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北陸1日目。

昨日から北陸ツアーが始まってます。
小松空港に降りることが続きましたが、今回は富山空港へ。

この日、首都圏はけっこうな雨が降ったのですが、
富山はこんな感じで、相変わらずです。

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昨日のメインは、管理会社さんのリフォーム部門の方と、
物件内装のバリューアップについて打ち合わせ。


「古いタイプのエアコンは、動いていても新しくする」
「全部のコンセントプレートを取り替える」
「ダイノックシートを貼る」

など、これから空く部屋について、
必ず実施するリフォームの仕様と値段を決めておいて、
お互いにメリットになるよう、交渉を進めてました。

実施する項目は、通常の原状回復以外で15ヶ所くらいあります。

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窓ガラスに貼られたポスターは、室内から見るとちょっと気持ち悪い(笑)


先方は、「毎回見積もりを出して交渉する必要がない」のがメリットで、
ぼくは仕様が標準化されることで、価格を抑えられます。

単純な値切り交渉はしないのですが、
同じ作業を繰り返す場合、工賃は単純な掛け算ではないはずなので、
そこについては、しっかり主張しました。


お盆明けには、標準仕様が完成しそうです。

今日は、金沢の管理会社さんのところへ同じ話をしにいきます。


宿泊先の高岡では、ちょうど七夕祭りの真っ最中でした。

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高岡七夕まつり 公式サイト


福岡行ってきました。

週末は、既報の通り福岡に行ってきまして、
30数名の参加者さんに対して、投資スタンスの話をしました。

ブログには書かない、具体的な事例も紹介してるので、
何かの参考になればいいなと思います。


当日は、スルガ銀行の方がお二人同席されていて、
ぼくの講演の前に、融資制度についてお話をされました。


意外なことにスルガの担当の方は、
年収の20倍&3億円までというような融資限度額について、
「そう決まっているわけではない」と、名言されていました。

でも、実際にスルガで4億円借りてる人ってみてないし、
本音と建て前のお話があるのでしょうか。


また、「1割+諸費用の自己資金は必要」だと、
何度も繰り返しお話されていました。

こちらも、実際にはフルローンやオーバーローンも出ている訳でして、
話せないようなことも、いろいろあるんでしょうね。


融資に裏技はない!というのは、その通りなんですが、
たまーに、例外があるのかもしれません。

そのほか、リフォームローンを取り扱っていたり、
借り換え(!)もウェルカムだったりと、びっくりの内容でした。

金利は上がるけど、返済期間が延びる借り換えです。


あと、福岡で堪能したお食事としては、
不思議なタレをつけてキャベツと一緒に食べる、
「家康」という名前の焼き鳥屋さんのほか、

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入店時に太鼓を叩かれます。


「がめ煮」と呼ばれる焼酎に良く合う煮物。

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馬刺しは新鮮で安いですね。写真の量で900円くらい。(=´∇`=)
一度も冷凍されることなく提供しているそうです。

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それから、高菜巻きというのをお寿司屋さんで食べまして、
これがお酒に合って、すごく良かったのです。

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大分が本拠地みたいです。


20日過ぎくらいにもう一度福岡に行く用事があり、
その時は一人ではないので、「もつ鍋」「水炊き」のようなものは、
次回に回そうという戦略でした。

一人で街を徘徊してると、いつまでも終わらないですね。(^^;)


アパマンセミナーバトル~夏の陣。

今日は、公私ともお世話になっている、
JREC横浜支部の、工藤一善さんからお知らせです。

ぼくも参加しますよ。(≧∇≦)/

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■豪華4名の著者によるセミナーバトル開催のお知らせ


皆さんいかがお過ごしでしょうか?

日本不動産コミュニティー 神奈川第一支部の工藤です。

本日は2013年上半期のアマゾン不動産書籍ランキングを独占した

J-REC講師4名の著者による、豪華セミナー4本立てのご案内です。

題して

「アパマンセミナーバトル~夏の陣in渋谷」

切り口の違う4つの最新アパマン経営ノウハウを1日で学ぶことができる

大変お得なセミナーを企画したので、ぜひご参加ください。


ちなみに今回の講師ですが・・・・


■雨宮憲之
著書:もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽に稼ぐ不動産投資術(2013/3月発売)

■細山勝紀
著書:申込殺到!のシェアハウスのつくりかた(2013/5月発売)

■大友哲哉
著書:空室対策やるだけムダ!(2013/6月発売)

■長岐隆弘
著書:賢くお金を残す!大家さんのための節税対策(2013/4月発売)


みなさんご存知のように、大家業って多面的にいろいろな知識が必要ですよね

物件選択→購入に始まり空室対策、税金対策と

どの知識も欠かすことのできない専門性があり、

その知識の差は大家さんご自身の収益に直結してしまいます。


各著書の発売日を見てもわかるように、まさに「旬」な最新ノウハウを

惜しみもなくしゃべくりまくってもらう、大変お得なセミナーとなっております。


そして!!


勉強会の後には、近くのパーティー会場を貸しきって大懇親会を開催いたします。

キンキンに冷えたビールで乾杯しましょう♪


著者のみなさんも、参加予定なのでセミナーと合わせて参加ください。

ちなみに、セミナーと懇親会をセットでご参加の方には素敵な特典があります。


※セミナーのみ・懇親会のみの参加も受け付けております。


当日の詳細は次の通りです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
■セミナー

【アパマンセミナーバトル~夏の陣in渋谷】

豪華4名のアパマン本著者によるセミナー4本立て


■日時
平成25年9月7日(土)


■場所
ハロー貸会議室 渋谷
JR渋谷駅 新南口 徒歩30秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。


■時間
13:45~受付
14:00~17:00


■参加費

◆J-REC会員の方
2000円

◆一般参加の方
3000円

定員100名


★大懇親会

■時間
17:30~受付
18:00~20:00

■場所
渋谷駅近くのパティー会場
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■参加費
5000円

定員100名


◆特典のご案内

セミナーと懇親会をセットでご参加の方には、下記の2大特典をプレゼントいたします。

・セミナーレジュメのPDFデーター
・セミナーの音声データー

*セミナー後日ダウンロードURLをメールにて配信いたします。


※セミナーのみ、大懇親会のみの参加も受け付けております。
どちらか一つでもお気軽にご参加下さい。


■受付期限■
今回は当日の混乱を避けるため、事前に参加費をお振込いただきます。
申込フォーム送信後、平成25年8月30日の入金確認をもって
受付終了といたします。

尚、最大参加可能人数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。


■お申込■
下記専用フォームより、お申込下さい。

お申込はこちらのフォームから


一般財団法人 日本不動産コミュニティー
神奈川第一支部 事務局/株式会社ビッグバン
賃貸経営コンサルティングマスター 工藤 一善

〒241-0024 神奈川県横浜市旭区本村町40 本村丸八ビル1F
TEL  045-489-3219
FAX  045-390-1188
E-mail  kaz★bigvan.net (★→@)

替え歌のど自慢の写真。

福岡に来ています。


午後から、プレミアムバリューバンクさん主催のセミナー。
4月(名古屋)、5月(東京)に続いて、今年3回目。

セミナー中に、同社のPRをするようなことはないのですが、
モチベーションを上げる話をするのが、
何度も呼んで頂いている理由かもしれません。


今日の記事は、賃貸住宅フェアのエントランスでやってた、
「賃貸替え歌のど自慢」の写真です。

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芸能人(名前忘れました・・)が司会をされてました。


優勝は、「ヤヌシ&ミーノー(家主&未納)」という、
本当の大家さんと滞納者のコンビ。

3年に渡って回収作業をしたいきさつを、
名曲「3年目の浮気」のメロディに乗せて熱唱されました。

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あとは、こんなド演歌的な衣装で登場したコンビも。

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応援演説をさせていただいた菅原さんは、
ステージでの立ち振る舞いが、決まってました。

歌ってないときも、目線が泳がないのです。

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意外なことに(笑)、お客さんはほぼ満席状態でした。

来年も開催されるのか注目です。


賃貸住宅フェア。

賃貸住宅フェアに出展してきました。

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5月末には「住まいづくりフェア」という、
実需(マイホーム層)向けのイベントに出展したのですが、
今回のほうが反響がよかったです。

興味のない人にとっては、賃貸業への抵抗は強いようですね。


自営業の方などで、サラリーマン向けのローンが使えない場合、
併用住宅で住宅ローンを組むことが、
大家さんデビューの突破口になることが多いです。

参考記事:賃貸併用では住宅ローンが使える


併用住宅の相談にしっかり乗ると、1組1時間くらい掛かりますが、
2日間の期間中に、8組くらいとお話しました。

そんな合間に、ブースに来てくれたお友達と写真を撮ったり、

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工藤一善さんと、榎本ゆかりさん。


「賃貸替え歌のど自慢」という、斬新な企画に出演した、
ソプラノ大家(菅原久美子)さんの応援に行ったりしました。


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左側の3名の方は、秋田の管理会社さんだそうです。


菅原さんは、さすがプロ歌手だけあって、
歌唱力で言えば参加者の中でも、ダントツだったのですが、
のど自慢の結果は2位。

優勝したのは、実際に家賃を滞納し続けた入居者と、
奇跡のデュエットで出場した大家さんでした(笑)



今年の賃貸住宅フェアなんですが、
東京電力や大和ハウスなど、大企業の出展が以前より減って、
小さいけど面白い会社が多いように感じました。

来場者も、今年の方が多かったのではないでしょうか。


年に1度の大イベントですから、
会社を休んででも、参加する価値はあると思います。



住宅ローンを利用するタイミング。

先週末には、大阪でセミナーをしまして、
今日から2日間、有明のビッグサイトで賃貸住宅フェアに出展です。

ブースで賃貸併用住宅の相談を受けているのですが、
このブログは、相談のない時間帯に急いでアップしています。

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剛力さんのパネルは隣のブースのものです(笑)


住宅ローンを使って、超低金利35年の融資が受けられるのが、
賃貸併用住宅の大きなメリットなんですが、
この「住宅ローン」は、数ある融資制度の中でも
非常にシステマチックな審査をしています。

審査項目は、「本人の年収」「職業(勤務先)」「勤続年数」など、
あまり多くありません。
物件の査定も、あってないようなレベルでしかされません。


その少ない審査項目の中に、「既存の借入」というのがありまして、
これまでの不動産投資で借入が多い人は、
限度額が「年収の●倍まで」と決まっている住宅ローンが使いづらいです。


住宅ローンの審査では、借入の反対側(BS・PL上の)にある、
資産性や収益性については、加味されないことが多いので、

その場合は、審査上「単なる借入が多い人」と分類されてしまうのです。


特に、賃貸併用住宅は全体のボリュームが大きくなるので、
より借入がしにくくなるという現象が起こります。

そのため、住宅ローンでの賃貸併用を検討されている場合は、
持ち物件の規模が大きくならないうちに、購入するのが良さそうです。


住宅ローンが与信を毀損するという話もありますが、
実際に、住宅ローンを返済中でも収益物件を買ってる人は多いです。



明日は大阪セミナー。

明日は、日本エコシステムさん主催のセミナーがあって、
久しぶりに大阪へ行きます。


まだ申込できるのかな・・。

よく分かりませんが、こんな感じで、案内されてました。

当日は、ぼくが実際にやった空室対策事例を、ご紹介します。

リフォームや募集ツール作成などではなく、
管理会社さんに仕掛けた心理戦について詳しく話します。


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【大阪会場】
日程:7/27(土)13:30~(受付13:10~)
寺尾 恵介氏(アパマン経営「空室対策セミナー)
会場:ヒルトン大阪 10階 「京都の間」
住所:大阪府大阪市北区梅田1-8-8
交通:JR「大阪駅」徒歩2分
阪神電車「梅田駅」徒歩1分、
阪急電車「梅田駅」徒歩7分
地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」徒歩1分、
御堂筋線「梅田駅」徒歩5分
アクセス: http://hiltonosaka.com/access/index.html
定員:30


【タイムスケジュール】
13:10 受付開始
13:30~15:00 アパマン経営セミナー
15:10~16:40 太陽光発電セミナー


===================

セミナーの詳細・お申込はこちら▼▼
▼7月27(土)大阪会場お申し込み(講師:寺尾恵介氏)
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/



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今週やった不動産投資活動としては、

・北陸の管理会社さんに、アポイントやお迎えのお願い。

・こっちの不動産会社さんと、新宿の思い出横町で飲み会。

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・富山市内のRCマンションの2度目の買付。

・横浜の区分マンション2件に入れた買付の結果確認→ダメ。

・富山市内の不動産会社さんにアポイント(未訪問の会社)

・石渡浩さんの事務所に行って情報交換


などです。


石渡さんの事務所の書籍がすごかった。( ̄Д ̄;)

見えている本の奥に、もう1列ぎっしり入ってます。

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