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銀行さんの年末あいさつ。

月曜日の退去立ち会い関連について書いているうちに、
別の区分買付けが、2件も通ってしまいました。

2014年に向けて、幸先良い滑り出しですね。(=´∇`=)


融資を使う予定ですが、融資特約なしで入れてますので、
通らなくても購入することになります。

場所は横浜の保土ヶ谷と、東京の亀有(足立区)。
都内の物件は初めてですね。


亀有というと、両津さんの漫画のイメージしかありませんが、
北千住からもっと千葉寄り。都内最北東エリアです。

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距離の割には、横浜駅からの所要時間は1時間ジャスト。
さすが東京の交通網はすごいです。

区分マンションは、それなりの物件が自動的に増える仕組みを、
今年で構築できたかなーという感じなので、
それを加速しつつ、次の一棟もの購入を目指していきたいと思います。


それから、この時期になると、
取引のある銀行の担当者さんが、年末の挨拶にいらっしゃいます。
何の用事もないのに、いらっしゃるんですよね(笑)

いらした際に、「来年は毎月のように区分を買いたい!」と話すのですが、
みなさん一様に、微妙な顔をします。。(。>_<。)


6千万円の一棟ものを買うより、
2ヶ月に1度1千万円の区分を買う(合計6戸)ほうが、
銀行的には危険なんだそうです。

どう考えても、区分の方がリスク分散がされているのに、
不思議なものですね。ρ(..、)


銀行から「今月は何も買わないんですか?」と催促されるくらい、
頑張って信用を築きたいと思います。



退去立ち会いのあと。

前回の続きです。

退去の立ち会い作業は、だいたい40分くらいで終了しました。

このマンションの住人さんは、ご近所付き合いが活発なようで、
退去された方は色んなご近所さんに挨拶をしたり、
重そうな荷物を運んでいるおばあちゃんを手伝ったりで、
何だか、いい感じの環境だなと思いました。


立ち会いの後、いつもお世話になっている工藤一善さんに、
リフォームの見積もりをしてもらいます。

前の方は、17年間も入居をされていたので、
部屋は荒れていますし、設備も古くてぱっとしません。

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水回りも全替えで、総費用250万円コースという予想です。

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この部屋はカーペット張りだったのですが、
フロアタイルやフローリングが貼りやすいかどうかを、
切ってめくって確認しておくんだそうです。

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床が平坦でスムーズなので、床張りはしやすいパターンです。


で、工藤さんと一緒に近所でお昼を食べて、
午後からは、近隣の売買仲介会社さんを2社お呼びしまして、
査定や売却の打ち合わせをしました。

お隣の川崎市にある物件とはいえ、
朝8時過ぎに出かけて、戻りが3時という半日仕事でした。ε= (´∞` )


あとは「見積もり金額の確認」「査定と見比べて実施内容確定」
「専任媒介業者さんの選定と契約」という順序で進みます。


初めての退去立ち会い。

ぼくが賃貸中のファミリー区分を購入し、
売れたら売却というスキームで、戸数を増やしていることは、
ブログ読者さんはもう、ご存じかと思います。


それなりに良い場所の区分なので、
利回りは低く、賃貸中は大したキャッシュフローが出ません。

退去からリフォーム、そしてできるだけ高く売却という流れが、
ダイナミックな活動&収支となる訳です。


しかし、実はこのファミリー区分。

思ったより入居期間が長く、なかなか売却に至りません。


これまで13戸を購入して、3つを売りましたが、

・ひとつは契約から決済までの間に退去。結果的に即転売。
・ふたつめは競売で取得したこともあって、購入後3ヶ月で合意退去。
・最後はあまりに入居期間が長く、賃貸中のまま売却。


という経緯で、
普通に退去があって高く売ったという事例がないんですよねぇ。(^^;)

2~3事例作ることができれば、
そういったセミナーやコラムもできるんですが。



しかし!

先月、入居者さんのひとりから退去予告があり、
月曜日に、実質的には初めての退去立ち会いに行ってきました。


川崎市にある、こんな感じのマンション。

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入居者さんに会うのは当然はじめてですし、
退去の立ち会いを、どうやってすればいいかも分かりません。


いろいろ考えたのですが、

1.基本的には国交省のガイドラインに則った精算を行い、
  必要以上の負担を求めない。(返すべきものは返す)

2.現況がどうであれ、売却用にフルリフォームすることが決まっており、
  損耗が入居者さんの過失かどうかは、あまり関係がない。

3.こちらが購入する前から、物件にお住まいなので、
  「最初からこうだった」と言われてしまうと、対抗できない。


という理由で、

「頑張っても仕方がない」


という結論に至りました。


従って、にこやかに挨拶をして入居のお礼を伝えて、

「どこか、ご自身で破損されたところはありませんか?(^ー^* ) 」

と、「性善説」に基づいた損耗ヶ所確定作業を行いました。


幸い、入居者さんからは
「ここに傷をつけた」「これを貼り付けたけど、取れなくなった」など、
いくつかの申告をいただけましたので、
それを所定の用紙に書いて、お互いサインをして終了。


心配していましたが、非常にスムーズに進んで良かったです。


年に1度のセミナー&交流会。

久しぶりの更新になりましたが、

・ホテル籠もりで、2014年の計画を考える。
・満室経営新聞 年末セミナー&交流会

とも、とても充実したイベントになり、
先週は濃い1週間を過ごすことができました。


融資に強いカーター校長こと、河田康則さん。
リニューアル投資の、中村一晴さん。

当日は、他の不動産イベントも多かったようですが、
2名をお迎えしたセミナーは、バッチリ満席。

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もちろん内容も素晴らしく、自分自身とても勉強になりました。

特に、中村さんの手法は、
サラリーマン投資家の方と勝負ができない自分にとって、
来年以降の「主要方針」になるかもしれません。


今では、やっている仕事が多岐に渡るようになりましたが、
1年ぶりとなった不動産投資セミナーの運営・準備は、
それらの中でもいちばん長くやっているもので、

当日、会場に着いてプロジェクターのセッティングなんかをしながら、
何だか懐かしいような、原点に戻ったような気持ちになりました。


昔は、当日の朝キンコーズにいって資料のコピーをして、
受付や司会や片付けまで何でもしましたが、
今はスタッフさんが増えて、全体を見られるようになりましたし。(^ー^* )

今回のイベントでは、懇親会の司会を担当しました。

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「懇親会の司会」というのは、今度はサラリーマン時代から、
毎月のように担当していた業務なので、
これまた、別の意味で懐かしいような気持ちになりました(笑)


司会のちょっとした工夫で、懇親会の雰囲気が変わりますし、
あれはあれで、なかなか高度でやりがいのあるお仕事なのです。


今日からホテル籠もり。

今週の土曜日は、満室経営新聞読者さん向けの、
セミナーを開催するのですが、
それまでの3日間、ホテルに籠もって作業をします。

満室経営新聞 年末セミナー&交流会


実は10月にも、同じようなことをやっていまして、
その時はコラムの原稿などを、まとめて仕上げたりしたのですが、
環境がものすごく良いので、リピートすることにしたのです。

サイトをくまなく検索して、
ビジネス仕様になっている部屋があるホテルをチェック。

・机が大きく、部屋の照明が明るめ。
・LANやWi-Fiなどの環境が整っている。
・狭すぎない。高すぎない。

という観点で探しました。

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ホテルのホームページより。


今回ここで何をするかというと、
まずは、満室経営新聞プレミアムの原稿を書くのですが、
それが終わったら、来年の計画や目標を作ります。

夢のある、しかも現実的な目標を立てたいと思いますね。(≧∇≦)


ちなみに、このホテル籠もりの際には、
プロテインなどのサプリメントや、ジムに行ける服なども持参し、
超ストイックな生活をします。

うーん・・でも最終日だけ、ちょっと遊ぼうかなぁ。。(笑)


あと、ちょうど昨日、区分案件のご紹介があったので、
そちらを検討して今週中にお返事をします。

もしかしたら、今年最後の1戸が買えるかもということで、
こういうわくわくした感じがいいですね。


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こんな感じらしいです。まだ見てないけど。



セミナーの規模と話し方。

今年も残すところ、1ヶ月となりました。

年末の慌ただしい雰囲気とか、
忘年会や、クリスマス関連のイベントに漂っている、
感謝と爽快感が混じった感じが好きですね。


年によって多少は違うところもありますが、
12月にやることは、だいたいパターン化していまして、

1.来年の計画を立てる。
2.個人の確定申告対策。
3.忘年会(笑)

の3本柱で活動するのが恒例です。

今年は、例年ほどは飲み会イベントが少ないみたいなので、
良い体調で過ごせるのではないかと思います。


先週末は福岡に2泊していまして、
三和エステートさんが主催するセミナーでお話をしました。

20数名くらいの小規模なもので、
気楽に、かつ細かい話ができたと思います。
このくらいの人数が、いちばんいいですね。(=´∇`=)


参加者40~100名くらいまでが一番大変なんですが、
一番よくあるのも、このくらいの人数です。

何百人という規模になると、話したいことを話すだけになり、
個々の反応を見ながら話す必要がなくなるので、
100名未満の規模より楽になります。


ただし、上記の区別は「講演者」としてのもので、
司会とか、パネルディスカッションの進行役をする場合は、
規模が大きいほど疲れます。

規模に応じた話し方ができると、
たぶん、聞いてる人が寝たりしなくなるんだと思います。


ということで、セミナー中の写真はないのですが、
福岡で食べたものの写真をアップします。

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以前に訪問して感動した「俺の割烹」に、
ひとりで行ってきました。

締めはラーメン。

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満室塾に参加&パソコン買い換え。

ご報告が遅くなりましたが、
先週の土曜日に、尾嶋健信さんが主催する満室塾にて、
セミナー講師をさせていただきました。

2時間、延々と質問に答え続けるという趣旨で、
疲れましたけど楽しめました。

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尾嶋さんのコミュニティは、楽しそうでいいですね。(=´∇`=)
ぼくも来年、ちょっと考えてみようと思います。

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さて。

昨日は、11月末に決算を迎える法人の、
期末の対策のために、パソコンを買いに行きました。


以前は、パソコンを新規で買うとなると、
スペックを細かく調べて、長時間掛けて検討した上で、
お店でもいろいろ聞いて買ってました。

最近はパソコンの購入は、大したイベントではなく、
お店に行って決めたメーカーの「今の型」で、
気に入った色を確認して買うだけです。


購入後も、データの移し替えが大変でしたが、
今は、クラウド上にほとんどのデータが保存してあるので、
いくつかのソフトをインストールするだけで終わります。

DROPBOXという仕組みを使うことで、
パソコンを複数&iPhoneを持っていても、
全ての端末で、データが共有できるようになってます。

詳しくはこちら


Gmailを使っていなかった頃は、
アカウントとパスワードが書かれている紙を探す作業が、
数時間かかる恒例行事でした(笑)

今使っているノートパソコン。すごく薄くて軽い!


あと、100円ショップで事務所の備品を買いましたが、
いずれも大した金額ではなく、あとは悪あがきしないで納税です。


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