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管理組合の理事に報酬を払う。

区分マンションを現在10戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

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全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。


もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。


区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。


さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

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要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか?」
という内容です。


このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました(笑)

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。


こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が80%以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。


報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。



保証協会にがっかり。

信金さんを通じて、保証協会絡みの融資を進めている件ですが、
やっぱり、残念な結果になりそうです。。


「○日までに、結果が出るので回答します」

なんていう返事が来たけど守られなくて催促・・というやりとりが、
何度か続き、融資の打診をしてから、かれこれ1ヶ月弱。

結局、保証会社が出した担保評価額の範囲内でしか、
融資を受けられないという回答が来ました。

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今回の物件購入価格は1700万円強で、
これでも相場より安い(実勢価格2200万円程度)のですが、
担保評価は1千万円だということでした。

区分マンションだと、固定資産税評価額が低いので、
こういうことはよくあります。


担保評価の範囲内で、抵当権も設定するということは、
いざという時には「物件を売らせて、貸出金を確実に回収できる」
ということです。

なのに、保証協会だから保証料を取るのです。

これはちょっと、納得いきませんね。(--;)
事業性や決算内容が反映されない融資など、質屋と同じです。


エリアが狭い信金さんと取引実績を作るために、
いろいろ頑張ってはみたのですが、
どうやら、他行さんに持ち込まざるを得ないようです。



※開催まで、あと2週間です。

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大家さん学びの会 発足10周年イベント



決算書の科目をどうするか。

法人の決算(11月末締めの1月申告)も間近になって、
昨日は、税理士さんとの打ち合わせでした。

この時期になると、国、神奈川県、横浜市のそれぞれから、
税金を払って下さいという書類が送られてきますし、
ぼくはふるさと納税をしているので、富山からも書類が届きます。


今年は、物件の売却で利益が出たので、
節税のために、野立ての太陽光パネルを購入しました。

これらの収入や支出を、通常の「売上」「経費」にするのか、
「特別利益」「特別損失」にするのかで、
金融機関からみた自社の決算書も、イメージが違ってきます。


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http://www.iisbcam.co.jp/archives/4581 より画像転載。
分かりやすいサイトです。


物件の売却を、通常の「売上①」に振り分けると、
1億円の物件を売れば、当然売上1億円ということになり、
メルマガ広告などの他の収入から飛び抜けて売上が膨らみます。

前年比「何百パーセント増」ですね。


でも、翌年は不動産の売却がひとつもなかったとすれば、
一気に売上げが前年の半分以下になってしまうので、
業績が急降下している企業に見えてしまいます。

ですから、物件の売却で出た利益は「特別利益」とします。

ちなみに、このような①~⑭みたいなのを「科目」といい、
その下の区分(旅費交通費、接待交際費、管理費などなど)を「費目」といいます。


今回の太陽光パネルは、上記の特別利益を圧縮するためのもので、
本体価格が2千万円くらいだったのですが、
それを普通の「経費④」とすると、他の売上げから出ている利益が吹っ飛びます。

決算書上では、「経常赤字」になるという訳です。

経常赤字を特別利益で埋めて、何とか「当期黒字」は確保した。
・・というのは、褒められた企業とは言えません。


なので、毎年購入する訳でもない太陽光パネルは、
特別損失とするのが妥当であろうという判断になりました。

解釈にムリがなければ、割とどちらにでもなるようです。


「毎年何十棟も、不動産を転売している会社はどうなってるのですか?」

と聞いてみたのですが、
そういうところは、物件の売却で得られた収益が「売上」となり、
購入した物件は償却資産ではなく「商品②」とするんだそうです。


数十億円レベルの在庫品を、年単位で抱える会社になるということですね。
普通の小売業だったら、かなり終わってる決算書です。(^^;)


決算書はここだけ読もう〈2014年版〉
矢島 雅己
弘文堂
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サラリーマンの頃からこういう書籍を何冊か買って読みまして、
非常に難しい印象を受けたのですが、
自分の会社の決算書を読み込んだり、税理士さんと相談するようになれば、
書籍など読まなくても、楽勝でマスターできるものです。

経験って大事だなぁと実感しますね。



信金さんに気を揉む毎日。

お正月休みがあけたと思ったら、
あっという間に、成人の日絡みの3連休です。


ぼくはかねてより、ハッピーマンデー法には反対でして、
成人の日は、1月15日にあるべきだと思ってます。
昔の日本では、この日に元服の議が行われていたそうで、
それぞれの祝日には、意味があるのです。

とはいえ、ぼくは成人式はくだらないと思っていたので、
出席したことはありませんけどね。(^^;)

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こんなのと同席するなんて、バカバカしいですよ。(-_-メ)


さて、今月末~来月はじめに決済をする区分の件で、
市内の信金さんと、やりとりを進めています。

保証協会付きの融資を受けることになりそうなんですが、

・信金さん&保証協会とも初取引なので、勝手が分からない。
・信金の担当さんが、非常に頼りない。

という2つの理由で、気を揉む毎日が続きます。


◆12月25日◆

信金担当さんと打ち合わせ。
「明日、市の保証協会に資料を持ち込んで30日に結果をご連絡します」
ということでしたが、28日から自社の年末休みだったので、
年明け6日に連絡をもらうよう伝える。


◆1月6日◆

連絡が来ないので、こちらから督促の電話をすると、

「実は保証協会が、25日で年内の営業を終わっていて、
先ほど資料を提出してきました」

という回答をされました。
話にならないので、「明日、上席の方から連絡下さい」と伝える。


◆1月9日◆

上席の人からも連絡が来ないので、直接支店の次長に電話。

担当さんは、翌日の7日から風邪で休んでいて、
話がまったく伝わっていなかったことが発覚。(T△T)


・・とまあ、こんなやりとりな訳です。

26日に保証協会行って、年末休みに入ってたなら、
そういう連絡を、こっちにしましょうよ。

そして風邪で休んでも、意識はあるんだから、
朝、会社に電話した時に、いろいろ業務連絡しましょうよ・・。


この件は、電話に出た(無実の)次長さんに、
ぐわーーっと文句を言ったので、
その日のうちに、次長さんにお越し頂くことになりまして、

状況の説明と、今後の流れを教えていただき、
何とか、事なきを得ました。


会社の決算内容などによってランク付けして、
それによって、保証料率が変わる仕組みなんだそうです。

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保証協会の制度説明チラシ。


来週の半ばには、結果が出るそうですが、
ここからは、スムーズに進んでほしいものです。。ε= (´∞` )



滞納督促のFAXひな形。

昨日は、神奈川の区分マンションの契約がありまして、
これで12戸めまでの購入が確定しています。

所有物件のひとつに、年末の退去がありましたので、
こちらはリフォームができ次第、売却の手続きに入ります。

今日あたり、専任媒介を結ぶ業者さんを決めて、
連絡してみようと思います。


さて、古くからの読者さんはご存じだと思いますが、
ぼくは滞納者に対して、何度か自力で明け渡し訴訟をやってます。

そのうち1名は和解調書を交わした後、
引き続き同じ部屋に住んでいただいているのですが、
相変わらず、頻繁に家賃の入金が遅れます。


月の家賃は92,000円なのですが、
面倒くさいことに、ランダムな金額をバラバラに支払うのです。

2013年からの入金履歴をダウンロードしてみると、
こんな感じになりました。

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楽天銀行のダウンロード機能を使って、入居者さんの名前でソートした状態。


3月までは、数日~10日遅れくらいで入金があったのですが、
その後は、めちゃめちゃになっていってます。。

時々、10万円を超える金額を入れていますが、
これはぼくの方から、きつく督促をしているからです。


督促といっても、メールは知りませんし電話も出ませんので、
なぜか送信できるFAXを使っています。

何度も同じようなFAXを送っているので、
ひな形もあり、中の数字を変えるだけで送ることができます。

年末に送った直近分は、こんな感じ。

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しっかり読み込むと気づいていただけるのですが、
年始に払ってくれた滞納分も、年末に督促した金額に足りてません。

今日は、この不足分の督促をしようと思います。(^^;)


ちなみに、和解調書というのは判決と同じ効力がありまして、
この入居者さんとの和解は、

「家賃を2ヶ月分以上滞納したら、賃貸借契約が解除されることに同意する」

というものです。



今年は映画を50本。

いつ入会したか分からないくらい昔からお世話になってる、
「大家さん学びの会」が、創立10周年を迎えます。

来月には、記念セミナー&交流会が企画されていまして、
ゲストも豪華なので、ぜひ参加してみましょう。

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大家さん学びの会 発足10周年イベント


さて、今年の目標についていろいろ考えまして、
見やすく印刷して、手帳に綴じ込んだ時点で、

8割方達成した かのように感じているのですが、

その目標群の中に、「本を100冊読む」というのと、
「映画をDVDを含めて50本観る」というのがあります。


本はまあ、多い年にはそれくらい読んでましたが、
数をこなして「1日1冊!」なんて考えると、
どうしても読み方が雑になり、内容が頭に入りません。


速読とかフォトリーディングのようなテクニックも、
ぼくは好きではありませんので、
※自分の本をそんなふうに読まれたらイヤなので。

軽い本も含めて、100冊くらいが妥当かな・・と考えました。


もうひとつ、「映画を50本観る」というのは、
だいたい週1くらいのペースでして、
15年くらい前に、1年間実践してみたことがありました。

世界的に流行ったと思われる映画について、
興味がなくても、とりあえず借りて最後まで観るのです。
1年で60本くらいチェックしたと思います。


映画というのは、非常に多くのことを学ぶことができまして、
歴史や価値観、生活様式や慣習、雑学的な知識、
ストーリー作り、演出、音楽などなど。

集中的に映画を見続けたことは、かなり自分の役に立ってるので、
今年も、それをしてみようと思いました。


ちなみに、その頃集中して観た映画のベスト3は、

・天使にラブソングを
・ゴースト/ニューヨークの幻
・7人の侍

です。

天使にラブソングを... [DVD]
パイオニアLDC (1999-04-23)
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ゴースト/ニューヨークの幻 スペシャル・エディション [DVD]
パラマウント ホーム エンタテインメント ジャパン (2011-04-28)
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七人の侍(2枚組)<普及版> [DVD]
東宝 (2007-11-09)
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映画史上、最高の名作といわれているにも関わらず、
訳が分からなかったのが、「市民ケーン」ですね。(^^;)


人混みを避けるデメリット。

長すぎる連休でダレてしまうのがイヤなので、
今日は、ちょっと早めの仕事始めです。

明日は日曜日なので、またお休み。
1日何かやっておくと、スタートダッシュできそうです。


年末年始は、今年も実家がある愛知県に戻りました。

ぼくが生まれたのは名古屋市内なんですが、
数年後に、名古屋市の隣にある「春日井市」というところへ転居して、
そのまま高校を卒業するまで住んでました。

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濃いピンク色のところが春日井市。
グリーン豆を売ってる春日井製菓の大きな工場もあります。


その中でも、結構田舎のほうに実家がりまして、
元旦は近所の「覚明霊神」を祭った神社で初詣だったのですが、
写真のように、めちゃめちゃ空いてました。

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何年か前に、名古屋市内にある熱田神宮へ行きましたが、
あまりの混雑で、お参りするエリアまでたどり着けず、
横道から脱出して帰宅したという、情けない経験もしました。

スペースマウンテンに1時間並んで、
載る直前のエスケープポイントから、外に出たようなものです。


ちなみに、この「人混みの中にわざわざ行く」というのは、
ぼくの中でかなり嫌いな行動のひとつなんですが、

日頃から「毎日充実してるなぁ」と思えるような人は、
大物アーティストのライブに出かけるとか、
2年前のスカイツリーのような「新しい人気スポット」にいち早く行くなど、

「人混みの中にわざわざ行く」ことを積極的にやってますよね。


以前に「海外に行くのがおっくうだ」という話もしましたが、
このような、自分の積極的な行動を阻害するような思考や価値観は、
何とかしたいと思っています。(^^;)

過去記事:リタイアと海外旅行

過去記事:ややこしそうな物件(海外ホテルの不便さについて)


来週は、先月買付を通した都内区分の売買契約と、
満室経営新聞の編集会議がふたつもあり、忙しくなりそうです。


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