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任意売却の区分を決済。

2月になりました。(^▽^)

明日は節分で、もろもろの変化がある文字通り節目の日ですね。
春夏秋冬理論でいうと、ぼくは明日から「秋3年目」です。

春夏秋冬理論 季節判定はこちら


ちょっと前になりますが、先週の水曜日に区分の決済がありました。

任意売却物件で、「債権者」という方々が大勢来まして、
銀行の応接がいっぱいになりました。


今回の物件は、融資を使わないので、
銀行さんにお部屋を借りるのも「お願いベース」です。

それなのに、債権者という人たちは
決済関連の捺印書類のコピーを、銀行の人にお願いしようとするので、
「迷惑だから、やめてください」と諫める場面も。
※コンビニに取りに行ってもらいました。


また例によって、残金を分割して引き出し&振込したり、
面倒くさいことが多いので、時間が掛かりました。

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窓口で手続きを待つ、債務者&債権者のお二人。


これまで買っていた区分マンションは、
名古屋エリアで、だいたい800~900万円くらいの価格帯が多く、
首都圏では1千万~1400万円程度。

築25年前後のファミリー物件がほとんどでした。


今後も区分は増やしていきたいので、少し購入物件の範囲を広げて、
利回り&実需との価格差が基準以上であれば、
実価格はもう少し高くても、購入対象としていくことにしました。


今回の物件は、1830万円と今まででは最高値。

築年数も、これまでの中ではいちばん新しい(平成8年築)です。

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これで、所有している区分マンションが11戸になりました。

名古屋に2戸、埼玉と神奈川に4戸ずつ。
そして今回、東京に1戸です。


ここ数日の活動。

明日は都内の区分マンションの決済です。

取引のある神奈川の地銀さんは、融資範囲外になるので、
物件の所有権移転が終わったあとで、公庫を使うことになります。


いったんは自己資金決済ということですが、
昨日は多額の法人税を納めてきたばかりなので大変です。

毎日1千万円レベルのお金が出ていきます。

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所得税、復興特別所得税、消費税、富山県、神奈川県、高岡市、横浜市の7種類。


お金は減りますが、購入の手を緩めることはなく、
先週末も、物件見学に行ってきました。

久しぶりに、日暮里・舎人ライナーに乗りまして、
隅田川と荒川の間にある、大規模マンションの調査でしたが・・・。


23区内にも関わらず、駅前にはほとんど何もありません。

駅前にある案内版があっさりしすぎて、
ほかの駅と、縮尺が違うのかと思ったくらいです。

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そんな場所に、要塞のようにそびえ立つ巨大マンション。
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隣にも、もっと背の高いマンションが新築されるのと、
川に挟まれて、水害リスクも高そうなので、見送りました。


あと、150戸を超えるような巨大マンションの場合、
建物内で複数の部屋が、同時に売り出されている可能性も高く、
競合次第で値崩れのリスクがあります。

規模のメリットで、修繕積立金がどんどん貯まるのですが、
適正規模でいうと40~70戸くらいかなぁというのが、
いろいろ見てきた上での感覚です。


今回は、いつも良い物件を紹介してくれる営業マンからの情報なので、
数字&地図上でダメだと思っても、まずは現地で確認をします。


この日は暖かく、これ以上ないほど風通しが良い場所だったので、
花粉の被害がすごかったです。(。>_<。)


売り物件のリフォームと図面。

持っている区分マンションのひとつで、
昨年末に退去がでました。


これまで、合計13戸の区分マンションを買いましたが、
普通に賃借人の方が退去されたのは、実は初めて。

分譲マンションに賃貸で住んでいる人は、
元々賃貸指向であることが多いのかもしれません。

ぼく自身も、6年間以上同じマンションに住んでますしね。


この投資法では、退去は特にマイナスなものではなく、
住宅ローン市場で高く売却するための、良い出来事だったりします。

過去記事:初めての退去立ち会い。
過去記事:退去立ち会いのあと。


リフォームの内容や価格も固まり、現在バリバリと作業中。
工事中の写真が送られて来ましたが、跡形もない感じになってます。

140126000.JPG


今回のお部屋は、キッチンや浴室まで取り替えるので、
柱やドアなどの建具以外は、ほとんど新しくします。


同時進行で、近隣の売買仲介会社さんの中から、
専任で売却をお願いするところを選び、先日打ち合わせをしました。

既に販売図面もできており、
できるだけ短期間で、かつそれなりの価格で売却したいところです。

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管理組合の理事に報酬を払う。

区分マンションを現在10戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

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全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。


もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。


区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。


さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

140123000.JPG


要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか?」
という内容です。


このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました(笑)

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。


こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が80%以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。


報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。



保証協会にがっかり。

信金さんを通じて、保証協会絡みの融資を進めている件ですが、
やっぱり、残念な結果になりそうです。。


「○日までに、結果が出るので回答します」

なんていう返事が来たけど守られなくて催促・・というやりとりが、
何度か続き、融資の打診をしてから、かれこれ1ヶ月弱。

結局、保証会社が出した担保評価額の範囲内でしか、
融資を受けられないという回答が来ました。

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今回の物件購入価格は1700万円強で、
これでも相場より安い(実勢価格2200万円程度)のですが、
担保評価は1千万円だということでした。

区分マンションだと、固定資産税評価額が低いので、
こういうことはよくあります。


担保評価の範囲内で、抵当権も設定するということは、
いざという時には「物件を売らせて、貸出金を確実に回収できる」
ということです。

なのに、保証協会だから保証料を取るのです。

これはちょっと、納得いきませんね。(--;)
事業性や決算内容が反映されない融資など、質屋と同じです。


エリアが狭い信金さんと取引実績を作るために、
いろいろ頑張ってはみたのですが、
どうやら、他行さんに持ち込まざるを得ないようです。



※開催まで、あと2週間です。

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大家さん学びの会 発足10周年イベント



決算書の科目をどうするか。

法人の決算(11月末締めの1月申告)も間近になって、
昨日は、税理士さんとの打ち合わせでした。

この時期になると、国、神奈川県、横浜市のそれぞれから、
税金を払って下さいという書類が送られてきますし、
ぼくはふるさと納税をしているので、富山からも書類が届きます。


今年は、物件の売却で利益が出たので、
節税のために、野立ての太陽光パネルを購入しました。

これらの収入や支出を、通常の「売上」「経費」にするのか、
「特別利益」「特別損失」にするのかで、
金融機関からみた自社の決算書も、イメージが違ってきます。


140116000.png
http://www.iisbcam.co.jp/archives/4581 より画像転載。
分かりやすいサイトです。


物件の売却を、通常の「売上①」に振り分けると、
1億円の物件を売れば、当然売上1億円ということになり、
メルマガ広告などの他の収入から飛び抜けて売上が膨らみます。

前年比「何百パーセント増」ですね。


でも、翌年は不動産の売却がひとつもなかったとすれば、
一気に売上げが前年の半分以下になってしまうので、
業績が急降下している企業に見えてしまいます。

ですから、物件の売却で出た利益は「特別利益」とします。

ちなみに、このような①~⑭みたいなのを「科目」といい、
その下の区分(旅費交通費、接待交際費、管理費などなど)を「費目」といいます。


今回の太陽光パネルは、上記の特別利益を圧縮するためのもので、
本体価格が2千万円くらいだったのですが、
それを普通の「経費④」とすると、他の売上げから出ている利益が吹っ飛びます。

決算書上では、「経常赤字」になるという訳です。

経常赤字を特別利益で埋めて、何とか「当期黒字」は確保した。
・・というのは、褒められた企業とは言えません。


なので、毎年購入する訳でもない太陽光パネルは、
特別損失とするのが妥当であろうという判断になりました。

解釈にムリがなければ、割とどちらにでもなるようです。


「毎年何十棟も、不動産を転売している会社はどうなってるのですか?」

と聞いてみたのですが、
そういうところは、物件の売却で得られた収益が「売上」となり、
購入した物件は償却資産ではなく「商品②」とするんだそうです。


数十億円レベルの在庫品を、年単位で抱える会社になるということですね。
普通の小売業だったら、かなり終わってる決算書です。(^^;)


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サラリーマンの頃からこういう書籍を何冊か買って読みまして、
非常に難しい印象を受けたのですが、
自分の会社の決算書を読み込んだり、税理士さんと相談するようになれば、
書籍など読まなくても、楽勝でマスターできるものです。

経験って大事だなぁと実感しますね。



信金さんに気を揉む毎日。

お正月休みがあけたと思ったら、
あっという間に、成人の日絡みの3連休です。


ぼくはかねてより、ハッピーマンデー法には反対でして、
成人の日は、1月15日にあるべきだと思ってます。
昔の日本では、この日に元服の議が行われていたそうで、
それぞれの祝日には、意味があるのです。

とはいえ、ぼくは成人式はくだらないと思っていたので、
出席したことはありませんけどね。(^^;)

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こんなのと同席するなんて、バカバカしいですよ。(-_-メ)


さて、今月末~来月はじめに決済をする区分の件で、
市内の信金さんと、やりとりを進めています。

保証協会付きの融資を受けることになりそうなんですが、

・信金さん&保証協会とも初取引なので、勝手が分からない。
・信金の担当さんが、非常に頼りない。

という2つの理由で、気を揉む毎日が続きます。


◆12月25日◆

信金担当さんと打ち合わせ。
「明日、市の保証協会に資料を持ち込んで30日に結果をご連絡します」
ということでしたが、28日から自社の年末休みだったので、
年明け6日に連絡をもらうよう伝える。


◆1月6日◆

連絡が来ないので、こちらから督促の電話をすると、

「実は保証協会が、25日で年内の営業を終わっていて、
先ほど資料を提出してきました」

という回答をされました。
話にならないので、「明日、上席の方から連絡下さい」と伝える。


◆1月9日◆

上席の人からも連絡が来ないので、直接支店の次長に電話。

担当さんは、翌日の7日から風邪で休んでいて、
話がまったく伝わっていなかったことが発覚。(T△T)


・・とまあ、こんなやりとりな訳です。

26日に保証協会行って、年末休みに入ってたなら、
そういう連絡を、こっちにしましょうよ。

そして風邪で休んでも、意識はあるんだから、
朝、会社に電話した時に、いろいろ業務連絡しましょうよ・・。


この件は、電話に出た(無実の)次長さんに、
ぐわーーっと文句を言ったので、
その日のうちに、次長さんにお越し頂くことになりまして、

状況の説明と、今後の流れを教えていただき、
何とか、事なきを得ました。


会社の決算内容などによってランク付けして、
それによって、保証料率が変わる仕組みなんだそうです。

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保証協会の制度説明チラシ。


来週の半ばには、結果が出るそうですが、
ここからは、スムーズに進んでほしいものです。。ε= (´∞` )



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