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条件が悪化していく取引。

肉を食べるだけでなく、早くもお酒を飲んじゃいました。(^^;)

事務所の隣のバーに、
拳銃(ライフル)の形をした瓶に入ってるお酒がありまして、

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銃を撃つような感じで、グラスに注ぎます。

中身はテキーラで、特に美味しいという訳ではないのですが、
なんか珍しいので飲んでしまいました(笑)

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すごい注ぎにくそう・・。


さて、今回参加した「成功の9ステップ」とは違うのですが、
ジェームス・スキナーさんのセミナーに参加した際に、
ビジネスをテーマにしたところで、とても良かった「格言」があります。

それは、

「だんだん条件が悪くなっていく取引からは、逃げる」

というものです。


いったん合意した契約内容なのに、変更を主張されたり、
最初はとても良い提携話だと思えたにも関わらず、
打ち合わせをする度に、実態が乏しくなっていくような場合ですね。

不動産投資でも、時々あります。


一番多いのが、「決済日を遅らせる」というものです。

よほど低い入居率の物件でない限り、売主は
「売れることが確定した上で、決済はできるだけ先延ばししたい」
と思っています。

決済が長引けば、それだけ家賃が入ってきますので、
ある意味、当然の思考パターンですよね。( ̄ー ̄)


ぼくは最初に購入した木造アパートで、
契約書に書かれた引渡期日を、1ヶ月も延ばされてしまったことがあり、
それ以後は、そういうことが発生しないようにしてます。


普通の売買契約書には、

「甲または乙が上記の内容が履行しない場合、
相手方は一定期間の催告をした上で、契約を解除することができる」

なんてことが書いてありまして、
一定期間がいつなのか、明確な規定がなかったりします。


なので、ぼくが物件を購入する場合は、
引渡の期日を、融資特約による解除期限からできるだけ近い日にして、
融資が通ったらさっさと購入できるようにします。


決済が引き延ばされそうな物件の場合は、

「甲(売主)の事情で、引渡が遅れた場合、
遅延期間中の賃料相当分を、違約金として乙(買主)に支払う」

というような特約を付けることもあります。


ただ、ぼくが買う一棟ものマンションについては、
空室が多い物件であることがほとんどなので、
売主さんはむしろ「早く引き取ってほしい」という感じです。

既に入居者がいる区分マンションは、
経験上、引き延ばされそうになる確率が高いです。


区分の売主さんは、小規模の大家さんであることが多いので、
物件を買うのも売るのも慣れていません。

なので、問い合わせや内見がが増えて、売れそうな気がしてくると、
欲張って値段を上げようとするような人もいます。


そういう売主に当たってしまった場合、
ある程度の交渉はしますが、さっさと身を引くことが多いです。


何とか取引をまとめようとして、ギリギリの線で譲歩してあげても、
さらに追加の条件改悪が出てきたりで、
結局まとまらず、時間と労力のムダになるからです。

まさに、ジェームスさんの格言通りですね。ε= (´∞` )


逆に、良い結果になる取引は、
最初から最後まで、驚くほどスムーズに行くものですし、
途中で条件がよくなったりさえします。


物件の倉庫から、売主さんが買いだめしてあった
コンロや電灯などの消耗品ストックが、たくさん出てきたりとか、

携帯アンテナの収入があることを、決済直前に思い出し、
思いがけず利回りが上がってしまったりとか。


途中でぐちゃぐちゃしてくるのは、不幸の前兆。
良さそうに見える取引でも、執着しないようにしましょう。



自分の「基準」

鴨川のセミナーから帰ってきました。
基準の高い毎日を送ろうと、気持ちを新たにしています。

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ホテルからの眺め。海がキレイでした☆


ジェームス・スキナー氏のセミナーや著作には、
よくこの「基準」という言葉が出てきます。

人生は、自分に課している「基準」がどれくらいかで、
質も成功度も決まってくる・・というものです。


「普通の生活ができればいいや」というくらいの基準だと、
仕事や投資を頑張って、普通以上の生活をしようとは思わないでしょうし、
「生きていければいいや」くらいまで基準を下げれば、
ニートになったり、生活保護のお世話になったりかもしれません。


ホームレスの人は「死ななきゃいいや」という基準を持ってます。

自分に課す基準。とても大事な要素ですね。


さて、そんな自分の基準ですが、高利回りであっても、
「入居率は常時90%以上」という基準を持って運営しています。

一瞬であっても90%を下回らない運営ですので、
平均入居率は94~95%くらいになります。


今日時点での入居率は、

富山マンション 15/16
金沢マンション 26/28
加賀マンション 17/19
区分いろいろ  8/8

ということで、71戸中空室は5戸ですので、
現在の入居率は92.9%ということになります。
あまり高くもないですが、基準以上です。


ただし、サブリース中で手が出せない、
5月に購入した能美マンションは、42戸中12戸空き。

利回りが高かったので、今の入居率でもCFは出ますが、
基準以下なので、かなり恥ずかしいです。( ̄△ ̄;)


人気ブロガーの赤井さんは、ぼくと同じくらいの入居率で、
「落ち着かない」ということを書いていますので、
この部分については、ぼくよりも高い基準だということですね。

もっと頑張らなければ。。


そのほか、自分の不動産投資に課している「基準」には、
どのようなものがあるかというと、

・売主さんより上手に経営しなければならない。
・支払うお金は、筋が通ったものでなければならない。
・自分にだけ一方的にメリットのあるお願いをしてはいけない。
・滞納者に感情を乱されてはならない。
・管理会社さんから見て、トップクラスの大家でなければならない。
・あらゆる違法・脱法行為をしてはならない。


などなど、いろいろあります。

高い基準を持って、カッコイイ不動産投資をしましょう☆


ベジタリアン生活開けの食事は、焼き鳥にしてみました。(=´∇`=)

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今日から9ステップ。

今日から、千葉の鴨川で9ステップセミナーです。

6時から東京駅発の専用バスに乗るのですが、
会場に着くのは8時過ぎ。かなり遠いところです。

成功の9ステップ ライブセミナー


不動産投資業界でも、かなり知られるようになりましたが、
9ステップセミナーの特徴としては、

・朝はフルーツのみ。あとはベジタリアン食。
・9時から深夜1時過ぎまで、食事以外はぶっとおし。
・火渡りや板割りなど、危険な演習も多い。
・セミナー最終日に、喫煙者を罵倒しつづけるという演習がある。

というものがあります。


最後の演習は、参加してみないと伝わりにくいのですが、

「てめー!禁煙する気あんのかよ、ばかやろー!」
「タバコを吸うヤツなんか、人間のクズなんだよ!」
「辞められる訳ねーだろ。お前みたいな軟弱野郎にな!」

というような罵声を、集団で浴びせ続けるのです。

ぼくは喫煙者だった時代はないのですが、
この演習は、喫煙者だけでなく罵倒するほうもかなり辛いです。

だって、別にその人のこと嫌いじゃないですからね。(。>_<。)


ただ、火渡りや喫煙者罵倒など、全ての演習には意味があり、
最初に参加して6年経った今でも、しっかり記憶に残るものです。


そんな感じの9ステップセミナー。
次回は11月に開催ですが、既に席が埋まりはじめています。
ぜひ参加されることをお奨めします。

成功の9ステップ ライブセミナー


さて、その9ステップ期間中にも、
買付を入れている2件についての進捗状況を確認したり、
翌週から大阪、福岡、北陸と出張なので準備したりと、
なかなか忙しいものがあります。

セミナーが深夜1時に終わってからも、
しばらくお仕事になりそうです。



先週末の活動。

直前まで気づかなかった3連休でした。

ハッピーマンデー法案で、月曜祭日が増えたのはいいんですが、
年によって祭日が違うのでややこしいですね。(^^;)


まず、土曜日は宮田和幸さんが主催する格闘技イベント、
「BRAVE FIGHT」の観戦でした。

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本気で戦っている(当たり前ですが)選手を見ると、
自分も頑張ろうという気持ちになってきます。

仕事が多少忙しくても、痛い思いをする訳ではないので、
格闘家の方に比べればぬるい世界ですね。


翌日は、ぼくのミニセミナーがセットになった、
不動産会社さん主催の、懇親会に参加。

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非常にビジネス色が薄い(良いのか悪いのか・・)セミナーで、
どこの会社が主催してるかも分からないほど、
主催者さんが話をしている時間が、短かったです(笑)

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最近は、集客のためにセミナーを開催する企業が増えまして、
無料または低価格で、良い話が聴ける機会が頻繁にありますね。

バックエンドの商品やサービスは、客観的に判断して、
良いものは買えばいいし、悪いものは容赦なくスルーすれば良いです。


ただ、例えば第一部が著名な大家さんの講演で、
その後で、主催会社さんの説明・・というような企画の場合に、
一部終了時に退出するようなのは、マナー違反だと思います。


ぼくが携わってる不動産投資エンカレッジは、
バックエンドのない純粋なセミナーや教材を、製作・販売しているので、
今まで以上に、高品質なものを提供していかなければいけません。


今週は、明後日から鴨川(千葉)で、
ジェームス・スキナーさんの「9ステップセミナー」に参加します。

ベジタリアン&水の大量摂取&睡眠3時間生活の前に、
しっかりお肉を食べて行こうと思います(笑)


新千歳空港の中のお風呂施設。

ちょっと前の話になりますが、JREC事例研究会に参加した際、
新千歳空港にこんな施設があることを発見しました。

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新千歳空港温泉 万葉の湯


いまや、空港に入浴施設がある時代のようです。


初めて成田空港に行った際に、シャワールームがあることに
かなり驚いたものですが、今度は完全にお風呂。
しかも、温泉のお湯を空港まで運んでいるという充実ぶり。

横浜にも、万葉倶楽部という施設がありますが、
そことほとんど同じ構成になっていました。空港なのに。


「そこまで余裕を持って、空港に来る人も少ないのではないか?」
とも思いましたが、館内はまさかの満員。

お食事処で、完全に宴会モードになっていたり、
休憩室でいびきをかいて爆睡していたり、
どうやら、飛行機に乗る予定がない人も相当数来ているようです。

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休憩室には、たくさんマンガ本がありました。


時間がなかったので、1時間も経たずに退館しましたが、
お風呂に入ってから飛行機に乗ると、さっぱりして寝やすいです。


空港から遠いところに住んでる道内の方は、
ここで一泊すれば、早朝のフライトも負担なく選べますし、
幅広く活用できそうだと思いました。

成田空港の中に、こんな施設ができたら、
周辺の高いホテルは、かなり困るのではないでしょうか。


地元の著名人とタイアップ。

先週末の事例研究会は、全国のJREC支部の方が、
いろんな切り口でセミナーをしてくれました。


その中で特に参考になったのは、

「地元の有名企業とタイアップして、プロデュース賃貸を作ろう」
という事例発表でした。

アパレル会社やカフェなど、比較的オシャレな業種であったり、
有名な家具屋さんとタイアップすることで、
物件のイメージを劇的に上げ、テレビや雑誌などの露出を増やす戦略です。


タイアップのためには、ある程度の規模が必要なので、
管理会社さんを巻き込んでという話になりますが、
メディアを巻き込んだ、超強力な物件PRができることになります。

これは素晴らしい・・・ (* ̄ー ̄)ニヤリ。


そこで、まだ10室以上の空室を抱える、
能美マンションでタイアップをしようと考えた訳です。

能美市の有名人といえば、もちろん・・







ウィィペディア掲載画像。


この人を置いて、他はあり得えません。



ご快諾いただいた暁には、
ぼくのマンションはさしずめこんな感じになることでしょう。



illust3594.png



とはいえ、相手は国民栄誉賞も獲得された、
能美市や石川県だけでなく、日本の英雄とも言える人です。

ご本人に賃貸物件のデザインを頼むなんて、さすがに無謀すぎます。
市役所のデザインだって引き受けてもらえなさそうです。


しかし、お腹が空いたので外出したところ、
松井選手を会社のPRに活用し、大成功した会社を思い出しました。





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ゴーゴーカレー(株式会社ゴーゴーシステム)です。




同社の社長(石川県出身)が、松井選手の熱狂的なファンということで、
お店を挙げて松井選手を応援し続けています。

その徹底ぶりは素晴らしいものがあり、事情を知らないお客さんが、
「松井選手公認カレー」ではないかと勘違いするほどです。


具体的には、

・社長がメディアに登場するときは、常に松井選手のユニホームを着用。

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・店内BGMは松井選手の応援歌がエンドレス。

・松井選手がホームランを打つと、トッピングサービス券が配られる。

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・店内には、松井グッズがいっぱい。

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・ゴーゴーカレーという店名も、松井選手の背番号「55」から。


しかも!!

ウィキペディアによると、同社及び社長個人と、
松井選手とは、特に関係がないそうです。。(笑)


まとめると、

・応援している!というスタンスなら、
 知名度の営利目的活用も、かなり大目に見てもらえる。

・そのためには、心からその人物を敬愛しないといけない。

ということでしょう。


20年以上(松井選手が現役の間ずっと)中日ファンだったので、
ゴーゴーカレーの社長のようになるのは、
ちょっと難しいかもしれません。


札幌行ってきました。

昨晩、札幌から帰ってきました。

過ごしやすさを期待して出かけたのですが、
思ったより蒸し暑く、こっちにいるのと変わらない感じで、
毎日Tシャツをびしゃびしゃにしてました。(^^;)


さて、JREC事例研究会の内容ですが、
「ミニコミ誌の活用」「地場企業とのタイアップ賃貸」など、
今回も役立ちそうなお話を伺えました。

「どうやったら自分の物件に使えるか」をしっかり考えて、
少しずつ応用していこうと思います。


夜は、地元名物のジンギスカン&サッポロビールで懇親会。
昨年(沖縄)に引き続いて、屋外の開催でした。

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自ら肉を焼き、参加者にふるまう代表理事の浦田さん。

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一次会のあと、札幌の参加者さんに教えてもらって、
すすきのの居酒屋さんに行ってみました。

この刺し盛りが、980円!!130708003.JPG


コスパや近海魚のおいしさは、北陸も負けてませんが、
北海道は獲れる種類がダントツに多いですね。

海さくら 都通店

誕生日に行くと、年の数だけ手羽先がもらえるそうです(笑)


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