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自画自賛の1日。

以前、平秀信さん(有名なマーケッター)のセミナーに参加した時に、
平さんはかなりの時間を掛けて、

「普通の日常を紙に書いて、それを女性に見せたら、
 速攻で惚れられてしまうような毎日を、送らなければならない」

という例え話つきで、
充実した毎日を過ごす必要性について強調されていました。

笑っちゃうほど自由に生きる (角川フォレスタ)
平 秀信
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この例えは、実際はもっと露骨な表現なんですけど(笑)
数年経った今でもまだ覚えていて、密かに目指している訳です。


で、まあ、昨日はたまたまそんな日だったんですよね。 (* ̄ー ̄)


前日(=木曜日)に、ハートブレインの打ち合わせがありまして、
そのときに昨日(=金曜日)の予定を聞かれたんですが、

自分で説明していて、やばかったです。

惚れちゃいそうで。(*/∇\*)


さて、そんな1日がどうだったかといいますと、


◆10:30 太陽光パネルの契約手続き

満室経営新聞でも記事にしました、
日本エコシステムさんのソーラーパネルを購入するので、
その手続きに営業の方がお越しになりました。

雪の多い北陸の物件では、日照量が足りないので、
宮崎県に建築される予定の「野立てパネル」を購入します。
一括償却による利益の繰り延べが、購入の目的です。

ブロガーの赤井さんも同じ時間帯に、太陽光の契約だったようです。
パネルがご近所さんですね-。


◆13:30 区分マンション融資の金消契約

10月30日に横浜の区分マンションを決済するのですが、
この日は地元地銀さんにお越し頂いて、融資額1千万円の契約でした。
初めての取引になるので、書類が多いです。

事業として賃貸業を行う以上、多くの金融機関さんと、
関係を築いていく必要があるなと思ってます。


◆14:30 別の区分マンションの売買契約

銀行さんと入れ違いで、不動産会社さんがお越しになりまして、
10末決済のものとは別の区分マンションについて、
売買契約と手付金の支払いを済ませました。

この契約が決済できれば、年初に目標としていた、
「2013年中に5戸購入&保有区分マンション10戸」達成です。
一応、11月中旬に決済予定となってます。

1日で契約を3つもこなしており、
たぶん30ヶ所くらいに印鑑を押していると思います。


◆16:00 別の銀行の営業担当さんと打ち合わせ

先ほど契約を済ませた区分マンションの融資について、
既取引の地銀さんにお越しいただき、物件概要などを説明しました。
この頃になると、結構ふらふらですε= (´∞` )


お仕事だけでも、ご覧の充実度なんですが、

・6時過ぎに起きて、お仕事前にジムでウォーキングをした。(45分)
・1日ずっとヘルシーな食事で過ごした。
・夕方もう一度ジムに行き、肩と上腕三頭筋のトレーニングをした。
・夜は読書をした。


などなど、メリハリのある1日だったのです。



「1日やり切った・・・!!」



そんな満足感でベッドに入って、翌朝を迎えることができました。

しかし!

昨日は奇跡的に良い1日であったものの、
普段は「時間をムダに使わない」と普段から心掛けているにも関わらず、

体調を崩して半日ダラダラしてみたり、
計画不足のために、ずっとやってきたことがムダになったり、
お昼の食べ過ぎで午後から動けなくなったり、
二日酔いで・・・(以下省略)



というダメダメな日が、過去に何日あったかと考えると、
本当にうんざりした気分になります。(;-_-) =3


人生は時間によってできているので、
人生を大切にするなら、時間を大切にしたいものです。
※ベンジャミン・フランクリンの言葉。


モデルルームの撮影(後編)

物件プロモーション動画の続きなんですが、
なんと、撮影中にたまたまいらっしゃった内見のお客さんが、

部屋に入って3秒で、入居を決めてくれました!


内見の場に立ち会ったのは、大家業をやってて初めてなんですが、
20歳前後2人組の女の子が入ってきて、

「おわー、きれいじゃん!」
「ここにしよ、ここ!」
(ここまで3秒)

みたいな会話を横で聞いているのは、悪い気分ではありませんでした。
(大家さんであることは言わず、撮影スタッフのようなふりをする)


しかも、この内見者さんは撮影用のモデルルームのあと、
同じマンションにある他の空き部屋もいくつか見ておりまして、
モデルルームとは違う部屋
を申し込んでくれました。

「モデルルームと実際の部屋とのギャップ」を心配していましたが、
ちゃんとプラスに働いてくれているようです。


さて、幸先のよいスタートとなった能美マンション。
家具設置の翌日は、4時間くらい掛けての撮影となりました。


玄関だけでも30分くらい掛かってます。
微妙な傾きに、カメラを合わせるのが難しいんだそうです。

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トイレもおしゃれなタオルを掛けて、しっかり撮影。

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なんでこんな姿勢をしているかというと、
浴室内にある鏡に、撮影者さんが映り込まないためです(笑)

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ぼくが観ているだけなので、だんだん退屈になってきて、
「もういいんじゃないですか?(^^;)」と終了を促すのですが、
Noblueの清水さんは、妥協を許しません。

動画、写真とも何度も撮り直して、
8時半から始まった撮影が、午後1時にようやく終わりました。

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動画は2週間くらいで完成するということですが、
撮影した写真を、先行でいただいたので、載せておきます。

広角レンズを駆使して、部屋の魅力を200%引き出した、
プロフェッショナルの写真をご覧下さい!






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これをポータルサイトに掲載して、
まずは、内見数をガンガン増やしていきたいと思います。



モデルルームの撮影(前編)

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)


いつものように、2泊3日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは2日続けてお隣の能美市に、
車で30分くらいのところを通うだけ。


能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。(^^;)


さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Noblueさんのホームページ


土曜日の朝東京を出て、現地で午後2時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。


20分くらいで、アイテムを運び終わりました。

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ソファなどの組み立て作業を経て・・・

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手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。(^^;)


何の変哲もない1Kの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したIKEA家具が、絶妙な場所に配置されています。

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部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

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収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

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普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。(=´∇`=)

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。


今年最後の北陸訪問。

昨日の朝から、北陸に来ています。

2013年6回目にして、たぶん今年最後の訪問。
来月の終わりには、もう雪が降ってきますからね。(^^)


羽田→富山空港から、1件大きな売り物件を調査。
3億円ちょっとの価格が出ていて、想定利回り18%超。

外観は悪くないんですが、店舗・事務所の比率が40%と高く、
しかも、その店舗・事務所が全空ということで、さすがに手に負えません。。

ずっと空いてるので、荒れ方も酷かったです。


そのあと、管理会社を含めた不動産会社さんを2社訪問。
JR富山駅から小松に移動しました。

駅構内に、小松のゆるキャラ「カブッキー」がいたので、
写真を撮らせてもらいました。(=´∇`=)

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安易なネーミングであるだけでなく、
武蔵坊弁慶は、歌舞伎を代表するというほどのキャラではないですし、
もうちょっと考えたらいいのに・・と思わなくもありません。(--;)

ちなみに、有名な歌舞伎の演目である「勧進帳」の舞台が、
小松であることからのキャラ設定です。

※ご当地ゆるキャラのネーミングは、「そのキャラの名前」と「地域名」の
 両方の要素が含まれている必要があると思っています。
 「ふなっしー」は「船橋」と「梨」、「くまもん」は地名にキャラ名が含まれているのでOK。
 ですから、「歌舞伎」「勧進帳」「弁慶」などのワードに何らかの「小松」的な要素を、
 含めて欲しかったなと思います。




今日はこれから、空港の近くでレンタカーを借りまして、
午前中に能美の管理会社さんを訪問。
あと9部屋くらいある空室を、どう埋めるかを話し合います。

午後からはリフォーム現場の確認と、
ちょっと前の記事で紹介した、動画撮影の準備に立ち会います。

過去記事:PR動画を作ろう。


能美マンションの対策が中心なので、今回の宿泊は小松のみ。
高岡や金沢に比べて、美味しくて楽しいお店が少ないです。
(知らないだけかもしれませんが・・)

昨晩はスーパーで買い物をして、部屋で食べるという、
なんだかストイックな生活をしてしまいました。

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高タンパク・低脂肪の食事に、ノンアルコールビール!

北陸に来ると、飲み過ぎ食べ過ぎで朝起きるのが辛いのですが、
今朝はばっちり目を覚ますことができました(笑)


お部屋の移動。

昨日は、予定通りボディビルの日本選手権を観てきました。

朝しっかりジムでトレーニングして、
そのあとステーキを食べて、選手のような気持ちで会場へ。


格闘家の角田さんが、監修本のプロモーションに来ていたので、
書籍を購入して写真を撮ってもらいました。

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コンテストの結果は、チャンピオンの鈴木選手が4連覇を達成。
圧倒的な強さを見せつけました。

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真ん中が、優勝した鈴木雅選手。


今日からまた、トレーニング頑張ろうと思います。


さて、週末の間の不動産系の動きはぱっとしません。

来月の退去報告が1件、小規模な水漏れについて修繕の報告。


それから、能美マンションに以前から住んでいる方で、
空き部屋がきれいにリフォームされている様子をご覧になって、

「リフォームした部屋に引っ越したい!」

というお申し出がありました。

入居率は変わらないのに、リフォームしなければいけない部屋が
ひとつ増えてしまうという話です。(--;)


・今の部屋は、通常の退去と同じように精算。

・新しい部屋の契約は仲介手数料を支払い、敷金の積み直しをする。


という条件を提示しても、やっぱり引っ越したいとのことなので、
断れる理由がなく、了承することにしました。


今回は、家賃については変動がなかったのですが、
同じようなことが、他の部屋に住んでいる入居者さんから出ると、
キレイな部屋を提供するのに家賃は下がるということも、
想定しておかないといけません。

中古物件を購入すると、そういうこともありますね。(^^;)


PR動画を作ろう。

3連休のラスト、14日なんですが、
ボディビルの日本選手権を観に行こうと思ってます。

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日本選手権オフィシャルポスター


トレーニングのモチベーションが上がるんですよね。(=´∇`=)
意外と奥が深いんですよ。


来週末は、およそ2ヶ月ぶりに北陸を訪問します。
今回は富山と、能美の2ヶ所だけ。
※現在、富山市、金沢市、能美市、加賀市の4物件所有。

打ち合わせやリフォームの仕上がり確認をするのですが、
メインのイベントとして、「PR動画の撮影」があります。


以前に満室経営新聞でも取材をさせていただいた、
Noblue(ノーブルー)さんに、能美までお越し頂きます。


131012001.png

インテリアレンタルサービス Noblue


このような動画であったり、物件紹介のサイトやチラシは、
一度しっかり作り込んでおくと、長年に渡って活用できるので、
費用対効果は悪くないと思っています。


動画を観せることで内見数が増えるという、直接的な効果のほかに、
「努力している大家さん」という認識を持ってもらい、
管理会社さんが頑張ってくれるという副次的な効果もありそうです。

Noblueさんは広島が本社の会社なんですが、
高速を飛ばして、泊まりがけで撮影に来てくれるなんて、
ほんとに頭が下がります。(^^)


依頼が殺到すると、価格が上がりそうな予感がしますので、
検討している方は早めにコンタクトを取ってみましょう。


3点ユニット物件の購入判断。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「3点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか?」

というものです。

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3点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「3点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。


まず、不人気だと言われているものの、
3点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。


ではなぜ、3点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。


本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく3点ユニットにした。

・・というような人が95%でしょう。


「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない!」
「尻だけじゃダメだ!」

という潔癖症の人が3%。


「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ1%ずつですね。


3点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
1万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。


ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、3点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。


というか、本来は3点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、3万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。


以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が5万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
3点ユニット部屋の家賃を1万円低くして、十分に満室が狙えます。

131009001.JPG


部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてRCで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。


しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。


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