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サブリースの明細書

今年も開催されますねー。もちろん参加します。

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【無料】お金の教養フェスティバル2013


今年は、10年で2千戸もの収益不動産を購入した、
スターマイカの水永社長が、不動産の講演をされるそうです。


さてさて。
能美マンションの初入金と、報告がありました。

何度も書いてますが、このマンションはサブリース中なので、
送金明細は、こんな感じになってます。

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実際に入った賃料は108万円ちょっとなんですが、
保証賃料は99.6万円と決められています。

それを上回った分は、分配率67%が入ります。

保証賃料と分配金を合わせて、1,055,965円が実収入です。


この金額だと、実際に入った家賃と大差がないのですが、
仮に満室になって、毎月160万円が入ってきた場合には、

99.6万円+(160万円-99.6万円)×67% = 140.068万円

が実収入ということになり、
20万円近くも、引かれてしまうことになります。


ちなみに、満室時家賃は下記の入居率から逆算しています。

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1,085,500÷66.6%=1,620,149


しかも、普通サブリースというと管理費が込みの場合が多いのですが、
この契約では、ここからさらに毎月5万円強の管理費が掛かります。
(入居率に関わらず、管理費は一定なのです。)

なので、家主が「サブリース勝ち」となるためには、
毎月の家賃収入が、「保証賃料-管理費」以下になる必要があり、
それはないなーという判断になったのでした。


さらに細かい、部屋ごとの収支については、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


能美マンション 今後の計画。

先日の北陸遠征の2日目には、
現地(能美市)で賃貸管理をされている会社を訪問しました。

金沢でお世話になってる管理会社さんに、
ご紹介をいただき、自分でアポを取って訪問してます。


入店直後から良い雰囲気が伝わってきますし、
管理体制も、かなりしっかりしているようでした。


おそらく、こちらに管理委託をさせていただくことに
なるんじゃないかと思います。


これからの計画としては、以下のようなものを考えてます。

1.上記の管理会社さんに部屋を見てもらう。
2.能美マンション満室化計画を、双方で考えて意見交換する。
3.次回訪問時に、リフォーム会社の方と現地で打ち合わせ。(8月上旬を予定)
4.8月末でサブリースが解除。リフォーム実施。
5.リフォーム完成後に、各種募集資料を作成。
6.並行して募集条件の見直しや、広告料などについて相談。


いつものように、メーリングリストを導入してもらうなど、
管理会社さんに負担を掛ける部分もあるので、
それに相応しい大家であり、管理条件であらねばならないと思ってます。

一方的に、自分の要求だけ聞いてもらっても、
長続きしませんからね。


さて、今回の出張で食べたものなんですが、
富山や金沢とは勝手が違い、お店を見つけることができません。

これから、小松周辺に宿泊することが増えそうなので、
もう少しこの分野も、頑張りたいところです。


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「道の駅」みたいなところで食べたトマトカレーと能登牛コロッケ。
初日のお昼ごはん。

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一人で入りやすそうなお店が見つからず、名物でも何でもない串カツ屋さん。

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餃子の名店と呼ばれるお店が、駅の近くに2つあります。


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ホテルの朝ごはん。夜が控えめになってしまったので朝はがっつり。


能美マンションのテコ入れ

北陸から帰ってきまして、報告ブログを書く間もなく、
今日は、午後から区分の決済をしてきました。

現在の所有戸数は、113戸(うち区分8戸)です。


梅雨時にも関わらず、幸い天気が大きく崩れることもなく、
小松空港からレンタカーを借りて、加賀温泉までドライブしたり、

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こんな場所で不動産投資をしていいのか?と不安になるような道。


久しぶりに退去直後の室内を見て、
抜本的なリフォームについて、管理会社さんと相談したり、

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お昼を挟んで能美まで車移動して、マンション周辺をチェック。
競合物件が少ないですが、需要も少ないなぁという感じ。

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室内が、かなり古くさい感じになっているのですが、
「それでも7割弱埋まってるのだから、改善の見込はあるだろう」
と思えるくらいになりました。


物件から車で5分くらいのところにある、市役所にも行きました。
財政には余裕があるようで、市庁舎もかなり豪華な作り。

松井秀喜さん生誕の地ということで、
自治体を挙げて、国民栄誉賞の受賞をアピールしてました。

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通算本塁打507本は、落合博満さんに次いで歴代7位。


ここでは、生活保護の仕組みについて伺いました。

大家さんに、家賃相当分を直払いしてくれる自治体なので、
こういった方も、ターゲットにできそうです。


そのあと、現在の管理会社さんを初訪問して、
管理内容と入居促進策について、話し合いをしました。

これでようやく、初日が終了。かなり頑張りました。 (* ̄ー ̄)


今日から北陸。

おはようございまーす。

8時前の飛行機で、北陸に行ってきます。


加賀や能美のマンションは、駅からかなり遠いので、
エリア内の電車が乗り放題の「北陸フリー切符(JR)」ではなく、
飛行機+レンタカーということになりました。

電車に比べて、体力的には楽ですね。(=´∇`=)

こっちでは車の運転をしてないので、そのあたりは心配ですが。。


今回は、能美マンションの空室を見て、
8月あたりから始める、リフォームの計画を立ててみたり、
町内会長さんに挨拶をさせていただきます。

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町内会長さんに会うなんて、地方物件ならではの活動ですね。(笑)
売買の元付業者さんのご厚意で、アポを取っていただけました。


また、現在の管理会社さん(サブリース会社から委託を受けている会社)や、
切り替え候補である、地元の管理会社さんも訪問します。

かなり忙しそうです。(^^;)

宿泊は小松駅の近くなんですが、
このエリアは、美味しいお店の開拓もできていないので、
今回は頑張りたいと思います。



融資のセミナーに出演します。

急に話が決まったのですが、
月末に、藤山勇司さんとセミナーをやることになりました。

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【藤山勇司&投資家けーちゃん】融資完全攻略セミナー


久しぶりに融資の話をするのですが、
タイトルの通り「○○銀行が出る!」という断片的な情報よりも、
融資の本質についての話をしたいと思います。

とはいえ、実際にどういう物件で、どういう人が、
どんな銀行から融資を受けたかという話を、いくつも出しますので、
参考になる方は多いのではないでしょうか。

時間は短めではありますが、
これまでにない、「融資の話」ができるはずです。


御大・藤山さんとの共演ということもありまして、
講演資料も全ページ新規作成の上、気合いを入れて話します。



北陸出張はダンドリ君で。

まとまった時間が、なかなか取れなくて大変でしたが、
来週の頭から北陸に行くことにしました。


先月購入した能美市のマンションは、
8月末まで、サブリースの契約が残っているのですが、
安穏としているとすぐに時間が経ちます。

前倒しで、対策を打たなきゃいけませんね。


さて、その北陸出張ですが、
最高で、4社の管理会社さんを訪問しますし、
物件そのものを、長時間チェックすることもありますので、
出張前の準備が非常に大切になります。

物件&管理会社さんの場所、移動距離、到達手段、
所要時間に加えて、先方さんの都合を合わせてアポ取りをします。


ちなみに、到達手段というのは、

・駅から歩ける。
・駅まで管理会社さんが迎えに来てくれる。
・バスや路面電車などの手段で、自力でたどり着ける。
・レンタカーがないと行けない。

という違いがあるので、それも予定作成の大事な要素になります。

ダンドリ君になって、万全のスケジュールを組むのです。

ダンドリくん (上) (ちくま文庫)
泉 昌之
筑摩書房
売り上げランキング: 451,908


ちなみに、主人公のダンドリ君は金沢出身らしいです(笑)

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※ぜんぶ北陸の名物。


まずは、それぞれの管理会社さんに、
滞在日程中に「ダメな日時はありますか?」と打診をします。

各社さんの面談可能な日時の中で、順番を検討していくことになります。


この「順序」が、とても大切でして、
下記の地図は、取引のある管理会社さんの位置関係なんですが、

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直線距離でも、110kmくらい離れていますので、
できれば、加賀→能美→金沢→富山の順、またはその逆で、
回れるのが理想です。


とはいえ、相手がある話なので毎回理想通りにいくはずもなく、
今回に至っては、金沢の管理会社さんからこんなメールが来ました。

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なんという間の悪いオーナーなんでしょう。(--;)

管理会社さんの社内で、

「うわー!ピンポイントでそこ来るかよ。(´∀` )ムリムリ」

なんて言われてるんだと思うと恥ずかしい限りです。。
※ぼくからのメールは、メーリングリストを通じて社員さん全員が読んでいます。


さらにダンドリの話をすると、位置関係以外に
「宿泊場所や食べるお店」「飛行機の場合は時間帯による料金の差」
なども考えながらプランを立てていきます。

遠隔地に物件を持つ場合は、効率よい出張ができると、
楽でストレスのない不動産経営ができますね。


久々に9ステップ。

来月、久しぶりに「成功の9ステップ」セミナーに、
参加することにしました。(=´∇`=)

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成功の9ステップ ライブセミナー


思えば、最初に9ステップに参加したのが、
2006年の11月でした。

当時はまだサラリーマンで、家賃収入も年間2千万円くらい。

「豊かで楽しく、幸せな人生を実現するぞ-」という、
今でいう「ハッピー&リッチ」に通じる目標を立てたのが、
最初の9ステップの3日目のことでした。


その目標(9ステップ的に言うと「ミッション」)も、
そこそこ実現してるのかな・・という感じになりましたが、
再参加で、新たなものが見つかるかもしれません。


ベジタリアン生活をしながら、連日2時過ぎまで講義を聴いたり、
自分のことを見直したり、火渡りをしたり。

非日常の中で、さらにレベルアップしてこようと思います。

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といっても、別に苦行でもなんでもなく、
毎日楽しいですし、体調もよくなった状態でセミナーを終えます。


小場三代さん、尾嶋健信さん、長岐隆弘さん、水戸大家さんなど、
不動産投資家の参加も、かなり多いようです。

ぼくの管理会社さん(社長)に至っては、
名物参加者としてちょっとした有名人になってますし(笑)、
通ってる歯医者さんの院長も常連です。


個人的に、ぜひお奨めしたいセミナーですので、
日程があう方は、ぜひ参加されることをオススメします。

今回は7月18~21日の4日間。千葉の鴨川で開催です。


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