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区分マンションの収支管理。

昨日はまた区分の決済でした。

2013年で5戸の区分マンションを購入しまして、
保有が10戸になりました。

購入総額は1億985万円。
そこから入る家賃収入は、1,028,000円/月です。
全体の表面利回りで11.2%くらいですね。


もう、マンション名を覚えられなくなりましたし、
外観写真を見ても、どの物件か区別できません。

昨日のは、こんな感じ。

131122000.jpg


区分マンションにも融資をしてくれる銀行や、
融資条件などは、満室経営新聞プレミアムに載ってます。


区分マンションは、購入した直後がけっこう忙しく、
そのあとは、ほとんど何もしなくてOKです。

具体的には、

・所有者変更と、とりあえずの振込先を連絡。
・マンションの管理会社に、所有者変更届を提出する。
・管理費の引き落としや振込を確認する。
・家賃の口座振替を、入居者さんにお願いする。

 → 2ヶ月後からしかできないので、最初は振り込んでもらいます。
・賃貸借契約書と更新月の確認。
・購入時の費用明細を作成。

などです。


最後の「費用明細」というのは、
仲介手数料、司法書士費用、融資手数料など、支払った全ての費用で、
1円単位でしっかり記録しておきます。

ファミリー区分投資は、保有期間中のCFを狙うのではなく、
出口(売却時)に利益を得る投資法なので、
保有期間を通じた収益がどのくらいだったのかを把握するのは、
一棟ものより大切です。


一棟マンションの場合は、
保有期間中のキャッシュフローが出るのは当たり前なので、
売却時には、「諸費用含めて残債以上」で売れれば、
とりあえず損をしていないことは分かります。

区分の場合、マイナスのCFになっている物件もあるので、
残債以上で売れても、収益が出たのかが分かりません。


これは、たまたま決済前に入居者さんが出てしまい、
単なる転売になった区分の収支明細です。

131122001.png


諸々で、200万円ちょっとの収益ということになります。

入居者さんが3~4年住んでくれると、
1物件で500万円くらいの収益が取れる見込みですね。


手堅く、手間が掛からない区分マンションは、
来年も継続して、購入していきたいと思います。


決算前の打ち合わせ。

先日は税理士さんに来ていただいて、
もろもろの業務や相談を、まとめてこなしました。


賃貸業をやってる法人の決算が11月なんですが、
この時期になると、「国税・県税・市税」のそれぞれについて、
納税のご案内と納付書が送られてきます。

決算に関わらず、この時期には年末調整もありますので、
税務署からの封筒が何通も、未開封のままキープしてある状況です。


「来週、税理士さんが来るからこのままでいいや」という感じで、
手続き自体は、丸投げに近い状態になっています。(^^;)


今回は、そういう諸々の書類を渡して手続きをお願いしたあと、
まもなく迎える決算の相談をしました。

今期は物件の売却で、利益がたくさん出ているので、
野立ての太陽光パネルを購入して、一括償却するのがポイントで、
これだけで、税金が800万円くらい安くなります。

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イメージ写真。


あとは、過度な節税は控えて、利益をたくさん出すことによる、
金融機関からの信用アップを狙うことにしました。

今年は1億円くらいの購入をしたのですが、
良い決算を武器に、来年度はもっと規模を増やせたらと思います。



もはや売れっ子作家となっている石原博光さんが、
新刊を出されました。(=´∇`=)


Amazonで部門別1位を継続中です。


PR動画が完成しました。

何度かブログにも書きました、
Nobuleさんによる、物件プロモーション動画が完成しました☆

部屋におしゃれな家具が置かれて、モデルルーム化した時点で、
素晴らしい動画ができると確信していましたが、
予想取り、とんでもないクオリティでした。


「どうしてもブログで紹介したいので!」

という要望を聞いていただき、
物件名や所在地を伏せたバージョンを作ってもらいましたので、
そちらを公開したいと思います。


この動画の使い道としては、

・仲介会社さんに客付けの依頼をするときに見てもらう。
・管理会社さんの店頭パソコンで見られるようにしてもらう。
・物件のホームページを作る。

など、いろんな用途がありそうですね。


アフィリエイトでも何でもありませんが、
ぜひお奨めしたい、費用対効果が高いサービスです。(=´∇`=)

NoblueさんのPR動画作成サービス



静止画(写真)もたくさん撮ってくれましたよ。

プロは違いますねぇ。(^^;)

131112000.jpg

131112001.jpg


リタイアと海外旅行。

もうひとつ買付が通っていた区分マンションは、
融資も通り決済日も決まったので、購入はほぼ確定しました。

これで現在保有しているもので、10戸を達成。
(過去に売却3件)
一つひとつは小さいですが、購入総額も1億円超えました。

物件の詳細は満室経営新聞プレミアムで


金融機関から、「事業として成立している」と判断されれば、
来年以降は、さらに加速して購入できるのですが、
まだちょっと、そこまでは??という感じです。

買う価値のある物件を、年間10戸くらいは見つけられるので、
来年は、そのくらいの数を買いたいのですね。(=´∇`=)


さて、金曜日は新聞の取材で、
人気ブロガーの赤井誠さん、大家さん学びの会主催の水澤健一さんに
インタビューをしてきました。

テーマは「ハッピーリタイア」について。

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赤井さんは慣例にならって、顔出しをしてませんが、
勤務先を退職されたので、本当はもうオープンにして良いみたいです。

※関係ないですが、ブログなどの媒体を通じてビジネスをする方は、
 仮名であっても普通の人名っぽくした方がよいです。
 ○○大家みたいなハンドルネームは、信頼性が落ちます。

 あと、顔写真が出せない場合でも、斜め後方から分かりづらいものを撮るなど、
 できる限り「実在の人物」だと分かるようにすると良いです。
 アメーバピグとか、最悪ですから。。


お二人のナマの経験と考え方に加えて、
ぼくが勤務先を辞めたときの、失敗談や小話なんかを、
楽しくお伝えできそうです。


ぼくは、勤務先を辞めた直後でも、
長期の旅行に行ったり、何もしないでのんびりすることは、
特にありませんでした。

今よりだいぶ暇だったので、やっておけばよかったなぁ・・と、
思わないでもありません。


仕事が溜まるのがイヤなので、
1日30分~1時間でもパソコンをチェックしたいですが、
それができるなら、海外にちょこちょこ行くことはできそうです。

ただ・・・行っていったい何をする?という疑問に、
答えることができません(^^;)


観光地に行っても、これまで結構な割合で
「あー、テレビで観たのと一緒だ」と思う程度だったので、
そこまで観光意欲がありません。

例外は、グランドキャニオンくらいでしょうか。。
写真では想像できないくらい凄かったので。

131110001.jpg


海外は生活のあらゆる場面が日本より不便だし、
現地でしか食べられないものって、ほとんどありません。

海外の不便さと日本のすごさを説明した過去記事


カンボジアの料理は、意外とイケる!とは思いましたが、
これは期待値の低さが作った感動で、趣旨がちょっと違います。


旅の醍醐味は、現地の人とのふれあい・・とかなんでしょうけど、
英語大してできないしなぁ・・・。(。>_<。)


来年、何回か一人または少人数で海外に行くために、
旅慣れた人の意見を聞いてみようと思います。


適度な頑張りの範囲とは?

1ヶ月半くらい前から、猛烈に筋トレをし始めまして、
多い日は、1日2回もジムに行ったりすることもあったりで、
さすがに疲れがたまってきました。

昨日の朝は、ジムに行ってもやる気が起きず、
肩関節の痛みが激しくなったこともあり、
普段10回くらい挙がる重量が、3回しか挙がりませんでした。(^^;)

131107000.jpg
イメージ・・・の通りにいかないんですよねぇ。


筋肉というものはトレーニングの最中ではなく、
休息中に成長するものですので、
頑張りすぎてもいけないな・・と改めて思った次第です。


さて、不動産投資において「適度な頑張り」とは、
どのくらいなんだろうと思って考えてみました。

不動産を「事業」としている人は、どれだけ一生懸命やっても、
全てを投げ打って取り組んでも良いと思いますから、
ここでは、サラリーマンとの兼業でやってる人の場合です。


まず、最低限のレベルとしては

「今の生活の何も犠牲にせずに、成功することはない」

という感じでしょうか。


仕事も、余暇も、睡眠時間も何も減らさずに、
不動産投資で成功できる時間を捻出できるほど甘くないと思います。

例外として、従前からこれといった趣味もなく、
仕事以外の時間を、極めてダラダラと無意味に過ごしていた方は、
そういう無意味な時間を振り分けるだけで良いです。


「自分にとってはどれも大切!家族との時間もあるし健康も大事だし。」

という方は、今の生活に満足しているといことなので、
不動産投資をする必要はないでしょう。

参考コラム:「本当に不動産投資をする必要があるのか」


次に、筋トレと同じような「やり過ぎ」はあるのかについてですが、
残念ながら、仕事も人間関係も何もかもをおざなりにするくらいの方が、
短期的には成功してしまうのは事実です。


しかし、仕事を適当にやってると当然社内で必要とされなくなるし、
出世や与えられる仕事的にも、よりつまらなくなります。


不動産投資は、上記のコラムにもあるように、
「資産や収入の増加によって、人生をより楽しく幸せにするため」
にするものですから、

不動産投資で大事な人間関係を失ってしまうと、
リッチではあるけど、ハッピーではないという状態になります。


ただ、例えば

「物件を●億円購入した際には、会社は辞めてしまう」とか
「目標のキャッシュフローを達成したら、家族との時間を存分に確保する」

というような目標もあるでしょうから、
短期的には、全てを投げ打って頑張るのもアリかもしれません。

ぼくはそこまでの犠牲を払ってはいませんし、
仕事を適当にやるとしても、お給料以上の働きはし続けるべきだと思います。


以上を総合すると、こんな感じでしょうか。


◆最低ライン◆

 仕事、趣味、余暇、睡眠時間のどこかは削って取り組む。

◆やりすぎライン◆

 他の大切なことを長期的に犠牲にしてしまい、
 不動産の目標を達成しても、ハッピーな毎日が実現できなくなる。


最低~やりすぎの間範囲内で、不動産投資に取り組みましょう。


不動産投資10年前の環境。

不動産投資デビューをめざす人を対象に、
今年から投資家チャレンジ面談というのを始めまして、
今までに50名以上の方と、お話してきました。

131104000.png


このようなことができているのは、
「ぼくのほうが早く、不動産投資をスタートしている」からであり、
早く始めた人は、スピードの差はあれ規模は増えていきます。

ぼくは業者ではないので、煽るつもりはありませんが
100点満点の物件を探し続けて、どんどん時間が過ぎていくより、
さっさと始めてしまった人の方が上手くいってます。


さて、チャレンジさんのような「これからの人」と話をしていると、
今の投資環境は、ほんとうに恵まれているなぁと感じます。

ぼくが不動産投資の勉強をはじめたのは、今から約10年前。

確かに、今よりキャップレートは高かったかもしれません。
でも、それを上回る投資環境が整っているのは間違いありません。


一例を挙げるだけでも、

・健美家や楽待などのポータルサイトはなかった。

・融資付けをしてくれるような不動産会社は非常に少なく、
 CFネッツと日本財宅くらいだった。(通販大家さんもなかった)

・大きな物件の融資は本当に難しく、
 1億の物件を買ったりしたら、ものすごいヒーロー扱いだった。

・不動産投資のセミナーは、今よりずっと高額だった。

・書籍も少なく、関連本はまだ全部読めるくらいの冊数だった。

・大家さん団体も大家さん学びの会くらいしかなく、
 人気がありすぎて、勉強会に出られない月も結構あった。


というような感じです。

それなりの市場規模にならないと、環境は整いませんよね。(^^;)


今は、物件を検索するのも簡単だし、
収益物件を扱っている業者さんを見つけるのも同じように、
「誰でもできる」というレベルになっています。

「フルローン評価出てます!」という事前調査付きで、
物件紹介をしてくれる会社も、5社や10社じゃありません。


ぼくが始めたころの融資については、金融機関の理解が低く、
「アパート経営は地主のもの」という認識が強かったです。

一緒に仕事をしてるコテツさんなんか、
最初に買った物件は、ジャックスで融資受けてましたからね(笑)
スルガより金利高かったし。。


そんなコテツさんも、今はとんでもない規模になってますので、
やっぱり「早く始めた方が良い」ということだと思います。


任売区分の決済。

予定通り、横浜の区分マンションを決済しました。

今回は任意売却案件だったので、
「売主・司法書士・それぞれの仲介会社」という、
通常、決済の場にいる人たちのほかに、

債権者

という人もいまして、会議室が大賑わいでした。


ちなみに、ぼくは過去「仲介会社さんなしの購入」をしたことがあり、
そのときは会議室に「売主・司法書士・自分」の3人でした(笑)


さて、売主さんはローンが滞って不動産が売られてしまう割には、
終始明るく振る舞ってくれたので、雰囲気は良かったです。

決済は、残金を細かく分けて現金で用意するように指定されました。
おそらくは、いろんな利害関係者がいて、
それぞれにお金が渡るような話になっているのでしょう。

131101000.JPG

預金引き出しの用紙を書くのが、かなり面倒くさかったです。。(^^;)


諸々の手続きが終わったあとで、
仲介会社さんから「残代金の領収証」をいただいたのですが、

ぼくがそれを机の上に置いたら、
その仲介会社の方が、慌ててそれを自分で預かり直しました。(°_°;)))


思い出してみると、契約書は持ち回りで売主さんとは会わずに取り交わしましたし、
その契約書は製本されておらず、「何か変だな」と思っていました。

もしかしたら、売主さんは実際よりも安い金額で、
物件を手放しているのかもしれないですね。


今日から11月ですが、今月も1戸決済の予定です。


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