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信金さんと保証協会。

税理士の叶温さんは、不動産投資専門で長く活躍されており、
最近では「かのうさん」と間違って呼ぶ人も、少なくなりました。

メルマガも同じくらいに初めて、相互紹介もやりましたし、
2年前には、BBTの不動産投資講座の税務パートをお願いしたり、
かなり長いことお世話になってます。


その叶さんが運営されちえる「税金塾」の、
新規入会クリスマスキャンペーンが、明日までなんだそうです。

ぼくの事務所にも、毎月DVDが届いてます。(^▽^)

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「税金塾」クリスマスキャンペーンの詳細はこちら


これだけのコンテンツを、毎月出し続けるのはすごいです。

最終的に、不動産投資は税金との戦いですので、
ぜひチェックしてみることを、お奨めします。


さて、お仕事も年内最終週ということになりますが、
明後日が横浜の区分マンションの契約です。

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決まれば保有11戸目。今回は大規模物件です。


そして、その融資について地元の信金さんと、
明日のお昼に打ち合わせをすることになっています。


方針が確定したら、もっと詳しく書くのですが、
信金さんは、プロパーの貸付をするのが本当に大変だそうで、
やたらと保証協会付きの融資を薦めてきますね。

保証協会の融資は、プロパーを引き出すための
「とっかかり」としての役割なのかなと思っていたので、
利用していいものなのか、ちょっとよく分かりません。


不動産投資を続けるからには、金融機関の新規開拓は不可欠。
効率的じゃない行動でも、やり続けようと思います。


週末の忘年会と残りの予定。

年の瀬も迫ってきまして、慌ただしくもすっきりしたような、
いい雰囲気になってきました。

ハートブレインは、何と明日からお正月休みなんですが、
結局、新聞記事の編集やカスタマーサポートなどで、
出社はしないけど、ずっとお仕事はするみたいです。


ぼく自身の、年末までの予定としては、

・不動産会社さん数社に、年末のあいさつ。
・買付が通った案件2つについて、業者さんと打ち合わせ。
(ひとつは契約まで)
・上記案件のひとつについて信金さんと打ち合わせ。
・チャレンジ面談が数件。
・事務所の大掃除。
・チャレンジ面談生と忘年会。


が主なもので、ほぼ予定は詰まって新規のアポは入れられない状況。

それ以外は、しっかり考えてきた計画をまとめて印刷したり、
数日に1回メルマガを配信したりという感じです。


忘年会・・といえば、先週は藤山勇司さんの忘年会に、
ゲスト参加をさせていただきました。

事前イメージとは違い、新宿のこんなおしゃれなお店で開催。

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最近、藤山さんは乾杯や締めの挨拶などで、

「稼ぐぞ!」

と声を張り上げるのが、マイブームなんだそうで、
参加者の方もみなさん「稼ぐぞ乾杯」をされていました。

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大勢の参加者に埋もれることなく、ひときわ異彩を放つ藤山氏。


藤山さんは、セミナーの受講生にも大変な人気ででした。
知識や経験だけでなく、話し方や人間性が素晴らしいんでしょうね。

最初に藤山さんの書籍を読んでから、まもなく10年。
本当にすごい人だなと思います。


ちなみに、ブログの更新はあと3回くらいでしょうか。

今年の振り返り記事と、来年の目標なんかを軽く公開して、
あとは何かトラブルがあったら、更新が増えるかもしれません。。(´~`ヾ)


満室経営新聞 新年号の取材。

満室経営新聞は12月の配信が終わったばかりですが、
先週から、新年号の取材をスタートしています。

「著名投資家のこれまでと2014年の展望」として、
10名の投資家さんに、インタビューをする予定です。

【無料】満室経営新聞 購読はこちら


まずは、全国賃貸住宅新聞の榎本ゆかり編集長にインタビュー。

実は榎本さん、取材の前日の夕方、
お子さん(小1)がプチ失踪するというトラブルがあり、
一時は取材も危ぶまれましたが、無事に保護されたようでひと安心。


明るい雰囲気の中、価値のある話を伺えました。

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榎本さんって、実は毒舌トークが意外と多いのですが、
編集長としてのポジションはしっかり果たす、バランス感覚の優れた方です。

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取材のついでに、今度はぼくも取材を受けましたので、
近々、全賃新聞さんにミニ記事を載せていただくかもしれません。


土曜日は、「これから大家の会」のセミナーに参加しまして、
その合間に、主催の岡田のぶゆきさんと玉川陽介さんに取材させていただきました。


岡田さんとゆっくり話をしたのは初めてですが、
大家さんらしからぬ、ビシッとした感じに圧倒されまくりです。

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総資産40億円超・・・で、まだ独身だそうです。(=´∇`=)

「スーツを着ているのが、一番楽なんです」という、
ぼくに反省を促すかのようなコメントが、印象的でした。


岡田さんの書籍は、中古RC投資をされている方は、
必ず知っておくべき内容が満載です。

200万円から6年で20億円!  売却から逆算思考する不動産投資
岡田のぶゆき
ぱる出版
売り上げランキング: 6,932


玉川さんに会うのは2回目なんですが、
不動産を、純粋な「投資」として追求されている点は、
本当に学ぶことが多いです。

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学生時代に興した会社を2億5千万円で売却して、
それを元手にしてる時点で、自分の参考にはならないんですけどね。。(^^;)


最近出版された書籍は、
タイトルとは違って上級者でも必読の傑作です。


そのほか、誰もが知ってるメガ大家さんや、
注目のあの人も、取材に協力いただける見込になってますので、
ぜひ新年号を楽しみにしてくださいね。


銀行さんの年末あいさつ。

月曜日の退去立ち会い関連について書いているうちに、
別の区分買付けが、2件も通ってしまいました。

2014年に向けて、幸先良い滑り出しですね。(=´∇`=)


融資を使う予定ですが、融資特約なしで入れてますので、
通らなくても購入することになります。

場所は横浜の保土ヶ谷と、東京の亀有(足立区)。
都内の物件は初めてですね。


亀有というと、両津さんの漫画のイメージしかありませんが、
北千住からもっと千葉寄り。都内最北東エリアです。

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距離の割には、横浜駅からの所要時間は1時間ジャスト。
さすが東京の交通網はすごいです。

区分マンションは、それなりの物件が自動的に増える仕組みを、
今年で構築できたかなーという感じなので、
それを加速しつつ、次の一棟もの購入を目指していきたいと思います。


それから、この時期になると、
取引のある銀行の担当者さんが、年末の挨拶にいらっしゃいます。
何の用事もないのに、いらっしゃるんですよね(笑)

いらした際に、「来年は毎月のように区分を買いたい!」と話すのですが、
みなさん一様に、微妙な顔をします。。(。>_<。)


6千万円の一棟ものを買うより、
2ヶ月に1度1千万円の区分を買う(合計6戸)ほうが、
銀行的には危険なんだそうです。

どう考えても、区分の方がリスク分散がされているのに、
不思議なものですね。ρ(..、)


銀行から「今月は何も買わないんですか?」と催促されるくらい、
頑張って信用を築きたいと思います。



退去立ち会いのあと。

前回の続きです。

退去の立ち会い作業は、だいたい40分くらいで終了しました。

このマンションの住人さんは、ご近所付き合いが活発なようで、
退去された方は色んなご近所さんに挨拶をしたり、
重そうな荷物を運んでいるおばあちゃんを手伝ったりで、
何だか、いい感じの環境だなと思いました。


立ち会いの後、いつもお世話になっている工藤一善さんに、
リフォームの見積もりをしてもらいます。

前の方は、17年間も入居をされていたので、
部屋は荒れていますし、設備も古くてぱっとしません。

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水回りも全替えで、総費用250万円コースという予想です。

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この部屋はカーペット張りだったのですが、
フロアタイルやフローリングが貼りやすいかどうかを、
切ってめくって確認しておくんだそうです。

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床が平坦でスムーズなので、床張りはしやすいパターンです。


で、工藤さんと一緒に近所でお昼を食べて、
午後からは、近隣の売買仲介会社さんを2社お呼びしまして、
査定や売却の打ち合わせをしました。

お隣の川崎市にある物件とはいえ、
朝8時過ぎに出かけて、戻りが3時という半日仕事でした。ε= (´∞` )


あとは「見積もり金額の確認」「査定と見比べて実施内容確定」
「専任媒介業者さんの選定と契約」という順序で進みます。


初めての退去立ち会い。

ぼくが賃貸中のファミリー区分を購入し、
売れたら売却というスキームで、戸数を増やしていることは、
ブログ読者さんはもう、ご存じかと思います。


それなりに良い場所の区分なので、
利回りは低く、賃貸中は大したキャッシュフローが出ません。

退去からリフォーム、そしてできるだけ高く売却という流れが、
ダイナミックな活動&収支となる訳です。


しかし、実はこのファミリー区分。

思ったより入居期間が長く、なかなか売却に至りません。


これまで13戸を購入して、3つを売りましたが、

・ひとつは契約から決済までの間に退去。結果的に即転売。
・ふたつめは競売で取得したこともあって、購入後3ヶ月で合意退去。
・最後はあまりに入居期間が長く、賃貸中のまま売却。


という経緯で、
普通に退去があって高く売ったという事例がないんですよねぇ。(^^;)

2~3事例作ることができれば、
そういったセミナーやコラムもできるんですが。



しかし!

先月、入居者さんのひとりから退去予告があり、
月曜日に、実質的には初めての退去立ち会いに行ってきました。


川崎市にある、こんな感じのマンション。

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入居者さんに会うのは当然はじめてですし、
退去の立ち会いを、どうやってすればいいかも分かりません。


いろいろ考えたのですが、

1.基本的には国交省のガイドラインに則った精算を行い、
  必要以上の負担を求めない。(返すべきものは返す)

2.現況がどうであれ、売却用にフルリフォームすることが決まっており、
  損耗が入居者さんの過失かどうかは、あまり関係がない。

3.こちらが購入する前から、物件にお住まいなので、
  「最初からこうだった」と言われてしまうと、対抗できない。


という理由で、

「頑張っても仕方がない」


という結論に至りました。


従って、にこやかに挨拶をして入居のお礼を伝えて、

「どこか、ご自身で破損されたところはありませんか?(^ー^* ) 」

と、「性善説」に基づいた損耗ヶ所確定作業を行いました。


幸い、入居者さんからは
「ここに傷をつけた」「これを貼り付けたけど、取れなくなった」など、
いくつかの申告をいただけましたので、
それを所定の用紙に書いて、お互いサインをして終了。


心配していましたが、非常にスムーズに進んで良かったです。


年に1度のセミナー&交流会。

久しぶりの更新になりましたが、

・ホテル籠もりで、2014年の計画を考える。
・満室経営新聞 年末セミナー&交流会

とも、とても充実したイベントになり、
先週は濃い1週間を過ごすことができました。


融資に強いカーター校長こと、河田康則さん。
リニューアル投資の、中村一晴さん。

当日は、他の不動産イベントも多かったようですが、
2名をお迎えしたセミナーは、バッチリ満席。

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もちろん内容も素晴らしく、自分自身とても勉強になりました。

特に、中村さんの手法は、
サラリーマン投資家の方と勝負ができない自分にとって、
来年以降の「主要方針」になるかもしれません。


今では、やっている仕事が多岐に渡るようになりましたが、
1年ぶりとなった不動産投資セミナーの運営・準備は、
それらの中でもいちばん長くやっているもので、

当日、会場に着いてプロジェクターのセッティングなんかをしながら、
何だか懐かしいような、原点に戻ったような気持ちになりました。


昔は、当日の朝キンコーズにいって資料のコピーをして、
受付や司会や片付けまで何でもしましたが、
今はスタッフさんが増えて、全体を見られるようになりましたし。(^ー^* )

今回のイベントでは、懇親会の司会を担当しました。

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「懇親会の司会」というのは、今度はサラリーマン時代から、
毎月のように担当していた業務なので、
これまた、別の意味で懐かしいような気持ちになりました(笑)


司会のちょっとした工夫で、懇親会の雰囲気が変わりますし、
あれはあれで、なかなか高度でやりがいのあるお仕事なのです。


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