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能美マンション 満室になりました。

昨年5月に購入した、石川県能美(のみ)市のマンション。

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購入時に42戸中13戸の空きがあったものの、
8月末までは、サブリースの契約が解除できなかったため、
本格的なテコ入れは9月からスタート。

当然、テコ入れ期間中にも数戸の退去がありましたが、
2月末で、めでたく満室になりました。(=´∇`=)


2006年に、金沢の空きだらけマンションを買ってから、
ぼくの投資スタンスは変わっておらず、毎回同じパターンです。


金沢、富山、横浜、そして今回の能美。

4つのマンションの合計は99戸ありましたが、
このうち、購入時の空室は40戸。6割しか埋まってません。

これらを、数ヶ月のうちに満室まで持って行くことで、
大きな利回りを確保するという訳です。


金融機関から見た実績と、使える資金が多少増えたことで、
買える物件の幅は広がりましたが、
やっていることは、毎度本当にワンパターンですね。(^^;)


このDVDをまだ販売しているのは、
まだまだ全然、そのまま使えるノウハウであるからです。

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投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


結局、利回りというのは、
「何かのイマイチなところ」の代償として得られるもので、
ぼくの場合は、それが空室率だということですね。

リスクを受け容れて高い利回りを狙うのか、
ほどほど利回りの、安定した物件を地道に買っていくのかは、
単なる選択の問題だと思います。


無料で配布する映像の収録。

今日は午後から、小規模のセミナーに出てお話をして、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会です。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


そのメルマガ読者さんを増やすために、
購読特典としてお渡しする、映像セミナーを作ろうと考え、
一昨日、収録をしてきました。

事前に質問を募っておき、それに補足説明をつけて回答するという、
セミナーでもよくあるスタイルです。

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誰も聞いていない状況の中で話をするのはしんどいので、
会場で聞いていただける方を募集しました。

対談相手は、チャレンジ生の女性のひとりにお願いしました。
もうすぐ新築アパートを購入するんだそうです。 (* ̄ー ̄)

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どんな人かはお楽しみに。リアクションがおもしろいです(笑)


午前中からの打ち合わせや、会場準備なども含めると、
ほとんど丸1日のイベントでしたが、
お手伝いいただける方も多く、何とかこなすことができました。

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カメラの角度について打ち合わせ中。


この映像は、不動産投資全般について説明するPDFレポートと一緒に、
4月にはリリースできたらいいな・・という予定です。

ぜひ、楽しみにお待ち下さい。(=´∇`=)


ブログのちょっとした舞台裏。

最近、「~の舞台裏」的なものが人気で、
テレビ番組なども、数多く放映されているようです。

そこで、自分も何か舞台裏的な話はないかと考えてみましたが、
ブログの執筆については、

「特に裏話がない」

ことが分かりました(笑)


ぼくはメールマガジンも発行していますが、
こちらの配信は、スタッフさんとの分業制になっているので、
その制作過程は少し「舞台裏」的な要素があります。

また、3年前まで開催していた、フェスタのようなイベントは、
もちろん舞台裏がたくさんありますが、

あまりに大変すぎて、今年も大イベントの開催はなさそうです。。(^^;)

 
まさに「舞台裏」という感じの写真。(2011年のフェスタ)


そんな中、このブログであまり知られていない点を、
頑張って考えてみたのですが、

強いて言えば、このブログはアメブロライブドアなど、
外部のブログサービスを使っていませんので、
記事の制作画面や入力方法は、少し珍しいかもしれません。


例えば、いまのパソコン画面をキャプチャーしてみると、
こんな感じになります。

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初公開!(笑)このブログの入力画面。


外部ブログサービスは、少しいじってみたくらいですが、
文章を装飾するための仕組みが、充実しているように感じました。

ぼくが使っているシステムだと、
HTMLタグを使わないと、なかなかキレイに仕上がりません。


例えば、文字を太くしたい(こんな感じの文字)の場合は、
そうしたい文字を挟む形で、

<b> ※ここに文字を挟む </b>

というタグを使います。


フォントの色を青に変える場合は、

<font color= "blue"> ※この部分に文字を入れる </font>

とすると、青色にすることができます。
上記のように入力すると、※この部分に文字を入れるとなる訳です。


その他、行をたくさん空けたり画像にリンクを張ったりなど、
タグを覚えると、いろんなことができますね。

毎回、タグを入力するのは面倒なので、
主要なものは、辞書ソフトの「単語登録機能」を使って効率化しています。


例えば「りんく」と入力すると

<a href = "" target="_blank"> </a>

というのが出るように設定してありまして、
「" "」のところに遷移させたいURL、タグの間の空白に文字を入れると、
そこにリンクが付くようになっています。


満室経営新聞プレミアム

というのは、

<a href = "http://fudousantoushi-ec.com/premium/" target="_blank"><b>満室経営新聞プレミアム</a></b>

と入力しているということですね。

target="_blank"というのは、リンクをクリックした際に、
別のウィンドウで画面が開くようにするタグです。


このような独自ブログは、入力や最初の設定が面倒ですが、
記事に余計な広告や、他のブログへのリンクが入りませんし、
レイアウトなども自由に調整できます。

もちろん、運営側に記事を削除されるようなこともありませんので、
本格的にやりたい方は、こっちがお奨めです。


先週のできごとと、花粉症注射。

先週は、月曜日に秋田から帰ってきたあと、
昨年末に買付を入れてた区分マンションの決済がありました。


12月末に紹介した案件が、ようやく決着。。


区分マンションは、これで12戸所有になりました。
購入金額の合計も1億5千万円近くに。


それから、1月末に決済した都内の区分について、
公庫さんといろいろやりとりをしてました。
法人の決算直後だったので、提出書類が多いですね。ε= (´∞` )

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ちょうど昨日、融資に通った書類が来ました。


今は何も案件がないのですが、区分については
「常時、何かの購入手続きが進行中」である状態にしたいです。

買付が通って契約待ちであるとか、来週決済が控えているとか、
しかもそんな状態で、さらに他の案件を交渉していたり。
年間7~8戸買うくらいで、そんな状態なるのではないかと思います。


自分の不動産投資以外では、新聞の編集会議とチャレンジ面談。

まだ読んでない?【月刊】満室経営新聞

そして、3月1日のセミナー(満席御礼)の打ち合わせなど、
いろいろと忙しい毎日を過ごしてました。


この時期は例年花粉症に苦しむことが多いのですが、
今年は、花粉症注射のおかげで、まったく平気です。( ̄▽ ̄)

花粉症注射は、事前に病院のサイトにアクセスして、
自分のアレルギー体質や病歴などを入力し、問題なさそうであれば、
オッケーの通知がメールされます。

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ぼくが注射をした病院のサイトから抜粋。


電話で予約を取って来院し、簡単な問診のあとお尻に注射。
大して痛さはなく、血液検査のほうが辛いくらい。
費用はぼくの場合で、1万円+消費税でした。

翌日から、ほとんど症状が出なくなるという劇的な改善。
まもなく注射後1ヶ月になりますが、まだ効果が続いているようです。


ぼくは特に副作用っぽい症状もなく、大満足なんですが、
人によっては(特に女性)副作用が出る場合もあるそうなので、
自己責任でやってみてください。

今からやれば、今年のスギ花粉は克服できるでしょう。

杉の木から飛び散ってる粉なんかが原因で、
自分の仕事や生活が犠牲になるのは、本当にバカらしいです。


パワーリフティングの「怪力塾」

秋田での小話です。


菅原さんは、秋田市内にある「怪力塾」という、
バリバリの筋トレジムに通っておりまして、
競技パワーリフターに混じって、トレーニングをしています。

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怪力塾 ホームページ


秋田講演の前日、その怪力塾に連れて行ってもらいまして、
塾長の伊藤和弘さんに、フォームなどの指導をしてもらいました。

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すごい貫禄の塾長!話し方はとてもソフトな感じ。


伊藤さんは、ぼくが筋トレを始めた頃に、
現役の日本チャンピオンとして、活躍されていた方です。


まずはベンチプレスにチャレンジ。

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バーベルを下ろすときの肘の位置が良くないようで、
矯正したフォームで頑張ってます。

ちなみに、怪力塾のオリジナルTシャツをプレゼントいただいたので、
それを着て気分的にはパワーリフターでした。(`ヘ´#)


指導が素晴らしく、すぐに手応えを掴んだので、
調子に乗ってスクワットにも挑戦。

スクワットは「KING OF EXERCISE」と呼ばれるほどで、
脚のみならず全身を使う、非常にきつい種目です。


本来は、ベンチプレスと同じ日にやるようなことはないのですが、
せっかくなので・・と張り切って高重量を・・・。

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トレーニング中何度も「もっと深くしゃがむように」と指導され、
楽をしたがる甘えた根性を、戒められました。(。>_<。)


終了後は放心状態・・・。
軽い吐き気をもよおすレベルで、フラフラです。

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これらの写真は菅原さんが撮影しているのですが、
他の会員さんが必死でヘビーウエイトに挑戦している中、はしゃぎながら撮りまくり。
菅原さんは、ジム内で「くーみん」という不思議なニックネームで呼ばれており、
アイドル的な存在として君臨しています。


さすがに気持ち悪いのはすぐに治りましたが、
翌日から2日間は、脚の両面と胸全体に激しい筋肉痛が残り、
セミナー中は痛みと闘いながら、頑張って話をしたという訳です。


「秋田の大家さんラボ」に参加しました。

先週末は、満室経営新聞プレミアムでも協力いただいている、
ソプラノ大家さん(菅原久美子さん)が主催する、
「秋田の大家さんラボ」の勉強会に出てきました。

昨年発足したばかりの大家さん勉強会で、
今回で、3回目くらいの集まりだということです。

秋田の大家さんラボ 公式ページ


ネーミングがいいですね。 (* ̄ー ̄) センスを感じます。

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今回は、出口戦略を中心とした地方投資についてと、
以前にもチャレンジした、「どんな質問にも回答する」という
立体話法コーナーが約1時間という構成でした。

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この「立体話法」というのは、
おひとりからの個別・具体的な質問や相談であっても、
普遍的なノウハウや体系化された情報に加工して、
参加者さん全員に役立つような形で、回答をするというものです。

ですから、最初は「こんな質問して大丈夫かな?」という感じで、
なかなか手が上がらなかったような人でも、
後半になると、どんどん質問をいただけるようになります。


今回の「秋田の大家さんラボ」でも、

・管理会社とうまくやっていくための方法。
・地方の人口が減ることについて、どう思うか。
・震災のリスクと対処法。
・地方に住みながら、別の地方で物件を買う方法。
・法人設立と税金について。

などなど、たくさんのユニークな質問が出ました。

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「最適な売却タイミングはいつか?」という質問に回答中。


大雪の中、近くの居酒屋さんで懇親会もしましたが、
こちらも盛り上がって、2時間があっという間でした。⊂(^^ )

先週末は、首都圏も大雪で移動が大変でしたが、
とても楽しく貴重な体験をすることができました。


今年は、講演のお仕事があんまり多くないので(^^;)、
よろしければ呼んでいただけると嬉しいです。

地方の管理会社さんや、大家さん勉強会については、
通常の講演条件よりも緩くしています。

投資家けーちゃん 講演のご案内


不動産投資のストレス。

不労所得の代名詞のように言われる不動産投資ですが、
実際にやっていると、様々なストレスに見舞われることになります。

物件を買うときは、やはり融資でしょうか。
絶対通ると思っていたのが、よくない反応だったりすると、
自分を否定されたような気分になります。


買ってからは、やはり空室。

長引いてくるとイライラするものですし、
「空室分の遺失家賃は、1日●万円」なんてわざわざ計算して、
自ら落ち込むような行動をします。

今は、1日1万円くらい遺失してます。(^^;)うわー。


賃貸トラブルの代表格である家賃の滞納ですが、
ぼくはさほどのストレスにはなりません。

最終的に追い出せることは分かっていますし、
内容証明を書いてる時など、ちょっと燃える自分を感じます(笑)


縦書きのほうが、威圧感があって好きです。


物件の売却も、ストレスの大きな原因になります。

一棟ものの場合、賃貸がついたままで売却活動をするので、
しばらくの間売れなくても、特に困ることはありません。
普通にキャッシュフローが出ているので。

ですが、区分マンションの場合は入居者が出てからの売却なので、
売却中の家賃が入らないだけでなく、
管理費や修繕積立金が、毎月掛かってきます。

まさに「負動産」状態。


前回、横浜市内のマンション(競売取得)の売却では、
最初に先方から提示された売却価格から、どんどん値を下げましたし、

担当さんがメンタルヘルス状態でやる気がなかったので、
途中で仲介会社を変更する・・という事態にまでなりました。


そして今回、川崎のマンションを売りに出している訳ですが、
もちろん、そう簡単に売れる訳はありません。

毎週「媒介活動報告書」というものが届くのですが、
それを観ると、不動産を売るのって大変だなぁと思います。

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チラシを5千枚配布しても、配布日に大雪が降ったりして、
全物件、ほとんど反応ゼロになったりとか、
オープンハウスをやっても、誰も来なかったりとか。ε= (´∞` )


不動産投資は、思っているほど楽ではない訳ですが、
ストレスのほぼ全てが、自己責任で片付けられる種類ですので、
サラリーマンの頃のように、逃げ場がなくなることはありません。

怒られたりすることは、滅多にないですからね。

上司もいませんし、ほとんどの場面で「自分がお客さん」なので。
その辺は、本当に恵まれた商売だと思います。



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