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モデルルームの撮影(前編)

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)


いつものように、2泊3日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは2日続けてお隣の能美市に、
車で30分くらいのところを通うだけ。


能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。(^^;)


さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Noblueさんのホームページ


土曜日の朝東京を出て、現地で午後2時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。


20分くらいで、アイテムを運び終わりました。

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ソファなどの組み立て作業を経て・・・

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手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。(^^;)


何の変哲もない1Kの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したIKEA家具が、絶妙な場所に配置されています。

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部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

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収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

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普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。(=´∇`=)

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。


今年最後の北陸訪問。

昨日の朝から、北陸に来ています。

2013年6回目にして、たぶん今年最後の訪問。
来月の終わりには、もう雪が降ってきますからね。(^^)


羽田→富山空港から、1件大きな売り物件を調査。
3億円ちょっとの価格が出ていて、想定利回り18%超。

外観は悪くないんですが、店舗・事務所の比率が40%と高く、
しかも、その店舗・事務所が全空ということで、さすがに手に負えません。。

ずっと空いてるので、荒れ方も酷かったです。


そのあと、管理会社を含めた不動産会社さんを2社訪問。
JR富山駅から小松に移動しました。

駅構内に、小松のゆるキャラ「カブッキー」がいたので、
写真を撮らせてもらいました。(=´∇`=)

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安易なネーミングであるだけでなく、
武蔵坊弁慶は、歌舞伎を代表するというほどのキャラではないですし、
もうちょっと考えたらいいのに・・と思わなくもありません。(--;)

ちなみに、有名な歌舞伎の演目である「勧進帳」の舞台が、
小松であることからのキャラ設定です。

※ご当地ゆるキャラのネーミングは、「そのキャラの名前」と「地域名」の
 両方の要素が含まれている必要があると思っています。
 「ふなっしー」は「船橋」と「梨」、「くまもん」は地名にキャラ名が含まれているのでOK。
 ですから、「歌舞伎」「勧進帳」「弁慶」などのワードに何らかの「小松」的な要素を、
 含めて欲しかったなと思います。




今日はこれから、空港の近くでレンタカーを借りまして、
午前中に能美の管理会社さんを訪問。
あと9部屋くらいある空室を、どう埋めるかを話し合います。

午後からはリフォーム現場の確認と、
ちょっと前の記事で紹介した、動画撮影の準備に立ち会います。

過去記事:PR動画を作ろう。


能美マンションの対策が中心なので、今回の宿泊は小松のみ。
高岡や金沢に比べて、美味しくて楽しいお店が少ないです。
(知らないだけかもしれませんが・・)

昨晩はスーパーで買い物をして、部屋で食べるという、
なんだかストイックな生活をしてしまいました。

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高タンパク・低脂肪の食事に、ノンアルコールビール!

北陸に来ると、飲み過ぎ食べ過ぎで朝起きるのが辛いのですが、
今朝はばっちり目を覚ますことができました(笑)


お部屋の移動。

昨日は、予定通りボディビルの日本選手権を観てきました。

朝しっかりジムでトレーニングして、
そのあとステーキを食べて、選手のような気持ちで会場へ。


格闘家の角田さんが、監修本のプロモーションに来ていたので、
書籍を購入して写真を撮ってもらいました。

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コンテストの結果は、チャンピオンの鈴木選手が4連覇を達成。
圧倒的な強さを見せつけました。

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真ん中が、優勝した鈴木雅選手。


今日からまた、トレーニング頑張ろうと思います。


さて、週末の間の不動産系の動きはぱっとしません。

来月の退去報告が1件、小規模な水漏れについて修繕の報告。


それから、能美マンションに以前から住んでいる方で、
空き部屋がきれいにリフォームされている様子をご覧になって、

「リフォームした部屋に引っ越したい!」

というお申し出がありました。

入居率は変わらないのに、リフォームしなければいけない部屋が
ひとつ増えてしまうという話です。(--;)


・今の部屋は、通常の退去と同じように精算。

・新しい部屋の契約は仲介手数料を支払い、敷金の積み直しをする。


という条件を提示しても、やっぱり引っ越したいとのことなので、
断れる理由がなく、了承することにしました。


今回は、家賃については変動がなかったのですが、
同じようなことが、他の部屋に住んでいる入居者さんから出ると、
キレイな部屋を提供するのに家賃は下がるということも、
想定しておかないといけません。

中古物件を購入すると、そういうこともありますね。(^^;)


PR動画を作ろう。

3連休のラスト、14日なんですが、
ボディビルの日本選手権を観に行こうと思ってます。

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日本選手権オフィシャルポスター


トレーニングのモチベーションが上がるんですよね。(=´∇`=)
意外と奥が深いんですよ。


来週末は、およそ2ヶ月ぶりに北陸を訪問します。
今回は富山と、能美の2ヶ所だけ。
※現在、富山市、金沢市、能美市、加賀市の4物件所有。

打ち合わせやリフォームの仕上がり確認をするのですが、
メインのイベントとして、「PR動画の撮影」があります。


以前に満室経営新聞でも取材をさせていただいた、
Noblue(ノーブルー)さんに、能美までお越し頂きます。


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インテリアレンタルサービス Noblue


このような動画であったり、物件紹介のサイトやチラシは、
一度しっかり作り込んでおくと、長年に渡って活用できるので、
費用対効果は悪くないと思っています。


動画を観せることで内見数が増えるという、直接的な効果のほかに、
「努力している大家さん」という認識を持ってもらい、
管理会社さんが頑張ってくれるという副次的な効果もありそうです。

Noblueさんは広島が本社の会社なんですが、
高速を飛ばして、泊まりがけで撮影に来てくれるなんて、
ほんとに頭が下がります。(^^)


依頼が殺到すると、価格が上がりそうな予感がしますので、
検討している方は早めにコンタクトを取ってみましょう。


3点ユニット物件の購入判断。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「3点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか?」

というものです。

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3点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「3点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。


まず、不人気だと言われているものの、
3点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。


ではなぜ、3点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。


本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく3点ユニットにした。

・・というような人が95%でしょう。


「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない!」
「尻だけじゃダメだ!」

という潔癖症の人が3%。


「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ1%ずつですね。


3点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
1万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。


ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、3点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。


というか、本来は3点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、3万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。


以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が5万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
3点ユニット部屋の家賃を1万円低くして、十分に満室が狙えます。

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部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてRCで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。


しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。


9戸目の区分マンション契約。

任意売却物件の区分マンションに買付が通って、
もう1ヶ月以上になります。なかなか進みませんね。

融資に必要な資料をもらおうとするだけでも、
1週間くらいは余裕で掛かってしまう・・というのが、
任意売却物件の「あるある」話です。


任売というと、激安的なイメージがあるかもしれませんが、
そういう物件がたまにあるというくらいで、
逆にめちゃめちゃ高くて「ふざけてんの?」というような、
価格設定の売り物も少なくありません。

価格の決め方が「残債」をベースにしているので、
割高であることも、値付け間違いかと思うくらい安いことも、
どちらもあり得るということですね。


さて、そんな案件もようやく契約が終わりました。

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ここまで来ると、普通の契約とほとんど同じですが、
いくつか珍しいやりとりがありました。


まず、契約書の文言に

「決済日までに抵当権が外れなければ、決済は中止。
 売主はノーペナルティとなり、手付金返還のみで売買は白紙」

というのがありました。

売主側にローン特約(融資条項)みたいなのがあって、
しかも決済の直前まで有効になる・・というものです。


任売とはいえ、これは買主側が不利すぎます。(^^;)

お金に困って売却しているということで、
決済無効の際に、ちゃんと返却されるかも心配ですし。。


あやふやな取引に手付金を拘束されるのがイヤなので、
交渉の結果、今回の手付けは10万円だけになりました。

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あと、物件を買うときは必ず付けてもらってる特約。
火災報知器についてです。

売主側の業者さんは、「現状有姿」を主張しますが、
報知器は、現在「義務化」されているので、
「現状有姿は、違法な物件をそのままにしていくことではない」
と強く主張するようにしています。

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業法に基づいて営業をしている会社として、
法令違反を知りつつ物件を仲介するのは抵抗があるようで、
これまで、全てこちらの言い分が通っています。


決済は月末近くになるとのことですが、
「残金は全額現金で」「司法書士は売主側指定で」など、
こちらもイレギュラーなやりとりになりそうです。


無事に還付されました。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

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過去記事:消費税還付案件の黙殺


還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
6万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。


返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。


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