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今年4戸目の区分。

久しぶりに、区分マンションの買付が通りまして、
今年4戸めの物件が買えそうです。

現地調査をしてきましたが、なかなか良い感じ。

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エントランスからの通路が、
都内の、しゃれたレストランみたいでした。

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地中海料理みたいな感じです。


一棟もののアパート・マンションは、
自分で何でも改善できるので、元々の管理状態が、
良くないものを好んで買ってます。

逆に区分の場合は、何をするにしても管理組合経由なので、
管理状態が、元々良いものでないと買いません。


定番ですが、集合ポスト・掲示板・植栽・駐輪場の、
4つを見ると、管理状況がだいたい分かります。


価格交渉を有利に運ぶために、
買付を入れる際には、毎回ローン特約なしにしていますが、
昨日、銀行さんとも打ち合わせをしました。

これくらいの金額だと、初回面談時に「出します」と、
確約していただけるのでありがたいです。


また、埼玉の奥の方に、短期転売向きの物件を見つけたので、
週明けにもまた、現地に行って確認してきます。

埼玉の奥の方は、横浜からだと、
名古屋に行くのと時間がほとんど同じです(笑)



入居者からのクレーム一覧。

能美マンションは5月に購入したのですが、
サブリース契約の解除に3ヶ月掛かりましたので、
今の管理会社さんには、今月からの委託です。

引き継ぎのために、お盆明けくらいから、
全ての入居者さんを訪問して、各種説明をしてくれました。

・オーナーと管理会社変更について。
・振込先変更のご案内。
・賃貸借契約書の取り直し。


これまで物件を新しく買った際には、変更案内を配るだけ、
または覚書に確認の印鑑をもらうくらいで、
賃貸借契約書をとりなおすことはしませんでした。

こちらの管理会社さんは、とてもキッチリしてますね。(=´∇`=)


そんなやりとりの中で、入居者さんに
「何かお困りのことはありませんか?」みたいなことを、
聞いていただいてるようで、

先日、「入居者からのクレーム一覧」という、
あまり見たくないレポートが届きました。(^^;)

一部をお見せしますと・・



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うわー・・・結構ありますね。(^^;)

中には、「電気コンロが使えない」というような、
普通は1日でも放置できない不具合を我慢しているような、
優しすぎる方もいらっしゃいます。。

洗濯機、キッチン、浴室の水漏れについても、
すぐに対処しなければいけません。


中には、「フリーレントがなかった」というような、
こちらで責任を取れない事案もあったりします。

702号の方は、突出してクレーム件数が多いな・・とか。

こういう作業は本当に面倒くさいのですが、
満室を実現するためには、頑張らないといけません。


また入居が決まった部屋もあって、
たぶん、空きはあと7戸くらいのような気がします。

動きが早くて、分からなくなってるんですよね(笑)



バリューアップ提案。

今日は午後から、大家検定の夏祭り(セミナー&懇親会)に、
参加させていただきます。

日曜日は、お金の教養フェスティバルですね。
無料でお話が聴けて、ありがたいです。


さて、現在所有している一棟ものマンションの
購入時期を一覧にすると、以下のようになります。

・富山市 2007年10月
・金沢市 2006年9月
・加賀市 2008年3月
・能美市 2013年5月

ということでして、
能美以外の物件はそれなりの所有期間になりました。

今のところ、概ね高い入居率をキープしていますが、
放置していればどの物件も、次第に競争力が失われます。


そこで、長期保有になりつつある3棟については、
今年、バリューアップ作戦ということで、
設備やデザインの増強を計画しています。

今年から、確定申告上の所得(=税負担)が増えそうなので、
バリューアップにお金を掛けることで、
税の繰り延べ効果も期待できるという訳です。


前回の記事で、能美マンションのリフォーム写真について、
クオリティが高いという話を紹介しましたが、
金沢の管理会社さんも、負けない品質で提案をいただきます。

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分かりやすい写真付きの提案なので、
当初の予定より、多くの改修をお願いすることになりました。

室内物干しとか、お風呂のボトル置きなんかは、
言われなかったら、絶対に気づきませんでしたからね。(^^;)


そして、肝心なお値段なんですが、
こちらも記事になる内容なので、次回以降で採り上げます。


分かりやすい写真。

今朝は、早朝5時前からマンションの火災報知器が、
エンドレスで鳴り響いてまして、意図せず早起きしました。

顔を洗おうとしたら、なぜか断水していましたし、
1時間くらい、ネットもつながりませんでした。


今は全部が正常化したので、こうしてブログを更新しています。

生活インフラの大切さが分かりますね。(^^;)


さて、能美マンションのリフォームが始まろうとしてますが、
手配をお願いしている不動産会社さんが、
ITスキルを駆使して、距離のギャップを埋めてくれています。

例によって、メールでのやりとりがほとんどなんですが、
添付されている画像が工夫されています。

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こんな感じで、写真に説明文を加えたり、
枠囲みをしてくれたりで、とても分かりやすいのです。

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洗濯パンが設置できないのは、ちょっとショックですが。。


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この分なら、安心してお任せできそうですね。

リフォーム前でも、入居は決まってきているので、
作業のための機会ロスがないよう、早めに完了したいところです。


またメーリングリスト導入。

拙著「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
管理会社さんとのやりとりは、
メーリングリストをフル活用しています。

いろいろ使ってみましたが、
Yahoo!のシステム(Yahoo!グループ)が使いやすいですね。

Yahoo!グループ

新しく買った能美マンションについても、
管理をお願いする会社さんとは、契約開始日以前から、
活発なやりとりをしています。

お盆明けからスタートして、8月は40通。
9月も1日半で8通のやりとりがあったようです。

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Yahoo!グループの管理者画面。過去の履歴が全部読めます。


ちなみに、金沢の管理会社さんとは、
過去にこんなにすごい量の、やりとりをしています。

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「電話の方が早いんじゃない?」という意見もありますが、
総合的に見て、以下の理由で優れていると思います。

1.複数人が同じメールを読むので、社内での伝達が不要。
2.不在や取り込み中のために掛け直しをする必要がない。
3.添付ファイルを送ることができる。
4.ナイショ話ができない仕組みになっている。
5.言った言わないで揉めるリスクがない。
6.休みの日でも連絡できる。


管理会社さんは、水曜休みで土日は営業していたりしますので、
月金で仕事をしていて、週末が休みの大家さんとは、
実質的には週4日しか直接の連絡が取れません。

しかも、サラリーマンの方が大家さん業をしているのは、
管理会社さんの営業が、終わったあとであることがほとんどです。


そんな状況でも、メールならそれぞれの営業日や、
営業時間にとらわれず、連絡をすることができます。(^◇^)

まだ使われていない方は、ぜひ利用してみてください。

撤去作業スタート。

今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
(いろいろあって購入はやめましたが)
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。


そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。

また入居の申込が入りまして、現在の空きは8戸まで減少。
購入時に13戸ありましたので、だいぶ減りました。


既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日3~5往復のメールをやりとりしています。

それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。

こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。


昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。

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たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。


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以前は、入居者の100%が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。


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来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
9月初旬の大事なお仕事になりそうです。


看板デザインなどなど。

お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。

まもなく所有7年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。

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「定型作業を繰り返し発注(全部で28部屋)」
「都度の見積もり作成や交渉不要」

ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。

最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でOKしました。(=´∇`=)


能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。


例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。

管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。


物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。

これは、結構楽しい作業ですね。

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モザイクばかりで恐縮ですが・・(^^;)

これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。


能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。


今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。

北京ダッグ&中華のお店です。

大家さんデビューをめざす「投資家チャレンジ面談」。


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