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謹賀新年。

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遅ればせながらですが・・・。

今年もよろしくお願いします。
2017年は、月10回ペースの更新を習慣にしようと思います。


満室経営新聞 交流会やりました。

先週土曜日は、満室経営新聞読者さんを集めて開催した、
もう10年目くらいになる「読者交流会」でした。

新聞の創刊は2010年ですので、まだ10年経ってませんが、
それ以前でも、毎年交流会のようなものをやってました。

むしろ、昔のほうが頻繁に開催してましたね。

ビアガーデン行ったり、熱海で1泊セミナーやったり、
時間の余裕ができたらまた、そういうのもやりたいのですが。ヽ(´∇`)


さて。今回のイベントは品川。
昨年8月に、「真夏のメガ大家祭り」を実施した場所と同じ。

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120名超の参加をいただき、会場は満席でした。

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第一部で講演をされた越谷大家さんは、
ご自身の経験を、再現性のある形で総合的に解説いただきました。

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第二部は、かなり久しぶりに外部のセミナーに出演された石渡浩さん

事業化&大型化、融資、人材活用などなど多岐に渡って、
限られた時間の中でパワフルに、かつ楽しくお話をいただきました。
まさに、圧巻という感じのセミナーでした。


そして、延べ3時間以上にも渡るセミナーのあとは、
お待ちかねの懇親会。今回は移動が楽でよかったです。

ここ数年、ぼくは懇親会の司会担当をしています。

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業界の有名人も、たくさんご参加いただけました。
懇親会は、総勢150名くらいになっていたのではないかと思います。

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NSX松田さんと峯島さん(水戸大家さん代表)

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女性投資家のみなさん&桜庭さん、白井さん。
写真の全員が不動産投資本の著者。


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沢孝史さんと、OL大家のなこさん。


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左端は、最近出版された宇津木さん。


懇親会のあとは、写真はありませんが近くで二次会があって、
そちらも50名の参加をいただき、ほぼ終日不動産漬けの1日となりました。


最近は、業者さんがやっている無料のセミナーが増えたため、
何も売り込みがない=でも参加費が掛かるイベントは減少傾向です。

そんな中、このような場に参加されて勉強する方々は、
これから賃貸市況や投資環境が悪化しても、しっかり勝ち残っていくことでしょう。


不動産投資は、知識と努力をお金に換えるビジネスなので、
ぼく自身も日々レベルアップしていこうと、改めて思いました。



満室経営新聞 読者交流会

少し前から募集をしていますが、
12月3日、満室経営新聞主催の「読者交流会」が開催されます。

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【12/3】満室経営新聞 読者交流会 ~品川


今年は、資産管理法人を売却して億万長者になった石渡浩さんと、
ご勤務先を退職してバリバリ活動中の越谷大家さんが、
初公開ネタを含めて、たっぷり合計3時間のノウハウをお話いただけます。

もちろん、総勢100名超の規模を誇る懇親会つき。

毎回、有名大家さんや業界プロフェッショナルの方が、
多数参加されることでも知られています。


ぼくも最初から会場にいますし、懇親会は司会をしますので、
お忙しい時期ですが、ぜひご参加ください。


ベトナムの写真が出てきました。

そうそう。ベトナムの写真がいくつか出てきたんですよ。

初日の夜、iPhoneをホテルのプールで水没させてしまったのですが、
それまでに撮った写真がLINEなどから復旧できたので、
もう既に旬は過ぎていますが、載せておきます。

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何度も食べた、名物料理フォー。無難においしい。

下の2枚は、口座開設をした現地の銀行です。
カウンターで接客をする人が、密度的に日本の10倍くらいいます。

まだ機械化・IT化が進んでないのでしょうね。

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続いて、コンドミニアムの商談会場。モデルルームも併設されています。
かなり活気があり、上向きな景気を実感できました。

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そして、この契約書がくせものです。
異様に分厚い上に、日本のように綴じて冊子にする習慣がないようで、
そのため、写真に写っている全ての紙に、直筆のサインが必要だというのです。

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ほぼ、罰ゲーム状態の契約でした。手が痛かったです。


ベトナムの通貨は、VND(ベトナムドン)といいまして、
1円がだいたい215ドン前後。過去に相当なインフレがあったのでしょう。

3万円を両替すると、600万VNDも!財布に入りません。。

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で、街の視察をしようと思いまして中心部を歩いていると、
日本語が話せるベトナム人が、3時間2千円でガイドをしてくれるとのこと。

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バイクに乗って、市街地を走ることになりました。
排気ガスがすごくて、帰国してから咳が止まりませんでした。(;-_-) =3

帰宅ラッシュ時なんか、こんなレベルです。

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夕ごはんは、ガイドさんに連れて行ってもらった、
地元の人がよく行くような、シーフードのお店でエビ三昧。

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その後、気をよくして帰ってプールに落ちたということです。


区分マンションの状況。

10月は一度の更新もしないままでした。。

そろそろ、コンスタントに書いていくクセをつけないと、
たくさんの読者さんがいるブログが、廃墟扱いされてしまいそうです。

このブログをお気に入り登録(ブックマーク)してくれていて、
アクセスしたけど空振り・・ということを何度も繰り返した読者様、
誠に申し訳ありませんでした。(/_;。)


更新はしていないくても、不動産を中心に日々活動はしておりまして、
10月も都内に区分をひとつ買いましたし、
今月決済になる神奈川の区分を、2つ売買契約まで終えてます。

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10月に購入した都内のマンション。1370万円。


でも、かつては一大イベントだった不動産購入も、
今では日常的な作業になりつつあります。

特に低単価な区分マンションを数多く買っている状況では、
調査、買付、契約、融資、決済・・などの一連の流れもマンネリ化していて、
ブログで書くのも気が引けるというか・・(^^;)


でも、当たり前の日常の中から何かの「気づき」を得て、
それを読者さんに提供する行為は、まだまだ自分にとって大切です。

引き続き、お読みいただければ幸いです。


ちなみに、自分の区分保有はこんな状況になりました。

・これまでに購入した物件 27戸
・売却した物件 5戸
・現在保有している22戸の合計金額 31,250万円
・区分購入で融資を受けた金額 24,270万円

区分から入ってくる家賃は、月250万円くらいですので、
表面利回りで9.6%くらいということになります。

一棟もののRCマンションを、利回り9.6%で購入するのは結構難しいので、
これはこれで、アリなのかな・・という感じですね。


ベトナム行って来ました。

こないだの週末、ベトナムに行って来ました。

ホーチミンの市街地に建築される区分マンションの契約と、
現地銀行での口座開設が目的だったのですが、

「いやー、これで久しぶりにブログの更新できるなー」

なんて思いながら、気持ち悪いくらいバイクの多い町並みや、
食べて美味しかった地元の食事や、
変な日本語で説明されている日本人街の写真を撮ってました。


初日だけで5~60枚は撮影したはずですが、、


その日の夜に、携帯を水没させました。。(--;)


ホテルの屋上に、プールを囲んだようなバーがありまして、
そこのプールに落としたのです。。というか、自分ごと落ちました(笑)


データは消えるし、帰ってくるまで写真撮れないしで、
更新モチベーションが一気にダウン。

こういったテキストタイプの記事が精一杯だった・・という話です。


今回は、自分の買う予定のマンションに住むような、
現地のお金持ちや、駐在員さんの生活ぶりを見たかったので、
ずっと市内中心部にいました。

いろんな観光名所、特にビーチなんかは楽しめそうなんですが、
そういったところには行ってません。単独訪問でしたし。


次回はもうちょっとゆっくりした日程で、
物価の安さを享受できるよう、贅沢をしてみたいと思います。


最近、区分をたくさん買っています。

区分マンションの購入ペースが上がっています。

何度か説明してますが、賃貸中のファミリー区分を購入して、
住んでいる方が退去したら、リフォームして売却するという仕組み。


最近は、再度賃貸に出すことも増えましたが、
手間や予定外の支出が発生する確率が非常に低いうえに、
貯まった修繕積立金を引き継げるというメリットがあります。


まず、6月と7月に1戸ずつ購入をしました。

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こちらのマンションは、先日金消契約を終えて決裁待ち。
この決裁がお盆前最後の仕事になる予定です。

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規模が大きめのマンションが増えてきた気がしますが、
特に、大規模物件を狙っている訳ではありません。

そして昨日は、こちらのマンションの売買契約をしてきました。

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銀座で何店舗も飲食をやっている社長が売主さんだったのですが、
横浜のような場所の悪いところは売却して、
麻布十番や勝ち鬨みたいな良い場所に買い換えるんだそうです。

ちなみにこのマンションは、横浜市営地下鉄の駅から徒歩3分で、
ぼくの保有している不動産の中で、ダントツに良い場所にあります。(^^;)


それから、こちらは買付が通っていてお盆明けに売買契約の予定。
ちょっと古いですが、名古屋の中心部にあります。

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ぼくがこれまで経験した限りでは、横浜や東京よりも名古屋の方が、
賃貸中と実需向けの価格差が大きいようです。


最後に、買付が通って現地を見てきたばかりのマンション。
めちゃめちゃ規模が大きくて、ひとつの街レベル。

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空から見るとこんな感じです。買うのは写真左上の建物の1室。

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駅からは遠くてバスを使わないと厳しい場所にありますが、
完成度の高さを評価して、利回りは高くない物件でも買うことにしました。


ということで、油断していると
どの物件の契約をしているのか分からなくなってしまいそうですが、
1つ1つの案件を大事にしながら進めていこうと思います。

物件の所在地、購入金額、家賃、管理費&修繕積立金、融資で使った銀行、
借入機関、金利などの情報は、「満室経営新聞プレミアム」に載ってますので、
ぜひ会員登録してみてくださいね。


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