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今日からホテル籠もり。

今週の土曜日は、満室経営新聞読者さん向けの、
セミナーを開催するのですが、
それまでの3日間、ホテルに籠もって作業をします。

満室経営新聞 年末セミナー&交流会


実は10月にも、同じようなことをやっていまして、
その時はコラムの原稿などを、まとめて仕上げたりしたのですが、
環境がものすごく良いので、リピートすることにしたのです。

サイトをくまなく検索して、
ビジネス仕様になっている部屋があるホテルをチェック。

・机が大きく、部屋の照明が明るめ。
・LANやWi-Fiなどの環境が整っている。
・狭すぎない。高すぎない。

という観点で探しました。

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ホテルのホームページより。


今回ここで何をするかというと、
まずは、満室経営新聞プレミアムの原稿を書くのですが、
それが終わったら、来年の計画や目標を作ります。

夢のある、しかも現実的な目標を立てたいと思いますね。(≧∇≦)


ちなみに、このホテル籠もりの際には、
プロテインなどのサプリメントや、ジムに行ける服なども持参し、
超ストイックな生活をします。

うーん・・でも最終日だけ、ちょっと遊ぼうかなぁ。。(笑)


あと、ちょうど昨日、区分案件のご紹介があったので、
そちらを検討して今週中にお返事をします。

もしかしたら、今年最後の1戸が買えるかもということで、
こういうわくわくした感じがいいですね。


131204001.jpg
こんな感じらしいです。まだ見てないけど。



セミナーの規模と話し方。

今年も残すところ、1ヶ月となりました。

年末の慌ただしい雰囲気とか、
忘年会や、クリスマス関連のイベントに漂っている、
感謝と爽快感が混じった感じが好きですね。


年によって多少は違うところもありますが、
12月にやることは、だいたいパターン化していまして、

1.来年の計画を立てる。
2.個人の確定申告対策。
3.忘年会(笑)

の3本柱で活動するのが恒例です。

今年は、例年ほどは飲み会イベントが少ないみたいなので、
良い体調で過ごせるのではないかと思います。


先週末は福岡に2泊していまして、
三和エステートさんが主催するセミナーでお話をしました。

20数名くらいの小規模なもので、
気楽に、かつ細かい話ができたと思います。
このくらいの人数が、いちばんいいですね。(=´∇`=)


参加者40~100名くらいまでが一番大変なんですが、
一番よくあるのも、このくらいの人数です。

何百人という規模になると、話したいことを話すだけになり、
個々の反応を見ながら話す必要がなくなるので、
100名未満の規模より楽になります。


ただし、上記の区別は「講演者」としてのもので、
司会とか、パネルディスカッションの進行役をする場合は、
規模が大きいほど疲れます。

規模に応じた話し方ができると、
たぶん、聞いてる人が寝たりしなくなるんだと思います。


ということで、セミナー中の写真はないのですが、
福岡で食べたものの写真をアップします。

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以前に訪問して感動した「俺の割烹」に、
ひとりで行ってきました。

締めはラーメン。

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満室塾に参加&パソコン買い換え。

ご報告が遅くなりましたが、
先週の土曜日に、尾嶋健信さんが主催する満室塾にて、
セミナー講師をさせていただきました。

2時間、延々と質問に答え続けるという趣旨で、
疲れましたけど楽しめました。

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尾嶋さんのコミュニティは、楽しそうでいいですね。(=´∇`=)
ぼくも来年、ちょっと考えてみようと思います。

131128001.jpg


さて。

昨日は、11月末に決算を迎える法人の、
期末の対策のために、パソコンを買いに行きました。


以前は、パソコンを新規で買うとなると、
スペックを細かく調べて、長時間掛けて検討した上で、
お店でもいろいろ聞いて買ってました。

最近はパソコンの購入は、大したイベントではなく、
お店に行って決めたメーカーの「今の型」で、
気に入った色を確認して買うだけです。


購入後も、データの移し替えが大変でしたが、
今は、クラウド上にほとんどのデータが保存してあるので、
いくつかのソフトをインストールするだけで終わります。

DROPBOXという仕組みを使うことで、
パソコンを複数&iPhoneを持っていても、
全ての端末で、データが共有できるようになってます。

詳しくはこちら


Gmailを使っていなかった頃は、
アカウントとパスワードが書かれている紙を探す作業が、
数時間かかる恒例行事でした(笑)

今使っているノートパソコン。すごく薄くて軽い!


あと、100円ショップで事務所の備品を買いましたが、
いずれも大した金額ではなく、あとは悪あがきしないで納税です。


区分マンションの収支管理。

昨日はまた区分の決済でした。

2013年で5戸の区分マンションを購入しまして、
保有が10戸になりました。

購入総額は1億985万円。
そこから入る家賃収入は、1,028,000円/月です。
全体の表面利回りで11.2%くらいですね。


もう、マンション名を覚えられなくなりましたし、
外観写真を見ても、どの物件か区別できません。

昨日のは、こんな感じ。

131122000.jpg


区分マンションにも融資をしてくれる銀行や、
融資条件などは、満室経営新聞プレミアムに載ってます。


区分マンションは、購入した直後がけっこう忙しく、
そのあとは、ほとんど何もしなくてOKです。

具体的には、

・所有者変更と、とりあえずの振込先を連絡。
・マンションの管理会社に、所有者変更届を提出する。
・管理費の引き落としや振込を確認する。
・家賃の口座振替を、入居者さんにお願いする。

 → 2ヶ月後からしかできないので、最初は振り込んでもらいます。
・賃貸借契約書と更新月の確認。
・購入時の費用明細を作成。

などです。


最後の「費用明細」というのは、
仲介手数料、司法書士費用、融資手数料など、支払った全ての費用で、
1円単位でしっかり記録しておきます。

ファミリー区分投資は、保有期間中のCFを狙うのではなく、
出口(売却時)に利益を得る投資法なので、
保有期間を通じた収益がどのくらいだったのかを把握するのは、
一棟ものより大切です。


一棟マンションの場合は、
保有期間中のキャッシュフローが出るのは当たり前なので、
売却時には、「諸費用含めて残債以上」で売れれば、
とりあえず損をしていないことは分かります。

区分の場合、マイナスのCFになっている物件もあるので、
残債以上で売れても、収益が出たのかが分かりません。


これは、たまたま決済前に入居者さんが出てしまい、
単なる転売になった区分の収支明細です。

131122001.png


諸々で、200万円ちょっとの収益ということになります。

入居者さんが3~4年住んでくれると、
1物件で500万円くらいの収益が取れる見込みですね。


手堅く、手間が掛からない区分マンションは、
来年も継続して、購入していきたいと思います。


決算前の打ち合わせ。

先日は税理士さんに来ていただいて、
もろもろの業務や相談を、まとめてこなしました。


賃貸業をやってる法人の決算が11月なんですが、
この時期になると、「国税・県税・市税」のそれぞれについて、
納税のご案内と納付書が送られてきます。

決算に関わらず、この時期には年末調整もありますので、
税務署からの封筒が何通も、未開封のままキープしてある状況です。


「来週、税理士さんが来るからこのままでいいや」という感じで、
手続き自体は、丸投げに近い状態になっています。(^^;)


今回は、そういう諸々の書類を渡して手続きをお願いしたあと、
まもなく迎える決算の相談をしました。

今期は物件の売却で、利益がたくさん出ているので、
野立ての太陽光パネルを購入して、一括償却するのがポイントで、
これだけで、税金が800万円くらい安くなります。

131118000.png
イメージ写真。


あとは、過度な節税は控えて、利益をたくさん出すことによる、
金融機関からの信用アップを狙うことにしました。

今年は1億円くらいの購入をしたのですが、
良い決算を武器に、来年度はもっと規模を増やせたらと思います。



もはや売れっ子作家となっている石原博光さんが、
新刊を出されました。(=´∇`=)


Amazonで部門別1位を継続中です。


PR動画が完成しました。

何度かブログにも書きました、
Nobuleさんによる、物件プロモーション動画が完成しました☆

部屋におしゃれな家具が置かれて、モデルルーム化した時点で、
素晴らしい動画ができると確信していましたが、
予想取り、とんでもないクオリティでした。


「どうしてもブログで紹介したいので!」

という要望を聞いていただき、
物件名や所在地を伏せたバージョンを作ってもらいましたので、
そちらを公開したいと思います。


この動画の使い道としては、

・仲介会社さんに客付けの依頼をするときに見てもらう。
・管理会社さんの店頭パソコンで見られるようにしてもらう。
・物件のホームページを作る。

など、いろんな用途がありそうですね。


アフィリエイトでも何でもありませんが、
ぜひお奨めしたい、費用対効果が高いサービスです。(=´∇`=)

NoblueさんのPR動画作成サービス



静止画(写真)もたくさん撮ってくれましたよ。

プロは違いますねぇ。(^^;)

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リタイアと海外旅行。

もうひとつ買付が通っていた区分マンションは、
融資も通り決済日も決まったので、購入はほぼ確定しました。

これで現在保有しているもので、10戸を達成。
(過去に売却3件)
一つひとつは小さいですが、購入総額も1億円超えました。

物件の詳細は満室経営新聞プレミアムで


金融機関から、「事業として成立している」と判断されれば、
来年以降は、さらに加速して購入できるのですが、
まだちょっと、そこまでは??という感じです。

買う価値のある物件を、年間10戸くらいは見つけられるので、
来年は、そのくらいの数を買いたいのですね。(=´∇`=)


さて、金曜日は新聞の取材で、
人気ブロガーの赤井誠さん、大家さん学びの会主催の水澤健一さんに
インタビューをしてきました。

テーマは「ハッピーリタイア」について。

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赤井さんは慣例にならって、顔出しをしてませんが、
勤務先を退職されたので、本当はもうオープンにして良いみたいです。

※関係ないですが、ブログなどの媒体を通じてビジネスをする方は、
 仮名であっても普通の人名っぽくした方がよいです。
 ○○大家みたいなハンドルネームは、信頼性が落ちます。

 あと、顔写真が出せない場合でも、斜め後方から分かりづらいものを撮るなど、
 できる限り「実在の人物」だと分かるようにすると良いです。
 アメーバピグとか、最悪ですから。。


お二人のナマの経験と考え方に加えて、
ぼくが勤務先を辞めたときの、失敗談や小話なんかを、
楽しくお伝えできそうです。


ぼくは、勤務先を辞めた直後でも、
長期の旅行に行ったり、何もしないでのんびりすることは、
特にありませんでした。

今よりだいぶ暇だったので、やっておけばよかったなぁ・・と、
思わないでもありません。


仕事が溜まるのがイヤなので、
1日30分~1時間でもパソコンをチェックしたいですが、
それができるなら、海外にちょこちょこ行くことはできそうです。

ただ・・・行っていったい何をする?という疑問に、
答えることができません(^^;)


観光地に行っても、これまで結構な割合で
「あー、テレビで観たのと一緒だ」と思う程度だったので、
そこまで観光意欲がありません。

例外は、グランドキャニオンくらいでしょうか。。
写真では想像できないくらい凄かったので。

131110001.jpg


海外は生活のあらゆる場面が日本より不便だし、
現地でしか食べられないものって、ほとんどありません。

海外の不便さと日本のすごさを説明した過去記事


カンボジアの料理は、意外とイケる!とは思いましたが、
これは期待値の低さが作った感動で、趣旨がちょっと違います。


旅の醍醐味は、現地の人とのふれあい・・とかなんでしょうけど、
英語大してできないしなぁ・・・。(。>_<。)


来年、何回か一人または少人数で海外に行くために、
旅慣れた人の意見を聞いてみようと思います。


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