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適度な頑張りの範囲とは?

1ヶ月半くらい前から、猛烈に筋トレをし始めまして、
多い日は、1日2回もジムに行ったりすることもあったりで、
さすがに疲れがたまってきました。

昨日の朝は、ジムに行ってもやる気が起きず、
肩関節の痛みが激しくなったこともあり、
普段10回くらい挙がる重量が、3回しか挙がりませんでした。(^^;)

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イメージ・・・の通りにいかないんですよねぇ。


筋肉というものはトレーニングの最中ではなく、
休息中に成長するものですので、
頑張りすぎてもいけないな・・と改めて思った次第です。


さて、不動産投資において「適度な頑張り」とは、
どのくらいなんだろうと思って考えてみました。

不動産を「事業」としている人は、どれだけ一生懸命やっても、
全てを投げ打って取り組んでも良いと思いますから、
ここでは、サラリーマンとの兼業でやってる人の場合です。


まず、最低限のレベルとしては

「今の生活の何も犠牲にせずに、成功することはない」

という感じでしょうか。


仕事も、余暇も、睡眠時間も何も減らさずに、
不動産投資で成功できる時間を捻出できるほど甘くないと思います。

例外として、従前からこれといった趣味もなく、
仕事以外の時間を、極めてダラダラと無意味に過ごしていた方は、
そういう無意味な時間を振り分けるだけで良いです。


「自分にとってはどれも大切!家族との時間もあるし健康も大事だし。」

という方は、今の生活に満足しているといことなので、
不動産投資をする必要はないでしょう。

参考コラム:「本当に不動産投資をする必要があるのか」


次に、筋トレと同じような「やり過ぎ」はあるのかについてですが、
残念ながら、仕事も人間関係も何もかもをおざなりにするくらいの方が、
短期的には成功してしまうのは事実です。


しかし、仕事を適当にやってると当然社内で必要とされなくなるし、
出世や与えられる仕事的にも、よりつまらなくなります。


不動産投資は、上記のコラムにもあるように、
「資産や収入の増加によって、人生をより楽しく幸せにするため」
にするものですから、

不動産投資で大事な人間関係を失ってしまうと、
リッチではあるけど、ハッピーではないという状態になります。


ただ、例えば

「物件を●億円購入した際には、会社は辞めてしまう」とか
「目標のキャッシュフローを達成したら、家族との時間を存分に確保する」

というような目標もあるでしょうから、
短期的には、全てを投げ打って頑張るのもアリかもしれません。

ぼくはそこまでの犠牲を払ってはいませんし、
仕事を適当にやるとしても、お給料以上の働きはし続けるべきだと思います。


以上を総合すると、こんな感じでしょうか。


◆最低ライン◆

 仕事、趣味、余暇、睡眠時間のどこかは削って取り組む。

◆やりすぎライン◆

 他の大切なことを長期的に犠牲にしてしまい、
 不動産の目標を達成しても、ハッピーな毎日が実現できなくなる。


最低~やりすぎの間範囲内で、不動産投資に取り組みましょう。


不動産投資10年前の環境。

不動産投資デビューをめざす人を対象に、
今年から投資家チャレンジ面談というのを始めまして、
今までに50名以上の方と、お話してきました。

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このようなことができているのは、
「ぼくのほうが早く、不動産投資をスタートしている」からであり、
早く始めた人は、スピードの差はあれ規模は増えていきます。

ぼくは業者ではないので、煽るつもりはありませんが
100点満点の物件を探し続けて、どんどん時間が過ぎていくより、
さっさと始めてしまった人の方が上手くいってます。


さて、チャレンジさんのような「これからの人」と話をしていると、
今の投資環境は、ほんとうに恵まれているなぁと感じます。

ぼくが不動産投資の勉強をはじめたのは、今から約10年前。

確かに、今よりキャップレートは高かったかもしれません。
でも、それを上回る投資環境が整っているのは間違いありません。


一例を挙げるだけでも、

・健美家や楽待などのポータルサイトはなかった。

・融資付けをしてくれるような不動産会社は非常に少なく、
 CFネッツと日本財宅くらいだった。(通販大家さんもなかった)

・大きな物件の融資は本当に難しく、
 1億の物件を買ったりしたら、ものすごいヒーロー扱いだった。

・不動産投資のセミナーは、今よりずっと高額だった。

・書籍も少なく、関連本はまだ全部読めるくらいの冊数だった。

・大家さん団体も大家さん学びの会くらいしかなく、
 人気がありすぎて、勉強会に出られない月も結構あった。


というような感じです。

それなりの市場規模にならないと、環境は整いませんよね。(^^;)


今は、物件を検索するのも簡単だし、
収益物件を扱っている業者さんを見つけるのも同じように、
「誰でもできる」というレベルになっています。

「フルローン評価出てます!」という事前調査付きで、
物件紹介をしてくれる会社も、5社や10社じゃありません。


ぼくが始めたころの融資については、金融機関の理解が低く、
「アパート経営は地主のもの」という認識が強かったです。

一緒に仕事をしてるコテツさんなんか、
最初に買った物件は、ジャックスで融資受けてましたからね(笑)
スルガより金利高かったし。。


そんなコテツさんも、今はとんでもない規模になってますので、
やっぱり「早く始めた方が良い」ということだと思います。


任売区分の決済。

予定通り、横浜の区分マンションを決済しました。

今回は任意売却案件だったので、
「売主・司法書士・それぞれの仲介会社」という、
通常、決済の場にいる人たちのほかに、

債権者

という人もいまして、会議室が大賑わいでした。


ちなみに、ぼくは過去「仲介会社さんなしの購入」をしたことがあり、
そのときは会議室に「売主・司法書士・自分」の3人でした(笑)


さて、売主さんはローンが滞って不動産が売られてしまう割には、
終始明るく振る舞ってくれたので、雰囲気は良かったです。

決済は、残金を細かく分けて現金で用意するように指定されました。
おそらくは、いろんな利害関係者がいて、
それぞれにお金が渡るような話になっているのでしょう。

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預金引き出しの用紙を書くのが、かなり面倒くさかったです。。(^^;)


諸々の手続きが終わったあとで、
仲介会社さんから「残代金の領収証」をいただいたのですが、

ぼくがそれを机の上に置いたら、
その仲介会社の方が、慌ててそれを自分で預かり直しました。(°_°;)))


思い出してみると、契約書は持ち回りで売主さんとは会わずに取り交わしましたし、
その契約書は製本されておらず、「何か変だな」と思っていました。

もしかしたら、売主さんは実際よりも安い金額で、
物件を手放しているのかもしれないですね。


今日から11月ですが、今月も1戸決済の予定です。


契約・決済は人任せしないで。

今日はこれから、区分の決済があります。
売主さんの指定で、なぜか朝9時からからのスタート。

物件の決済は、ほとんど午前中に行うのですが、
朝イチの指定は初めてです。。
※午前中なのは、司法書士さんが当日中に登記の手続きをするため。


その後も予定が詰まっているので、
朝5時に起きて、7時からジムで筋トレをするなど、
図らずして「カッコイイ1日」になりそうな予感です。


ただ、昨日は決済を翌日に控えた初取引の銀行さんから、

「そういえば、法人登記簿が必要んですけど・・」

「しまったー!印鑑証明が要るんでした!!」

「あーー、火災保険って加入されるんでしたっけ?」


というような基礎的なお問い合わせを連発でいただき、
(上記3件は、別々の電話です)
さらに、先日契約した太陽光発電関連の書類に不備があり、
丸々1枚書き直すなど、

まったくカッコイイ1日ではありませんでした。(^^;)


買付~融資の打診~売買契約~金消契約~決済という
一連の手続きを、間違いなくスムーズにするために、
このようなチェックリストを作ってます。

以前にも、その存在については記事にしましたが、
今回は現物をお見せします。

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リストの一部。本物はもうちょっと長いです。


仕事のできる不動産会社の方にあたると、
全てにおいて「至れり尽くせり」という感じで進みますが、
いつもそうとは限りません。

決済の振込作業なんかをしている時に、

「そういえば、入居者さんへの連絡って誰がするんですか?」

みたいな話になることも、普通にあり得ます。


今回は、物件決済時の精算明細がいつまでも作成されず、
決済2日前の深夜に、ようやくメールが届きました。

それも、上述のチェックリストにもとづいて何度も督促をしたからで、
こちらが忘れていたら、たぶん出てませんでした。。


「相手任せ」は、不動産投資では危険です。

契約書、手続き、お金の計算。ちゃんと自分で確かめましょう。
管理費の日割り精算など、よく間違ってます。



自画自賛の1日。

以前、平秀信さん(有名なマーケッター)のセミナーに参加した時に、
平さんはかなりの時間を掛けて、

「普通の日常を紙に書いて、それを女性に見せたら、
 速攻で惚れられてしまうような毎日を、送らなければならない」

という例え話つきで、
充実した毎日を過ごす必要性について強調されていました。

笑っちゃうほど自由に生きる (角川フォレスタ)
平 秀信
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この例えは、実際はもっと露骨な表現なんですけど(笑)
数年経った今でもまだ覚えていて、密かに目指している訳です。


で、まあ、昨日はたまたまそんな日だったんですよね。 (* ̄ー ̄)


前日(=木曜日)に、ハートブレインの打ち合わせがありまして、
そのときに昨日(=金曜日)の予定を聞かれたんですが、

自分で説明していて、やばかったです。

惚れちゃいそうで。(*/∇\*)


さて、そんな1日がどうだったかといいますと、


◆10:30 太陽光パネルの契約手続き

満室経営新聞でも記事にしました、
日本エコシステムさんのソーラーパネルを購入するので、
その手続きに営業の方がお越しになりました。

雪の多い北陸の物件では、日照量が足りないので、
宮崎県に建築される予定の「野立てパネル」を購入します。
一括償却による利益の繰り延べが、購入の目的です。

ブロガーの赤井さんも同じ時間帯に、太陽光の契約だったようです。
パネルがご近所さんですね-。


◆13:30 区分マンション融資の金消契約

10月30日に横浜の区分マンションを決済するのですが、
この日は地元地銀さんにお越し頂いて、融資額1千万円の契約でした。
初めての取引になるので、書類が多いです。

事業として賃貸業を行う以上、多くの金融機関さんと、
関係を築いていく必要があるなと思ってます。


◆14:30 別の区分マンションの売買契約

銀行さんと入れ違いで、不動産会社さんがお越しになりまして、
10末決済のものとは別の区分マンションについて、
売買契約と手付金の支払いを済ませました。

この契約が決済できれば、年初に目標としていた、
「2013年中に5戸購入&保有区分マンション10戸」達成です。
一応、11月中旬に決済予定となってます。

1日で契約を3つもこなしており、
たぶん30ヶ所くらいに印鑑を押していると思います。


◆16:00 別の銀行の営業担当さんと打ち合わせ

先ほど契約を済ませた区分マンションの融資について、
既取引の地銀さんにお越しいただき、物件概要などを説明しました。
この頃になると、結構ふらふらですε= (´∞` )


お仕事だけでも、ご覧の充実度なんですが、

・6時過ぎに起きて、お仕事前にジムでウォーキングをした。(45分)
・1日ずっとヘルシーな食事で過ごした。
・夕方もう一度ジムに行き、肩と上腕三頭筋のトレーニングをした。
・夜は読書をした。


などなど、メリハリのある1日だったのです。



「1日やり切った・・・!!」



そんな満足感でベッドに入って、翌朝を迎えることができました。

しかし!

昨日は奇跡的に良い1日であったものの、
普段は「時間をムダに使わない」と普段から心掛けているにも関わらず、

体調を崩して半日ダラダラしてみたり、
計画不足のために、ずっとやってきたことがムダになったり、
お昼の食べ過ぎで午後から動けなくなったり、
二日酔いで・・・(以下省略)



というダメダメな日が、過去に何日あったかと考えると、
本当にうんざりした気分になります。(;-_-) =3


人生は時間によってできているので、
人生を大切にするなら、時間を大切にしたいものです。
※ベンジャミン・フランクリンの言葉。


モデルルームの撮影(後編)

物件プロモーション動画の続きなんですが、
なんと、撮影中にたまたまいらっしゃった内見のお客さんが、

部屋に入って3秒で、入居を決めてくれました!


内見の場に立ち会ったのは、大家業をやってて初めてなんですが、
20歳前後2人組の女の子が入ってきて、

「おわー、きれいじゃん!」
「ここにしよ、ここ!」
(ここまで3秒)

みたいな会話を横で聞いているのは、悪い気分ではありませんでした。
(大家さんであることは言わず、撮影スタッフのようなふりをする)


しかも、この内見者さんは撮影用のモデルルームのあと、
同じマンションにある他の空き部屋もいくつか見ておりまして、
モデルルームとは違う部屋
を申し込んでくれました。

「モデルルームと実際の部屋とのギャップ」を心配していましたが、
ちゃんとプラスに働いてくれているようです。


さて、幸先のよいスタートとなった能美マンション。
家具設置の翌日は、4時間くらい掛けての撮影となりました。


玄関だけでも30分くらい掛かってます。
微妙な傾きに、カメラを合わせるのが難しいんだそうです。

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トイレもおしゃれなタオルを掛けて、しっかり撮影。

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なんでこんな姿勢をしているかというと、
浴室内にある鏡に、撮影者さんが映り込まないためです(笑)

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ぼくが観ているだけなので、だんだん退屈になってきて、
「もういいんじゃないですか?(^^;)」と終了を促すのですが、
Noblueの清水さんは、妥協を許しません。

動画、写真とも何度も撮り直して、
8時半から始まった撮影が、午後1時にようやく終わりました。

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動画は2週間くらいで完成するということですが、
撮影した写真を、先行でいただいたので、載せておきます。

広角レンズを駆使して、部屋の魅力を200%引き出した、
プロフェッショナルの写真をご覧下さい!






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これをポータルサイトに掲載して、
まずは、内見数をガンガン増やしていきたいと思います。



モデルルームの撮影(前編)

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)


いつものように、2泊3日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは2日続けてお隣の能美市に、
車で30分くらいのところを通うだけ。


能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。(^^;)


さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Noblueさんのホームページ


土曜日の朝東京を出て、現地で午後2時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。


20分くらいで、アイテムを運び終わりました。

131021000.JPG


ソファなどの組み立て作業を経て・・・

131021001.JPG
手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。(^^;)


何の変哲もない1Kの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したIKEA家具が、絶妙な場所に配置されています。

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部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

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収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

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普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。(=´∇`=)

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。


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