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関西系ビジネスマン 叶さんの取材。

大阪に1泊で取材に行ってきました。

メインは、来月からの消費税増税の影響と、
いろいろ問題になった還付の是非やテクニックについて、
税理士の叶さんへの取材です。

神戸の六甲近くの幹線道路沿いに、「自社ビル」があり、
そこで、税理士事務所とそろばん教室を運営されています。

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叶さんのホームページより。


ソフトなキャラからは想像しにくいのですが、
叶さんって、税理士以前に凄腕のビジネスマンなんですね。

しかも関西系ということで、商売に妥協を許さないイメージです。


自社ビルは最初、テナントして家賃を払っていたのですが、
他のテナントが全部退去したのをきっかけに、オーナーと交渉し、
相当な安値で購入できたようです。

購入価格を聞いて、びっくりしました。
普通に賃貸した時の利回りを考えると、すごいです。( ̄Д ̄;)


同行したエミゾウさんも、

「叶さんが他のテナントを追い出した上に、半ば脅すように交渉したのでは?」

「購入したというより、乗っ取りに近いかも・・。」

と思ったはずですが、
もちろん、本人にそう言えるはずもありませんので、
粛々と取材を進めていきました。


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手前が叶さん。奥は税理士の塩田さん。


叶さんのところでは、学生時代に公認会計士資格を取った
天才税理士の塩田さんという方が、事務所を切り盛りしており、
叶さんは、現場仕事はさほどしていないようです。

確定申告の締め切り直前でも、取材に応じていただけたのは、
そういうところが秘訣なのかもしれません。

ちなみに、塩田さんはスケートの羽生選手にかなり似ています。


おふたりによる消費税関連のお話は、非常に分かりやすく、
1時間ちょっとレクチャーを受けただけで、かなり詳しくなりました。

消費税還付も、正しい方法で行えば全く問題ありません。


記事は、満室経営新聞の4月15日配信号に掲載しますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。


夜は、大阪市内に戻って串カツ屋さんへ。

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そのあと、ホテルのバーでご馳走になったのですが、
高さ日本一のビルになった、あべのハルカスが見えました。

なんか、唐突に高いですね。( ̄△ ̄)

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空室率が高くても融資を受けるには。

空室率が高い物件を買って、高い利回りを実現するためには、
そういう状態でも融資を受ける必要があります。


通常の銀行は、いわゆる「収益還元」の評価を、
現況の入居率で判断します。
入居状況がどうであれ、今の入居率がずっと続くという仮定です。

ですから、空きの多い物件は融資を受けづらいですね。


これに対処する方法は、いくつかあります。

1.空いている状態でも、利回りが高い物件を買う。
2.入居率を加味しないような金融機関を利用する。
3.自分の経営力を評価してもらう。


「満室時利回り20%、現況4割空き」という物件でも、
12%の利回りがあることになります。
これで融資が出るのなら、それを活用するに越したことはありません。

ただ実際には、「利回り12%の満室物件」と上記の条件で比べると、
意外なことに、前者の方が評価が良い時もあります。

不確定要素が強いということでしょうね。


この続きと、詳細説明については、
今週のどこかで配信するメルマガをお読み下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



さて、今日からエンカレッジ編集デスクのエミゾウさんと、
大阪・神戸方面に取材に行きます。

メインは、不動産投資専門税理士の叶温(かなえゆたか)さんに、
消費税増税後の、大家さんの対応について伺う予定です。



大阪といえば、以前は「おでん→焼き肉→ラーメン」という
3件はしごくらいは余裕でしたが、
最近は、翌朝気持ち悪くなってしまうので自重してます。(^^;)

140312000.png
道頓堀でよく行くお店。翌日のお昼に串カツを食べたりします。

とはいえ、上記の画像を検索していて、
少なからずわくわくしてしまう自分を感じています。



入居率がいいです。

賃貸経営を始めて、10回目の繁忙期を迎えていますが、
かなり好調な入居率が続いています。

今日現在の、物件ごとの入居率はというと、

1.金沢  27/28戸 
2.富山  14/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸

ということで、何と平均入居率97.4%にもなります。
区分が別に1戸空き。(販売中)退去予告が1件。


金沢マンションの空き室は、つい先日まで雨漏りがあって、
募集できない状態が続いていましたので、実質的には満室とも言えます。


まだまだ稼ぐ。所有8年目に入った金沢マンション。


土曜日にも、都内で開催されたセミナーで、
どうやって入居付けをしているかという話をしてきましたが、
結局のところ、以下の2点に集約されると思ってます。

1.物件の価値以上の家賃設定をしない。
2.できるだけ大勢の人によって、熱心に募集される。


1の家賃設定については、安易に値下げをするという意味ではなく、
物件をキレイにしたり便利な設備を導入するなど、
安く簡単な方法で、物件の価値を上げるような努力をするということ。

2は、管理会社さんから「応援される大家」になって、
しっかりと入居付けをしてもらう。

自分の物件を「アテ」から「キメ」にレベルアップさせる。


一つの対策は、地味で効果も少ないものですが、
それがいくつも重なっていくことで、
次第に、他の物件&大家さんとは差が付いていくのだと思います。


能美マンション 満室になりました。

昨年5月に購入した、石川県能美(のみ)市のマンション。

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購入時に42戸中13戸の空きがあったものの、
8月末までは、サブリースの契約が解除できなかったため、
本格的なテコ入れは9月からスタート。

当然、テコ入れ期間中にも数戸の退去がありましたが、
2月末で、めでたく満室になりました。(=´∇`=)


2006年に、金沢の空きだらけマンションを買ってから、
ぼくの投資スタンスは変わっておらず、毎回同じパターンです。


金沢、富山、横浜、そして今回の能美。

4つのマンションの合計は99戸ありましたが、
このうち、購入時の空室は40戸。6割しか埋まってません。

これらを、数ヶ月のうちに満室まで持って行くことで、
大きな利回りを確保するという訳です。


金融機関から見た実績と、使える資金が多少増えたことで、
買える物件の幅は広がりましたが、
やっていることは、毎度本当にワンパターンですね。(^^;)


このDVDをまだ販売しているのは、
まだまだ全然、そのまま使えるノウハウであるからです。

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投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


結局、利回りというのは、
「何かのイマイチなところ」の代償として得られるもので、
ぼくの場合は、それが空室率だということですね。

リスクを受け容れて高い利回りを狙うのか、
ほどほど利回りの、安定した物件を地道に買っていくのかは、
単なる選択の問題だと思います。


無料で配布する映像の収録。

今日は午後から、小規模のセミナーに出てお話をして、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会です。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


そのメルマガ読者さんを増やすために、
購読特典としてお渡しする、映像セミナーを作ろうと考え、
一昨日、収録をしてきました。

事前に質問を募っておき、それに補足説明をつけて回答するという、
セミナーでもよくあるスタイルです。

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誰も聞いていない状況の中で話をするのはしんどいので、
会場で聞いていただける方を募集しました。

対談相手は、チャレンジ生の女性のひとりにお願いしました。
もうすぐ新築アパートを購入するんだそうです。 (* ̄ー ̄)

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どんな人かはお楽しみに。リアクションがおもしろいです(笑)


午前中からの打ち合わせや、会場準備なども含めると、
ほとんど丸1日のイベントでしたが、
お手伝いいただける方も多く、何とかこなすことができました。

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カメラの角度について打ち合わせ中。


この映像は、不動産投資全般について説明するPDFレポートと一緒に、
4月にはリリースできたらいいな・・という予定です。

ぜひ、楽しみにお待ち下さい。(=´∇`=)


ブログのちょっとした舞台裏。

最近、「~の舞台裏」的なものが人気で、
テレビ番組なども、数多く放映されているようです。

そこで、自分も何か舞台裏的な話はないかと考えてみましたが、
ブログの執筆については、

「特に裏話がない」

ことが分かりました(笑)


ぼくはメールマガジンも発行していますが、
こちらの配信は、スタッフさんとの分業制になっているので、
その制作過程は少し「舞台裏」的な要素があります。

また、3年前まで開催していた、フェスタのようなイベントは、
もちろん舞台裏がたくさんありますが、

あまりに大変すぎて、今年も大イベントの開催はなさそうです。。(^^;)

 
まさに「舞台裏」という感じの写真。(2011年のフェスタ)


そんな中、このブログであまり知られていない点を、
頑張って考えてみたのですが、

強いて言えば、このブログはアメブロライブドアなど、
外部のブログサービスを使っていませんので、
記事の制作画面や入力方法は、少し珍しいかもしれません。


例えば、いまのパソコン画面をキャプチャーしてみると、
こんな感じになります。

140225000.png
初公開!(笑)このブログの入力画面。


外部ブログサービスは、少しいじってみたくらいですが、
文章を装飾するための仕組みが、充実しているように感じました。

ぼくが使っているシステムだと、
HTMLタグを使わないと、なかなかキレイに仕上がりません。


例えば、文字を太くしたい(こんな感じの文字)の場合は、
そうしたい文字を挟む形で、

<b> ※ここに文字を挟む </b>

というタグを使います。


フォントの色を青に変える場合は、

<font color= "blue"> ※この部分に文字を入れる </font>

とすると、青色にすることができます。
上記のように入力すると、※この部分に文字を入れるとなる訳です。


その他、行をたくさん空けたり画像にリンクを張ったりなど、
タグを覚えると、いろんなことができますね。

毎回、タグを入力するのは面倒なので、
主要なものは、辞書ソフトの「単語登録機能」を使って効率化しています。


例えば「りんく」と入力すると

<a href = "" target="_blank"> </a>

というのが出るように設定してありまして、
「" "」のところに遷移させたいURL、タグの間の空白に文字を入れると、
そこにリンクが付くようになっています。


満室経営新聞プレミアム

というのは、

<a href = "http://fudousantoushi-ec.com/premium/" target="_blank"><b>満室経営新聞プレミアム</a></b>

と入力しているということですね。

target="_blank"というのは、リンクをクリックした際に、
別のウィンドウで画面が開くようにするタグです。


このような独自ブログは、入力や最初の設定が面倒ですが、
記事に余計な広告や、他のブログへのリンクが入りませんし、
レイアウトなども自由に調整できます。

もちろん、運営側に記事を削除されるようなこともありませんので、
本格的にやりたい方は、こっちがお奨めです。


先週のできごとと、花粉症注射。

先週は、月曜日に秋田から帰ってきたあと、
昨年末に買付を入れてた区分マンションの決済がありました。


12月末に紹介した案件が、ようやく決着。。


区分マンションは、これで12戸所有になりました。
購入金額の合計も1億5千万円近くに。


それから、1月末に決済した都内の区分について、
公庫さんといろいろやりとりをしてました。
法人の決算直後だったので、提出書類が多いですね。ε= (´∞` )

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ちょうど昨日、融資に通った書類が来ました。


今は何も案件がないのですが、区分については
「常時、何かの購入手続きが進行中」である状態にしたいです。

買付が通って契約待ちであるとか、来週決済が控えているとか、
しかもそんな状態で、さらに他の案件を交渉していたり。
年間7~8戸買うくらいで、そんな状態なるのではないかと思います。


自分の不動産投資以外では、新聞の編集会議とチャレンジ面談。

まだ読んでない?【月刊】満室経営新聞

そして、3月1日のセミナー(満席御礼)の打ち合わせなど、
いろいろと忙しい毎日を過ごしてました。


この時期は例年花粉症に苦しむことが多いのですが、
今年は、花粉症注射のおかげで、まったく平気です。( ̄▽ ̄)

花粉症注射は、事前に病院のサイトにアクセスして、
自分のアレルギー体質や病歴などを入力し、問題なさそうであれば、
オッケーの通知がメールされます。

140223001.png
ぼくが注射をした病院のサイトから抜粋。


電話で予約を取って来院し、簡単な問診のあとお尻に注射。
大して痛さはなく、血液検査のほうが辛いくらい。
費用はぼくの場合で、1万円+消費税でした。

翌日から、ほとんど症状が出なくなるという劇的な改善。
まもなく注射後1ヶ月になりますが、まだ効果が続いているようです。


ぼくは特に副作用っぽい症状もなく、大満足なんですが、
人によっては(特に女性)副作用が出る場合もあるそうなので、
自己責任でやってみてください。

今からやれば、今年のスギ花粉は克服できるでしょう。

杉の木から飛び散ってる粉なんかが原因で、
自分の仕事や生活が犠牲になるのは、本当にバカらしいです。


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