メイン

3点ユニット物件の購入判断。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「3点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか?」

というものです。

131009000.jpg


3点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「3点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。


まず、不人気だと言われているものの、
3点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。


ではなぜ、3点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。


本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく3点ユニットにした。

・・というような人が95%でしょう。


「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない!」
「尻だけじゃダメだ!」

という潔癖症の人が3%。


「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ1%ずつですね。


3点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
1万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。


ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、3点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。


というか、本来は3点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、3万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。


以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が5万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
3点ユニット部屋の家賃を1万円低くして、十分に満室が狙えます。

131009001.JPG


部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてRCで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。


しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。


9戸目の区分マンション契約。

任意売却物件の区分マンションに買付が通って、
もう1ヶ月以上になります。なかなか進みませんね。

融資に必要な資料をもらおうとするだけでも、
1週間くらいは余裕で掛かってしまう・・というのが、
任意売却物件の「あるある」話です。


任売というと、激安的なイメージがあるかもしれませんが、
そういう物件がたまにあるというくらいで、
逆にめちゃめちゃ高くて「ふざけてんの?」というような、
価格設定の売り物も少なくありません。

価格の決め方が「残債」をベースにしているので、
割高であることも、値付け間違いかと思うくらい安いことも、
どちらもあり得るということですね。


さて、そんな案件もようやく契約が終わりました。

131005000.jpg


ここまで来ると、普通の契約とほとんど同じですが、
いくつか珍しいやりとりがありました。


まず、契約書の文言に

「決済日までに抵当権が外れなければ、決済は中止。
 売主はノーペナルティとなり、手付金返還のみで売買は白紙」

というのがありました。

売主側にローン特約(融資条項)みたいなのがあって、
しかも決済の直前まで有効になる・・というものです。


任売とはいえ、これは買主側が不利すぎます。(^^;)

お金に困って売却しているということで、
決済無効の際に、ちゃんと返却されるかも心配ですし。。


あやふやな取引に手付金を拘束されるのがイヤなので、
交渉の結果、今回の手付けは10万円だけになりました。

131005001.JPG


あと、物件を買うときは必ず付けてもらってる特約。
火災報知器についてです。

売主側の業者さんは、「現状有姿」を主張しますが、
報知器は、現在「義務化」されているので、
「現状有姿は、違法な物件をそのままにしていくことではない」
と強く主張するようにしています。

131005002.JPG


業法に基づいて営業をしている会社として、
法令違反を知りつつ物件を仲介するのは抵抗があるようで、
これまで、全てこちらの言い分が通っています。


決済は月末近くになるとのことですが、
「残金は全額現金で」「司法書士は売主側指定で」など、
こちらもイレギュラーなやりとりになりそうです。


無事に還付されました。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

131004000.JPG

過去記事:消費税還付案件の黙殺


還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
6万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。


返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。


シルバーさんの無断欠勤。

北陸で持っている物件の共用部清掃は、
シルバー人材センターに委託をしています。

横浜のマンションでも同じようなことを試みましたが、
何と希望者が見つからず、断念した経緯があります。

過去記事:シルバー人材センターの地域格差


北陸のシルバーさんは、リーズナブルな報酬で
一生懸命お仕事をしてくれる、心強いチームメンバーです。

時にはマナーの悪い入居者を叱ってくれたり・・。

また時には、業務とは関係のない建物に不具合を、
センター経由で報告してくれたり・・。


ところが。

そんなシルバーさんであっても、
中には、ちょっとイマイチな方もいらっしゃいます。


先日、加賀の管理会社さんから

「ここ1ヶ月くらい、シルバーさんが掃除に来ていない」

という連絡がありました。

無断欠勤はダメですし、そもそも安否が心配です。
事務局に確認してみたところ、びっくりするような内容でした。

・8月28日に転んで頭を打った。
・2週間ほど安静にしているよう医者に言われたので、そうしていた。
・最近はずいぶん良くなって来たが、病院に通うのが忙しくて、
 掃除のお仕事については連絡をしていなかった。


今のお年寄りは、年金をしっかりもらっているので、
シルバー人材センターに登録してる方は、
お金のためというより、純粋に働きたいだけという場合が多いです。

なので、基本的にはマジメで一生懸命なはずですが、
こういうルーズな方もいるんですね。


この方については、体調的にも人物的にも心配なので、
事務局の担当者さんには、代わりの方を探してもらうように
お願いしておきました。

なにぶん、こんな地域なので見つかるかどうか分かりませんが・・。


もうすぐリフォーム完成

能美マンションの一斉リフォーム(9部屋)も、
いよいよ完成に近づいてきました。


8月のお盆前に、現地で全ての空き部屋をチェック。
月末に残置物の撤去作業。9月初旬から工事がスタート。

既に入居が決まっている部屋については、
前倒しで、作業を終わらせていただいてるようです。

130929000.png
部屋は違いますが、左が作業前。右がシート貼付後の写真。


こんな感じで、どの物件でも同じパターンですね。
費用を最小限に抑えながら、インパクトと清潔感が出せるよう、
いろんな人の事例を参考にしながらやってます。


シートを貼る。一面だけアクセントクロスを採用する。
3点ユニットだったら木目調のパネルを貼る・・などなど。

空室対策本に書かれていることを、半分くらいするだけでも、
絶大な効果が出てしまうのが、このビジネスのオイシイところです。


早ければ、来週末くらいに完成するそうですが、
いろいろあって現地に行けないので、
中旬くらいに、2泊くらいで行ってこようと思ってます。

その頃に、ちょうど売り物件も出そうな話もありまして、
効率の良い出張ができそうな気がしています。(=´∇`=)



消費税還付案件の黙殺。

大家さんの行う消費税還付については、
「直前設立&自販機作戦」が使えないような制度になりまして、

今度はそのルールをかいくぐるような形で、
税理士さんやコンサルの方が事前に設立してある法人を使って、
同じようなことをするテクニックが盛んです。


制度の変更が、却ってそういう専門家の方たちを、
優位に立たせるような状況になっており、
そろそろヤバいことになりそうという予感もします。(^^;)

シェアハウスの要件が、急に厳しくなったこともそうですが、
大家さんが「上手いことやって儲ける」ことを、
世間は良しとしないのでしょう。


さて、そんなコメントをしておきながら、
実はぼくも、消費税が還付されることになってます。(笑)


ぼくの所有している法人の決算は、11月末なんですが、
昨年の11月15日に、一棟もののマンションを購入しました。

元々、家賃以外の課税売上(メルマガ広告など)がある法人だったので、

支払消費税 > 受取消費税

という形に、何の手を加えずともなりました。
当然に(←専門用語)消費税は還付されることになります。


今年の1月に、税理士さんから決算書を頂いた際に、
「へー、こんなに簡単に還付されちゃうんだ」と、
不思議な気持ちになったものです。

過去記事:決算説明と消費税還付


ところが。

決算書提出から半年以上経ち、お盆が明けても、
通帳に還付金が振り込まれることは、ありませんでした。

「何の細工もしていないのに、何か引っかかった?」
「次の決算では、消費税を払いまくらないといけないのに・・」

※昨年購入したマンションは、翌年の3月に売却済みであるので、
今期は逆に受取消費税が、圧倒的に多いからです。


心配になって、税理士さんにそれを伝えて、
あまりないことだそうですが、税務署に確認してもらいました。

あらぬ疑いを掛けられて、重大なことになったり、
そうでなくても、唐突な税務調査で仕事が混乱したりというのを、
密かに心配していました。。(;゜0゜)


先日、ようやくその返事が来たのですが・・

130926000.png


大丈夫みたいです。。(ーー;)

忘れてたというより、黙殺されていた感じで、
税務署といえども盲信してはいけないなぁと思いました。


セミナーとメルマガ飲み会。

9月もあと1週間。

4月-3月が事業年度になっている会社は、
上半期の締め切りに向けて、追い込みが大変かと思います。

サラリーマン時代のぼくも、だいたいこの時期は、
土日でも出社することが多かったです。


さて、世間では3連休でしたが、ぼくは

21日 講演とメルマガ読者さん飲み会
22日 おやすみ
23日 原稿を書いたりするお仕事

をしていましたので、連休ではありませんでした。

主催の飲み会は仕事とも取れますし、
単なる趣味のイベントでしかないとも言えますが、
自分にとっては月1回の大事な日です。

130924000.JPG

130924001.JPG


講演後にグループ質問会のようなものがありましたが、
こういうのは、いつも時間が足りずに終わってしまいますね。(^^;)

130924002.JPG


質問をされたい方は、こちらのフォームか、
チャレンジ面談にお越しいただければと思います。

大家さんデビューをめざすチャレンジ面談


飲み会は、築地のお寿司屋さんでやりました。

鮮度や味は素晴らしいのですが、
低予算でやったので、座席がめちゃめちゃ狭いし、
高いネタは、さすがに提供されなかったですね。(;-_-) =3


満室経営新聞でもお世話になった、
カーター校長こと河田康則さんにも参加いただきまして、
融資の話をたっぷり聞くことができました。

来月は、バーベキューをやるかもしれません。



 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事