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賃貸住宅フェア。

賃貸住宅フェアに出展してきました。

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5月末には「住まいづくりフェア」という、
実需(マイホーム層)向けのイベントに出展したのですが、
今回のほうが反響がよかったです。

興味のない人にとっては、賃貸業への抵抗は強いようですね。


自営業の方などで、サラリーマン向けのローンが使えない場合、
併用住宅で住宅ローンを組むことが、
大家さんデビューの突破口になることが多いです。

参考記事:賃貸併用では住宅ローンが使える


併用住宅の相談にしっかり乗ると、1組1時間くらい掛かりますが、
2日間の期間中に、8組くらいとお話しました。

そんな合間に、ブースに来てくれたお友達と写真を撮ったり、

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工藤一善さんと、榎本ゆかりさん。


「賃貸替え歌のど自慢」という、斬新な企画に出演した、
ソプラノ大家(菅原久美子)さんの応援に行ったりしました。


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左側の3名の方は、秋田の管理会社さんだそうです。


菅原さんは、さすがプロ歌手だけあって、
歌唱力で言えば参加者の中でも、ダントツだったのですが、
のど自慢の結果は2位。

優勝したのは、実際に家賃を滞納し続けた入居者と、
奇跡のデュエットで出場した大家さんでした(笑)



今年の賃貸住宅フェアなんですが、
東京電力や大和ハウスなど、大企業の出展が以前より減って、
小さいけど面白い会社が多いように感じました。

来場者も、今年の方が多かったのではないでしょうか。


年に1度の大イベントですから、
会社を休んででも、参加する価値はあると思います。



住宅ローンを利用するタイミング。

先週末には、大阪でセミナーをしまして、
今日から2日間、有明のビッグサイトで賃貸住宅フェアに出展です。

ブースで賃貸併用住宅の相談を受けているのですが、
このブログは、相談のない時間帯に急いでアップしています。

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剛力さんのパネルは隣のブースのものです(笑)


住宅ローンを使って、超低金利35年の融資が受けられるのが、
賃貸併用住宅の大きなメリットなんですが、
この「住宅ローン」は、数ある融資制度の中でも
非常にシステマチックな審査をしています。

審査項目は、「本人の年収」「職業(勤務先)」「勤続年数」など、
あまり多くありません。
物件の査定も、あってないようなレベルでしかされません。


その少ない審査項目の中に、「既存の借入」というのがありまして、
これまでの不動産投資で借入が多い人は、
限度額が「年収の●倍まで」と決まっている住宅ローンが使いづらいです。


住宅ローンの審査では、借入の反対側(BS・PL上の)にある、
資産性や収益性については、加味されないことが多いので、

その場合は、審査上「単なる借入が多い人」と分類されてしまうのです。


特に、賃貸併用住宅は全体のボリュームが大きくなるので、
より借入がしにくくなるという現象が起こります。

そのため、住宅ローンでの賃貸併用を検討されている場合は、
持ち物件の規模が大きくならないうちに、購入するのが良さそうです。


住宅ローンが与信を毀損するという話もありますが、
実際に、住宅ローンを返済中でも収益物件を買ってる人は多いです。



明日は大阪セミナー。

明日は、日本エコシステムさん主催のセミナーがあって、
久しぶりに大阪へ行きます。


まだ申込できるのかな・・。

よく分かりませんが、こんな感じで、案内されてました。

当日は、ぼくが実際にやった空室対策事例を、ご紹介します。

リフォームや募集ツール作成などではなく、
管理会社さんに仕掛けた心理戦について詳しく話します。


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【大阪会場】
日程:7/27(土)13:30~(受付13:10~)
寺尾 恵介氏(アパマン経営「空室対策セミナー)
会場:ヒルトン大阪 10階 「京都の間」
住所:大阪府大阪市北区梅田1-8-8
交通:JR「大阪駅」徒歩2分
阪神電車「梅田駅」徒歩1分、
阪急電車「梅田駅」徒歩7分
地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」徒歩1分、
御堂筋線「梅田駅」徒歩5分
アクセス: http://hiltonosaka.com/access/index.html
定員:30


【タイムスケジュール】
13:10 受付開始
13:30~15:00 アパマン経営セミナー
15:10~16:40 太陽光発電セミナー


===================

セミナーの詳細・お申込はこちら▼▼
▼7月27(土)大阪会場お申し込み(講師:寺尾恵介氏)
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/



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今週やった不動産投資活動としては、

・北陸の管理会社さんに、アポイントやお迎えのお願い。

・こっちの不動産会社さんと、新宿の思い出横町で飲み会。

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・富山市内のRCマンションの2度目の買付。

・横浜の区分マンション2件に入れた買付の結果確認→ダメ。

・富山市内の不動産会社さんにアポイント(未訪問の会社)

・石渡浩さんの事務所に行って情報交換


などです。


石渡さんの事務所の書籍がすごかった。( ̄Д ̄;)

見えている本の奥に、もう1列ぎっしり入ってます。

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条件が悪化していく取引。

肉を食べるだけでなく、早くもお酒を飲んじゃいました。(^^;)

事務所の隣のバーに、
拳銃(ライフル)の形をした瓶に入ってるお酒がありまして、

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銃を撃つような感じで、グラスに注ぎます。

中身はテキーラで、特に美味しいという訳ではないのですが、
なんか珍しいので飲んでしまいました(笑)

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すごい注ぎにくそう・・。


さて、今回参加した「成功の9ステップ」とは違うのですが、
ジェームス・スキナーさんのセミナーに参加した際に、
ビジネスをテーマにしたところで、とても良かった「格言」があります。

それは、

「だんだん条件が悪くなっていく取引からは、逃げる」

というものです。


いったん合意した契約内容なのに、変更を主張されたり、
最初はとても良い提携話だと思えたにも関わらず、
打ち合わせをする度に、実態が乏しくなっていくような場合ですね。

不動産投資でも、時々あります。


一番多いのが、「決済日を遅らせる」というものです。

よほど低い入居率の物件でない限り、売主は
「売れることが確定した上で、決済はできるだけ先延ばししたい」
と思っています。

決済が長引けば、それだけ家賃が入ってきますので、
ある意味、当然の思考パターンですよね。( ̄ー ̄)


ぼくは最初に購入した木造アパートで、
契約書に書かれた引渡期日を、1ヶ月も延ばされてしまったことがあり、
それ以後は、そういうことが発生しないようにしてます。


普通の売買契約書には、

「甲または乙が上記の内容が履行しない場合、
相手方は一定期間の催告をした上で、契約を解除することができる」

なんてことが書いてありまして、
一定期間がいつなのか、明確な規定がなかったりします。


なので、ぼくが物件を購入する場合は、
引渡の期日を、融資特約による解除期限からできるだけ近い日にして、
融資が通ったらさっさと購入できるようにします。


決済が引き延ばされそうな物件の場合は、

「甲(売主)の事情で、引渡が遅れた場合、
遅延期間中の賃料相当分を、違約金として乙(買主)に支払う」

というような特約を付けることもあります。


ただ、ぼくが買う一棟ものマンションについては、
空室が多い物件であることがほとんどなので、
売主さんはむしろ「早く引き取ってほしい」という感じです。

既に入居者がいる区分マンションは、
経験上、引き延ばされそうになる確率が高いです。


区分の売主さんは、小規模の大家さんであることが多いので、
物件を買うのも売るのも慣れていません。

なので、問い合わせや内見がが増えて、売れそうな気がしてくると、
欲張って値段を上げようとするような人もいます。


そういう売主に当たってしまった場合、
ある程度の交渉はしますが、さっさと身を引くことが多いです。


何とか取引をまとめようとして、ギリギリの線で譲歩してあげても、
さらに追加の条件改悪が出てきたりで、
結局まとまらず、時間と労力のムダになるからです。

まさに、ジェームスさんの格言通りですね。ε= (´∞` )


逆に、良い結果になる取引は、
最初から最後まで、驚くほどスムーズに行くものですし、
途中で条件がよくなったりさえします。


物件の倉庫から、売主さんが買いだめしてあった
コンロや電灯などの消耗品ストックが、たくさん出てきたりとか、

携帯アンテナの収入があることを、決済直前に思い出し、
思いがけず利回りが上がってしまったりとか。


途中でぐちゃぐちゃしてくるのは、不幸の前兆。
良さそうに見える取引でも、執着しないようにしましょう。



自分の「基準」

鴨川のセミナーから帰ってきました。
基準の高い毎日を送ろうと、気持ちを新たにしています。

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ホテルからの眺め。海がキレイでした☆


ジェームス・スキナー氏のセミナーや著作には、
よくこの「基準」という言葉が出てきます。

人生は、自分に課している「基準」がどれくらいかで、
質も成功度も決まってくる・・というものです。


「普通の生活ができればいいや」というくらいの基準だと、
仕事や投資を頑張って、普通以上の生活をしようとは思わないでしょうし、
「生きていければいいや」くらいまで基準を下げれば、
ニートになったり、生活保護のお世話になったりかもしれません。


ホームレスの人は「死ななきゃいいや」という基準を持ってます。

自分に課す基準。とても大事な要素ですね。


さて、そんな自分の基準ですが、高利回りであっても、
「入居率は常時90%以上」という基準を持って運営しています。

一瞬であっても90%を下回らない運営ですので、
平均入居率は94~95%くらいになります。


今日時点での入居率は、

富山マンション 15/16
金沢マンション 26/28
加賀マンション 17/19
区分いろいろ  8/8

ということで、71戸中空室は5戸ですので、
現在の入居率は92.9%ということになります。
あまり高くもないですが、基準以上です。


ただし、サブリース中で手が出せない、
5月に購入した能美マンションは、42戸中12戸空き。

利回りが高かったので、今の入居率でもCFは出ますが、
基準以下なので、かなり恥ずかしいです。( ̄△ ̄;)


人気ブロガーの赤井さんは、ぼくと同じくらいの入居率で、
「落ち着かない」ということを書いていますので、
この部分については、ぼくよりも高い基準だということですね。

もっと頑張らなければ。。


そのほか、自分の不動産投資に課している「基準」には、
どのようなものがあるかというと、

・売主さんより上手に経営しなければならない。
・支払うお金は、筋が通ったものでなければならない。
・自分にだけ一方的にメリットのあるお願いをしてはいけない。
・滞納者に感情を乱されてはならない。
・管理会社さんから見て、トップクラスの大家でなければならない。
・あらゆる違法・脱法行為をしてはならない。


などなど、いろいろあります。

高い基準を持って、カッコイイ不動産投資をしましょう☆


ベジタリアン生活開けの食事は、焼き鳥にしてみました。(=´∇`=)

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今日から9ステップ。

今日から、千葉の鴨川で9ステップセミナーです。

6時から東京駅発の専用バスに乗るのですが、
会場に着くのは8時過ぎ。かなり遠いところです。

成功の9ステップ ライブセミナー


不動産投資業界でも、かなり知られるようになりましたが、
9ステップセミナーの特徴としては、

・朝はフルーツのみ。あとはベジタリアン食。
・9時から深夜1時過ぎまで、食事以外はぶっとおし。
・火渡りや板割りなど、危険な演習も多い。
・セミナー最終日に、喫煙者を罵倒しつづけるという演習がある。

というものがあります。


最後の演習は、参加してみないと伝わりにくいのですが、

「てめー!禁煙する気あんのかよ、ばかやろー!」
「タバコを吸うヤツなんか、人間のクズなんだよ!」
「辞められる訳ねーだろ。お前みたいな軟弱野郎にな!」

というような罵声を、集団で浴びせ続けるのです。

ぼくは喫煙者だった時代はないのですが、
この演習は、喫煙者だけでなく罵倒するほうもかなり辛いです。

だって、別にその人のこと嫌いじゃないですからね。(。>_<。)


ただ、火渡りや喫煙者罵倒など、全ての演習には意味があり、
最初に参加して6年経った今でも、しっかり記憶に残るものです。


そんな感じの9ステップセミナー。
次回は11月に開催ですが、既に席が埋まりはじめています。
ぜひ参加されることをお奨めします。

成功の9ステップ ライブセミナー


さて、その9ステップ期間中にも、
買付を入れている2件についての進捗状況を確認したり、
翌週から大阪、福岡、北陸と出張なので準備したりと、
なかなか忙しいものがあります。

セミナーが深夜1時に終わってからも、
しばらくお仕事になりそうです。



先週末の活動。

直前まで気づかなかった3連休でした。

ハッピーマンデー法案で、月曜祭日が増えたのはいいんですが、
年によって祭日が違うのでややこしいですね。(^^;)


まず、土曜日は宮田和幸さんが主催する格闘技イベント、
「BRAVE FIGHT」の観戦でした。

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本気で戦っている(当たり前ですが)選手を見ると、
自分も頑張ろうという気持ちになってきます。

仕事が多少忙しくても、痛い思いをする訳ではないので、
格闘家の方に比べればぬるい世界ですね。


翌日は、ぼくのミニセミナーがセットになった、
不動産会社さん主催の、懇親会に参加。

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非常にビジネス色が薄い(良いのか悪いのか・・)セミナーで、
どこの会社が主催してるかも分からないほど、
主催者さんが話をしている時間が、短かったです(笑)

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最近は、集客のためにセミナーを開催する企業が増えまして、
無料または低価格で、良い話が聴ける機会が頻繁にありますね。

バックエンドの商品やサービスは、客観的に判断して、
良いものは買えばいいし、悪いものは容赦なくスルーすれば良いです。


ただ、例えば第一部が著名な大家さんの講演で、
その後で、主催会社さんの説明・・というような企画の場合に、
一部終了時に退出するようなのは、マナー違反だと思います。


ぼくが携わってる不動産投資エンカレッジは、
バックエンドのない純粋なセミナーや教材を、製作・販売しているので、
今まで以上に、高品質なものを提供していかなければいけません。


今週は、明後日から鴨川(千葉)で、
ジェームス・スキナーさんの「9ステップセミナー」に参加します。

ベジタリアン&水の大量摂取&睡眠3時間生活の前に、
しっかりお肉を食べて行こうと思います(笑)


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