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北陸出張はダンドリ君で。

まとまった時間が、なかなか取れなくて大変でしたが、
来週の頭から北陸に行くことにしました。


先月購入した能美市のマンションは、
8月末まで、サブリースの契約が残っているのですが、
安穏としているとすぐに時間が経ちます。

前倒しで、対策を打たなきゃいけませんね。


さて、その北陸出張ですが、
最高で、4社の管理会社さんを訪問しますし、
物件そのものを、長時間チェックすることもありますので、
出張前の準備が非常に大切になります。

物件&管理会社さんの場所、移動距離、到達手段、
所要時間に加えて、先方さんの都合を合わせてアポ取りをします。


ちなみに、到達手段というのは、

・駅から歩ける。
・駅まで管理会社さんが迎えに来てくれる。
・バスや路面電車などの手段で、自力でたどり着ける。
・レンタカーがないと行けない。

という違いがあるので、それも予定作成の大事な要素になります。

ダンドリ君になって、万全のスケジュールを組むのです。

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ちなみに、主人公のダンドリ君は金沢出身らしいです(笑)

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※ぜんぶ北陸の名物。


まずは、それぞれの管理会社さんに、
滞在日程中に「ダメな日時はありますか?」と打診をします。

各社さんの面談可能な日時の中で、順番を検討していくことになります。


この「順序」が、とても大切でして、
下記の地図は、取引のある管理会社さんの位置関係なんですが、

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直線距離でも、110kmくらい離れていますので、
できれば、加賀→能美→金沢→富山の順、またはその逆で、
回れるのが理想です。


とはいえ、相手がある話なので毎回理想通りにいくはずもなく、
今回に至っては、金沢の管理会社さんからこんなメールが来ました。

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なんという間の悪いオーナーなんでしょう。(--;)

管理会社さんの社内で、

「うわー!ピンポイントでそこ来るかよ。(´∀` )ムリムリ」

なんて言われてるんだと思うと恥ずかしい限りです。。
※ぼくからのメールは、メーリングリストを通じて社員さん全員が読んでいます。


さらにダンドリの話をすると、位置関係以外に
「宿泊場所や食べるお店」「飛行機の場合は時間帯による料金の差」
なども考えながらプランを立てていきます。

遠隔地に物件を持つ場合は、効率よい出張ができると、
楽でストレスのない不動産経営ができますね。


久々に9ステップ。

来月、久しぶりに「成功の9ステップ」セミナーに、
参加することにしました。(=´∇`=)

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成功の9ステップ ライブセミナー


思えば、最初に9ステップに参加したのが、
2006年の11月でした。

当時はまだサラリーマンで、家賃収入も年間2千万円くらい。

「豊かで楽しく、幸せな人生を実現するぞ-」という、
今でいう「ハッピー&リッチ」に通じる目標を立てたのが、
最初の9ステップの3日目のことでした。


その目標(9ステップ的に言うと「ミッション」)も、
そこそこ実現してるのかな・・という感じになりましたが、
再参加で、新たなものが見つかるかもしれません。


ベジタリアン生活をしながら、連日2時過ぎまで講義を聴いたり、
自分のことを見直したり、火渡りをしたり。

非日常の中で、さらにレベルアップしてこようと思います。

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といっても、別に苦行でもなんでもなく、
毎日楽しいですし、体調もよくなった状態でセミナーを終えます。


小場三代さん、尾嶋健信さん、長岐隆弘さん、水戸大家さんなど、
不動産投資家の参加も、かなり多いようです。

ぼくの管理会社さん(社長)に至っては、
名物参加者としてちょっとした有名人になってますし(笑)、
通ってる歯医者さんの院長も常連です。


個人的に、ぜひお奨めしたいセミナーですので、
日程があう方は、ぜひ参加されることをオススメします。

今回は7月18~21日の4日間。千葉の鴨川で開催です。


満室手帳が完成。

太陽光発電の日本エコシステムさんからオファーをいただき、
満室経営新聞とのコラボ企画が完成しました。

大家さんのためのシステムダイアリー。

その名も「満室手帳」です。


外観は、こんな感じでちょっと渋め。
iPad miniと、ほとんど同じくらいの大きさです。

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中身は、月単位のカレンダーやメモ用紙など、
普通の手帳っぽいところが大部分ですが、
下の写真のように、「毎月の収支」を記載できるページがあります。

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巻末には、「お役立ちリンク集」や、「不動産投資用語集」など、
大家さんしか興味のないコンテンツが収録されています。

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カレンダーに貼り付けるシールも、
大家さんならでは!という項目が満載だったりします(笑)

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「売電」というシールがあるのは、
さすが太陽光発電の会社さんが作っただけのことはありますね。

個人的には、「決済」シールが欲しかったです。


と、楽しくて意外と「使える」満室手帳なんですが、
エコシステムさんに、発電シミュレーションを申し込むともらえます。

今度は、「iPhoneアプリ版の満室手帳」ができたらいいなぁ。(=´∇`=)


収支を公開して8年。

昨日は、毎月10日に配信される
「満室経営新聞プレミアム(MSP)」の収支レポートを書きました。

MSPの前身である「財布の中身レポート」は、
2005年5月の創刊なので、もうかれこれ8年間以上も、
自分の収支を公開していることになりますね。

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満室経営新聞プレミアム(MSP)


創刊当時の所有物件は、2棟18戸のみ。
毎月の家賃収入は、だいたい65万円くらいでした。

当時は、自分の所有物件の棟数・戸数や入居状況などを
ブログでもマメに書いていたのですが、
最近はあまりそういう機会がありません。


自分の持ち物件は、現在のところ

1.石川県金沢市 28戸
2.富山県富山市 16戸
3.石川県加賀市 19戸
4.石川県能美市 42戸

これに、区分マンションが7戸あります。合計112戸ですね。

月の家賃収入は、満室時で520万円くらいですが、
能美市のマンションが空きまくっており、現況440万円くらいです。


MSPでは、このような情報はもちろんのこと、

・部屋ごとの入居状況と家賃。
・購入年月、築年数、面積などの物件スペック。
・融資を受けた金融機関。
・融資額、返済年数、金利、残債。

などについても、完全にオープンになっています。
どこの管理会社さんにお願いしているかも、分かります。

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懇親会などに参加すると、上記の情報を頻繁に聞かれるので、
きっと興味のある方が多いんだろうと思います。

ぼくだけじゃなく、低予算購入で高い入居率を維持する松田さんや、
富山以上の地方で投資をするソプラノさん、
謎に包まれている関西地方で、どんどん買い進めるイチローさん。


以上4名の収支と行動が、丸わかりになっているので、
ぜひ参考にしていただければと思います。


新築見学と黒おでん。

昨日は、静岡でセミナーがありました。

新横浜から1時間ちょっとで来れる場所ですので、
本来なら十分日帰りが可能なんですが、
駅の近くで宿泊しておりまして、これから帰る予定です。


もっとゆっくりしたいのですが、
午後から、区分マンションの契約があるので・・。(^^;)


セミナーのあとは、久しぶりに沢孝史さんと会いまして、
現在建築中の新築物件を見せていただいたり、
地元名物の「黒おでん」を食べさせてもらいました。

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土地から仕入れた、RCや鉄骨の新築でも、
利回りは9%程度出せるということで、
長期的な視点に立てば、下手な中古物件より収益が出ますね。

「壁式工法」で、コストダウンをされているとのことです。



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黒おでんは、駄菓子やさんのようなところで売られていて、
イワシの削り節などをかけて食べるのが特徴です。

外見的には、あまり清潔感がありませんね。。(^^;)

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濃口醤油のせいで真っ黒なんですが、見た目ほどは辛くありません。


ぼくの出身地である名古屋では、
おでんは、だいたい味噌を掛けて食べていましたし、
狭い日本でもいろいろ違うものです。


またサブリース。

今回購入する、埼玉の区分マンションも、
実は売主さんがサブリースの契約をしていました。

退去の少ない、ファミリータイプであるにも関わらず、
一定の管理費を取った上で、残額の85%を保証するという、
とんでもない内容になっています。

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上記の管理費は、サブリース会社の「賃貸管理費」であり、
管理組合に支払う管理費とは、別のものです。

もちろん、それ以外に修繕積立金も支払うことになります。


全てを引いた手のこりは、わずか30,900円。。
利回りでいうと、5%ちょっとという「投資不適格」な状況です。


ただ、こちらの会社は売却時の契約解除が可能ということで、
ぼくは契約の継承をしないで済みます。
(もちろん、購入はサブリースの解除が条件でしたが・・)


今回の会社も、収益分配率は「エグい」内容でしたが、
契約書をよく読むと、修繕の負担については割と良心的でした。

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乙が、サブリース会社です。
襖の張り替えや畳の表替えなどは、自社負担のようです。


これが、先月石川県能美市で購入したマンションだと、
ほとんど全てオーナー負担ですからね。(^^;)

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サブリース会社が負担するものは、
そのまま全部、入居者に請求できる費用ばかりでした。


ぼくも、北陸でサブリース事業でもやろうかなぁ・・と、
真剣に考えてしまうほど、儲かる内容です(笑)


今年3戸め。

出展やその後の活動(来場者さんのフォローなど)の合間に、
また区分マンションの買付を通しました。

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横浜に住んでいて、できれば神奈川の物件が欲しいところですが、
埼玉の西浦和駅が今回の最寄り。

これで、埼玉のマンションが4つになりました。

西浦和のほかには、中浦和、戸田公園、川口・・という構成で、
もしかしたら利回りの高い物件が出やすいのかも。


そこに、横浜、川崎、名古屋2つが加わって、
区分マンション8戸体制になります。

今年になってからでいうと、3戸目の購入。
目標は5戸購入だったので、進捗率としてはまずまずですね。(=´∇`=)

月末の契約で、来月中旬あたりに決済予定。


ぼくは、このファミリー区分の話を、
かなり頻繁に、ブログなどに書いているのですが、
同じ手法で投資する人に、なかなか会いません。

競合が少ないというのは、投資の上でありがたいです。



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