メイン

買付の回答&今後の予定。

かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。

130820000.jpg
今回は、割と築年数が新しめです。


数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の10万円って大きいですからね。

でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。

交渉がまとまれば、今年4戸めになります。
トータルでは12戸目。売却済みの分を抜いて9戸。


さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。

そのやりとりと並行して、

・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。

などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。


IHやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。


これからの予定としては、

8月末まで リフォーム内容と価格を確定させる。
9月末まで リフォーム完成。
10月初旬 現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。

というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。


今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月2回目の福岡に行くので忙しいです。



まずは撤去作業。

おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化&満室計画。

現在までの流れは、こんな感じです。

5月10日  物件を購入。42戸中12部屋空き。
5月末    サブリース会社に解約申し入れ。8月末で終了。
6月中旬   現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
        新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
8月上旬   管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。


リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。

今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。


リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。

項目だけでも、こんなにあります(笑)

130817000.jpg


値段はMSP会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。

資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。


最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。

リフォーム費用全体でいうと、10%にもなりませんしね。


予定としては、8月末までに全体の見積が出て、
9月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。


おまけ写真。

世間は、まだまだお盆休み中だなーという感じですが、
ぼくは明日から、普通にお仕事です。

リフォームする部屋の、壁紙や床の品番を連絡したり、
買付の回答(押し戻し)が来たので、購入するかを決めたり、
お悩み解決の回答をしたり・・いろいろあります。

お悩み解決隊はMSPのサービスです。


今日はウォーミングアップのために、
北陸で撮った写真を、いくつかアップしたいと思います。

130814000.JPG


能美マンションは、なぜか戸数をはるかに超える数
集合ポストが設置されているので、
実態以上に、空室率が高く見えてしまいます。

それをどうするか・・について、管理会社さんと話し合いしてます。


入居者さんから「備え付けの家具は要らない」と言われたものを、
埋まらなそうな部屋に、まとめて置いてありました。

満室を想定しない運用と言ってもいいでしょう。

130814001.JPG


ドアを開くと、キッチンにぶつかります。

4パターン(押す・引くのそれぞれ左右)のうち、
いちばんダメな方に、ドアが開く仕組みになっていました。

130814002.JPG


通りにくいので、ドアごと撤去する予定です。


こちらは、何年も入居がなかったことを証明する掲示。。

130814003.JPG


玄関ドアの鉄枠は、サビがすごいですしね。
開け閉めの度に、塗膜片がバラバラと落ちていきました。

130814005.JPG


空きが多い物件というものは、
いろいろと不可解なことがあるものです。(^^;)

これだけあっても、入居率が70%弱もあるということは、
頑張れば満室になってもいいんじゃないかと思うんですよねー。


最終日の夜には、北陸大家の会の飲み会がありまして、
大きなカマ焼きを、がっつり頂きました。

130814004.JPG
この日は重度の二日酔いだったので、写真のようにウーロン茶を飲んでました。


今日からしばらくは、
お食事もお酒も節制します。ほんとです(笑)


能美マンションのテコ入れ。

5泊6日という、過去最長の北陸遠征を経て、
昨日の夕方、横浜に帰ってきました。

疲れた上に、4泊目に飲み過ぎてしまって、
翌日は二日酔いで、生きてるだけで大変でしたよ。。(;-_-) =3


さて、ツアーの後半は、5月に購入して今月でサブリース契約が切れる、
石川県能美市のマンションのテコ入れをしました。

130812000.JPG


管理会社さんを訪問して、管理契約や引き継ぎの打ち合わせ。
得意技のメーリング・リストも導入してもらいます。


その後、物件に同行してもらって室内を見て、
リフォームのアドバイスを、現場目線からしてもらうのですが、

高価な設備やデザインリフォームをして、家賃を上げるより、
そこそこ「小ぎれい」にして、そのまま貸した方が、
早く空室が埋まるというご意見でした。


こういう時は、自分と考えが多少違っても、
地元の管理会社さんの意見を、採用することが多いですね。


この写真は、敷地内に何とかもう1台分の、
駐車スペースを確保できないか、測量をしているところです。

130812003.JPG


9部屋(なぜか買ってから入居率が向上しました)全部のチェックと、
駐車場までみっちりとチェックをしたので、
夕方ホテルにたどり着いた頃には、ぐったりでした。ヽ(´ー`)ノ


でも、なんとなく今回も、満室の道が見えた感じがします。

目標は3月末で満室を達成!!頑張ります☆



加賀と金沢のマンション。

北陸5泊6日ツアーも、折り返しを過ぎました。

2日目は、加賀と金沢の管理会社さんを訪問し、
物件バリューアップと、入居対策について打ち合わせでした。


いつ来ても、加賀温泉駅はのんびりしています。(=´∇`=)

130809000.JPG


富山駅から加賀温泉駅までは、特急電車に乗っても、
1時間以上(運賃は4千円弱)もします。


ここでは、和室を洋室にするリフォームについて相談。

1DKの和室ということで、洋室がまったくないのですが、
寒冷地であることと、高齢の方の入居が多いので、
敢えて和室希望で部屋探しをされる方もいらっしゃるそうです。

4階建てのマンションなので、偶数階を洋室にしていくことに。


午後からは、金沢の管理会社さんを訪問しまして、
物件のバリューアップについて、現地で打ち合わせしました。

130809001.JPG


こちらの部屋も、修繕項目が15個くらいになりそうです。

ほとんど使われていないコインランドリーを撤去して、
宅配ボックスを設置しようとか、
自分では思いつかなかったアイデアも出ました。


あとは、5月に取得して8月でサブリースが終了する、
石川県能美市のマンションのテコ入れですね。

現地に2日間張り付いて、徹底的にやってきます。


小松駅の近くでは、塩焼きそばと餃子が有名なお店がありましたが、
まあ、普通に美味しいっていう程度でした。

130809003.JPG

130809004.JPG



北陸1日目。

昨日から北陸ツアーが始まってます。
小松空港に降りることが続きましたが、今回は富山空港へ。

この日、首都圏はけっこうな雨が降ったのですが、
富山はこんな感じで、相変わらずです。

130807000.JPG


昨日のメインは、管理会社さんのリフォーム部門の方と、
物件内装のバリューアップについて打ち合わせ。


「古いタイプのエアコンは、動いていても新しくする」
「全部のコンセントプレートを取り替える」
「ダイノックシートを貼る」

など、これから空く部屋について、
必ず実施するリフォームの仕様と値段を決めておいて、
お互いにメリットになるよう、交渉を進めてました。

実施する項目は、通常の原状回復以外で15ヶ所くらいあります。

130807001.JPG
窓ガラスに貼られたポスターは、室内から見るとちょっと気持ち悪い(笑)


先方は、「毎回見積もりを出して交渉する必要がない」のがメリットで、
ぼくは仕様が標準化されることで、価格を抑えられます。

単純な値切り交渉はしないのですが、
同じ作業を繰り返す場合、工賃は単純な掛け算ではないはずなので、
そこについては、しっかり主張しました。


お盆明けには、標準仕様が完成しそうです。

今日は、金沢の管理会社さんのところへ同じ話をしにいきます。


宿泊先の高岡では、ちょうど七夕祭りの真っ最中でした。

130807003.JPG

高岡七夕まつり 公式サイト


福岡行ってきました。

週末は、既報の通り福岡に行ってきまして、
30数名の参加者さんに対して、投資スタンスの話をしました。

ブログには書かない、具体的な事例も紹介してるので、
何かの参考になればいいなと思います。


当日は、スルガ銀行の方がお二人同席されていて、
ぼくの講演の前に、融資制度についてお話をされました。


意外なことにスルガの担当の方は、
年収の20倍&3億円までというような融資限度額について、
「そう決まっているわけではない」と、名言されていました。

でも、実際にスルガで4億円借りてる人ってみてないし、
本音と建て前のお話があるのでしょうか。


また、「1割+諸費用の自己資金は必要」だと、
何度も繰り返しお話されていました。

こちらも、実際にはフルローンやオーバーローンも出ている訳でして、
話せないようなことも、いろいろあるんでしょうね。


融資に裏技はない!というのは、その通りなんですが、
たまーに、例外があるのかもしれません。

そのほか、リフォームローンを取り扱っていたり、
借り換え(!)もウェルカムだったりと、びっくりの内容でした。

金利は上がるけど、返済期間が延びる借り換えです。


あと、福岡で堪能したお食事としては、
不思議なタレをつけてキャベツと一緒に食べる、
「家康」という名前の焼き鳥屋さんのほか、

130805000.JPG
入店時に太鼓を叩かれます。


「がめ煮」と呼ばれる焼酎に良く合う煮物。

130805001.JPG


馬刺しは新鮮で安いですね。写真の量で900円くらい。(=´∇`=)
一度も冷凍されることなく提供しているそうです。

130805002.JPG


それから、高菜巻きというのをお寿司屋さんで食べまして、
これがお酒に合って、すごく良かったのです。

130805003.JPG
大分が本拠地みたいです。


20日過ぎくらいにもう一度福岡に行く用事があり、
その時は一人ではないので、「もつ鍋」「水炊き」のようなものは、
次回に回そうという戦略でした。

一人で街を徘徊してると、いつまでも終わらないですね。(^^;)


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事