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バリューアップ提案。

今日は午後から、大家検定の夏祭り(セミナー&懇親会)に、
参加させていただきます。

日曜日は、お金の教養フェスティバルですね。
無料でお話が聴けて、ありがたいです。


さて、現在所有している一棟ものマンションの
購入時期を一覧にすると、以下のようになります。

・富山市 2007年10月
・金沢市 2006年9月
・加賀市 2008年3月
・能美市 2013年5月

ということでして、
能美以外の物件はそれなりの所有期間になりました。

今のところ、概ね高い入居率をキープしていますが、
放置していればどの物件も、次第に競争力が失われます。


そこで、長期保有になりつつある3棟については、
今年、バリューアップ作戦ということで、
設備やデザインの増強を計画しています。

今年から、確定申告上の所得(=税負担)が増えそうなので、
バリューアップにお金を掛けることで、
税の繰り延べ効果も期待できるという訳です。


前回の記事で、能美マンションのリフォーム写真について、
クオリティが高いという話を紹介しましたが、
金沢の管理会社さんも、負けない品質で提案をいただきます。

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分かりやすい写真付きの提案なので、
当初の予定より、多くの改修をお願いすることになりました。

室内物干しとか、お風呂のボトル置きなんかは、
言われなかったら、絶対に気づきませんでしたからね。(^^;)


そして、肝心なお値段なんですが、
こちらも記事になる内容なので、次回以降で採り上げます。


分かりやすい写真。

今朝は、早朝5時前からマンションの火災報知器が、
エンドレスで鳴り響いてまして、意図せず早起きしました。

顔を洗おうとしたら、なぜか断水していましたし、
1時間くらい、ネットもつながりませんでした。


今は全部が正常化したので、こうしてブログを更新しています。

生活インフラの大切さが分かりますね。(^^;)


さて、能美マンションのリフォームが始まろうとしてますが、
手配をお願いしている不動産会社さんが、
ITスキルを駆使して、距離のギャップを埋めてくれています。

例によって、メールでのやりとりがほとんどなんですが、
添付されている画像が工夫されています。

130905000.JPG 130905001.JPG


こんな感じで、写真に説明文を加えたり、
枠囲みをしてくれたりで、とても分かりやすいのです。

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洗濯パンが設置できないのは、ちょっとショックですが。。


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この分なら、安心してお任せできそうですね。

リフォーム前でも、入居は決まってきているので、
作業のための機会ロスがないよう、早めに完了したいところです。


またメーリングリスト導入。

拙著「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
管理会社さんとのやりとりは、
メーリングリストをフル活用しています。

いろいろ使ってみましたが、
Yahoo!のシステム(Yahoo!グループ)が使いやすいですね。

Yahoo!グループ

新しく買った能美マンションについても、
管理をお願いする会社さんとは、契約開始日以前から、
活発なやりとりをしています。

お盆明けからスタートして、8月は40通。
9月も1日半で8通のやりとりがあったようです。

130903000.png
Yahoo!グループの管理者画面。過去の履歴が全部読めます。


ちなみに、金沢の管理会社さんとは、
過去にこんなにすごい量の、やりとりをしています。

130903001.png


「電話の方が早いんじゃない?」という意見もありますが、
総合的に見て、以下の理由で優れていると思います。

1.複数人が同じメールを読むので、社内での伝達が不要。
2.不在や取り込み中のために掛け直しをする必要がない。
3.添付ファイルを送ることができる。
4.ナイショ話ができない仕組みになっている。
5.言った言わないで揉めるリスクがない。
6.休みの日でも連絡できる。


管理会社さんは、水曜休みで土日は営業していたりしますので、
月金で仕事をしていて、週末が休みの大家さんとは、
実質的には週4日しか直接の連絡が取れません。

しかも、サラリーマンの方が大家さん業をしているのは、
管理会社さんの営業が、終わったあとであることがほとんどです。


そんな状況でも、メールならそれぞれの営業日や、
営業時間にとらわれず、連絡をすることができます。(^◇^)

まだ使われていない方は、ぜひ利用してみてください。

撤去作業スタート。

今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
(いろいろあって購入はやめましたが)
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。


そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。

また入居の申込が入りまして、現在の空きは8戸まで減少。
購入時に13戸ありましたので、だいぶ減りました。


既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日3~5往復のメールをやりとりしています。

それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。

こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。


昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。

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たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。


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以前は、入居者の100%が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。


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来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
9月初旬の大事なお仕事になりそうです。


看板デザインなどなど。

お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。

まもなく所有7年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。

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「定型作業を繰り返し発注(全部で28部屋)」
「都度の見積もり作成や交渉不要」

ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。

最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でOKしました。(=´∇`=)


能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。


例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。

管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。


物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。

これは、結構楽しい作業ですね。

130823001.png


モザイクばかりで恐縮ですが・・(^^;)

これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。


能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。


今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。

北京ダッグ&中華のお店です。

大家さんデビューをめざす「投資家チャレンジ面談」。


買付の回答&今後の予定。

かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。

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今回は、割と築年数が新しめです。


数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の10万円って大きいですからね。

でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。

交渉がまとまれば、今年4戸めになります。
トータルでは12戸目。売却済みの分を抜いて9戸。


さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。

そのやりとりと並行して、

・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。

などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。


IHやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。


これからの予定としては、

8月末まで リフォーム内容と価格を確定させる。
9月末まで リフォーム完成。
10月初旬 現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。

というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。


今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月2回目の福岡に行くので忙しいです。



まずは撤去作業。

おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化&満室計画。

現在までの流れは、こんな感じです。

5月10日  物件を購入。42戸中12部屋空き。
5月末    サブリース会社に解約申し入れ。8月末で終了。
6月中旬   現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
        新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
8月上旬   管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。


リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。

今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。


リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。

項目だけでも、こんなにあります(笑)

130817000.jpg


値段はMSP会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。

資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。


最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。

リフォーム費用全体でいうと、10%にもなりませんしね。


予定としては、8月末までに全体の見積が出て、
9月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。


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