メイン

無事に還付されました。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

131004000.JPG

過去記事:消費税還付案件の黙殺


還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
6万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。


返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。


シルバーさんの無断欠勤。

北陸で持っている物件の共用部清掃は、
シルバー人材センターに委託をしています。

横浜のマンションでも同じようなことを試みましたが、
何と希望者が見つからず、断念した経緯があります。

過去記事:シルバー人材センターの地域格差


北陸のシルバーさんは、リーズナブルな報酬で
一生懸命お仕事をしてくれる、心強いチームメンバーです。

時にはマナーの悪い入居者を叱ってくれたり・・。

また時には、業務とは関係のない建物に不具合を、
センター経由で報告してくれたり・・。


ところが。

そんなシルバーさんであっても、
中には、ちょっとイマイチな方もいらっしゃいます。


先日、加賀の管理会社さんから

「ここ1ヶ月くらい、シルバーさんが掃除に来ていない」

という連絡がありました。

無断欠勤はダメですし、そもそも安否が心配です。
事務局に確認してみたところ、びっくりするような内容でした。

・8月28日に転んで頭を打った。
・2週間ほど安静にしているよう医者に言われたので、そうしていた。
・最近はずいぶん良くなって来たが、病院に通うのが忙しくて、
 掃除のお仕事については連絡をしていなかった。


今のお年寄りは、年金をしっかりもらっているので、
シルバー人材センターに登録してる方は、
お金のためというより、純粋に働きたいだけという場合が多いです。

なので、基本的にはマジメで一生懸命なはずですが、
こういうルーズな方もいるんですね。


この方については、体調的にも人物的にも心配なので、
事務局の担当者さんには、代わりの方を探してもらうように
お願いしておきました。

なにぶん、こんな地域なので見つかるかどうか分かりませんが・・。


もうすぐリフォーム完成

能美マンションの一斉リフォーム(9部屋)も、
いよいよ完成に近づいてきました。


8月のお盆前に、現地で全ての空き部屋をチェック。
月末に残置物の撤去作業。9月初旬から工事がスタート。

既に入居が決まっている部屋については、
前倒しで、作業を終わらせていただいてるようです。

130929000.png
部屋は違いますが、左が作業前。右がシート貼付後の写真。


こんな感じで、どの物件でも同じパターンですね。
費用を最小限に抑えながら、インパクトと清潔感が出せるよう、
いろんな人の事例を参考にしながらやってます。


シートを貼る。一面だけアクセントクロスを採用する。
3点ユニットだったら木目調のパネルを貼る・・などなど。

空室対策本に書かれていることを、半分くらいするだけでも、
絶大な効果が出てしまうのが、このビジネスのオイシイところです。


早ければ、来週末くらいに完成するそうですが、
いろいろあって現地に行けないので、
中旬くらいに、2泊くらいで行ってこようと思ってます。

その頃に、ちょうど売り物件も出そうな話もありまして、
効率の良い出張ができそうな気がしています。(=´∇`=)



消費税還付案件の黙殺。

大家さんの行う消費税還付については、
「直前設立&自販機作戦」が使えないような制度になりまして、

今度はそのルールをかいくぐるような形で、
税理士さんやコンサルの方が事前に設立してある法人を使って、
同じようなことをするテクニックが盛んです。


制度の変更が、却ってそういう専門家の方たちを、
優位に立たせるような状況になっており、
そろそろヤバいことになりそうという予感もします。(^^;)

シェアハウスの要件が、急に厳しくなったこともそうですが、
大家さんが「上手いことやって儲ける」ことを、
世間は良しとしないのでしょう。


さて、そんなコメントをしておきながら、
実はぼくも、消費税が還付されることになってます。(笑)


ぼくの所有している法人の決算は、11月末なんですが、
昨年の11月15日に、一棟もののマンションを購入しました。

元々、家賃以外の課税売上(メルマガ広告など)がある法人だったので、

支払消費税 > 受取消費税

という形に、何の手を加えずともなりました。
当然に(←専門用語)消費税は還付されることになります。


今年の1月に、税理士さんから決算書を頂いた際に、
「へー、こんなに簡単に還付されちゃうんだ」と、
不思議な気持ちになったものです。

過去記事:決算説明と消費税還付


ところが。

決算書提出から半年以上経ち、お盆が明けても、
通帳に還付金が振り込まれることは、ありませんでした。

「何の細工もしていないのに、何か引っかかった?」
「次の決算では、消費税を払いまくらないといけないのに・・」

※昨年購入したマンションは、翌年の3月に売却済みであるので、
今期は逆に受取消費税が、圧倒的に多いからです。


心配になって、税理士さんにそれを伝えて、
あまりないことだそうですが、税務署に確認してもらいました。

あらぬ疑いを掛けられて、重大なことになったり、
そうでなくても、唐突な税務調査で仕事が混乱したりというのを、
密かに心配していました。。(;゜0゜)


先日、ようやくその返事が来たのですが・・

130926000.png


大丈夫みたいです。。(ーー;)

忘れてたというより、黙殺されていた感じで、
税務署といえども盲信してはいけないなぁと思いました。


セミナーとメルマガ飲み会。

9月もあと1週間。

4月-3月が事業年度になっている会社は、
上半期の締め切りに向けて、追い込みが大変かと思います。

サラリーマン時代のぼくも、だいたいこの時期は、
土日でも出社することが多かったです。


さて、世間では3連休でしたが、ぼくは

21日 講演とメルマガ読者さん飲み会
22日 おやすみ
23日 原稿を書いたりするお仕事

をしていましたので、連休ではありませんでした。

主催の飲み会は仕事とも取れますし、
単なる趣味のイベントでしかないとも言えますが、
自分にとっては月1回の大事な日です。

130924000.JPG

130924001.JPG


講演後にグループ質問会のようなものがありましたが、
こういうのは、いつも時間が足りずに終わってしまいますね。(^^;)

130924002.JPG


質問をされたい方は、こちらのフォームか、
チャレンジ面談にお越しいただければと思います。

大家さんデビューをめざすチャレンジ面談


飲み会は、築地のお寿司屋さんでやりました。

鮮度や味は素晴らしいのですが、
低予算でやったので、座席がめちゃめちゃ狭いし、
高いネタは、さすがに提供されなかったですね。(;-_-) =3


満室経営新聞でもお世話になった、
カーター校長こと河田康則さんにも参加いただきまして、
融資の話をたっぷり聞くことができました。

来月は、バーベキューをやるかもしれません。



大家さんはオイシイ商売。

先日、埼玉県の奥の方まで、
売りマンションを見に、出かけてきました。

最寄り駅に行くだけでも片道2時間掛かりますし、
往復の交通費は、6千円近くしました(笑)

でも、一応「首都圏」です。

130919000.JPG


単線の駅ですが、「一都三県」です。

こういう場所でも首都圏というだけで、
名古屋や福岡のような、地方都市に近い利回りで、
物件が売られていることが多いです。

参考記事「一都三県」で物件を買おうとすると成功しない理由


そんな場所での売り物件見学ですが、
何とまあ、管理状況最悪のマンションでした。(^^;)

エントランスには、迷惑チラシが山積みされているし、

130919003.JPG
なぜあの場所にまとまっているのか不思議です。


案の定、空室だらけです。

集合ポストの扉が、激しく湾曲してますね。

130919002.JPG


自転車の放置っぷりも半端ないところまで来てますし、
この状態で、半分くらい埋まっていることが、
むしろ、ぼくにとっては驚きでした。

130919004.JPG


ということで、改善の余地がありありなので、
価格次第で購入しても良いかなと思ったのですが、
買付が入ってしまったようです。

どんな値段で購入されるのか、興味ありますが。。


ゴミを捨てる、掃除をする、雑草を抜くなんてことは、
誰でも、大したお金を掛けずに、改善させられることです。

にも関わらず、こんな物件が放置されていて、
しかも、少ないとはいえ入居者がいる人がいるってことが、

不動産投資・賃貸業がオイシイ理由だと思うのです。


同じような「空間貸し」をしている業態。

例えば、ホテルや貸し会議室、カラオケボックスなどで、
同じような管理状況だったら、
一体どうなってしまうのかを考えると、

大家さん業界は緩いなぁ・・と思わざるを得ません。



収支明細とリフォーム見積もり。

能美マンションのサブリースが終わってから、
最初の収支明細が届きました。

130917000.JPG
2棟あるので、明細も分かれるようです。


入居者さんへの管理会社変更連絡が間に合わず、
前の管理会社さんに入金されている方も、
まだ、相当数いらっしゃるようです。

それぞれ、下段に記載されている方が未収分。

まあ、これも過渡的なものですから、
すぐに正常化すると思います。


空室分の一斉リフォームについても、
すでに、作業を開始してます。

価格交渉も、押すところは押して、引くところは引いて、
格好いい言い方をすれば「WIN-WIN」な感じに落ち着きました。


作業項目ごと、かつ部屋ごとに出してもらっているので、
すごくページ数が多いのですが、分かりやすいです。

130917001.JPG


部屋ごとに集計したのが、青表紙の見積書で、
黄色表紙は、作業項目別の明細書。

携わる業者さんも、かなりたくさんですね。

130917002.JPG


総額や明細、業者名については、例によって、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


部屋の感じは、見違えるほどになるはずですが、
とりあえず家賃は現況通りにしておいて、
満室になってから、少しずつ上げて行こうかなという予定です。

頑張らなくては・・。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事