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またメーリングリスト導入。

拙著「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
管理会社さんとのやりとりは、
メーリングリストをフル活用しています。

いろいろ使ってみましたが、
Yahoo!のシステム(Yahoo!グループ)が使いやすいですね。

Yahoo!グループ

新しく買った能美マンションについても、
管理をお願いする会社さんとは、契約開始日以前から、
活発なやりとりをしています。

お盆明けからスタートして、8月は40通。
9月も1日半で8通のやりとりがあったようです。

130903000.png
Yahoo!グループの管理者画面。過去の履歴が全部読めます。


ちなみに、金沢の管理会社さんとは、
過去にこんなにすごい量の、やりとりをしています。

130903001.png


「電話の方が早いんじゃない?」という意見もありますが、
総合的に見て、以下の理由で優れていると思います。

1.複数人が同じメールを読むので、社内での伝達が不要。
2.不在や取り込み中のために掛け直しをする必要がない。
3.添付ファイルを送ることができる。
4.ナイショ話ができない仕組みになっている。
5.言った言わないで揉めるリスクがない。
6.休みの日でも連絡できる。


管理会社さんは、水曜休みで土日は営業していたりしますので、
月金で仕事をしていて、週末が休みの大家さんとは、
実質的には週4日しか直接の連絡が取れません。

しかも、サラリーマンの方が大家さん業をしているのは、
管理会社さんの営業が、終わったあとであることがほとんどです。


そんな状況でも、メールならそれぞれの営業日や、
営業時間にとらわれず、連絡をすることができます。(^◇^)

まだ使われていない方は、ぜひ利用してみてください。

撤去作業スタート。

今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
(いろいろあって購入はやめましたが)
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。


そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。

また入居の申込が入りまして、現在の空きは8戸まで減少。
購入時に13戸ありましたので、だいぶ減りました。


既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日3~5往復のメールをやりとりしています。

それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。

こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。


昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。

130830000.JPG

たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。


130830001.JPG

以前は、入居者の100%が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。


130830002.JPG


来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
9月初旬の大事なお仕事になりそうです。


看板デザインなどなど。

お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。

まもなく所有7年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。

130823000.png


「定型作業を繰り返し発注(全部で28部屋)」
「都度の見積もり作成や交渉不要」

ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。

最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でOKしました。(=´∇`=)


能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。


例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。

管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。


物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。

これは、結構楽しい作業ですね。

130823001.png


モザイクばかりで恐縮ですが・・(^^;)

これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。


能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。


今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。

北京ダッグ&中華のお店です。

大家さんデビューをめざす「投資家チャレンジ面談」。


買付の回答&今後の予定。

かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。

130820000.jpg
今回は、割と築年数が新しめです。


数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の10万円って大きいですからね。

でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。

交渉がまとまれば、今年4戸めになります。
トータルでは12戸目。売却済みの分を抜いて9戸。


さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。

そのやりとりと並行して、

・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。

などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。


IHやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。


これからの予定としては、

8月末まで リフォーム内容と価格を確定させる。
9月末まで リフォーム完成。
10月初旬 現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。

というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。


今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月2回目の福岡に行くので忙しいです。



まずは撤去作業。

おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化&満室計画。

現在までの流れは、こんな感じです。

5月10日  物件を購入。42戸中12部屋空き。
5月末    サブリース会社に解約申し入れ。8月末で終了。
6月中旬   現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
        新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
8月上旬   管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。


リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。

今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。


リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。

項目だけでも、こんなにあります(笑)

130817000.jpg


値段はMSP会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。

資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。


最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。

リフォーム費用全体でいうと、10%にもなりませんしね。


予定としては、8月末までに全体の見積が出て、
9月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。


おまけ写真。

世間は、まだまだお盆休み中だなーという感じですが、
ぼくは明日から、普通にお仕事です。

リフォームする部屋の、壁紙や床の品番を連絡したり、
買付の回答(押し戻し)が来たので、購入するかを決めたり、
お悩み解決の回答をしたり・・いろいろあります。

お悩み解決隊はMSPのサービスです。


今日はウォーミングアップのために、
北陸で撮った写真を、いくつかアップしたいと思います。

130814000.JPG


能美マンションは、なぜか戸数をはるかに超える数
集合ポストが設置されているので、
実態以上に、空室率が高く見えてしまいます。

それをどうするか・・について、管理会社さんと話し合いしてます。


入居者さんから「備え付けの家具は要らない」と言われたものを、
埋まらなそうな部屋に、まとめて置いてありました。

満室を想定しない運用と言ってもいいでしょう。

130814001.JPG


ドアを開くと、キッチンにぶつかります。

4パターン(押す・引くのそれぞれ左右)のうち、
いちばんダメな方に、ドアが開く仕組みになっていました。

130814002.JPG


通りにくいので、ドアごと撤去する予定です。


こちらは、何年も入居がなかったことを証明する掲示。。

130814003.JPG


玄関ドアの鉄枠は、サビがすごいですしね。
開け閉めの度に、塗膜片がバラバラと落ちていきました。

130814005.JPG


空きが多い物件というものは、
いろいろと不可解なことがあるものです。(^^;)

これだけあっても、入居率が70%弱もあるということは、
頑張れば満室になってもいいんじゃないかと思うんですよねー。


最終日の夜には、北陸大家の会の飲み会がありまして、
大きなカマ焼きを、がっつり頂きました。

130814004.JPG
この日は重度の二日酔いだったので、写真のようにウーロン茶を飲んでました。


今日からしばらくは、
お食事もお酒も節制します。ほんとです(笑)


能美マンションのテコ入れ。

5泊6日という、過去最長の北陸遠征を経て、
昨日の夕方、横浜に帰ってきました。

疲れた上に、4泊目に飲み過ぎてしまって、
翌日は二日酔いで、生きてるだけで大変でしたよ。。(;-_-) =3


さて、ツアーの後半は、5月に購入して今月でサブリース契約が切れる、
石川県能美市のマンションのテコ入れをしました。

130812000.JPG


管理会社さんを訪問して、管理契約や引き継ぎの打ち合わせ。
得意技のメーリング・リストも導入してもらいます。


その後、物件に同行してもらって室内を見て、
リフォームのアドバイスを、現場目線からしてもらうのですが、

高価な設備やデザインリフォームをして、家賃を上げるより、
そこそこ「小ぎれい」にして、そのまま貸した方が、
早く空室が埋まるというご意見でした。


こういう時は、自分と考えが多少違っても、
地元の管理会社さんの意見を、採用することが多いですね。


この写真は、敷地内に何とかもう1台分の、
駐車スペースを確保できないか、測量をしているところです。

130812003.JPG


9部屋(なぜか買ってから入居率が向上しました)全部のチェックと、
駐車場までみっちりとチェックをしたので、
夕方ホテルにたどり着いた頃には、ぐったりでした。ヽ(´ー`)ノ


でも、なんとなく今回も、満室の道が見えた感じがします。

目標は3月末で満室を達成!!頑張ります☆



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