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買付け玉砕→別のに買付け。

ちょっと前の記事に書いた区分マンションは、
あっさりと買付が却下されてしまいました。ε= (´∞` )


融資特約なし、瑕疵担保免責、いつでも決済可能

という、売主さんの気持ちが動く条件を毎回出してるので、
大きな価格交渉でなければ、ほとんど通ります。


今回は200万円程度と、大きめな指値が必要な物件で、
本来でしたら、買付を入れずに見送るようなものだったのですが、
問い合わせをした不動産会社さんが、

「●●万円くらいだったら通ると思いますよ」

と推してくれたので、買付を入れたという経緯です。

・・・で、検討もされずに玉砕。


元付業者さんなのに、全然売主さんのこと分かってないなぁ・・と、
買付を作成してFAXした時間のロスが痛かったです。

以前にも、買付を通したあとで売り止めになってしまったり、
売値が途中で上がったりしたことがありました。
元付けさんのグリップ度合いは、買う側にとってはとても大切ですね。


懲りずに、別のマンションに買付を入れました。
今度は100万円の価格交渉中。

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建物の外観写真も、なんか同じように見えますね(笑)


今年中に、区分をあと2戸買おうと思ってまして、
それなりの家賃のものを買えれば、
区分から入ってくる年間家賃収入が、1千万円になります。


2戸買って、ようやく10戸。

2千戸買った、水永さんにはとても追いつけません。
っていうか、日々離されていますね。

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先週末の話(飲み会とセミナー)

先週の土曜日、メルマガ飲み会を恵比寿で開催しました。

30名近くの方に参加いただき、
馬刺しやさくら鍋、馬肉ステーキなどを堪能。(=´∇`=)

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恵比寿 ばくろう(馬喰ろう)


横浜だったら、事務所のすぐ近くにある
ここのお店が、美味しいと思います。


翌日の日曜日は、ぼくの誕生日だったのですが、
都内に泊まってそのまま、セミナーの講師をさせていただきました。

藤山勇司さんとのコラボ企画ということで、
資料もしっかり作り込み、初めてのテーマでお話しました。

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融資については、「アパートローン」などの定型商品と、
「プロパーローン」と呼ばれる普通の融資を、
混同して考えてしまうことが、上手くいかない大きな原因のひとつです。

ふたつの違いと、それぞれの活用法について熱弁しました。(`ヘ´#)


藤山さんは、こんな感じでもっと本質的なお話。

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融資って、裏技がある訳でもないし(あっても違法だし)、
突き詰めると、当たり前の話になってしまうことが多いですね。

ある程度の規模を持ってる投資家さんどうしの会話では、
融資の話というのは、意外と話題にならないものです。


今週は、来月の北陸行きについて日程調整と、
区分の購入を進めたり、収支レポートを作ったりします。


区分買付&能美の下調べ。

今日も区分マンションの買付を入れました。
川崎市にある、割と大きめの物件。

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一定の規模(30戸~)のファミリー区分は、
修繕積立金が不足していなければ、管理状態が悪いものは少ないですし、
価格が折り合えば、すぐ買っても良いような気がします。

なので、だんだん検討が雑になっているのですが(笑)、
今のところ失敗らしい購入はありません。


さて、ここ数日の不動産活動なんですが、
この区分買付以外では、ほとんど能美マンションのことをやってます。

1ヶ月以上先になりますが、訪問予定のアポを取ったり、
大量購入品(IHやエアコンなど)を安く買う方法を探したり、
地元の情報誌を読んで相場を把握したり。


いろんな情報誌が乱立している地域もありますが、
石川の小松エリアは、この「Favo」が独占状態だそうで、
これを読むだけで、かなり地域を把握できそうです。

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かなり面白いので、別の機会に紹介するかもしれません。
熟読して地元の人みたいになろうと思います。

北陸の物件を買うほうの活動は、中断してしまってるので、
来月は復活させようと思ってます。


あと、「青野菜と参鶏湯を食べて、腎臓と肝臓を強化しよう」
というFBのコミュニティに影響されて、
ここ2日間、大量に緑黄色野菜を摂取するようにしています。

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参鶏湯は、味が薄いし煮込みすぎでパサパサしてるので、
あまり好きじゃないんですよね。(^^;)



サブリースの明細書

今年も開催されますねー。もちろん参加します。

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【無料】お金の教養フェスティバル2013


今年は、10年で2千戸もの収益不動産を購入した、
スターマイカの水永社長が、不動産の講演をされるそうです。


さてさて。
能美マンションの初入金と、報告がありました。

何度も書いてますが、このマンションはサブリース中なので、
送金明細は、こんな感じになってます。

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実際に入った賃料は108万円ちょっとなんですが、
保証賃料は99.6万円と決められています。

それを上回った分は、分配率67%が入ります。

保証賃料と分配金を合わせて、1,055,965円が実収入です。


この金額だと、実際に入った家賃と大差がないのですが、
仮に満室になって、毎月160万円が入ってきた場合には、

99.6万円+(160万円-99.6万円)×67% = 140.068万円

が実収入ということになり、
20万円近くも、引かれてしまうことになります。


ちなみに、満室時家賃は下記の入居率から逆算しています。

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1,085,500÷66.6%=1,620,149


しかも、普通サブリースというと管理費が込みの場合が多いのですが、
この契約では、ここからさらに毎月5万円強の管理費が掛かります。
(入居率に関わらず、管理費は一定なのです。)

なので、家主が「サブリース勝ち」となるためには、
毎月の家賃収入が、「保証賃料-管理費」以下になる必要があり、
それはないなーという判断になったのでした。


さらに細かい、部屋ごとの収支については、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


能美マンション 今後の計画。

先日の北陸遠征の2日目には、
現地(能美市)で賃貸管理をされている会社を訪問しました。

金沢でお世話になってる管理会社さんに、
ご紹介をいただき、自分でアポを取って訪問してます。


入店直後から良い雰囲気が伝わってきますし、
管理体制も、かなりしっかりしているようでした。


おそらく、こちらに管理委託をさせていただくことに
なるんじゃないかと思います。


これからの計画としては、以下のようなものを考えてます。

1.上記の管理会社さんに部屋を見てもらう。
2.能美マンション満室化計画を、双方で考えて意見交換する。
3.次回訪問時に、リフォーム会社の方と現地で打ち合わせ。(8月上旬を予定)
4.8月末でサブリースが解除。リフォーム実施。
5.リフォーム完成後に、各種募集資料を作成。
6.並行して募集条件の見直しや、広告料などについて相談。


いつものように、メーリングリストを導入してもらうなど、
管理会社さんに負担を掛ける部分もあるので、
それに相応しい大家であり、管理条件であらねばならないと思ってます。

一方的に、自分の要求だけ聞いてもらっても、
長続きしませんからね。


さて、今回の出張で食べたものなんですが、
富山や金沢とは勝手が違い、お店を見つけることができません。

これから、小松周辺に宿泊することが増えそうなので、
もう少しこの分野も、頑張りたいところです。


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「道の駅」みたいなところで食べたトマトカレーと能登牛コロッケ。
初日のお昼ごはん。

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一人で入りやすそうなお店が見つからず、名物でも何でもない串カツ屋さん。

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餃子の名店と呼ばれるお店が、駅の近くに2つあります。


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ホテルの朝ごはん。夜が控えめになってしまったので朝はがっつり。


能美マンションのテコ入れ

北陸から帰ってきまして、報告ブログを書く間もなく、
今日は、午後から区分の決済をしてきました。

現在の所有戸数は、113戸(うち区分8戸)です。


梅雨時にも関わらず、幸い天気が大きく崩れることもなく、
小松空港からレンタカーを借りて、加賀温泉までドライブしたり、

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こんな場所で不動産投資をしていいのか?と不安になるような道。


久しぶりに退去直後の室内を見て、
抜本的なリフォームについて、管理会社さんと相談したり、

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お昼を挟んで能美まで車移動して、マンション周辺をチェック。
競合物件が少ないですが、需要も少ないなぁという感じ。

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室内が、かなり古くさい感じになっているのですが、
「それでも7割弱埋まってるのだから、改善の見込はあるだろう」
と思えるくらいになりました。


物件から車で5分くらいのところにある、市役所にも行きました。
財政には余裕があるようで、市庁舎もかなり豪華な作り。

松井秀喜さん生誕の地ということで、
自治体を挙げて、国民栄誉賞の受賞をアピールしてました。

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通算本塁打507本は、落合博満さんに次いで歴代7位。


ここでは、生活保護の仕組みについて伺いました。

大家さんに、家賃相当分を直払いしてくれる自治体なので、
こういった方も、ターゲットにできそうです。


そのあと、現在の管理会社さんを初訪問して、
管理内容と入居促進策について、話し合いをしました。

これでようやく、初日が終了。かなり頑張りました。 (* ̄ー ̄)


今日から北陸。

おはようございまーす。

8時前の飛行機で、北陸に行ってきます。


加賀や能美のマンションは、駅からかなり遠いので、
エリア内の電車が乗り放題の「北陸フリー切符(JR)」ではなく、
飛行機+レンタカーということになりました。

電車に比べて、体力的には楽ですね。(=´∇`=)

こっちでは車の運転をしてないので、そのあたりは心配ですが。。


今回は、能美マンションの空室を見て、
8月あたりから始める、リフォームの計画を立ててみたり、
町内会長さんに挨拶をさせていただきます。

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町内会長さんに会うなんて、地方物件ならではの活動ですね。(笑)
売買の元付業者さんのご厚意で、アポを取っていただけました。


また、現在の管理会社さん(サブリース会社から委託を受けている会社)や、
切り替え候補である、地元の管理会社さんも訪問します。

かなり忙しそうです。(^^;)

宿泊は小松駅の近くなんですが、
このエリアは、美味しいお店の開拓もできていないので、
今回は頑張りたいと思います。



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