毎月1回配信している、
満室経営新聞プレミアムに掲載される収支レポートを、
黙々と執筆していました。

大家さん学びの会は、今年で創立10周年を迎えましたが、
収支レポートは2005年4月スタートなので、
来年で、こちらもめでたく10周年です。

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レポートの執筆で、自分の不動産投資が上手くいっているのかを、
客観的に把握できるようになりますので、
商品として配信する以外にも、メリットが多いです。


以前、法人で購入する区分マンションの融資審査の際、

「個人のほうの収支はどうなってますか?」
「物件ごとの入居率や、経費がどうなっているか見たいんですが・・・」

という、本来だったら非常に面倒な資料提出を求められましたが、
この収支レポートをその場で提出して、
銀行の方が、びっくりしたという出来事もありました。(笑)


こちらのレポートは、ぼくがコラムを書いたり講演したりなど、
様々なアウトプットをする媒体の中で、
もっともコアで、個別具体的な情報が出ています。


例えば、ブログでは融資を受けた銀行はもちろん、
金融機関の名前は、公庫などの例外を除いて出していませんが、
MSPでは支店名までしっかり公開しています。

借入金額、融資期間、金利などの情報も載ってますしね。

ぜひチェックしてみることを、お薦めします。


今週末から、エンカレッジのコテツさんとエミゾウさんは、
会員さんを対象にした、ミャンマーツアーに行くので、
お留守番のぼくは、ちょっとのんびりです。(=´∇`=)



大家さん学びの会 祝10周年☆

2月1日は、日本最大の大家さん勉強会組織である、
「大家さん学びの会」の、創立10周年記念となる、
講演会&パーティーに参加してきました。

学びの会は、ぼくが物件を持ってない頃からお世話になっていまして、
当時は富山からバスに乗って、勉強会に何度も参加しました。


こういった相互交流をメインにした組織を、
10年もの長期に渡って、維持拡大させていくには、
並大抵の努力ではできません。

運営メンバーの皆さんそれぞれの、情熱の賜だと思います。
心より、お祝いと感謝を申し上げます。


まずは会議室にて、浦田健さん&尾嶋健信さんのセミナー。

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尾嶋さんはワークを使った、実践的・再現性の高い内容で、
入居率アップに直結した人も多いはず。

浦田さんのお話は、不動産投資家や業界の「ビジョン」を語るもので、
これまで聞いた浦田さんの話の中で、いちばん良かったです。


場所を移動して、盛大なパーティーへ。
代表の水澤健一さんは、なんとタキシードを着ていました(笑)

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乾杯前に、スピーチをさせていただく機会がありまして、
創立当初の勉強会の思い出などを、お話しました。

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パーティーの途中で、バイオリンの演奏があったり、
豪華なプレゼントが提供されたりと、素晴らしい会でした。

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学びの会の成功に、ビジネスチャンスを見いだしたのか、
たくさんの大家会もどきが生まれて、そして消えていきましたが、
本物はちゃんと残るものですね。

20周年に向けて、さらに発展していくことでしょう。

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左から、叶温さん、自分、菅原久美子さん、大友哲也さん、尾嶋健信さん。
菅原さんのステージ直後に、集まって撮りました。



任意売却の区分を決済。

2月になりました。(^▽^)

明日は節分で、もろもろの変化がある文字通り節目の日ですね。
春夏秋冬理論でいうと、ぼくは明日から「秋3年目」です。

春夏秋冬理論 季節判定はこちら


ちょっと前になりますが、先週の水曜日に区分の決済がありました。

任意売却物件で、「債権者」という方々が大勢来まして、
銀行の応接がいっぱいになりました。


今回の物件は、融資を使わないので、
銀行さんにお部屋を借りるのも「お願いベース」です。

それなのに、債権者という人たちは
決済関連の捺印書類のコピーを、銀行の人にお願いしようとするので、
「迷惑だから、やめてください」と諫める場面も。
※コンビニに取りに行ってもらいました。


また例によって、残金を分割して引き出し&振込したり、
面倒くさいことが多いので、時間が掛かりました。

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窓口で手続きを待つ、債務者&債権者のお二人。


これまで買っていた区分マンションは、
名古屋エリアで、だいたい800~900万円くらいの価格帯が多く、
首都圏では1千万~1400万円程度。

築25年前後のファミリー物件がほとんどでした。


今後も区分は増やしていきたいので、少し購入物件の範囲を広げて、
利回り&実需との価格差が基準以上であれば、
実価格はもう少し高くても、購入対象としていくことにしました。


今回の物件は、1830万円と今まででは最高値。

築年数も、これまでの中ではいちばん新しい(平成8年築)です。

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これで、所有している区分マンションが11戸になりました。

名古屋に2戸、埼玉と神奈川に4戸ずつ。
そして今回、東京に1戸です。


ここ数日の活動。

明日は都内の区分マンションの決済です。

取引のある神奈川の地銀さんは、融資範囲外になるので、
物件の所有権移転が終わったあとで、公庫を使うことになります。


いったんは自己資金決済ということですが、
昨日は多額の法人税を納めてきたばかりなので大変です。

毎日1千万円レベルのお金が出ていきます。

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所得税、復興特別所得税、消費税、富山県、神奈川県、高岡市、横浜市の7種類。


お金は減りますが、購入の手を緩めることはなく、
先週末も、物件見学に行ってきました。

久しぶりに、日暮里・舎人ライナーに乗りまして、
隅田川と荒川の間にある、大規模マンションの調査でしたが・・・。


23区内にも関わらず、駅前にはほとんど何もありません。

駅前にある案内版があっさりしすぎて、
ほかの駅と、縮尺が違うのかと思ったくらいです。

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そんな場所に、要塞のようにそびえ立つ巨大マンション。
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隣にも、もっと背の高いマンションが新築されるのと、
川に挟まれて、水害リスクも高そうなので、見送りました。


あと、150戸を超えるような巨大マンションの場合、
建物内で複数の部屋が、同時に売り出されている可能性も高く、
競合次第で値崩れのリスクがあります。

規模のメリットで、修繕積立金がどんどん貯まるのですが、
適正規模でいうと40~70戸くらいかなぁというのが、
いろいろ見てきた上での感覚です。


今回は、いつも良い物件を紹介してくれる営業マンからの情報なので、
数字&地図上でダメだと思っても、まずは現地で確認をします。


この日は暖かく、これ以上ないほど風通しが良い場所だったので、
花粉の被害がすごかったです。(。>_<。)


売り物件のリフォームと図面。

持っている区分マンションのひとつで、
昨年末に退去がでました。


これまで、合計13戸の区分マンションを買いましたが、
普通に賃借人の方が退去されたのは、実は初めて。

分譲マンションに賃貸で住んでいる人は、
元々賃貸指向であることが多いのかもしれません。

ぼく自身も、6年間以上同じマンションに住んでますしね。


この投資法では、退去は特にマイナスなものではなく、
住宅ローン市場で高く売却するための、良い出来事だったりします。

過去記事:初めての退去立ち会い。
過去記事:退去立ち会いのあと。


リフォームの内容や価格も固まり、現在バリバリと作業中。
工事中の写真が送られて来ましたが、跡形もない感じになってます。

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今回のお部屋は、キッチンや浴室まで取り替えるので、
柱やドアなどの建具以外は、ほとんど新しくします。


同時進行で、近隣の売買仲介会社さんの中から、
専任で売却をお願いするところを選び、先日打ち合わせをしました。

既に販売図面もできており、
できるだけ短期間で、かつそれなりの価格で売却したいところです。

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管理組合の理事に報酬を払う。

区分マンションを現在10戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

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全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。


もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。


区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。


さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

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要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか?」
という内容です。


このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました(笑)

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。


こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が80%以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。


報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。



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