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もうすぐリフォーム完成

能美マンションの一斉リフォーム(9部屋)も、
いよいよ完成に近づいてきました。


8月のお盆前に、現地で全ての空き部屋をチェック。
月末に残置物の撤去作業。9月初旬から工事がスタート。

既に入居が決まっている部屋については、
前倒しで、作業を終わらせていただいてるようです。

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部屋は違いますが、左が作業前。右がシート貼付後の写真。


こんな感じで、どの物件でも同じパターンですね。
費用を最小限に抑えながら、インパクトと清潔感が出せるよう、
いろんな人の事例を参考にしながらやってます。


シートを貼る。一面だけアクセントクロスを採用する。
3点ユニットだったら木目調のパネルを貼る・・などなど。

空室対策本に書かれていることを、半分くらいするだけでも、
絶大な効果が出てしまうのが、このビジネスのオイシイところです。


早ければ、来週末くらいに完成するそうですが、
いろいろあって現地に行けないので、
中旬くらいに、2泊くらいで行ってこようと思ってます。

その頃に、ちょうど売り物件も出そうな話もありまして、
効率の良い出張ができそうな気がしています。(=´∇`=)



消費税還付案件の黙殺。

大家さんの行う消費税還付については、
「直前設立&自販機作戦」が使えないような制度になりまして、

今度はそのルールをかいくぐるような形で、
税理士さんやコンサルの方が事前に設立してある法人を使って、
同じようなことをするテクニックが盛んです。


制度の変更が、却ってそういう専門家の方たちを、
優位に立たせるような状況になっており、
そろそろヤバいことになりそうという予感もします。(^^;)

シェアハウスの要件が、急に厳しくなったこともそうですが、
大家さんが「上手いことやって儲ける」ことを、
世間は良しとしないのでしょう。


さて、そんなコメントをしておきながら、
実はぼくも、消費税が還付されることになってます。(笑)


ぼくの所有している法人の決算は、11月末なんですが、
昨年の11月15日に、一棟もののマンションを購入しました。

元々、家賃以外の課税売上(メルマガ広告など)がある法人だったので、

支払消費税 > 受取消費税

という形に、何の手を加えずともなりました。
当然に(←専門用語)消費税は還付されることになります。


今年の1月に、税理士さんから決算書を頂いた際に、
「へー、こんなに簡単に還付されちゃうんだ」と、
不思議な気持ちになったものです。

過去記事:決算説明と消費税還付


ところが。

決算書提出から半年以上経ち、お盆が明けても、
通帳に還付金が振り込まれることは、ありませんでした。

「何の細工もしていないのに、何か引っかかった?」
「次の決算では、消費税を払いまくらないといけないのに・・」

※昨年購入したマンションは、翌年の3月に売却済みであるので、
今期は逆に受取消費税が、圧倒的に多いからです。


心配になって、税理士さんにそれを伝えて、
あまりないことだそうですが、税務署に確認してもらいました。

あらぬ疑いを掛けられて、重大なことになったり、
そうでなくても、唐突な税務調査で仕事が混乱したりというのを、
密かに心配していました。。(;゜0゜)


先日、ようやくその返事が来たのですが・・

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大丈夫みたいです。。(ーー;)

忘れてたというより、黙殺されていた感じで、
税務署といえども盲信してはいけないなぁと思いました。


セミナーとメルマガ飲み会。

9月もあと1週間。

4月-3月が事業年度になっている会社は、
上半期の締め切りに向けて、追い込みが大変かと思います。

サラリーマン時代のぼくも、だいたいこの時期は、
土日でも出社することが多かったです。


さて、世間では3連休でしたが、ぼくは

21日 講演とメルマガ読者さん飲み会
22日 おやすみ
23日 原稿を書いたりするお仕事

をしていましたので、連休ではありませんでした。

主催の飲み会は仕事とも取れますし、
単なる趣味のイベントでしかないとも言えますが、
自分にとっては月1回の大事な日です。

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講演後にグループ質問会のようなものがありましたが、
こういうのは、いつも時間が足りずに終わってしまいますね。(^^;)

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質問をされたい方は、こちらのフォームか、
チャレンジ面談にお越しいただければと思います。

大家さんデビューをめざすチャレンジ面談


飲み会は、築地のお寿司屋さんでやりました。

鮮度や味は素晴らしいのですが、
低予算でやったので、座席がめちゃめちゃ狭いし、
高いネタは、さすがに提供されなかったですね。(;-_-) =3


満室経営新聞でもお世話になった、
カーター校長こと河田康則さんにも参加いただきまして、
融資の話をたっぷり聞くことができました。

来月は、バーベキューをやるかもしれません。



大家さんはオイシイ商売。

先日、埼玉県の奥の方まで、
売りマンションを見に、出かけてきました。

最寄り駅に行くだけでも片道2時間掛かりますし、
往復の交通費は、6千円近くしました(笑)

でも、一応「首都圏」です。

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単線の駅ですが、「一都三県」です。

こういう場所でも首都圏というだけで、
名古屋や福岡のような、地方都市に近い利回りで、
物件が売られていることが多いです。

参考記事「一都三県」で物件を買おうとすると成功しない理由


そんな場所での売り物件見学ですが、
何とまあ、管理状況最悪のマンションでした。(^^;)

エントランスには、迷惑チラシが山積みされているし、

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なぜあの場所にまとまっているのか不思議です。


案の定、空室だらけです。

集合ポストの扉が、激しく湾曲してますね。

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自転車の放置っぷりも半端ないところまで来てますし、
この状態で、半分くらい埋まっていることが、
むしろ、ぼくにとっては驚きでした。

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ということで、改善の余地がありありなので、
価格次第で購入しても良いかなと思ったのですが、
買付が入ってしまったようです。

どんな値段で購入されるのか、興味ありますが。。


ゴミを捨てる、掃除をする、雑草を抜くなんてことは、
誰でも、大したお金を掛けずに、改善させられることです。

にも関わらず、こんな物件が放置されていて、
しかも、少ないとはいえ入居者がいる人がいるってことが、

不動産投資・賃貸業がオイシイ理由だと思うのです。


同じような「空間貸し」をしている業態。

例えば、ホテルや貸し会議室、カラオケボックスなどで、
同じような管理状況だったら、
一体どうなってしまうのかを考えると、

大家さん業界は緩いなぁ・・と思わざるを得ません。



収支明細とリフォーム見積もり。

能美マンションのサブリースが終わってから、
最初の収支明細が届きました。

130917000.JPG
2棟あるので、明細も分かれるようです。


入居者さんへの管理会社変更連絡が間に合わず、
前の管理会社さんに入金されている方も、
まだ、相当数いらっしゃるようです。

それぞれ、下段に記載されている方が未収分。

まあ、これも過渡的なものですから、
すぐに正常化すると思います。


空室分の一斉リフォームについても、
すでに、作業を開始してます。

価格交渉も、押すところは押して、引くところは引いて、
格好いい言い方をすれば「WIN-WIN」な感じに落ち着きました。


作業項目ごと、かつ部屋ごとに出してもらっているので、
すごくページ数が多いのですが、分かりやすいです。

130917001.JPG


部屋ごとに集計したのが、青表紙の見積書で、
黄色表紙は、作業項目別の明細書。

携わる業者さんも、かなりたくさんですね。

130917002.JPG


総額や明細、業者名については、例によって、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


部屋の感じは、見違えるほどになるはずですが、
とりあえず家賃は現況通りにしておいて、
満室になってから、少しずつ上げて行こうかなという予定です。

頑張らなくては・・。


今年4戸目の区分。

久しぶりに、区分マンションの買付が通りまして、
今年4戸めの物件が買えそうです。

現地調査をしてきましたが、なかなか良い感じ。

130914000.JPG


エントランスからの通路が、
都内の、しゃれたレストランみたいでした。

130914001.JPG
地中海料理みたいな感じです。


一棟もののアパート・マンションは、
自分で何でも改善できるので、元々の管理状態が、
良くないものを好んで買ってます。

逆に区分の場合は、何をするにしても管理組合経由なので、
管理状態が、元々良いものでないと買いません。


定番ですが、集合ポスト・掲示板・植栽・駐輪場の、
4つを見ると、管理状況がだいたい分かります。


価格交渉を有利に運ぶために、
買付を入れる際には、毎回ローン特約なしにしていますが、
昨日、銀行さんとも打ち合わせをしました。

これくらいの金額だと、初回面談時に「出します」と、
確約していただけるのでありがたいです。


また、埼玉の奥の方に、短期転売向きの物件を見つけたので、
週明けにもまた、現地に行って確認してきます。

埼玉の奥の方は、横浜からだと、
名古屋に行くのと時間がほとんど同じです(笑)



入居者からのクレーム一覧。

能美マンションは5月に購入したのですが、
サブリース契約の解除に3ヶ月掛かりましたので、
今の管理会社さんには、今月からの委託です。

引き継ぎのために、お盆明けくらいから、
全ての入居者さんを訪問して、各種説明をしてくれました。

・オーナーと管理会社変更について。
・振込先変更のご案内。
・賃貸借契約書の取り直し。


これまで物件を新しく買った際には、変更案内を配るだけ、
または覚書に確認の印鑑をもらうくらいで、
賃貸借契約書をとりなおすことはしませんでした。

こちらの管理会社さんは、とてもキッチリしてますね。(=´∇`=)


そんなやりとりの中で、入居者さんに
「何かお困りのことはありませんか?」みたいなことを、
聞いていただいてるようで、

先日、「入居者からのクレーム一覧」という、
あまり見たくないレポートが届きました。(^^;)

一部をお見せしますと・・



130911000.png


うわー・・・結構ありますね。(^^;)

中には、「電気コンロが使えない」というような、
普通は1日でも放置できない不具合を我慢しているような、
優しすぎる方もいらっしゃいます。。

洗濯機、キッチン、浴室の水漏れについても、
すぐに対処しなければいけません。


中には、「フリーレントがなかった」というような、
こちらで責任を取れない事案もあったりします。

702号の方は、突出してクレーム件数が多いな・・とか。

こういう作業は本当に面倒くさいのですが、
満室を実現するためには、頑張らないといけません。


また入居が決まった部屋もあって、
たぶん、空きはあと7戸くらいのような気がします。

動きが早くて、分からなくなってるんですよね(笑)



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